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Pfandbriefbanken erwarten Verlangsamung des Preisanstiegs, aber keine harte Korrektur am Wohnimmobilienmarkt


• Deutscher Immobilienmarkt profitiert weiterhin von sehr robustem Wirtschaftswachstum, hoher Beschäftigung und niedrigen Zinsen
• Hypothekenpfandbriefe weiter auf Wachstumskurs – leicht steigender Pfandbriefabsatz und -umlauf für 2018 erwartet
• Künftiges regulatorisches Umfeld gewinnt an Konturen

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) rechnet nicht damit, dass sich die in den vergangenen Jahren anhaltend dynamische Preisentwicklung am deutschen Markt für Wohnimmobilien in dieser Form fortsetzen wird. „Wir gehen davon aus, dass sich der Preisanstieg am deutschen Wohnungsmarkt sowohl bundesweit als auch in den Metropolregionen mit zuletzt besonders starkem Preiswachstum spürbar verlangsamen wird“, sagte Verbandspräsident Dr. Louis Hagen im Rahmen der jährlichen Pressekonferenz des Verbands in Frankfurt am Main. Gleichzeitig ist aus Verbandssicht nicht mit einer harten Korrektur zu rechnen: „Einen Einbruch der Wohnimmobilienpreise erwarten wir nicht“, so Hagen weiter.

Insbesondere das weiterhin sehr robuste Wirtschaftswachstum sowie die Entwicklung von Einkommen, Beschäftigung, Zinsen und Verbraucherpreisen bleiben aus Sicht des vdp, der seine Markteinschätzungen auf eine in Breite und Tiefe einzigartige Datenbasis stützt, ein wesentlicher Stützpfeiler der gegenwärtigen Hausse am deutschen Immobilienmarkt. Vor allem in den Top-7-Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf und Stuttgart bleibt die Lage auf den Wohnimmobilienmärkten angespannt. Steigende Nominalzinsen dürften die Nachfrage nach Wohneigentum insgesamt jedoch abbremsen, was sich schließlich auch auf die Preisentwicklung auswirken wird. Wohnungsleerstände, wie es sie nach dem Bauboom der 90er Jahre gab, zeichnen sich nicht ab.

Zudem hat der Neubau aufgrund hoher bauwirtschaftlicher Auslastung und knapper Baulandflächen momentan nicht die Kraft, in einen überschießenden Boom zu münden. Ähnlich beurteilt der vdp den Markt für deutsche Büroimmobilien: Auch hier sind die Preise in den vergangenen Jahren stark gestiegen, doch dürfte sich das an der Mietentwicklung gemessene überproportional starke Wachstum der Kapitalwerte aus Sicht des vdp auf Dauer nicht fortsetzen.

Im zurückliegenden Jahr hatte sich der Preisauftrieb am deutschen Immobilienmarkt weiter leicht beschleunigt: Der auf Basis echter Transaktionsdaten ermittelte Immobilienpreisindex des vdp ist 2017 im Jahresdurchschnitt um 6,8 Prozent gestiegen (2016: + 6,4 Prozent). Wohnimmobilien verteuerten sich dabei um 6,9Prozent (2016: + 6,5 Prozent).

In den Top-7-Städten war die Entwicklung noch deutlicher: Hier stiegen die
Wohnimmobilienpreise gegenüber dem Vorjahr um 13,7 Prozent. Auch auf dem
Markt für gewerbliche Immobilien setzte sich der Preisanstieg mit einem Plus von 6,5
Prozent (2016: + 5,8 Prozent) fort, wobei sich Büroimmobilien mit 8,4 Prozent (2016
+7,7 Prozent) überdurchschnittlich stark verteuerten.


Immobiliengeschäft der Pfandbriefbanken weiter auf hohem Niveau

Von der positiven gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, die für eine weiterhin hohe
Nachfrage auf dem Immobilienmarkt sorgte, in Kombination mit anhaltend niedrigen
Zinsen profitiert auch die Immobilienfinanzierung. Im abgelaufenen Jahr bewegten
sich die Volumina weiter auf einem hohen Niveau. Die Darlehensneuzusagen der
Pfandbriefbanken in diesem Bereich sind 2017 nach deutlichen Steigerungen in den
Jahren zuvor mit 143,1 Mrd. Euro in etwa konstant geblieben (2016: 144,4 Mrd.
Euro). Auf die Wohnimmobilienfinanzierung entfielen dabei 74,5 Mrd. Euro (2016:
74,2) der Neuzusagen. Bei Gewerbeimmobilien waren es 68,5 Mrd. Euro (2016: 70,1
Mrd. Euro). In der Staatsfinanzierung spiegelt sich die Haushaltskonsolidierung von
Bund und Ländern wider: Hier sanken die Darlehensneuzusagen auf 14,5 Mrd. Euro
nach 15,9 Mrd. Euro im Jahr zuvor. Insgesamt ist das Neugeschäft der
Pfandbriefbanken im vergangenen Jahr um 4,6 Prozent auf 165,3 (2016: 173,2) Mrd.
Euro gesunken.


Hypothekenpfandbriefe weiter auf Wachstumskurs

Nach einem Rückgang des Emissionsvolumens im Jahr 2016 ist der Absatz von
Pfandbriefen 2017 auf 48,8 (2016: 45,4) Mrd. Euro gestiegen. Hierbei entfielen auf
Hypothekenpfandbriefe 36,9 (2016: 35,1) Mrd. Euro und auf Öffentliche Pfandbriefe
11,9 (2016: 10,3) Mrd. Euro. Letztere haben sich in den vergangenen Jahren stabil in
einer Spanne von 10 bis 15 Mrd. Euro eingependelt.

Die positive Entwicklung des Hypothekenpfandbriefs zeigt sich insbesondere an der
Entwicklung des Pfandbriefumlaufs: Mit 218 Mrd. Euro (2016: 212 Mrd. Euro) ist das
umlaufende Volumen von Hypothekenpfandbriefen 2017 erneut gestiegen. Damit hat
sich der Anteil der Hypothekenpfandbriefe am Gesamtumlauf ausstehender
Pfandbriefe auf 59 Prozent erhöht. Noch vor fünf Jahren lag dieser Wert bei 44
Prozent. Aufgrund hoher Fälligkeiten beim Öffentlichen Pfandbrief hat sich der
gesamte Pfandbriefumlauf im vergangenen Jahr weiter leicht auf 366 Mrd. Euro
verringert (2016: 374 Mrd. Euro).

Für das laufende Jahr erwartet der vdp auf der Grundlage einer Umfrage unter seinen
Mitgliedsinstituten einen erneut leicht ansteigenden Pfandbriefabsatz in Höhe von
etwa 50 Mrd. Euro, wobei 39 Mrd. Euro auf Hypothekenpfandbriefe entfallen sollen,
die damit im Vergleich zum Vorjahr erneut zulegen dürften. „Der Pfandbrief hat seine
Position als unverzichtbarer Bestandteil des strategischen Refinanzierungsmix vieler
Institute auch im vergangenen Jahr behauptet – und trotz einer zunehmenden
Produktvielfalt seine Benchmark-Position am europäischen Covered-Bond-Markt
verteidigt“, sagte Dr. Louis Hagen.


Künftiges regulatorisches Umfeld gewinnt an Konturen

Die in den vergangenen Jahren initiierten und vom vdp eng begleiteten
Regulierungsvorhaben konkretisieren sich zunehmend. Bei der angestrebten
Harmonisierung von Covered Bonds wurde mit der Veröffentlichung des Vorschlags
der Europäischen Kommission für eine Richtlinie und eine Verordnung im März 2018
ein wichtiger Meilenstein auf dem Weg zur Umsetzung erreicht. „Mit der Entscheidung
für einen prinzipienbasierten Ansatz, der alle wesentlichen Qualitätsmerkmale von
Covered Bonds aufführt und gleichzeitig eine hohe Kompatibilität zum
Pfandbriefgesetz aufweist, werden wichtige Forderungen des vdp erfüllt“, so Jens
Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands deutscher Pfandbriefbanken. Der
Vorschlag der Kommission fordert ein Minimum an Harmonisierung und lässt aus
Sicht der deutschen Pfandbriefbanken – basierend auf nationalen Gesetzen –
ausreichend Raum für den Erhalt und die qualitative Weiterentwicklung bewährter
nationaler Produkte wie dem Pfandbrief. Nachbesserungsbedarf besteht allerdings
bei der Definition der zulässigen Deckungswerte, die aus Sicht des Verbands zu
allgemein formuliert ist und einen zu großen Spielraum für die Erweiterung der
deckungsfähigen Aktiva eröffnet. Um ein Verwässern der Assetklasse Covered Bond
zu verhindern und damit deren Schutz zu verbessern, sollten die Anforderungen in
der Richtlinie detaillierter und strikter ausfallen.

Neben der Harmonisierung von Covered Bonds befindet sich derweil ein weiterer
langwieriger Regulierungsprozess auf der Zielgeraden: die Reform von Basel III.
Während im Rahmen des im Dezember vergangenen Jahres geschlossenen
Kompromisses auf technischer Ebene viel erreicht wurde und nun Planungssicherheit
besteht, stellt die vereinbarte Untergrenze für die Eigenkapitalunterlegung (Output-
Floor) eine signifikante Belastung für zahlreiche Banken dar und macht risikoarme
Geschäfte wie Teile der Immobilienfinanzierung deutlich unattraktiver. Im Zuge der
Umsetzung des Reformpaketes in der Europäischen Union wird sich der vdp deshalb
dafür einsetzen, dass ungerechtfertigte Belastungen der europäischen bankbasierten
Immobilienfinanzierung vermieden werden.

Ein weiteres Vorhaben, das die deutschen Pfandbriefbanken derzeit beschäftigt, ist
der EU-Aktionsplan „Finanzierung nachhaltigen Wachstums“, mit dem die
Europäische Kommission insbesondere mehr Kapital in nachhaltige Investitionen
lenken und die Transparenz sowie Langfristorientierung des Finanzsektors erhöhen
möchte. Während der Verband deutscher Pfandbriefbanken das Vorhaben im
Grundsatz befürwortet und die Ziele als erstrebenswert erachtet, sieht er noch
Klärungsbedarf bei einigen zentralen Punkten. So erfordert die geplante
Klassifizierung nachhaltiger Assets und die Schaffung von Standards (beispielsweise
für Green Bonds) aus Sicht des vdp einen belastbaren, aber zugleich auch flexiblen
Rahmen, um Fortschritt und Innovation in einem dynamisch wachsenden Markt den
erforderlichen Raum zu lassen. Insbesondere sollten bereits bestehende und
bewährte Industriestandards berücksichtigt und als Referenzrahmen herangezogen
werden. Zudem muss vor der möglichen Einführung von geringeren Eigenkapitalunterlegungspflichten
gründlich analysiert werden, ob tatsächlich ein Zusammenhang
zwischen grünen Vermögenswerten und einem geringen (Ausfall-)Risiko besteht.

„Die deutschen und europäischen Institute sind nach wie vor einem erheblichen
Regulierungsdruck ausgesetzt, wobei die sich abzeichnenden Abschlüsse einiger
zentraler Vorhaben nun endlich eine gewisse Planungssicherheit in Aussicht stellen“,
sagte Jens Tolckmitt. „Entscheidend ist dabei immer, dass mögliche Eingriffe in
funktionierende und erfolgreiche Märkte nur mit Augenmaß erfolgen und sich auf das
notwendige Mindestmaß beschränken. Dafür wird sich der Verband deutscher
Pfandbriefbanken auch in Zukunft gemeinsam mit seinen Mitgliedsinstituten
einsetzen.“

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