Beleihungswert

Der Beleihungswert ist ein zentrales Element der kreditwirtschaftlichen Immobilienbewertung. Er stellt auf die langfristigen und nachhaltigen Merkmale der zu beleihenden Immobilie ab und schließt spekulative Elemente und konjunkturell bedingte Wertschwankungen aus.

Handelte es sich hierbei lange Jahre um ein weitgehend ausschließlich in Deutschland angewandtes Bewertungskonzept mit einer Historie, die auf das Hypothekenbankengesetz von 1900 zurückgeht, ist er mittlerweile auch in der europäischen Diskussion um Wertansätze für die kreditwirtschaftliche Wertermittlung angekommen.

Deutschland ist bekanntlich von den Turbulenzen an den Immobilienmärkten verschont geblieben. Dies hat viele Ursachen: Neben der von anderen Immobilienmärkten abweichenden Struktur und Funktionsweise des deutschen Wohn- und Gewerbeimmobilienmarktes stabilisiert die besondere Art und Weise der Immobilienfinanzierung den Markt. Der hier übliche Festzinskredit, die für Immobilien verbreitete Refinanzierung über Hypothekenpfandbriefe und die damit im Zusammenhang stehende Anwendung des Beleihungswertes haben erheblich dazu beigetragen, Spekulationen und starke Preisvolatilitäten zu vermeiden.

Dies wurde selbstverständlich auch außerhalb Deutschlands beobachtet und zum Anlass genommen, sich stärker mit der Thematik „Beleihungswert“ auseinanderzusetzen. Neben den Anforderungen an die Methodik der Beleihungswertermittlung stellen Unabhängigkeit, Berufserfahrung und Fachkenntnis der Gutachter eine wesentliche Säule des Beleihungswertkonzeptes dar. Daher ist es dem vdp ein großes Anliegen, der Kreditwirtschaft aktuelle und umfassende Informationen zur Beleihungswertermittlung zur Verfügung zu stellen.

Prinzip des Beleihungswertes

Der Beleihungswert ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturbedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.
Der Beleihungswert unterscheidet sich daher von Marktwert als Stichtagswert insbesondere durch seinen Bezug auf einen Zeitraum unabhängig vom Konjunkturverlauf.
Im Rahmen einer "vorsichtigen Bewertung" wird konsequent auf die Berücksichtigung der langfristigen und nachhaltigen Objektmerkmale sowie derzeitige und mögliche anderweitige Nutzungen abgestellt. Insbesondere durch die Glättung aktueller, möglicherweise übertriebener Markterwartungen hat der Beleihungswert in seiner jahrzehntelangen Anwendung dazu beigetragen, dass die hypothekarische Kreditvergabe in Deutschland stabilisierend auf den deutschen Immobilienmarkt wirkt.

Der Beleihungswert darf den Marktwert nicht überschreiten. Regelmäßig wird der Beleihungswert jedoch unter dem Marktwert liegen. Der Abstand zwischen den Werten ist jedoch nicht immer gleich, weshalb ein einfaches Abschlagsverfahren nicht möglich ist. Er wird vielmehr davon bestimmt, welche Erwartungshaltung der Markt in die zukünftige Preisentwicklung der entsprechenden Immobilie hat.

Das Konzept des Beleihungswertes geht auf das Jahr 1900 zurück und wurde seitdem kontinuierlich weiterentwickelt. Mit dem Inkrafttreten des Pfandbriefgesetzes am 19. Juli 2005 wurden die gesetzlichen Bestimmungen zum Beleihungswert modernisiert. Darauf aufbauend enthält die am 1. August 2006 in Kraft getretene Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) Anforderungen an die Methodik der Beleihungswertermittlung sowie an die Gutachter und das Gutachten.

 

Anwendung des Beleihungswertes

Bei Realkrediten handelt es sich i.d.R. um langfristige Darlehen. Der Wert der Immobilie muss der Bank zu jedem Zeitpunkt während der Kreditlaufzeit eine ausreichende Kreditsicherheit bieten. Der Beleihungswert kann daher kein stichtagsbezogener Wert, wie der Marktwert, sein, sondern darf nur die nachhaltigen und damit langfristigen Eigenschaften einer Immobilie berücksichtigen.
Pfandbriefbanken sind verpflichtet, den Beleihungswert nach BelWertV zu ermitteln und für die Indeckungnahme zugrunde zu legen (§ 16 PfandBG). Um die hohe Sicherheit der Hypothekenpfandbriefe jederzeit zu garantieren, werden zusätzlich zu der vorsichtigen Ermittlung des Beleihungswertes nur Darlehensteile bis zu 60% des Beleihungswertes in Deckung genommen. Pfandbriefbanken können auch Ausläufe oberhalb der 60 %-Grenze finanzieren. Jedoch können diese Darlehensteile nicht über Hypothekenpfandbriefe refinanziert werden.
Zu begrüßen ist zudem, dass sich in Deutschland die Anwendung der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) immer mehr durchsetzt. Bis vor wenigen Jahren wurde diese Methodik weitestgehend nur von Pfandbriefbanken angewandt. Heute zeigt sich, dass der Beleihungswert nach BelWertV zunehmend auch in Kreditinstituten Anwendung findet, bei denen die Emission von Hypothekenpfandbriefen nicht im Fokus steht. Der Beleihungswert wird als Variante zur Ermittlung der (für alle Kreditinstitute geltenden) Eigenkapitalprivilegierung für grundpfandrechtlich gesicherte Kredite genutzt. Dies verleiht ihm eine kontinuierlich wachsende Bedeutung auch über den Kreis der Pfandbriefbanken hinaus.