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Spotlight: Immobilienmarkt Deutschland zum Jahresanfang 2018

In der aktuellen Ausgabe unseres vdp-Spotlights analysiert Dr. Franz Eilers, Leiter Immobilienmarktforschung vdpResearch, die aktuellen Entwicklungen am Wohnungs- und Büroimmobilienmarkt Deutschland.

Der unten stehende Beitrag wurde für die HTML-Ansicht gekürzt und enthält nicht alle erläuterenden Grafiken Den vollständigen Beitrag finden Sie nebenstehend als PDF zum Download. Weitere Ausgaben unserer Reihe "Spotlight" stehen im Bereich Publikationen zur Verfügung.

Wohn- und Büroraum ist knapp und teuer. Dies gilt insbesondere für die prosperierenden Ballungsräume, die aufgrund ihrer Attraktivität seit Jahren eine hohe Nettozuwanderung aufweisen. Vor allem junge Menschen, angezogen von Arbeitsplatz- und Ausbildungschancen, streben in die Städte und haben hier in Verbindung mit dem kräftigen Aufschwung der deutschen Wirtschaft eine expansive Grunddynamik ausgelöst. Was die Mietmärkte betrifft, wird dies eindrücklich durch die hohe Nachfrage nach Wohn und Büroflächen belegt, mit sinkenden Leerständen und deutlich steigenden Neuvertragsmieten.

Noch deutlicher kommt die Aufwärtsentwicklung auf den Eigentums- und Investmentmärkten zum Ausdruck. Zusätzlich animiert durch den Sinkflug der Zinsenerleben wir hier schon seit mehreren Jahren eine verstärkte Kaufbereitschaft, wie der anhaltendstarke Anstieg der Preise und Kapitalwerte offenbart. Das aktuelle Spotlight gibt anhand ausgewählter Indikatoren einen aktuellen Überblick über die Entwicklung der Wohnungs- und Büromärkte in Deutschland. Dem Überblick ist aufgrund der hohen konjunkturellen Reagibilität der Immobilienmärkte eine Zusammenfassung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung vorangestellt. Es zeigt sich, dass Wirtschaftswachstum, die Entwicklung von Einkommen, Beschäftigung, Zinsen und Verbraucherpreisen ein wesentlicher Stützpfeiler der gegenwärtigen Hausse am Immobilienmarkt sind.

Wohnungsmarkt

In Deutschland gelegene Wohnimmobilienverteuerten sich 2017 kräftig. Der vdp-Immobilienpreisindex für Ein- und Zweifamilienhäuser stieg im Jahresdurchschnitt um 5,5 %, bei Eigentumswohnungen um 6,8 %. Zudem legten die Kapitalwerte für renditeorientierte Mehrfamilienhäuser um 7,9 % zu. Noch markanter als die bundesweiten Zahlen sind jedoch die Indexwerte für die Top 7-Städte (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart). Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen hier um 12,1 % und die Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser um14,2 % gegenüber dem Vorjahr.

Ähnlich wie bei den Preisen hat sich auch beim Wohnungsbau der seit 2010 zu beobachtende, steigende Trend verstärkt fortgesetzt. 2017 wurden erstmals seit 2001 wieder mehr als 300.000 Wohnungen errichtet. Begleitet war diese Entwicklung von Strukturverschiebungen zwischen Eigenheimen und Mehrfamilienhäusern. Im vergangenen Jahr entfielen mehr als 60 % der neu errichteten Wohnungen auf Geschoßbauten, ähnlich hohe Anteile wurden letztmalig Mitte der 1990er-Jahre erreicht.

Auch im laufenden Jahr wird die Grenze von 300.000 Wohnungen überschritten werden. Zwar waren die Baugenehmigungen zuletzt leicht rückläufig, aber aufgrund erheblicher Bauüberhänge ist erneut mit einer vergleichsweise hohen Zahl an Fertigstellungen zu rechnen. Dabei wird wiederum dem Mehrfamilienhausneubau mehr Bedeutung zukommen als dem Bau von Eigenheimen. Hauptgrund ist die akut hohe Wohnungsnachfrage in den wirtschaftsstarken Ballungsräumen und den größeren Städten, wo typischerweise der Geschossbau dominiert. Vor allem die prosperierenden Ballungsräume, in denen die Wohnungssuche eine Zeit und nervenkostende Angelegenheit ist, könnten kurzfristig noch mehr neue Wohnungen aufnehmen. Aber eine hohe Auslastung der Bauwirtschaft, wie an der steigenden Zahl der Bauüberhänge, abzulesen ist, und Baulandknappheit ziehen hier eine Grenze.

Im Gegensatz zum Wohnungsneubaustagniert die Zahl der Verkäufe von bestehenden Wohnimmobilien seit vielen Jahren. In 2016 wechselten alles in allem 683.000 Wohnbaulandgrundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen den Eigentümer. Nach unseren vorläufigen Schätzungen hat sich diese Zahl in 2017 leicht verringert.

„vdp-Immobilienpreisindex für Eigentumswohnungen
stieg im Jahresdurchschnitt um 6,8 %.“

 

Quelle: vdp-Immobilienpreisindex, vdp

Dagegen legten die mit den Transaktionen korrespondierenden Geldumsätze erneut zu. Ursächlich hierfür sind die schon angesprochenen stark steigenden Preise, mit denen sich die Kaufsummen eins zu eins erhöhen.

Dass die Zahl der Verkäufe trotz der immer höheren Preise nicht steigt, ist bemerkenswert. Immobilienbesitzer sind heute, zumindest auf dem Papier, reicher als vor einigen Jahren. Aus den höheren Wohnimmobilienpreisen erzielen sie aber keinen Ertrag, weil sie ihre Objekte nicht verkaufen. Offensichtlich mangelt es an der entsprechenden Bereitschaft. Vielleicht erwarten sie weiter steigende Preise oder es fehlt an Anlagealternativen. In beiden Fällen wirkt die Verkaufszurückhaltung preistreibend. Womit wir bei der derzeit intensiv diskutierten Frage angelangt sind, ob es bald zu einer Korrektur der Preisentwicklung kommen könnte. Tatsächlich gehen hier die Vermutungen und Erwartungen weit auseinander.

Die meisten Eigentümer von Wohnimmobilien sind – wie gerade dargestellt – offensichtlich optimistisch; anderenfalls würden in der Tat mehr Wohnobjekte angeboten und verkauft werden. Auch die professionellen Immobilieninvestoren, die von bulwiengesa regelmäßig für den Immobilienkonjunktur-Index der Deutschen Hypothekenbank befragt werden, sind in Summe nicht durch Pessimismus geprägt. In der jüngsten Umfrage gab der Index für das Wohnklima zwar leicht nach, er liegt aber nach wie vor mit 151,8 Punkten sehr hoch.

Andere Stimmen sind der Meinung, dass sich einzelne Märkte von zentralen Fundamentaldaten abgekoppelt haben. Gemessen an lokalen Mieten, erwarteten Zinsen, den örtlichen Demografien, vorhandenen Baulandreserven und den Einkommen sehen sie die Preise als zu hoch an. Hiervon sind allerdings nur wenige der Überzeugung, dass es bald zu einer harten Korrektur kommen könnte.

Nach Jahren erheblicher Preissteigerungen ist ohne Zweifel ein vorsichtiges Verhalten geboten. Die Wohnimmobilienpreise werden nicht ohne Unterbrechung ewig weiter ansteigen, schon gar nicht mit dem Tempo der letzten Jahre. Denn das hieße, dass der durchschnittliche Quadratmeterpreis von aktuell rund 7.700 EUR für Eigentumswohnungen in guter Münchener Wohnlage in fünf Jahren bei 14.300 EUR pro Quadratmeter liegen würde. Das erscheint aus heutiger Sicht unvorstellbar.

Fazit

Wir gehen davon aus, dass sich der Preisanstieg sowohl bundesweit als auch in den Städten mit zuletzt starkem Preiswachstum deutlich verlangsamen wird, aber einen Einbruch erwarten wir nicht. Trotz einer anziehenden Neubautätigkeit und einer vielerorts abflachenden Einwohnerentwicklung sind zum Beispiel die Wohnungsmärkte der Top-7-Städte weiterhin angespannt und durch eine stabile sozioökonomische Lage gekennzeichnet. Wohnungsleerstände, wie sie nach dem Bauboom der neunziger Jahre aufgebaut wurden, zeichnen sich aktuell nicht ab und sind vorerst auch nicht zu erwarten. Der Neubau hat aufgrund der hohen Auslastung der Bauwirtschaft und knapper Baulandflächen aktuell nicht die Kraft, in einen überschießenden Boom zu münden. Deshalb werden Angebot und Nachfrage nach Wohnraum nicht auseinanderlaufen. Die Aufteilung dieses Wohnraums in Miet- und

Eigentümerwohnungen wird sich in Abhängigkeit von der Entwicklung der Zinsen vielleicht leicht verschieben.  Steigende Nominalzinsen werden die Nachfrage nach Wohneigentum abbremsen. Diese Bremsbewegung wird den Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen und Eigenheime jedoch lediglich abflachen.

Büromarkt

Der Büroflächenmarkt ist eng verbunden mit der tatsächlichen und erwarteten gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Entsprechend haben in den letzten Jahren Wirtschaftswachstum und eine höhere Beschäftigung die Anmietung von Büroflächen spürbar belebt. Hierdurch konnten bei nur geringer Neubautätigkeit Überkapazitäten abgebaut werden die aus dem lange zurückliegenden Neubauboom zur Jahrtausendwende resultierten; inzwischen ist in einigen Märkten die Nachfrage höher als das Angebot. Nach unseren Berechnungen betrug die gewichtete Leerstandsquote in den sieben größten Bürostandorten Deutschlands im Jahresdurchschnitt 2017 nur noch rund 4,3 %. Ein derart niedriges Niveau an Büroflächenleerstand wurde zuletzt zwischen 2001 und 2002 verzeichnet.

Diese Entwicklung ist mehr und mehr von steigenden Büromieten begleitet. Das zeigen in großer Übereinstimmung sowohl die das Prime-Segment abdeckenden Mietindizes der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und von JLL als auch der wesentlich breiter aufgestellte Index von vdpResearch. In 2018 werden die Büromieten den Kurs der letzten Jahre beibehalten. Hierfür sprechen auf der Angebotsseite die hohe Flächenauslastung und eine weiterhin recht moderate Neubautätigkeit. In einigen Städten ist die Leerstandsrate sogar unter das Niveau gefallen, das für einen funktionierenden Markt wünschenswert ist. Auf der Nachfrageseite kommt das anhaltende, Arbeitsplatz vermehrende Wirtschaftswachstum hinzu. Der Stellenzuwachs in der Bürobranche wird in diesem und im nächsten Jahr zwar etwas weniger stark ausfallen als in den letzten Jahren, an der Aufwärtsentwicklung an sich wird sich jedoch nichts ändern.

Die Kapitalwerte für in Deutschland gelegene Büroimmobilien steigen seit einiger Zeit sehr viel stärker als die Mieten. Die logische Folge sind fallende Anfangsrenditen (Liegenschaftszinsen, Nettoanfangsrenditen). Dass die Anfangsrenditen so stark fallen konnten, wurde durch zweierlei gefördert: Erstens durch den Sinkflug der langfristigen Kapitalmarktzinsen, wodurch die angestrebte Mindestverzinsung des eingesetzten Kapitals gedrückt wurde; und zweitens durch die starke Nachfrage institutioneller Investoren nach Immobilienanlagen in Deutschland. Das nominale Transaktionsvolumen auf dem Büroinvestmentmarkt ist in den letzten Jahren nahezu kontinuierlich gewachsen und hat 2017 ein neues Nachkrisenhoch erreicht. Wesentlich hierfür waren grenzüberschreitende Kapitalzuflüsse. Im Jahr 2017 entfielen mehr als 60 % der Investments auf Anleger aus dem Ausland.

Quelle: gif, Berechnungen vdpResearch

Fazit

Das an der Mietentwicklung gemessene überproportional starke Wachstum der Kapitalwerte ist auf Dauer nicht haltbar. Dafür bräuchte es weiter sinkende Anfangsrenditen, was am aktuellen Rand vielleicht denkbar erscheint, aber darüber hinaus sehr unwahrscheinlich ist. Erstens ist der angesprochene Rückgang der langfristigen Kapitalmarktzinsen verschiedenen Anzeichen nach zu Ende und zweitens bewegen sich die Anfangsrenditen – auch in historischer Sicht – auf einem außergewöhnlich niedrigen Niveau. Die Kapitalwerte haben sich sehr weit von den ebenfalls gestiegenen Mieten entfernt. Damit sich diese Lücke reduziert, müssen die Mieten bzw. die Cashflows stärker steigen als die Kapitalwerte. Das ist unwahrscheinlich. Die Ergebnisse auf dem Investmentmarkt werden also in den nächsten Jahren aller Voraussicht nach nicht ganz so „eigentümerfreundlich” ausfallen wie zuletzt, auch wenn sinkende Leerstände und steigende Mieten einen beständigen Cashflow erbringen werden.