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UKD 1.3 Prozesse & Akteure - Objektinformationen und Prüfung der Pfandidentität
Stand 09.02.2021
Objektinformationen
Für die Wertermittlung ist es unerlässlich, sich umfassend über das Bewertungsobjekt zu informieren, d. h. Informationen insbesondere zu den technischen und rechtlichen Eigenschaften des Objektes sowie dessen Lage zu beschaffen. Quelle neben den Objektunterlagen sind die Erkenntnisse aus der Objektbesichtigung.
In den gesetzlichen Grundlagen für die kreditwirtschaftliche Wertermittlung gibt es keine expliziten Vorgaben, welche Unterlagen für eine Wertermittlung notwendig sind. Während einige Unterlagen für die Identität des Pfandobjektes und eine Beurteilung der Werthaltigkeit des Beleihungsobjektes unerlässlich sind, wie die Flurkarte und ein Grundbuchauszug, kann hinsichtlich weiterer Unterlagen einzelfallbezogen entschieden werden, ob diese notwendig sind. Sachgerechte, standardisierte Vorgaben hinsichtlich der benötigten Unterlagen sollten sowohl zur Vereinheitlichung der internen Prozesse als auch mit dem Ziel aufgestellt werden, bereits im Rahmen der Kreditanbahnung vom Kunden möglichst alle notwendigen Unterlagen zum Objekt einzufordern.
Ungeachtet von standardisierten Vorgaben obliegt es dem Wertermittler zu entscheiden, ob ggf. weitere Unterlagen erforderlich sind oder im Einzelfall auf bestimmte Unterlagen verzichtet wird, weil die notwendige Information auf andere Art und Weise, z. B. im Rahmen der Besichtigung, eingeholt werden kann.
Objekt- und Pfandidentität
Ein Grundstück ist über die dem öffentlichen Glauben unterliegenden wesentlichen Grundbuchmerkmale i.V.m. einer Katasterkarte/-auszug (Flurkarte) eindeutig bestimmt. Die Begründung von Wohn- und Teileigentum erfolgt durch die Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an einem Grundstück in Miteigentumsanteile aufzuteilen. Die Teilung wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam. Dieser Teilung liegt eine Teilungserklärung und ein Teilungsplan zugrunde.
Pfandidentität meint die Übereinstimmung des Beleihungsobjekts mit den zu bestellenden oder bestellten Grundpfandrechten.
Eine wesentliche Bedeutung für die Identifikation des Beleihungsobjekts hat dabei die Besichtigung. Üblicherweise sollten für die Objektbesichtigung folgende Informationen zur Verfügung stehen: Name und Kontaktdaten des Eigentümers, Adresse und Art der Immobilie, bei ETWs: Lage im Objekt, Unterlagen wie z. B. Flurkarte, Grundbuchauszug, Teilungserklärung.
Durch die Adresse des besichtigten Grundstücks, die im Zuge der Besichtigung gefertigten Objektfotos, einzelne Objektmerkmale (z. B. Ausrichtung auf dem Grundstück, Struktur der Grundfläche etc.), die Angaben im Besichtigungsprotokoll sowie ein Abgleich relevanter Unterlagen (Angaben aus Flurkarte und Grundbuchauszug) mit den Gegebenheiten vor Ort kann eine eindeutige Identifikation und Sicherstellung der Pfandidentität erfolgen. Ist der maßgebliche Gebäudebestand nicht in der Flurkarte eingezeichnet, so ist dies nicht automatisch ein Ausschlusskriterium.
Die Anforderung an die Aktualität der Flurkarte lässt sich nicht am Alter der Unterlage festmachen. Vielmehr ist es wichtig, dass sie den Bezug zu den Grundbuchdaten zulässt und den Grundbuchbestand vollständig abbildet. Hauptidentifikationskriterium ist die Flurstücksnummer i.V.m. der Gemarkung/Flur oder der Adresse.
Über die teilweise von den Landesämtern für Geoinformationen online bereitgestellten Geoviewer lässt sich die Identität mitunter ebenfalls dokumentieren, wenngleich nicht alle Systeme bundesweit einen vergleichbaren Detaillierungsgrad aufweisen.
Bei Wohn- und Teileigentum kommt dem Aufteilungsplan eine wichtige Bedeutung zu, anhand dessen die Lage im Objekt eindeutig identifiziert werden kann. Insbesondere bei älteren Aufteilungsmaßnahmen kann es in Einzelfällen vorkommen, dass diese Unterlage nicht vorgelegt werden kann. In diesem Fall sind Anhaltspunkte aus der Teilungserklärung (Angaben zum Geschoss, Lage links oder rechts) zu verwenden, so dass das Wohn-/Teileigentum hinreichend bestimmbar ist. Anhand der Besichtigung müssen die angehaltenen Identifizierungsmerkmale überprüfbar sein.
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