Long-term-sustainable value: Initiative für einen internationalen Beleihungswert

Die Diskussion um einen nachhaltigen Immobilienwert für Finanzierungszwecke (Beleihungswert) wird seit einigen Jahren auch über die Grenzen Deutschlands hinaus intensiv geführt – sei es im Rahmen der europäischen Bankenregulierung oder auf nationaler Ebene.

Dies gilt insbesondere für einzelne Länder, die durch die letzten Turbulenzen an den Immobilien- und Finanzmärkten besonders betroffen waren und nunmehr an Konzepten arbeiten, derartige Krisen zukünftig zu vermeiden.
Der Beleihungswert gemäß BelWertV ist hierfür nur bedingt geeignet, da er sehr stark auf die deutsche Bewertungsmethodik und die hier bekannten Bewertungsparameter abstellt. Aus diesem Grund wurde das Long-Term Sustainable Network gegründet. Experten aus einer Vielzahl europäischer Länder erarbeiten darin eine international anwendbare Beleihungswertmethodik.

Hintergrund

Handelte es sich beim Beleihungswert lange Zeit um ein fast ausschließlich in Deutschland angewandtes Bewertungskonzept, wird dessen Anwendung, Definition und Methodik mittlerweile auch auf europäischer Ebene diskutiert. Dies hat zwei Ursachen:

Europäische Bankenregulierung

  • Der Beleihungswert ist in der europäischen Bankenregulierung verankert, bspw. in der Capital Requirements Regulation (CRR). So enthält Art. 124 Abs. 4 CRR, das Mandat, wonach die Europäische Bankaufsicht (EBA) einen technischen Regulierungsstandard (Regulatory Technical Standard, RTS) zu den strengen Kriterien für die Bemessung des Beleihungswertes zu erarbeiten hat.
    Des Weiteren wird der Beleihungswert im Zusammenhang mit den Überlegungen der europäischen Covered Bonds Harmonisierung diskutiert.

Erfahrungen aus der Finanzmarktkrise

  • Seit der vergangenen Krise an den Immobilien- und Finanzmärkten sind selbst in Ländern, die bislang in der kreditwirtschaftlichen Wertermittlung ausschließlich marktwertbasiert arbeiten-  wie bspw. Großbritannien und Irland - Initiativen erkennbar, die sich mit nachhaltiger Wertermittlung für Finanzierungszwecke auseinandersetzen.
    Dies verdeutlicht die Zweifel an einem ausschließlich auf einen stichtagsbezogenen Marktwert abstellendes Konzept in der zumeist längerfristig ausgerichteten Immobilienfinanzierung. Daher wird diskutiert, ob ein Wertansatz, der unter Ausschaltung spekulativer Elemente auf die langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes und des Marktes abstellt, für diese Zwecke besser geeignete wäre.

Long-Term Sustainable Value Network

Die Pfandbriefbanken stellen bereits seit Jahrzehnten konsequent auf den Beleihungswert ab. Dass sich Pfandbriefe in der Finanzkrise am Finanzmarkt bewährt haben, ist auch auf diesen konservativen Wertansatz zurückzuführen.

Aus ihrer Sicht ist ein einheitlicher europäischer Standard zur Methodik der Beleihungswertermittlung zu begrüßen, solange er prinzipienorientiert ist und Raum lässt für nationale Besonderheiten der Immobilienmärkte und ihrer Bewertungsverfahren. In einem solchen Standard bestünde die einzigartige Chance, einen europäischen Beleihungswert zu definieren und in seiner Akzeptanz zu stärken.

Ziele der Initiative

Um für die Diskussion einer europäischen Regulierung der Wertermittlung für Finanzierungszwecke gut vorbereitet zu sein, hat der vdp gemeinsam mit HypZert das Long-Term Sustainable Value Network (L-TSV Network) ins Leben gerufen. Die Ziele dieses Netzwerkes sind:

  • die Förderung eines nachhaltigen Wertes (Long-Term Sustainable Value, Beleihungswertes) als Basis für die kreditwirtschaftliche Wertermittlung,
  • die Entwicklung einer international anwendbaren Methodik zur Beleihungswertermittlung sowie
  • die Förderung der Aus- und Weiterbildung im Bereich der Beleihungswertermittlung

 

Erste Ergebnisse

In einer ersten Projektphase wurde in einer internationalen Arbeitsgruppe mit Vertretern aus sieben Ländern ein Entwurf einer prinzipienorientieren Methodik für die Beleihungswertermittlung entwickelt. Bei den Teilnehmern handelt es sich fast ausschließlich um Gutachter, die über umfassende Erfahrungen in der Beleihungswertermittlung verfügen. Dieser Entwurf ist nunmehr fertiggestellt und bietet eine gute Grundlage für die internationale Diskussion einer europäischen Beleihungswertmethodik.

Mit eigenem Branding und Namen – „Long-Term Sustainable Value“ (anstatt Mortgage Lending Value) - startete die Bekanntmachung und das sukzessive Wachstum des L-TSV Networks sowie die Diskussion der Methodik.

 

Vision: ein einheitlicher europäischer Standard

In der zweiten Projektphase erfolgt nun die detaillierte Diskussion der Funktionsweise und konkreten Ausgestaltung der Methodik auf der nationalen Ebene.

Die aktuelle Diskussion zur kreditwirtschaftlichen Bewertung auf Basis eines Beleihungswertes in der europäischen Bankenregulierung beinhaltet Chancen und Risiken. Dem Risiko einer vollharmonisierten Regelung durch die europäische Bankaufsicht - schlecht anzuwenden und mit wenig Handlungsspielraum – steht die einmalige Chance gegenüber, eine prinzipienorientierte europäische Beleihungswertermittlung zu schaffen und deren Anwenderkreis zu erweitern. Der vdp hofft, mit der Gründung des Long-Term Sustainable Value Network einen Beitrag zu leisten, bei dem die Chancen der Regulierungsbestrebungen überwiegen und diese auch realisiert werden können.