BelWertV - Verordnung zur Ermittlung des Beleihungswertes

Die BelWertV ist 2006 in Kraft getretenen. Damit ist es gelungen, Anforderungen an die Beleihungswertermittlung einheitlich und transparent zusammenzufassen,die bis dahin auf Ebene der Kreditinstitute individuell in Form von Wertermittlungsanweisungen geregelt waren. Neben den Anforderungen an die Qualifikation und Unabhängigkeit der Gutachter enthält die BelWertV umfassende Vorgaben zur Methodik der Beleihungswertermittlung.

Entstehung

Am 22. Mai 2006 wurde die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) im Bundesgesetzblatt (BGBl I Nr.24) verkündet. Sie ist am 1. August 2006 in Kraft getreten.
Die BelWertV regelt erstmalig einheitlich und transparent:

  • die Anforderungen an die Methodik der Beleihungswertermittlung,
  • die Anforderungen an die Qualifikation und Unabhängigkeit der Gutachter sowie
  • die Vereinfachungen bei der Beleihungswertermittlung im Rahmen der Kleindarlehensgrenze (400.000 Euro).

Auslegungen und Anwendung der BelWertV

Die Beleihungswertmethodik wird seit dem Jahr 1995 durch den Ausschuss für Bewertungsfragen im Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V. (ehemals VDH) weiterentwickelt und verfeinert. In den 1990er Jahren entstanden grundlegende methodische Arbeitspapiere, die mit der BaFin abgestimmt wurden. Dadurch konnten Standards gesetzt werden, die zum Teil identisch in die BelWertV übernommen wurden.

Seit dem Vorliegen der BelWertV arbeitet der vdp an der Klärung von Auslegungsfragen. Er tritt weiterhin dafür ein, dass der Beleihungswert und seine in der BelWertV geregelten Anforderungen dem geforderten Sicherheitsbedürfnis an die Deckungsmasse gerecht werden. Denn letztlich hängt die Sicherheit des Pfandbriefs unmittelbar mit den nachhaltigen und langfristig bemessenen Werten in den Deckungsmassen ab. Außerdem müssen die organisatorischen und methodischen Anforderungen an den Beleihungswert so ausgestaltet sein, dass die Pfandbriefbanken im Wettbewerb zu anderen Finanzierungsinstituten schnell und flexibel die gewünschten Finanzierungsmittel bereitstellen können.

Der vdp verfügt über eine Vielzahl von Klarstellungen und Empfehlungen zur BelWertV (Vgl. nebenstehenden FAQ und Erläuterungen zur BelWertV). Dieser beinhaltet u.a. Ausarbeitungen zu den Themen:

  • Überprüfung von Wertermittlungen innerhalb der Kleindarlehensgrenze durch Stichproben
  • Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis
  • Alter Beleihungswertermittlung bei Indeckungnahme
  • Restnutzungsdauer eines Bewertungsobjektes bei unterschiedlichen Nutzungsart
  • Bezugsgröße Kleindarlehensgrenze, Modernisierungsrisiko
  • Nutzung von computerunterstützten Bewertungstools
  • u.v.m

Weiterführende Literatur und Fachbeiträge finden Sie außerdem in unserem Bereich Publikationen. Dieser enthält auch unsere vdp-Schriftenreihe. Mit Band 55  "Ber Beleihungswert" vom Autor Wolfgang Crimmann bietet der vdp ein umfassendes Kompendium zur Methodik der Beleihungswertermittlung.

Inhalt der BelwertV

Die BelWertV besteht aus vier Teilen:

  • Teil 1 beinhaltet allgemeine Bestimmungen zum Anwendungsbereich und Gegenstand der Wertermittlung sowie zu Grundsatz und Verfahren der Beleihungswertermittlung. Grundsätzlich wird hier die Anwendung des Ertrags- und Sachwertverfahrens gefordert. Eine Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist ergänzend bei Wohn- und Teileigentum möglich.
     
  • Teil 2 regelt die Anforderungen an die Gutachten und Gutachter. Es wurde eindeutig geregelt, dass von Darlehensnehmern eingereichte Gutachten nicht als Grundlage für die Beleihungswertermittlung genutzt werden dürfen (§ 5 BelWertV).
    Das jeweilige Kreditinstitut hat sich davon zu überzeugen, dass der Gutachter über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügt (§ 6 BelWertV). Des Weiteren wird die Unabhängigkeit der Gutachter geregelt (§ 7 BelWertV). Neben der persönlichen Unabhängigkeit vom Darlehensnehmer wird auch eine organisatorische Unabhängigkeit von den mit der Kreditentscheidung betrauten Bereichen der Bank gefordert.
     
  • Teil 3 befasst sich mit den Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswerts. Neben der Methodik der Wertermittlungsverfahren werden Mindest- und Höchstsätze sowie Bandbreiten für einzelne Bewertungsparameter festgelegt und die Ertragswertermittlung in besonderen Fällen geregelt, z. B. bei negativen Gebäudereinerträgen oder Restnutzungsdauern von weniger als 30 Jahren (§ 13 BelWertV).
    Außerdem werden Besonderheiten, wie z. B. der Umgang mit Erbbaurechten (§ 21 BelWertV) sowie Erleichterungen für überwiegend zu Wohnzwecken dienende Objekte (§ 24 BelWertV) behandelt. Diese sogenannte Kleindarlehensgrenze ermöglicht Vereinfachungen bei der Beleihungswertermittlung von wohnwirtschaftlich genutzten Objekten, wenn der jeweilige abzusichernde Darlehensbetrag 400.000,- € nicht übersteigt.
    Dies steigert die Attraktivität des Pfandbriefs als Refinanzierungsmittel für standardisierte Wohnimmobilien. Weitere Inhalte dieses Teils der BelWertV sind Regelungen für die Beleihungswertermittlung von außerhalb Deutschlands belegene Immobilien (§ 25 BelWertV) sowie die Anforderungen an die Überprüfung der Beleihungswerte (§ 26 BelWertV).
     
  • Teil 4 enthält die Schlussvorschriften mit dem Inkrafttreten der Verordnung zum 1. August 2006.