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UKD 5.3 Sachwertverfahren - Unterschiede in der Markt- und Beleihungswertermittlung
Stand 20.04.2020
Das nachfolgende Schaubild zeigt den grundsätzlichen Verfahrensablauf nach ImmoWertV bzw. SW-RL auf.
Im Sachwertverfahren führt der vorläufige Sachwert erst über die Marktanpassung (Sachwertfaktor) zum Marktwert, während der Beleihungswert einen nachhaltigen Wert widerspiegeln soll. Entsprechend beinhaltet die BelWertV dafür eine Reihe regulatorischer Vorgaben.
Vorgaben der BelWertV:
- Ansatz regional und objektspezifisch angemessener Herstellungskosten je Raum- oder Flächeneinheit
- Nutzungsdauer 25 – 80 Jahre für Wohnhäuser
- Wertminderung linear oder eine sich mit zunehmendem Alter verändernde Wertminderung (etwa nach Ross)
- Begrenzung baulicher Außenanlagen auf 5 % des Herstellungswerts
- Kürzung des Herstellungswerts um einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10 %
- Begrenzung von Baunebenkosten auf 20 % des um den Sicherheitsabschlag verminderten Herstellungswerts
Vorgaben der Sachwertrichtlinie (SW-RL) inkl. NHK 2010:
- NHK 2010 als Bestandteil der SW-RL
- Baukostenwerte enthalten bereits übliche Baunebenkosten
- Keine Regionalisierung der Baukosten (im Sachwertfaktor enthalten)
- Empfehlung für Nutzungsdauern je nach Standardstufe
- Lineare Wertminderung als Standard
- System zur Ermittlung einer modifizierten Restnutzungsdauer
- Sachwertfaktor zur Marktanpassung
- Berücksichtigung von Besonderheiten nach der Marktanpassung als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ("boG")
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