vdp-Spotlight: Neugeschäft in der Immobilienfinanzierung folgt steigendem Bau- und Transaktionsvolumen
Deutscher Immobilienmarkt in längster Aufschwungphase seit der deutschen Wiedervereinigung; Finanzierungsstrukturen trotz langjährigen Booms stabil, durchschnittlicher Fremdmittelanteil bei rund 50 Prozent
Der Immobilienmarkt in Deutschland befindet sich in einer fast 10 Jahre andauernden Aufschwungphase. Die Bauinvestitionen und Transaktionsvolumina auf dem Bestandsimmobilienmarkt haben seit 2010 kontinuierlich zugenommen. Hierin schlagen sich auch die Preissteigerungen der letzten Jahre nieder. Da Immobilieninvestitionen zu einem großen Teil fremdfinanziert werden, spiegeln sich die gestiegenen Bauinvestitionen auch in der Kreditvergabe der Banken wider.
Das Neubauvolumen am Wohnungsmarkt ist zwischen 2010 und 2018 um 112 Prozent gestiegen und damit wesentlich stärker als die Bauleistungen im Bestand und das Transaktionsvolumen. Da der Neubau in der Regel einen höheren Fremdmittelanteil erfordert, ist die Wohnimmobilienkreditvergabe mit ca. 70 Prozent in diesem Zeitraum etwas stärker gestiegen als das gesamte Bau- und Transaktionsvolumen (60 Prozent).
Eine ähnliche Entwicklung zeigt sich auf dem Gewerbeimmobilienmarkt. Hier zog die Kreditvergabe ebenfalls etwas stärker an als das Bau- und Transaktionsvolumen (64 Prozent im Vergleich zu 49 Prozent). In Summe wurden im Jahr 2016 Darlehen für den Bau und Erwerb von Gewerbeimmobilien in Höhe von rund 72 Mrd. Euro vergeben. Seitdem bewegt sich das Neugeschäftsvolumen in diesem Geschäftsfeld bei leichten Schwankungen auf diesem Niveau.
Entwicklung des Fremdfinanzierungseinsatzes
Der Anteil des mit Fremdkapital finanzierten Bau- und Transaktionsvolumens ist dabei weitgehend stabil geblieben. Innerhalb der vergangenen Dekade lag der durchschnittliche Fremdfinanzierungsanteil bei sämtlichen Immobilieninvestitionen und -transaktionen bei etwa 50 Prozent. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Bedeutung der verschiedenen Segmente des Immobilienmarktes im Zeitablauf durchaus Veränderungen unterworfen ist und dass sie in unterschiedlichem Ausmaß fremdmittelintensiv sind. So spielen z.B. Investitionen in den Gebäudebestand im Verhältnis zum Neubau heute eine größere Rolle als vor 25 Jahren.
„Die Langfristbetrachtung zeigt, dass die Finanzierungsstrukturen im Durchschnitt stabil sind“, sagte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands deutscher Pfandbriefbanken. „Die hohe Nachfrage am Immobilienmarkt, das begrenzte Neubauvolumen sowie die anhaltend günstigen Finanzierungsbedingungen dürften vorerst für eine weiter steigende Kreditnachfrage und entsprechende Finanzierungsvolumina sorgen.“
Für Banken wie Kreditnehmer sollte diese Entwicklung allerdings keine außergewöhnlichen Unsicherheiten bergen. Die in Deutschland etablierte Langfristfinanzierung zum Festzins verschafft Kreditnehmern Planungssicherheit und federt mögliche kurzfristige konjunkturelle Schwankungen ab. Banken steht mit dem Pfandbrief, der in diesem Jahr sein 250. Jubiläum feiert, ein langfristiges und fristenkongruentes Refinanzierungsinstrument zur Verfügung, von dem Banken auch Gebrauch machen. Dies zeigt sich an der Entwicklung der Emittentenanzahl, die von 63 im Jahr 2010 auf 82 im Jahr 2019 gestiegen ist.
„Kritische zyklische Risiken für die Finanzstabilität sind derzeit nicht zu erkennen", sagte Jens Tolckmitt. „Die Empfehlung des Finanzstabilitätsausschusses an die BaFin, den antizyklischen Kapitalpuffer sehr kurzfristig mit Wirkung zum dritten Quartal 2020 zu aktivieren, können wir daher nicht nachvollziehen. Vielmehr steigert die Entscheidung die Unsicherheit der Wirtschaft noch weiter. In einer Phase einer schwächeren Konjunktur könnte der antizyklische Kapitalpuffer damit sogar prozyklisch wirken.“
Über den Autor
Thomas Hofer ist Senior Research Analyst bei der vdpResearch, dem unabhängigen Analysehaus des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Die vdpResearch analysiert regelmäßig aktuelle Entwicklungen am Immobilienmarkt und verantwortet den vdp-Immobilienpreisindex, welcher Bestandteil der Immobilienpreisbeobachtung der Deutschen Bundesbank ist. Thomas Hofer erhebt seit vielen Jahren sämtliche Immobilienfinanzierungsstatistiken der vdp-Mitgliedsinstitute und verantwortet u.a. die Studie zur Struktur der Wohneigentumsfinanzierung, welche u.a. Zins- und Tilgungsstrukturen sowie die Höhe der Finanzierungsausläufe regelmäßig erfasst.