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UKD 5.6 Sachwertverfahren - Marktanpassung im Beleihungswert - Ableitung des Nachhaltigkeitsfaktors

Stand 20.04.2020

Die Problematik einer Anpassung des Sachwertes entsteht in der Beleihungswertermittlung nur bei Objekten nach § 4 Abs. 4 BelWertV (Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern). Dies ist immer zwingend dann der Fall, wenn im nachhaltigen Marktgeschehen die Kaufpreise für vergleichbare Objekte der Höhe nach den Sachwert unterschreiten.

Wesentlicher Unterschied zwischen Markt- und Beleihungswertermittlung ist, dass im Beleihungswert nicht das aktuelle Marktgeschehen, sondern das nachhaltige Marktgeschehen abgebildet werden muss.

Der Tatsache, dass in bestimmten Märkten die nach dem Sachwertverfahren ermittelten Werte höher sind als erzielbare Kaufpreise für vergleichbare Objekte, muss im Zuge der Ableitung eines nachhaltigen Wertes daher Rechnung getragen werden. Wenn demnach in bestimmten Regionen offensichtlich ist, dass der ermittelte Sachwert in der Regel höher ausfällt als Marktteilnehmer nachhaltig bereit sind für vergleichbare Objekte zu zahlen, ist eine entsprechende Anpassung erforderlich.

Die BelWertV erwähnt jedoch hierfür keinen konkreten Faktor. Hier hat sich in der Bewertungspraxis der Ansatz eines sog. Nachhaltigkeitsfaktors, insbesondere in Märkten, in denen von den Gutachterausschüssen Sachwertfaktoren kleiner als 1,0 ausgewiesen werden, auch bei der Ermittlung des Beleihungswertes in vielen Instituten durchgesetzt. Bei einigen Softwareanbietern wird der Faktor auch als Sachwertanpassung bezeichnet.

Ein Sachwertfaktor, der modellgerecht nach SW-RL abgeleitet wurde, kann im Beleihungswert als Nachhaltigkeitsfaktor nicht direkt und ungeprüft übernommen werden, weil die Grundlagen, die Modelle und damit auch die Bezugsbasis zu stark voneinander abweichen. In u. a. Abbildung sind verschiedene Möglichkeiten aufgezeigt , wie im Marktwert Marktdaten modellkonform genutzt und gleichzeitig im Beleihungswert die Anforderungen der BelWertV eingehalten werden können:

1. Nutzung der Marktdaten der Gutachterausschüsse

2. Nutzung anderer Datenquellen

1. Nutzung der Marktdaten der Gutachterausschüsse

Variante 1a)

Der Wertermittler ermittelt den Marktwert gem. ImmoWertV/SW-RL und verwendet dafür modellgerecht den Sachwertfaktor der GAA.; der Beleihungswert wird nach BelWertV ermittelt.

Da für den Beleihungswert letztlich nur das Grundprinzip gilt, dass er den sachgerecht ermittelten Marktwert nicht überschreiten darf, solange die grundsätzlichen Aspekte zur Beleihungswertermittlung eingehalten werden, schätzt der Wertermittler den Nachhaltigkeitsfaktor so, dass ein risikoadäquater Abstand vom Beleihungswert zum Marktwert gewährleistet ist. Aufgabe des Wertermittlers/Gutachters ist es, den rein rechnerischen Wert für den Nachhaltigkeitsfaktor insbesondere im Hinblick auf das nachhaltige Marktgeschehen anzupassen.

Variante 1b)

Wie 1 a), jedoch Ableitung des Nachhaltigkeitsfaktors aus dem Sachwertfaktor durch Umstellung des Modells des Gutachterausschusses durch den Wertermittler/Gutachter hinsichtlich der im Vergleich zur Beleihungswertmethodik abweichenden Parameter.

Es ist grundsätzlich möglich, die Umrechnung vom Sachwertfaktor auf den Nachhaltigkeitsfaktor vorzunehmen. Aufgrund der Komplexität und auch der von den regionalen Gutachterausschüssen individuellen Modellanpassungen (z.B. mit oder ohne separate Ausweisung der Außenanlagen), sollte ein derartiger Ansatz nur durch qualifizierte Gutachter oder entsprechend geschulte Wertermittler Berücksichtigung finden und im Einzelfall dokumentiert sein.

Mit der exakten Umrechnung liegt aber noch nicht zwingend ein risikoadäquater Abstand vom Beleihungswert zum Marktwert vor und es verbleibt ggf. wieder eine manuelle Anpassung des Nachhaltigkeitsfaktors durch den Gutachter/Wertermittler im Hinblick auf die Nachhaltigkeit des resultierenden Beleihungswertes wie unter 1 a) beschrieben.

Variante 1c)

Wie 1 b), jedoch Umrechnung durch Bewertungssystem und Lieferung eines Vorschlagswertes für den Nachhaltigkeitsfaktor.

Wesentlich einfacher ist es für den Anwender, wenn das System gleich eine Umrechnung der Modellunterschiede vornimmt. Dafür muss das System jedoch die Besonderheiten der einzelnen Gutachterausschussmodelle kennen und berücksichtigen können. Entsprechende Systeme können dann Wertvorschläge für den Nachhaltigkeitsfaktor liefern.

Es verbleibt ggf. wieder eine manuelle Anpassung des Nachhaltigkeitsfaktors durch den Gutachter/Wertermittler im Hinblick auf die Nachhaltigkeit des resultierenden Beleihungswertes.

2. Nutzung anderer Datenquellen

Variante 2 a) - Systemseitige Marktdatenlieferung

Wird dagegen ein System genutzt, für das ausreichend Transaktionsdaten zur Verfügung stehen, kann gleich bei der Ableitung der Faktoren zur Anpassung an den Markt, die Systematik weitgehend an die BelWertV angeglichen werden. So kann modellkonform zur BelWertV auch im Marktwert mit regionalisierten Baukosten gerechnet und mit separater Ausweisung der Baunebenkosten und Außenanlagen gearbeitet werden. Die so ermittelten Sachwertfaktoren sind modellkonform mit der Methodik der Beleihungswertermittlung und können als Grundlage weitgehend für die Ableitung von Nachhaltigkeitsfaktoren genutzt werden.

Es verbleibt ggf. wieder eine manuelle Anpassung des Nachhaltigkeitsfaktors durch den Gutachter/Wertermittler im Hinblick auf die Nachhaltigkeit des resultierenden Beleihungswertes wie unter 1 a) beschrieben.

Variante 2 b) - Nutzung eigener Marktkenntnisse/Datenquellen

Alternativ können Faktoren zur Marktanpassung (Nachhaltigkeitsfaktoren) vom Gutachter/Wertermittler auf Basis regionaler Marktkenntnisse und ggf eigener Datensammlungen abgeleitet werden.

Faktoren oberhalb von 1,0 im Beleihungswert

Die Praxis zeigt, dass in einigen Regionen und Mikrolagen auch dauerhaft Sachwertfaktoren oberhalb von 1,0 ausgewiesen werden. Oftmals ist dies im Unterschied zwischen den vom Gutachterausschuss ausgewiesenen Bodenrichtwerten und den tatsächlich vorhandenen höheren Grundstückskaufpreisen begründet. Nur wenn es sich hierbei um eine dauerhafte Situation handelt, kann auch im Beleihungswert ein positiver Faktor Anwendung finden. Ein derartiger Ansatz sollte nur durch qualifizierte Gutachter oder entsprechend geschulte Wertermittler Berücksichtigung finden und in jedem Einzelfall nachvollziehbar begründet sein; z.B. durch entsprechende Zeitreihen, die über einen längeren Zeitraum Faktoren > 1,0 nachweisen.

Insbesondere das unter 2) beschriebene Modell bietet eine sachgerechte Grundlage für den Wertermittler/Gutachter, auch Faktoren oberhalb von 1,0 herzuleiten. Hintergrund ist, dass wegen der einheitlichen Regionalisierung der Baukosten in Markt- und Beleihungswert auf ein Herausrechnen der Regionalisierung aus den von den Gutachterausschüssen nach ImmoWertV/SW-RL ermittelten Sachwertfaktoren entfallen kann.

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