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UKD 2.1 Rechtliches - Baulasten

Stand 20.04.2020

Im Baulastenverzeichnis werden nicht nur Verpflichtungen von Amts wegen eingetragen. Auch Grundstückseigentümer können durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften, zum Beispiel Bebauungsplänen, ergeben.

Baulasten werden unbeschadet der Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und wirken auch gegenüber Rechtsnachfolgern.

Typische und häufig eingetragene Baulasten sind die Abstandsflächenbaulast und die Vereinigungsbaulast. Bei der Abstandsflächenbaulast verpflichten sich Nachbarn, öffentlich-rechtlich erforderliche Abstandsflächen von Gebäuden auf ihren Grundstücken zu dulden. Die Vereinigungsbaulast vereinigt grundbuchrechtlich eigenständige Grundstücke zu einem Baugrundstück. Baurechtlich ist in diesem Fall das zu ermittelnden Maß der baulichen Nutzung (z.B. Geschossflächenzahl, Grundflächenzahl) über alle Gebäude auf allen von dieser Vereinigungsbaulast betroffenen Grundstücken zu ermitteln.

Grundsätzliche Kenntnis über Baulasten

Zur Beurteilung der Auswirkungen einer Baulast auf den Wert ist es grundsätzlich notwendig, sich Kenntnis über den Inhalt des Baulastenverzeichnisses zu verschaffen und dies nachvollziehbar zu dokumentieren.

Berücksichtigung von Baulasten

Bei Baulasten wird zwischen das Grundstück begünstigenden (Fremdbaulast) und belastenden Baulasten (Eigenbaulast) unterschieden.

Die Nutzung eines fremden Grundstückes ist durch eine begünstigende Baulast allein nicht ausreichend rechtlich gesichert. Nur durch eine dingliche Absicherung ist das Nutzungsrecht ein Bestandteil des Pfandgrundstücks im Sinne des § 96 BGB, das wiederum gemäß § 1120 BGB dem hypothekarischen Pfandumfang unterliegt.

Bei einer das Bewertungsgrundstück belastenden Baulast handelt es sich um eine Baulast, die auf dem Bewertungsgrundstück eingetragen ist. Bei der Berücksichtigung in der Beleihungswertermittlung ist zu differenzieren nach:

a)    unbebauten Grundstücken mit Baurecht und bebauten Grundstücken mit Berücksichtigung eventueller Grundstücks- oder Baurechtsreserven und

b)    bebauten Grundstücken ohne Berücksichtigung von Grundstücks- oder Baurechtsreserven.

In den unter a) genannten Fällen kann das Baurecht durch eine belastende Baulast beeinträchtigt oder verwirkt sein. Daher ist das Vorhandensein von Baulasten in allen diesen Fällen zu prüfen und ggf. wertmäßig zu berücksichtigen.

Gegenstand der Beleihungswertermittlung darf bei den Fällen unter b) nur der vorhandene Bestand sein. Belastende Baulasten sind auch in diesen Fällen zu ermitteln und ggf. wertmäßig zu berücksichtigen. Die langjährige gutachterliche Praxis hat jedoch gezeigt, dass bei der Bewertung von Bestandsobjekten das Grundstück belastende Baulasten (Eigenbaulasten) nur in sehr seltenen Fällen wertbeeinträchtigend wirken. Gleiches gilt für landwirtschaftliche Objekte.

Ausnahmeregelung

Es erscheint daher in konkreten Einzelfällen unkritisch, auf eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis zu verzichten, soweit die konkreten Umstände das Vorliegen eines solchen Falls belegen und die diesbezügliche Prüfung aller erforderlichen Unterlagen und Erkenntnisse aus einer Besichtigung keine Hinweise auf eventuell wertmindernde Baulasten ergeben. Diese Prüfung ist zu dokumentieren.

Solche konkreten Einzelfälle können sein:

  • bebaute Grundstücke ohne Berücksichtigung von Bauland- oder Baurechtsreserven, die im Rahmen des § 24 BelWertV bewertet werden,
  • unbebaute landwirtschaftliche Grundstücke (Acker, Grünland, Obst- und Weinbauflächen, Wald).

Es ist zu erwarten, dass diese Vorgehensweise im Rahmen von Deckungsprüfungen nicht beanstandet wird.

Weiterführende Information 

Der vdp hat im Februar 2011 die Ausarbeitung „Behandlung von Baulasten bei Bewertungen für Finanzierungszwecke“ herausgegeben. Diese beinhaltet Ausführungen zur Definition, Wirkung und Arten der Baulast sowie deren Berücksichtigung in der Beleihungswertermittlung. Die Ausarbeitung steht unter www.pfandbrief.de als Download zur Verfügung.

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