„Eine Vergesellschaftung löst nicht das Problem“

In Berlin wird intensiv über eine Vergesellschaftung von rund 220.000 Wohnungen diskutiert. Auslöser ist ein Gesetzesentwurf der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“, von dem Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen betroffen wären. Die Wohnungsportfolios sollen in eine neu zu gründende Anstalt öffentlichen Rechts überführt werden. Die Entschädigung soll lediglich 40-60 % des Verkehrswerts der Immobilien betragen und nicht als Barauszahlung erfolgen: Stattdessen sollen die bisherigen Eigentümer über 100-jährige Schuldverschreibungen mit einer Verzinsung von 3,5 % entschädigt werden, für die das Land Berlin garantiert. Im Zuge der Vergesellschaftung würden zudem bestehende Grundschulden gelöscht. Im QUARTERLY-Interview beleuchten Dr. Christian Schede, Founding Chairman Germany der internationalen Anwaltssozietät Greenberg Traurig, sowie vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt, wie eine solche Vergesellschaftung rechtlich einzuordnen ist und welche Folgen zu erwarten sind – für Mieter, Vermieter, den Immobilienmarkt Berlin und den Wirtschaftsstandort Deutschland.

Die Vergesellschaftung nach Artikel 15 Grundgesetz ist juristisch bislang kaum erprobt. Wie bewerten Sie die rechtliche Umsetzbarkeit eines solchen Vorhabens hier in Berlin?

Dr. Schede: Streng genommen ist sie noch gar nicht erprobt, denn es gab bisher in Deutschland noch keinen Fall einer Vergesellschaftung. Es gibt sehr gute Gründe, weshalb die Landesverfassung für Berlin eine Vergesellschaftung nach Artikel 15 ausschließt. Aber unabhängig davon ist jedenfalls der Gesetzentwurf, den die Enteignungsinitiative vorgestellt hat, aus einer Reihe von Gründen verfassungswidrig.

Ein zentraler Streitpunkt bei dem Thema ist die mögliche Entschädigung. Halten Sie eine Vergesellschaftung zu politisch gewünschten, also deutlich unter dem Marktwert liegenden Preisen überhaupt für denkbar?

Dr. Schede: Nein, eine Entschädigung muss angemessen sein. Das heißt, Ausgangspunkt für die Berechnung muss der Verkehrswert sein. Eine deutlich unter dem Verkehrswert liegende Entschädigung von 50 Prozent oder noch weniger ist sicher nicht verfassungskonform. Erst recht nicht, wenn keine liquide Entschädigung geleistet wird, sondern eine 100-jährige Schuldverschreibung aufgelegt wird – so steht es im Gesetzentwurf der Enteignungsinitiative. Das widerspricht dem Grundsatz, dass die Vergesellschaftungsopfer finanziell so gestellt werden, dass sie unmittelbar über die Entschädigungssummen verfügen können.

Die Pläne zur Vergesellschaftung sind eine unmittelbare Reaktion auf den enormen Wohnungsmangel und steigende Mieten in der Hauptstadt. Diese Probleme würden aber doch gar nicht gelöst mit einer Vergesellschaftung?

Tolckmitt: Nein, würden sie nicht, im Gegenteil. Sie würden deswegen nicht gelöst, weil damit erstens kein einziger Quadratmeter dringend benötigter neuer Wohnraum geschaffen wird. Und Investoren, auf die es beim Wohnbau ankommt, würden durch eine solche Maßnahme abgeschreckt. Deshalb besteht die Gefahr, dass nach einer solchen Entscheidung in Berlin wenig bis gar nicht mehr von Privaten gebaut wird. Das würde das Problem verschärfen und nicht lösen. Wir haben vor kurzer Zeit eine weit weniger eingreifende Maßnahme mit dem Mietendeckel in Berlin erlebt, die dann vom Bundesverfassungsgericht kassiert worden ist. Der Schaden dieses Deckels wirkt im Markt bis heute nach.

Dr. Schede: Das hat auch eine verfassungsrechtlich relevante Dimension. Eine Vergesellschaftung wäre nur dann zulässig, wenn die Maßnahme zur Problembehebung geeignet, erforderlich und angemessen wäre. Die Enteignung schafft aber keinen neuen Wohnraum. Sie ist also kein geeignetes Mittel, das Ziel zu erreichen. Schon aus diesem Grund ist die Vergesellschaftung nicht verfassungsgemäß.

Welche Folgen hätte eine Vergesellschaftung für die finanzierenden Banken?

Tolckmitt: Im Falle einer Vergesellschaftung würde nach dem Gesetzesentwurf der Initiative die Grundschuld entfallen. Mit dem Wegfall der Grundschuld wären Ratinganpassungen bei Bestandskrediten unvermeidlich. Das würde dazu führen, dass die Risikogewichte und die Eigenkapitalanforderungen steigen und die ursprüngliche Kalkulationsbasis der Finanzierung obsolet wäre. Im Neugeschäft merken wir deshalb jetzt bereits allein aufgrund der Diskussion deutliche Zurückhaltung der Institute. Diese wird, je konkreter das Vorhaben wird, noch stärker werden. Banken werden sehr genau überlegen, was sie noch an Wohnungsbau finanzieren wollen. Aber noch wichtiger vielleicht: Mit der Idee, das Grundpfandrecht bei Vergesellschaftung ersatzlos zu streichen, wird die besicherte Immobilienfinanzierung durch Banken oder andere Kreditgeber in Deutschland ganz grundsätzlich in Frage gestellt.

Dr. Schede: Die Banken sind nach dem Gesetzentwurf das zweite potenzielle Vergesellschaftungsopfer – nach den betroffenen Wohnungsunternehmen. Denn durch den Wegfall der Grundschuld als zentrale Sicherheit haben sie nur noch beschränkt Anspruch auf Beteiligung an der Entschädigung, die geleistet werden soll. Diese ist zudem völlig unzureichend und deckt in keinem Fall das ab, was an Eigenkapital und Fremdkapital eigentlich zur Verfügung stehen müsste, um eine angemessene Entschädigung darzustellen. Und es stehen lange Streitigkeiten im Raum, in welchem Verhältnis dann zwischen Darlehensnehmer und -geber die ohnehin unzureichende und nicht liquide Entschädigung tatsächlich aufgeteilt werden müsste.

Wir sprechen beim Thema Vergesellschaftung zurzeit ja vor allem über das Thema Berlin. Was würde so eine Vergesellschaftung für andere Metropolen bedeuten?

Dr. Schede: Die Berliner Initiative hat Pilotcharakter für den Rest der Republik. Wir wissen, dass es in anderen großen Städten bereits ähnliche Initiativen gibt oder vorbereitet werden. Das heißt, wenn in Berlin eine Vergesellschaftung beschlossen und wider Erwarten auch von den Verfassungsgerichten bestätigt werden würde, wäre das ein Dammbruch für Deutschland. So weit wird es aber nicht kommen. Denn die betroffenen Unternehmen und Banken würden Verfassungsbeschwerden und Verfassungsorgane in Deutschland Normenkontrollklagen beim Verfassungsgericht in Berlin oder beim Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe einlegen. Selbst wenn durch eine einstweilige Anordnung die unmittelbare Anwendung und Umsetzung des Gesetzes erst einmal ausgesetzt würde, wäre der Schaden durch die Unsicherheit dennoch groß:  Denn es würden dann bis zu einer endgültigen Entscheidung voraussichtlich keine privaten Mittel für Investitionen in Daseinsvorsorge und Infrastruktur bereitgestellt werden.

Herr Tolckmitt, wie würden denn internationale Investoren auf so ein Szenario reagieren?

Tolckmitt: Internationale Investoren reagieren jetzt schon mit besorgten Nachfragen. Die sind sich der Thematik völlig bewusst. Auch deshalb ja die Sorge, dass künftig keine Mittel mehr für Investitionen zur Verfügung gestellt werden – und dies weit über den Wohnimmobilienmarkt hinaus. Wenn nicht mehr sichergestellt ist, dass Eigentum auch Eigentum bleibt, und wenn Entschädigungen nicht zum Verkehrswert erfolgen, dann hat der Investitionsstandort Deutschland ein heftiges Problem. Man kann nicht genug davor warnen.

Ein weiterer Aspekt der internationalen Dimension ist, wie das politisch im Ausland wahrgenommen würde. Was wird zum Beispiel die US-Administration davon halten, wenn US-Investoren auf einmal in Deutschland einer Vergesellschaftung ausgesetzt sind – und dann noch dazu lediglich in Höhe von 40 bis 60 % des Verkehrswerts entschädigt werden? Das ist ein Aspekt, der in der Debatte bislang überhaupt nicht stattfindet.

Wie schätzen Sie die Erfolgschancen der Initiative ein? Und wie lassen sich die Pläne aufhalten, was muss gemacht werden?

Dr. Schede: Ob die Initiative Erfolg haben wird, hängt vom Ausgang der bevorstehenden Wahlen zum Abgeordnetenhaus in Berlin ab. Wenn es zu einem Linksruck kommt, müssen wir damit rechnen, dass das Gesetz der Initiative tatsächlich kommt. Und nicht erst durch einen neuen Volksentscheid, sondern aufgrund neuer Mehrheiten im Abgeordnetenhaus durch Parlamentsbeschluss. Danach steht die zweite Frage im Raum, wie lange das Gesetz, wenn es so kommt, bleiben wird. Und da ist meine Antwort: Nein, es wird nicht bleiben. Aber solange es vor den Verfassungsgerichten anhängig ist, , würde der Flurschaden enorm sein.

Wie lassen sich die Pläne aufhalten?

Dr. Schede: Zum einen durch einen moderaten Wahlausgang. Zum anderen aber auch durch ein Bundesgesetz, das bestimmt, dass es Vergesellschaftungen, die klar gegen die Verfassung verstoßen, in Deutschland nicht geben darf. Und dass es sinnvollerweise, wenn man überhaupt über Vergesellschaftungen nachdenkt, in Deutschland nur bundeseinheitliche Maßnahmen geben darf. Damit hätten die Länder keine Gesetzgebungskompetenz mehr.

Das zentrale Argument hierbei ist: Es ist undenkbar, dass in Deutschland Bereiche der Daseinsvorsorge oder Infrastruktur vergesellschaftet werden und die Auswirkungen an den Grenzen der Bundesländer haltmachen. Aus diesem Grunde müsste der Bund einem solchen Gesetz auf Länderebene einen Riegel vorschieben.

Könnte so etwas schnell erfolgen oder wie würde so ein Prozess aussehen, wenn der Bund so etwas aufsetzt?

Dr. Schede: Gesetze können schon schnell verabschiedet werden, das haben wir ja unter anderem bei den Grundgesetzänderungen für die Schaffung des Sondervermögens gesehen. Also wenn der politische Wille da ist, geht das schnell. Aber es muss vorbereitet sein.

Tolckmitt: Die Initiative dazu kann von der Bundesregierung, aber auch von den Regierungen der Bundesländer über den Bundesrat ausgehen. Beide Wege sollten in den Blick genommen werden. Ich habe aktuell allerdings aus diversen Reaktionen die Sorge, dass das, was da droht, noch nicht bei allen politischen Entscheidungsebenen hundertprozentig angekommen ist. Sei es, dass der politische Wille nicht ganz so ausgeprägt ist, dass man es für ein reines Berliner Thema hält, das innerhalb Berlins zu regeln ist – oder dass schlicht das inhaltliche Verständnis fehlt. Wir als Verband und unsere Mitgliedsinstitute sind dabei, dieses Bewusstsein zu schaffen. Es wird Zeit, dass man auch außerhalb Berlins versteht, dass das eine Herausforderung ist, die das gesamte Land angeht und sie deswegen auch auf gesamtstaatlicher Ebene gelöst werden muss.