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UKD 4.2 Vergleichswertverfahren - Durchführung

Stand 20.04.2020

Vergleichspreise - § 19 Abs. 1 Satz 1 BelWertV

„Zur Ermittlung des Vergleichswertes sind nachhaltig erzielbare Vergleichspreise von Objekten heranzuziehen, die hinsichtlich der maßgeblich ihren Wert beeinflussenden Merkmale, insbesondere Lage, Ausstattung und Nutzungsmöglichkeiten, mit dem zu bewertenden Objekt hinreichend übereinstimmen; die Vergleichspreise können aus Kaufpreis- oder anderen Marktdatensammlungen entnommen werden.“

Im ersten Halbsatz wird auf eine ausreichende Vergleichbarkeit der herangezogenen Vergleichsobjekte hingewiesen.  Dabei sind nicht alle denkbaren Merkmale aufgezählt, sondern es wird mit dem Hinweis auf die „maßgeblich den Wert beeinflussenden Merkmale“ auf die Qualifikation des Wertermittlers abgestellt, diese sachverständig auszuwählen und zu bewerten.

Die Vergleichspreise sollen nachhaltig erzielbar sein: Hiermit ist gemeint, dass sowohl die vergangene Marktentwicklung als auch Erwartungen über die zukünftige regionale Marktentwicklung bei der Ableitung eines nachhaltigen Vergleichspreises einzubeziehen sind. Hierunter versteht die BaFin, dass sich die angesetzten Preise bei Betrachtung der Preisniveauentwicklung über einen längeren Zeitraum als nachhaltig erwiesen haben und voraussichtlich auch langfristig erzielbar bleiben.

Im zweiten Halbsatz wird auf die möglichen Quellen der heranzuziehenden Vergleichspreise eingegangen: Alternativ zu den Daten der Gutachterausschüsse können Vergleichspreise auch aus anderen Kaufpreis- oder Marktdatensammlungen entnommen werden, wie z. B. institutseigenen Kaufpreisdatensammlungen oder Daten aus der vdp-Transaktionsdatenbank.

Sicherheitsabschlag - § 19 Abs. 1 Satz 2 BelWertV

„Von dem so ermittelten Ausgangswert ist ein Sicherheitsabschlag in Höhe von mindestens 10 Prozent in Abzug zu bringen.“

Wichtig ist die Differenzierung zwischen dem Sicherheitsabschlag der bei der Ermittlung des Herstellungswertes im Sachwertverfahren erhoben wird, und dem Sicherheitsabschlag, der zur Ermittlung des Vergleichswertes angesetzt wird. Im Vergleichswertverfahren dient dieser Sicherheitsabschlag dazu die Nachhaltigkeit des Beleihungswertes zusätzlich zu untermauern und damit der Unsicherheit der künftigen Marktentwicklung Rechnung zu tragen; die Vergleichswerte umfassen die baulichen Anlagen und den Grund und Bodenanteil der Wohnungs- oder Teileigentumseinheit. Dies gilt natürlich auch für Garagen und Stellplätze. Die Vergleichspreise sind in Datensammlungen auch nach Lage und Baualtersklassen differenziert, so dass im Vergleichswertverfahren zusätzlich eine Abschreibung wegen Alterswertminderung wie im Sachwertverfahren methodisch nicht vorgesehen ist.  

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