• vdp-Institute steigern Volumen ausgereichter Immobiliendarlehen
• Immobilienpreise lassen zweijährige Abwärtsentwicklung hinter sich
• Pfandbrief-Absatz und -Umlauf weiter auf hohem Niveau

 Die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute ziehen für das Geschäftsjahr 2024 ein positives Fazit. Ausschlaggebend ist dafür zum einen, dass die 2022 eingetretene Abwärtsentwicklung am Immobilienmarkt im Jahresverlauf in eine Seitwärtsbewegung überging und sich am Jahresende sogar in eine leichte Aufwärtsentwicklung umkehrte – abzulesen an stabilisierten bzw. leicht angezogenen Immobilienpreisen sowie am Anstieg des ausgereichten Volumens an Immobiliendarlehen. Zum anderen stießen Pfandbriefe im vergangenen Jahr erneut auf eine große Nachfrage, so dass die vdp-Mitgliedsinstitute wieder einen hohen Pfandbrief-Absatz verzeichnen konnten.

„Mit dem anspruchsvollen Marktumfeld im Jahr 2024 sind die Pfandbriefbanken gut zurechtgekommen.“
Gero Bergmann

Das Jahr 2024 sei für Pfandbriefbanken von großer Intensität geprägt gewesen. Vor allem das Übermaß an Regulierung, die durch den Bruch der Regierungskoalition verursachte Unsicherheit sowie die zunehmenden geopolitischen Krisen und Risiken standen für die Institute im Fokus. „Mit diesem nach wie vor anspruchsvollen Marktumfeld sind unsere Institute erneut gut zurechtgekommen – auch dank ihrer soliden Kapitalausstattung und besonnenen Risikopolitik in ihrem auf erstrangiger Besicherung basierenden Kreditgeschäft“, betonte vdp-Präsident Gero Bergmann auf der heutigen Jahrespressekonferenz des Verbands.

Positiv bewertete er die aktuelle Lage an den Märkten: „Der Immobilienmarkt hat insgesamt die Phase der Bodenbildung erreicht, darauf deutet die Preisentwicklung in den vergangenen Quartalen hin. Wohnimmobilienpreise weisen sogar schon wieder ein leichtes Wachstum auf. Etwas angezogen hat auch wieder das Immobilienfinanzierungsgeschäft unserer Institute. Wir hoffen nun auf die dringend notwendigen wirtschafts- und wohnungspolitischen Impulse, die auch dem Immobiliensektor den erforderlichen Schub geben.“ Mit Blick auf den Kapitalmarkt stellte er positiv heraus, dass Pfandbriefe erneut auf eine starke Nachfrage gestoßen seien und sich die Spreads für unbesicherte Bankanleihen deutlich eingeengt hätten, was als großes Investorenvertrauen in die Resilienz der Institute zu sehen sei.

„Das in Aussicht gestellte Milliardenpaket kann Deutschland viele wirtschaftliche Impulse geben. Wichtig ist, dass dabei auch in die Schaffung bezahlbaren Wohnraums investiert wird.“
Gero Bergmann

Bergmanns Ausblick auf das laufende Geschäftsjahr fiel differenziert aus: Seit Amtsübernahme der neuen US-Administration sei die Welt noch unruhiger geworden. Dies trübe das Geschäftsklima. Hinzu käme, dass die Unternehmen hierzulande durch die überbordende Bürokratie belastet würden. „Das in Aussicht gestellte Milliardenpaket kann Deutschland viele wirtschaftliche Impulse geben. Wichtig ist aber, dass nicht nur in die Sicherheit, die Infrastruktur und den Klimaschutz investiert wird, sondern auch in die Schaffung bezahlbaren Wohnraums.“ Parallel dazu bedürfe es unabdingbar eines wirksamen und umfassenden Bürokratieabbaus.

Mit einem weiteren Anstieg der Bund-Renditen und der Zinsen in diesem Jahr – als Folge der angekündigten milliardenschweren Verschuldung und der damit finanzierten Investitionen – rechnet der vdp-Präsident nicht: „Deutschlands absehbar neue Schulden könnten die aktuelle Erholungsdynamik auf dem Immobilienmarkt 2025 etwas bremsen, aber sie werden sie nicht stoppen.“ Alles in allem blicke er für das laufende Geschäftsjahr optimistisch auf die Geschäftsaussichten der Pfandbriefbanken.

• Entwicklungen am Immobilienmarkt

Immobilienpreise 2024 gestiegen

Die zur Jahresmitte 2022 begonnene Preiskorrektur am deutschen Immobilienmarkt kam im Jahr 2024 zu ihrem Ende. Insgesamt stand für die Immobilienpreise im vierten Quartal 2024 – verglichen mit dem Vorjahresquartal – sogar ein leichter Anstieg in Höhe von 1,8 % zu Buche.

Während bei den Preisen von Wohnimmobilien im Abschlussquartal 2024 zum dritten Mal in Folge ein Zuwachs zu verzeichnen war (+2,1 %), befanden sich Gewerbeimmobilienpreise zwischen Oktober und Dezember 2024 noch in der Stabilisierungsphase – sie legten erstmals seit mehr als zwei Jahren leicht zu (+0,5 %).

„Auf dem Wohnimmobilienmarkt können wir bereits von einer Trendwende sprechen.“
Gero Bergmann

„Das leichte Plus bei den Immobilienpreisen im Jahr 2024 zeigt, dass die Bodenbildung stattgefunden hat“, stellte Bergmann fest. „Auf dem Wohnimmobilienmarkt können wir bereits von einer Trendwende sprechen, da sich die Preise für Wohnimmobilien bereits seit mehreren Quartalen leicht positiv entwickeln.“ Der Gewerbeimmobilienmarkt hingegen bewege sich weiterhin eher seitwärts.

Die schwache wirtschaftliche Entwicklung und die im Zuge der Corona-Pandemie ausgeweiteten Homeoffice-Regelungen belasteten dabei vor allem die Nachfrage nach Büroflächen, berichtete Bergmann. Er zeigte sich aber überzeugt, dass die Homeoffice-Quote in den nächsten Jahren abnehmen werde: „Es gibt einen Trend zurück ins Büro – im Ausland bereits stärker als in Deutschland.“ Für das Gesamtjahr 2025 rechnet der vdp mit weiterhin leicht steigenden Wohn- und sich weiter stabilisierenden Gewerbeimmobilienpreisen.

Darlehenszusagen der Pfandbriefbanken summieren sich 2024 auf 121,1 Mrd. Euro

Der leichte Anstieg bei den Preisen ging einher mit einer höheren Nachfrage nach Finanzierungen: Die Zusagen der vdp-Mitgliedsinstitute für Immobiliendarlehen summierten sich im Jahr 2024 auf 121,1 Mrd. Euro und lagen damit 8,5 % über dem Vorjahresvolumen (Vj.: 111,6 Mrd. Euro). Zu dieser positiven Entwicklung trug besonders die Finanzierung von Wohnimmobilien bei, deren Volumen um 14,9 % auf 74,9 Mrd. Euro zulegen konnte. Die Darlehenszusagen für Gewerbeimmobilien hielten dagegen mit 46,2 Mrd. Euro ungefähr ihr Vorjahresvolumen (-0,4 %).

Ihren Status als dominierende Gewerbe-Assetklasse untermauerten wie in den Vorjahren die Büroimmobilien: Mit einem Volumen von 23,8 Mrd. Euro lagen die Darlehenszusagen für Büros nicht nur leicht oberhalb ihres Vorjahresvolumens von 23,4 Mrd. Euro, sondern auch fast doppelt so hoch wie die Kredite für die auf Rang zwei liegenden Einzelhandelsimmobilien, die im vergangenen Jahr ein Darlehensvolumen von 12,3 Mrd. Euro erreichten. Mit größerem Abstand folgten die Zusagen für Hotels (3,0 Mrd. Euro).

„Eine Belebung ist festzustellen, vor allem getragen durch die Entwicklung am Wohnimmobilienmarkt.“
Gero Bergmann

„Investoren haben den Immobilienmarkt im Jahr 2024 wiederentdeckt. Das Transaktionsvolumen lag zwar erwartungsgemäß deutlich unterhalb der Werte aus den Boomjahren vor und während der Corona-Pandemie. Eine Belebung ist inzwischen aber wieder festzustellen, vor allem getragen durch die Entwicklung am Wohnimmobilienmarkt“, sagte Bergmann. Er führte dies vor allem auf die gestiegenen Immobilienrenditen zurück, deren Annäherung an die Renditeerwartungen der Investoren fortgeschritten sei. Mit Blick auf das laufende Jahr rechne er mit einer Fortsetzung der jüngsten Entwicklung.

• Aktuelle Regulierungsthemen

vdp plädiert für kritische, ergebnisoffene Bestandsaufnahme aktueller Regulierung

vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt betonte, dass Überregulierung und lähmende Bürokratie das große Wachstumspotenzial hemmten, das weiterhin in Deutschland stecke. Um Innovationsblockaden aufzubrechen, sei eine kritische, ergebnisoffene Bestandsaufnahme der aktuellen Regulierung unerlässlich, gerade in dem für die Finanzierung des Wachstums so zentralen Finanzsektor.

„Es darf nicht nur bei vereinzelten Leuchtturm-Maßnahmen bleiben.“
Jens Tolckmitt

„Ein Regulierungsmoratorium ist überfällig“, hob Tolckmitt hervor. „Der Abbau unsachgemäßer Regulierung darf nicht nur ein politisches Lippenbekenntnis sein, sondern muss auch tatsächlich umgesetzt werden, um Wachstum effektiv zu fördern. Dabei darf es nicht nur bei vereinzelten Leuchtturm-Maßnahmen bleiben.“

Wohnungsnot: Es braucht politische Impulse für mehr Marktdynamik

Schon seit Jahren weist der vdp auf den zunehmenden Wohnungsmangel hin, der vor allem in den Metropolen immer dramatischere Ausmaße annimmt. Aus Sicht des vdp sind die administrativen Strukturen nicht geeignet, um die komplexen wohnungspolitischen Herausforderungen zu bewältigen. Die Entscheidung der bisherigen Bundesregierung für ein eigenständiges Bundesbauministerium sei zwar richtig gewesen, jedoch hätten dessen Befugnisse nicht ausgereicht, um eigenständig die nötigen Impulse zu setzen. Aus diesem Grund plädiert der vdp dafür, ein weiterhin eigenständiges Bundesbauministerium mit erweiterten Kompetenzen – zum Beispiel für die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden – auszustatten.

Als weiteres Hemmnis für den Wohnungsmarkt erkennt der vdp die hohen Erwerbsnebenkosten für Eigenheim-Nutzer, die den Druck auf den Mietwohnungsmarkt weiter verstärkten: „Um die Nachfrage nach Wohneigentum zu erhöhen, bietet sich eine Senkung und Flexibilisierung der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer an“, sagte Tolckmitt. Angesichts der hohen Finanzierungskosten, die die Umsetzung von großen Wohnungsbauprojekten erschwerten, spricht sich der vdp für temporäre staatliche Ausfallgarantien für 80 % von Darlehen aus, die der Schaffung bezahlbaren Wohnraums dienen sollen. Mit dieser Maßnahme könnte der Markt, der unter den gestiegenen Kreditzinsen leidet, stimuliert werden, ohne zugleich den Staat spürbar zu belasten. Denn die Gesamtverluste betrugen in diesem Geschäftsfeld BaFin-Angaben zufolge zuletzt lediglich 0,02 % des ausgereichten Darlehensvolumens, der Bürgschaftsfall würde mithin kaum eintreten. Dass sich in den Koalitionsgesprächen von CDU/CSU und SPD ein Prüfauftrag für solche staatlichen Garantien abzeichnet, wertet der vdp als vielversprechenden Ansatz. Allerdings würden die Koalitionäre auch Maßnahmen wie die Verlängerung der Mietpreisbremse und eine Verschärfung der Kappungsgrenze planen, die der dringend notwendigen Schaffung neuen Wohnraums entgegenstünden, so Tolckmitt.

Makroprudenzielle Puffer: Aufsicht sollte positive Marktentwicklung würdigen

Dringenden Anpassungsbedarf mahnte der vdp auch bei den von der BaFin verhängten makroprudenziellen Puffern an, allen voran beim sektoralen Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienfinanzierungen. Vor dem Hintergrund des stabilen Wohnimmobilienmarktes und der strukturell unproblematischen Kreditvergabe seien die von der Aufsicht bei der Puffer-Einführung vorgetragenen Argumente längst überholt.

„Wir fordern die Rücknahme des sektoralen Systemrisikopuffers für Wohnimmobilienfinanzierungen.“
Jens Tolckmitt

Die eingetretenen Verbesserungen des Marktumfelds würden aufsichtsseitig außer Acht gelassen, stattdessen werde die Rechtfertigung der Puffer immer wieder angepasst. Das müsse ein Ende haben, erklärte Tolckmitt: „Da inzwischen jegliche fundamentale Berechtigung fehlt, fordern wir die Rücknahme des sektoralen Systemrisikopuffers.“ Er verwies dabei auf die hemmende Wirkung des Puffers auf die Kreditvergabe.

Sustainable-Finance-Regulierung: Praxistauglichkeit muss erhöht werden

Die Ankündigungen der EU-Kommission, speziell die europäische Sustainable-Finance-Regulierung entschlacken zu wollen, begrüßen die Pfandbriefbanken. Ihre Kritik am bestehenden Regelwerk richte sich insbesondere gegen die fehlende Praxistauglichkeit der EU-Taxonomie, erläuterte Tolckmitt.

Beispielsweise verfolgten EU-Taxonomie und EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) entgegengesetzte Ansätze zur Erreichung desselben Ziels. Der vdp spricht sich eindeutig für den sogenannten Worst-first-Ansatz der EPBD aus, der vorsieht, zunächst die Energieeffizienz der Gebäude mit dem größten Optimierungspotenzial zu verbessern. In diesem Zusammenhang forderte der Verband auch die Angleichung der Energieeffizienzanforderungen der Taxonomie an die nationalen Vorgaben für Niedrigstenergiegebäude anstelle der heute verankerten Unterschreitung. Es gebe keinen Grund, warum die Energieanforderungen auf EU-Ebene noch strenger sein müssten als die nationalen Regeln, unterstrich Tolckmitt.

„Die Sustainable-Finance-Regulierung sollte so ausgerichtet werden, dass sie die Erreichung des politisch gesetzten Ziels auch tatsächlich unterstützt.“
Jens Tolckmitt

Zudem wies er darauf hin, dass die Anforderungen für die Taxonomiekonformität von Wirtschaftsaktivitäten derzeit viel zu hoch seien. Der vdp plädiert unter anderem dafür, dass nicht nur Renovierungsmaßnahmen, die den Primärenergiebedarf von Gebäuden um mindestens 30 % reduzieren, als taxonomiekonform gelten sollten, sondern auch solche, die gemäß einem festgelegten Transformationspfad Energieeinsparungen erzielen. Zudem müsse die Bedeutung der so genannten Do-No-Significant-Harm (DNSH)-Kriterien deutlich reduziert werden. Insgesamt komme es darauf an, die Sustainable-Finance-Regulierung so auszurichten, dass sie die Erreichung der politisch gesetzten Ziele auch tatsächlich unterstütze.

Basel III: Level-Playing-Field rückt in weite Ferne

Während die Umsetzung der im vergangenen Jahr beschlossenen Basel III-Eigenkapitalvorgaben in Ländern wie dem Vereinigten Königreich oder den USA verschoben oder möglicherweise vollständig ausgesetzt werde, plane die EU, nach wie vor keine Abstriche an ihrem Regelwerk vorzunehmen, berichtete Tolckmitt. Dies entspreche nicht dem ursprünglich in Basel gesetzten Ziel eines global einheitlichen Standards und schaffe kein Level-Playing-Field.

„Der Output-Floor führt zu sachlich nicht gerechtfertigten Kapitalanforderungen für risikoarme Wohnimmobilienfinanzierungen.“
Jens Tolckmitt

Ferner kritisierte er, dass der sogenannte Output-Floor bei voller Wirkung zu der Höhe nach sachlich nicht gerechtfertigten Kapitalanforderungen führe – zum Beispiel für risikoarme Wohnimmobilienfinanzierungen. Zudem seien die Risikogewichte bei Finanzierungen für Projektentwicklungen – sogenannte ADC-Finanzierungen – unsachgemäß hoch. Für Banken, die Realwirtschaft, aber auch für die politisch gewollte nachhaltige Transformation drohten investitionshemmende Belastungen, die dringend zu vermeiden seien: „Wir plädieren für ein Einfrieren des aktuellen Output-Floor-Niveaus bei 50 Prozent“, bekräftigte Tolckmitt.

• Entwicklungen am Pfandbriefmarkt

Pfandbrief-Umlauf erneut bei rund 400 Mrd. Euro

Der Pfandbriefmarkt präsentierte sich im Geschäftsjahr 2024 robust und stabil. Mit einem Pfandbrief-Umlauf von 399,5 Mrd. Euro zum Jahresende wurde der hohe Vorjahreswert (Vorjahr: 400,3 Mrd. Euro) annähernd gehalten.

Seine dominierende Rolle unter den Pfandbriefgattungen bewies einmal mehr der Hypothekenpfandbrief, auf den beim Absatz im Jahr 2024 ein Anteil von 74 % entfiel. Mit 57,3 Mrd. Euro lag der gesamte Pfandbrief-Absatz der vdp-Mitgliedsinstitute im Jahr 2024 zwar unter dem hohen Vorjahresniveau (Vj.: 65,7 Mrd. Euro), allerdings oberhalb des von ihnen am Jahresbeginn prognostizierten Volumens. Sogenannte liquide Pfandbriefe – das sind Pfandbriefe mit einem Volumen von mindestens 500 Mio. Euro – erzielten mit einem Absatz in Höhe von 29,9 Mrd. Euro 2024 das drittbeste Ergebnis im vergangenen Jahrzehnt.

Weiter steigende Nachfrage nach nachhaltigen Emissionen

Auf großes Interesse am Markt stießen auch 2024 wieder nachhaltige Pfandbriefe: Der Umlauf Grüner und Sozialer Pfandbriefe stieg von 24,1 auf 30,5 Mrd. Euro. Als begrenzender Faktor erwies sich für sie zwar die Verfügbarkeit deckungsfähiger Kredite, wie der Rückgang des Pfandbrief-Absatzes auf 7,1 Mrd. Euro zeigte (Vj.: 8,5 Mrd. Euro). Dennoch kletterte der Anteil Grüner und Sozialer Pfandbriefe an den Benchmark-Emissionen auf mehr als 20 %. Die Anzahl der Emittenten solcher Anlageformen nahm parallel auf mittlerweile 15 zu. „Das Interesse von Emittenten und Investoren an nachhaltigen Pfandbriefen ist ungebrochen“, stellte Bergmann fest.

Die Pfandbrief-Spreads weiteten sich von Januar bis Dezember 2024 um 18 Basispunkte aus, wozu insbesondere die Entwicklung im vierten Quartal beitrug. Die Spreads reagierten auf die deutlichen Spread-Anstiege bei Staatsanleihen und Anleihen staatsnaher Institutionen. Es handelte sich dabei um eine temporäre Entwicklung: In den ersten zwei Monaten des Jahres 2025 reduzierten sich die Pfandbrief-Spreads bereits wieder um 6 Basispunkte. Zu jedem Zeitpunkt des vergangenen Jahres bewegten sich die Pfandbrief-Spreads spürbar unterhalb der Spreads für andere Covered Bonds. Im zuletzt volatilen Spreadumfeld zeigten sich Covered-Bond-Spreads insgesamt recht stabil.

„Der Jahresbeginn 2025 war bei den Pfandbriefen sehr absatzstark.“
Gero Bergmann

Mit dem Jahresauftakt 2025 zeigte sich Bergmann zufrieden: „Der Januar und der Februar waren sehr absatzstarke Monate: Die Pfandbrief-Emissionen der vdp-Mitgliedsinstitute erreichten in beiden Monaten insgesamt ein Volumen von 22,2 Mrd. Euro und lagen damit rund 30 % oberhalb des Wertes im Vorjahreszeitraum.“ Ebenso positiv sei, dass Investoren zunehmend wieder langlaufende Pfandbriefe nachfragten. „Diese Entwicklung unterstreicht das Vertrauen der Investoren in die Stabilität und Sicherheit von Pfandbriefen.“

Bergmann wies ferner darauf hin, dass das Pfandbriefgesetz im Sommer dieses Jahres sein 20-jähriges Jubiläum feiere, und ließ die wesentlichen Pfandbrief-Meilensteine der vergangenen zwei Jahrzehnte Revue passieren: „Zwanzig Jahre Pfandbriefgesetz, das heißt zwanzig Jahre verlässliche Rahmenbedingungen für Emittenten und Investoren in einem herausfordernden Umfeld – und damit eine wesentliche Voraussetzung für den anhaltenden Erfolg des Produkts“, so der vdp-Präsident.

Mitgliederentwicklung im Verband

Zum vdp zählen unverändert 52 Mitgliedsunternehmen, die insgesamt einen Marktanteil von knapp 96 % am gesamten Pfandbriefumlauf auf sich vereinen. Eine Übersicht über alle Mitgliedsinstitute ist hier zu finden: https://www.pfandbrief.de/site/de/vdp/verband/mitgliedschaft/mitglieder.html

Christian Lehmann folgt bei der Beratungsgesellschaft auf Markus Thormann

 Der Aufsichtsrat der Beratungsgesellschaft vdpConsulting AG hat Christian Lehmann zum 1. April 2025 zum Mitglied des Vorstands beim vdp-Tochterunternehmen ernannt. Er folgt auf Markus Thormann, der sich neuen beruflichen Herausforderungen stellen möchte.

Lehmann (36) war in den vergangenen viereinhalb Jahren für die KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft tätig, zuletzt als Senior Manager und Prokurist. In dieser Funktion leitete er Kundenprojekte für diverse Banken mit Schwerpunkten in der Beratung zu Compliance, Aufsichtsrecht und der Transformation bankfachlicher Prozesse. Zu den weiteren beruflichen Stationen des Bankkaufmanns und Betriebswirts mit MBA zählen PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft sowie die DekaBank Deutsche Girozentrale.

Die vdpConsulting AG mit Sitz in Hamburg ist ein spezialisiertes Beratungsunternehmen für die deutsche Kredit- und Immobilienwirtschaft. Der Schwerpunkt ihrer Beratung liegt auf dem gesamten Prozess der Immobilienfinanzierung und der gedeckten Refinanzierung.

vdp-Appell, Impulse zur Wohnungsbaupolitik im Koalitionsvertrag aufzunehmen

Mit Blick auf die bevorstehenden Koalitionsverhandlungen und die mögliche Bildung einer neuen Bundesregierung appelliert der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) an CDU/CSU und SPD, die Wohnungsbaupolitik zu einem Schwerpunkt ihrer Arbeit zu machen.

„Die Bezahlbarkeit des Wohnens gehört in der politischen Agenda weit nach oben.“
Jens Tolckmitt

„Es war völlig unverständlich, dass der gravierende Wohnungsmangel im Wahlkampf so gut wie keine Rolle gespielt hat. Umso wichtiger ist es, die Bezahlbarkeit des Wohnens in den Sondierungs- und Koalitionsgesprächen in der Agenda weit nach oben zu setzen, es ist eines der zentralen Themen unserer Zeit. Die Lage auf dem Wohnungsmarkt spitzt sich immer mehr zu, insbesondere in den Metropolen. Wir benötigen jetzt zügig Impulse der Politik, die die hohen Kosten adressieren, sowie stabile und verlässliche Rahmenbedingungen, auf die sich alle Marktakteure langfristig verlassen können“, betonte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.

„Neben Verteidigung und Infrastruktur muss auch die sich seit Jahren verschärfende Knappheit an bezahlbarem Wohnraum angemessen Berücksichtigung finden.“
Jens Tolckmitt

Mit Blick auf die jüngst erzielte Einigung von CDU/CSU und SPD auf umfangreiche Investitionen ergänzte er: „Wir begrüßen die Bereitschaft von CDU/CSU und SPD, erhebliche Mittel für die Sicherheit und Zukunftsfähigkeit Deutschlands zu mobilisieren. Das ist überfällig. Wir fordern aber nachdrücklich, dass bei den in den Blick genommenen Investitionen neben Verteidigung und Infrastruktur auch die sich seit Jahren verschärfende Knappheit an bezahlbarem Wohnraum angemessen Berücksichtigung findet. Der Wohnraummangel ist nicht nur ein zentrales soziales Thema unserer Zeit, sondern auch ein Hemmschuh für eine nachhaltige Belebung der Volkswirtschaft.“

Angesichts der Brisanz, die das knappe Wohnraumangebot in sozialer Hinsicht birgt, richtet der vdp fünf Forderungen an Politik und Aufsichtsbehörden, die aus Sicht des Verbands kurzfristig positive Impulse zur Entspannung des Wohnungsmarktes liefern würden.

1) Beibehaltung eines eigenständigen Bundesbauministeriums mit erweiterten Kompetenzen

Der vdp schätzt die Arbeit, die das Bundesbauministerium in den vergangenen drei Jahren geleistet hat. Der dringende Handlungsbedarf wurde erkannt. Jedoch reichten die Zuständigkeiten des Ministeriums teilweise nicht aus, um den enormen wohnungspolitischen Herausforderungen wirksam zu begegnen. Daher plädiert der Verband an CDU/CSU und SPD, an einem eigenständigen Bundesbauministerium festzuhalten und dessen Zuständigkeit um die energetische Sanierung des Bestands zu erweitern.

2) Senkung der Grunderwerbsteuer

Mit dem Ziel, den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum zu erleichtern und die finanzielle Belastung der Privathaushalte zu reduzieren, regt der vdp an, die Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer zu senken. Dies würde den Fremdkapitalbedarf beim Immobilienerwerb deutlich reduzieren, was insbesondere jungen Familien und Erstkäufer den Zugang zu Wohneigentum erleichtert. Die geringere Steuerlast würde zudem zur Vermögensbildung der Bevölkerung beitragen. Aus diesem Grund plädiert der vdp an die neue Bundesregierung, verstärkt auf die für die Erhebung der Grunderwerbsteuer zuständigen Bundesländer einzuwirken.

3) Abschaffung des sektoralen Systemrisikopuffers

Die Kreditvergabe der immobilienfinanzierenden Banken wird inzwischen durch unterschiedliche Regulierungsmaßnahmen erschwert. Wesentlich ist hier der in Deutschland verhängte sektorale Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienfinanzierungen in Höhe von 2 % zu nennen, der seit Anfang 2022 gilt. Banken haben somit in entsprechender Höhe mehr Eigenkapital für Wohnimmobilienkredite vorzuhalten, was die Kreditvergabe einschränkt und verteuert. Der vdp macht darauf aufmerksam, dass die bei Einführung genannten Argumente der Aufsicht für den Puffer – ein dynamisches Kreditwachstum und steigende Immobilienpreise – längst hinfällig sind. Eine regulatorische Maßnahme, deren Sachgrund nicht existiert, muss abgeschafft werden. Eine maßvollere makroprudenzielle Politik würde die Kreditvergabe erleichtern und Investitionen in den Wohnungsbau fördern.

4) Abmilderung des Risikogewichts bei Projektentwicklungen

Eine weitere Regulierungsmaßnahme, die der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum und der nachhaltigen Transformation des Gebäudebestands entgegensteht, ist ein spezifisches Element der europäischen Umsetzung der Basel III-Eigenkapitalregeln. Diese sehen für sogenannte ADC-Finanzierungen (Acquisition, Development and Construction) ein Risikogewicht in gleicher Höhe wie für ausgefallene Forderungen vor. Für die Finanzierung neuer Wohnimmobilienprojekte und umfassender energetischer Sanierungen von Wohnimmobilien stellt diese Regelung eine erhebliche und nicht nachvollziehbare Belastung dar. Eine Abmilderung des Risikogewichts für ADC-Finanzierungen würde die Eigenkapitalanforderungen an Banken spürbar verringern und die Finanzierungskosten reduzieren. Die neue Bundesregierung ist aufgefordert, hierfür in Europa zu werben.

5) Staatliche Ausfallgarantien für den Wohnungsbau

Um insbesondere den derzeit so verhaltenen Wohnungsneubau zu unterstützen, schlägt der vdp als konkrete und schnell umsetzbare Maßnahme vor, dass der Staat Ausfallgarantien für 80 % der Summe von Darlehen, die für die Schaffung bezahlbaren Wohnraums ausgereicht werden, übernimmt. Damit könnten die Finanzierungskosten für Investitionen deutlich gesenkt werden. Angesichts der historisch niedrigen Verlustraten von Wohnungsbaukrediten – die Gesamtverluste aus Darlehen, die durch Wohnimmobilien besichert sind, betrugen 2023 laut BaFin 0,02 % – ist zu erwarten, dass die finanziellen Belastungen des Staates durch die Übernahme der Ausfallgarantie marginal blieben.

vdp-Index steigt im vierten Quartal 2024 um 1,8 % auf Jahressicht

Nachdem die Immobilienpreise in Deutschland im Jahr 2023 rückläufig waren, konnten sie sich im Jahr 2024 leicht erholen: Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) erreichte 178,4 Punkte im vierten Quartal 2024 und lag damit 1,8 % oberhalb des Wertes aus dem vierten Quartal 2023. Gegenüber dem direkten Vorquartal belief sich der Preisanstieg auf 0,6 %.

Die dem vdp-Index zugrunde liegenden Zahlen werden seit 2010 quartalsweise von vdpResearch erhoben. Sie decken die Preisentwicklungen auf dem gesamten deutschen Markt für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien ab und basieren – im Gegensatz zu anderen Preisindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten.

Ursächlich für den Preisanstieg im vierten Quartal 2024 war vor allem die positive Entwicklung der Wohnimmobilienpreise, die im Vergleich zum Abschlussquartal 2023 um 2,1 % zunahmen. Vom dritten zum vierten Quartal 2024 betrug das Plus 0,7 %. Erstmals seit Mitte 2022 wiesen auch die Preise für Gewerbeimmobilien, die sich aus Büro- und Einzelhandelsimmobilienpreisen zusammensetzen, in Summe wieder ein Wachstum beim Vergleich mit dem Vorjahresquartal auf (+0,5 %). Gegenüber dem direkten Vorquartal erhöhten sich die Preise für Gewerbeimmobilien um 0,3 %.

„Die Entwicklung der Immobilienpreise ist wieder durchgängig positiv, aber eine dynamische Aufwärtsbewegung ist noch nicht in Sicht.“
Jens Tolckmitt

„Die Entwicklung der Immobilienpreise im Jahr 2024 ist wieder durchgängig positiv, was die vor einigen Quartalen eingetretene Stabilisierung verfestigt. Angesichts der wirtschaftlichen und geopolitischen Rahmenbedingungen ist das durchaus bemerkenswert“, stellte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt heraus. „Eine dynamische Aufwärtsbewegung ist aber weiterhin nicht in Sicht. Vor allem am Gewerbeimmobilienmarkt herrscht weiterhin Zurückhaltung. Dort hält die Seitwärtsbewegung an.“

Wohnimmobilien: Preise für Mehrfamilienhäuser legen deutlich zu

Der Anstieg der Wohnimmobilienpreise in Deutschland um 2,1 % gegenüber dem vierten Quartal 2023 beruhte insbesondere auf der positiven Entwicklung der Preise für Mehrfamilienhäuser, die im gleichen Zeitraum  um 2,9 % gegenüber dem Schlussquartal 2023 zulegten. Die Preisentwicklung des selbst genutzten Wohneigentums, zu dem Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zählen, fiel dagegen mit +1,2 % etwas geringer aus. Beim Preisvergleich mit dem direkten Vorquartal standen Wachstumsraten von 1,1 % bei Mehrfamilienhäusern sowie von 0,3 % bei selbst genutztem Wohneigentum zu Buche – beide Entwicklungen zusammen ergaben ein Plus der Wohnimmobilienpreise vom dritten zum vierten Quartal 2024 in Höhe von 0,7 %.

Folge des immer weiter zunehmenden Wohnungsmangels in Deutschlands war neben den beobachteten Preissteigerungen auch ein erneuter Anstieg der Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern um 4,6 % auf Jahres- und um 1,0 % auf Quartalssicht. Die Renditen von Mietobjekten, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, nahmen gegenüber dem vierten Quartal 2023 um 1,6 % zu – dies bedeutete den geringsten Renditezuwachs seit dem dritten Quartal 2022.

„Es ist völlig unverständlich, dass die Wohnungspolitik im Wahlkampf nur eine Nebenrolle spielt.“
Jens Tolckmitt

„Dass die Wohnungspolitik im aktuellen Bundestagswahlkampf – wenn überhaupt – nur eine Nebenrolle spielt, ist völlig unverständlich. Die Schaffung von mehr Wohnraum gehört zu den aktuell drängendsten politischen und sozialen Aufgaben, sie birgt in gesellschaftlicher Hinsicht großen Konfliktstoff. Die neue Bundesregierung wird hier besonders gefordert sein, schnell umfassende und zielführende Maßnahmen zu ergreifen, die den Wohnungsbau vor allem in den Großstädten ankurbeln“, erklärte Tolckmitt.

Wohnen Top 7: Durchweg Preisanstiege im Jahres- und Quartalsvergleich

Im Vergleich zum gesamten Bundesgebiet zogen die Wohnimmobilienpreise in den Top 7-Städten im vierten Quartal 2024 noch etwas stärker an: Im Durchschnitt verteuerten sich Wohnobjekte in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart um 2,3 % gegenüber dem Abschlussquartal 2023. Im Vergleich zum direkten Vorquartal war in den Metropolen ein Preisanstieg in Höhe von durchschnittlich 0,9 % festzustellen.

Alle Top 7-Städte wiesen sowohl im Jahres- als auch im Quartalsvergleich Preiszuwächse auf. Gegenüber dem Abschlussquartal 2023 fiel das Wachstum in Köln mit 3,8 % am höchsten aus, wogegen sich in Stuttgart (0,3 %) und Düsseldorf (0,8 %) nur leichte Zuwachsraten zeigten. Beim Vergleich mit dem dritten Quartal 2024 reichte die Spanne der Preisanstiege bei den Wohnimmobilien in den Metropolen von 0,4 % Stuttgart bis zu 1,4 % in Köln und München.

Durchweg positiv entwickelten sich in den Top 7-Städten die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern – im Durchschnitt belief sich der Anstieg auf 3,9 %. Die geringste Erhöhung zeigte sich dabei in Köln mit 2,6 %. Stuttgart wies wiederum mit 4,6 % die stärkste Erhöhung der Neuvertragsmieten auf, gefolgt von Berlin (4,4 %). Das Renditewachstum, gemessen am vdp-Liegenschaftszinsindex, betrug in den Top 7-Städten durchschnittlich 1,4 % gegenüber dem Vorjahresquartal 2023, wobei die einzelnen Entwicklungen uneinheitlich waren: Während die Rendite in Köln fiel (-1,5 %), erhöhte sie sich in den anderen sechs Metropolen, am deutlichsten in Stuttgart (+4,0 %).

Gewerbeimmobilien: Büropreise ziehen erstmals seit 2022 wieder etwas an

Zum leichten Anstieg der Gewerbeimmobilienpreise um 0,5 % auf Jahres- und um 0,3 % auf Quartalssicht trugen insbesondere die Büroimmobilienpreise bei: Büros verteuerten sich zwischen den Schlussquartalen 2023 und 2024 um 0,7 %. Dies war auf Jahressicht die erste Preiszunahme bei Büroimmobilien seit dem dritten Quartal 2022. Gegenüber dem direkten Vorquartal bewegten sich die Büropreise um 0,2 % nur minimal aufwärts. Die Einzelhandelsimmobilienpreise verzeichneten im vierten Quartal 2024 einen geringfügigen Preisrückgang in Höhe von 0,2 % im Vergleich zum vierten Quartal 2023. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 notierten die Preise für Handelsimmobilien dagegen um 0,4 % höher.

Büro- und Einzelhandelsobjekte wiesen im Schlussquartal 2024 Zuwächse sowohl bei Renditen als auch bei Neuvertragsmieten auf: Während sich der Anstieg der Mieten bei Büros auf 2,7 % belief, stand bei Handelsimmobilien ein Mietplus von 3,0 % zu Buche – jeweils verglichen mit dem vierten Quartal 2023. Die positiven Renditeentwicklungen, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex, betrugen bei Büroimmobilien auf Jahressicht 2,0 %, bei Handelsobjekten 3,2 %.

Ausblick: „Wettbewerbsfähigkeit Deutschlands muss gestärkt werden“

Die noch amtierende Bundesregierung hat ihre Konjunkturprognose kürzlich erneut deutlich nach unten korrigiert und erwartet für 2025 nun nur noch ein Wirtschaftswachstum in Höhe von 0,3 %. In den Jahren 2023 und 2024 war die deutsche Wirtschaft sogar geschrumpft. Vor diesem Hintergrund betonte Tolckmitt: „Deutschland steht vor einem entscheidenden Jahr. Es muss gelingen, endlich spürbare wirtschaftspolitische Impulse zu setzen. Das würde die Wettbewerbsfähigkeit Deutschlands stärken, Wirtschaftswachstum stimulieren und sich so auch positiv auf den Immobilienmarkt auswirken.“

„Eine belastbare Einschätzung der zukünftigen Preisentwicklung ist mit großen Unsicherheiten behaftet.“
Jens Tolckmitt

 Er ergänzte, dass eine belastbare Einschätzung der zukünftigen Preisentwicklung mit großen Unsicherheiten behaftet sei. Viel hänge von der wirtschaftlichen Entwicklung und davon ab, ob die Investorennachfrage in den nächsten Quartalen anziehe. Zudem sei weiterhin die langfristige Auswirkung mobilen Arbeitens auf die Nutzung von Büroimmobilien ungewiss.

GdW und vdp fordern grundlegende Anpassungen am Regelwerk

Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW und der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) bemängeln seit Inkrafttreten die fehlende Praxistauglichkeit der EU-Taxonomie. Beide Verbände untermauern ihre Kritik nun mit einem Positionspapier, in dem sie ihre wesentlichen Kritikpunkte benennen und konkrete Empfehlungen aussprechen.

Die hinter dem Green Deal stehende Absicht, Kapitalströme in umweltfreundliche Projekte zu lenken und darüber zur Erreichung der Klimaziele beizutragen, unterstützen GdW und vdp weiterhin uneingeschränkt. Die bisherige Ausgestaltung der dazugehörigen Sustainable-Finance-Regulierung halten beide Verbände jedoch für nicht zielführend:

„Die EU-Taxonomie hat in Umfang und Komplexität ein Maß erreicht, das Kreditinstitute, Unternehmen und Endverbraucher ressourcenseitig vor riesige Herausforderungen stellt und damit die Erfolgschancen des Regelwerks merklich schmälert“, betonte Sascha Kullig, Mitglied der vdp-Geschäftsleitung.

„Die EU-Taxonomie privilegiert ausschließlich die Gebäude mit der besten Energieeffizienz mit der Folge, dass das Kapital bevorzugt in sehr gut sanierte Gebäude fließt. Dieser Ansatz stigmatisiert Gebäude mit schlechter Energieeffizienz und konterkariert damit die Klimaziele“, unterstrich Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW.

Die am 8. Januar 2025 veröffentlichten Empfehlungen der Plattform for Sustainable Finance zur Änderung der Taxonomie zielen für beide Verbände nur ansatzweise in die richtige Richtung. Aus Perspektive der Finanz- und Wohnungswirtschaft haben vdp und GdW im Zusammenhang mit der EU-Taxonomie vor allem fünf Hindernisse identifiziert, die der praktischen Umsetzung und der Erreichung der Klimaziele entgegenstehen. Beide Verbände zeigen zugleich mögliche Lösungswege auf:

1) Die Anforderungen für Neubauten hinsichtlich ihres Primärenergiebedarfs verteuern das Bauen und tragen nicht nennenswert zur CO₂-Einsparung

>> Kritik im Detail:
Die EU-Taxonomie verlangt, dass der Primärenergiebedarf eines ab 2021 errichteten Gebäudes mindestens 10 % unter dem Schwellenwert für das Niedrigstenergiegebäude gemäß nationaler Vorgaben liegt. Diese Regelung verhindert bezahlbaren Neubau und konterkariert damit die Bestrebungen Deutschlands und der EU, die Baukosten zu senken und darüber mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

>> Lösungsweg:

GdW und vdp plädieren dafür, die Energieeffizienzanforderungen an die nationalen Vorgaben für Niedrigstenergiegebäude anzugleichen, also nicht noch darüber hinauszugehen. Dies wäre aus Sicht beider Verbände ein zielführender Beitrag zu kostengünstigerem Neubau und zu bezahlbareren Mieten.

2) Es bestehen gravierende Widersprüche zwischen EU-Taxonomie und EU-Gebäuderichtlinie (EPBD).

>> Kritik im Detail:
Während die Vorgaben der EU-Taxonomie fast ausschließlich auf den Endzustand der Klimaneutralität abzielen (Best-in-Class-Ansatz), liegt der Fokus der EU-Gebäuderichtlinie EPBD auf Verbesserungen bei den Gebäuden mit der aktuell schlechtesten Energieeffizienz (Worst-first-Ansatz). Es ist widersinnig, in zwei Regelungsvorhaben, die von der gleichen Institution stammen und auf das gleiche Ziel gerichtet sind, zwei komplett konträre Ansätze zu verfolgen. Dieser Widerspruch sorgt sowohl in der Finanzwirtschaft als auch in der Realwirtschaft für erhebliche Unsicherheit und verzögert die Umsetzung von Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz.

>> Lösungsweg:

Für GdW und vdp ist der Fokus der EPBD auf die energetisch schlechtesten Gebäude deutlich erfolgversprechender als die konträr dazu stehenden Regeln der EU-Taxonomie. Beide Verbände weisen darauf hin, dass die Effizienzgewinne bei der Renovierung von Gebäuden mit schlechter Energieeffizienz deutlich höher und schneller zu erreichen sind als bei Gebäuden, die bereits über eine gute Energieeffizienz verfügen. Vor diesem Hintergrund fordern GdW und vdp eine Synchronisierung beider Regelwerke beim Effizienz-Ansatz, so dass die Sustainable-Finance-Regulierung fortan einheitlich den Worst-first-Ansatz als Ziel beinhaltet.

3) Die Latte für die Taxonomiekonformität liegt viel zu hoch; Transformationspfade und Effizienzgewinne aus erneuerbaren Energien werden nicht gewürdigt.

>> Kritik im Detail:
Nur solche Renovierungsarbeiten, die zu einer Verringerung des Primärenergiebedarfs von Gebäuden um mindestens 30 % führen, gelten als taxonomiekonform und profitieren von Finanzierungsvorteilen. Für Modernisierungen, die geringere Energieeinsparungen nach sich ziehen, könnten sich die Finanzierungskosten durch die Stigmatisierung der Nicht-Taxonomiekonformität in Zukunft erhöhen. Gleiches gilt für Gebäude, die sich auf einen langfristigen Transformationspfad zur Klimaneutralität begeben, derzeit aber noch schlechte Energieeffizienzklassen aufweisen. Hinzu kommt, dass in der EU-Taxonomie Effizienzgewinne aus der Nutzung erneuerbarer Energien bei Renovierungen nicht berücksichtigt werden können.

>> Lösungsweg:

GdW und vdp setzen sich dafür ein, dass alle Renovierungsmaßnahmen, die gemäß eines festgelegten Transformationspfads Energieeinsparungen erzielen, unter Berücksichtigung der Effizienzgewinne aus der Nutzung erneuerbarer Energien als taxonomiekonform anerkannt werden. Zudem plädieren beide Verbände dafür, dass – anders als bisher – das gesamte Gebäude und dessen gesamte Finanzierung als taxonomiekonform gelten, wenn die Taxonomie-Anforderungen an eine energieeffiziente Renovierung erfüllt sind.

4) Die in der EU-Taxonomie genannten „Do No Significant Harm (DNSH)-Kriterien“ führen ungerechtfertigterweise zu erheblichen Zusatzkosten.

>> Kritik im Detail:
Gemäß EU-Taxonomie führt die Nichteinhaltung nur eines der insgesamt sechs DNSH-Kriterien dazu, dass ein Gebäude und die Finanzierung dieses Gebäudes als nicht taxonomiekonform gelten. Eine Immobilie kann noch so energieeffizient sein, sobald es beispielsweise nur einen Grenzwert beim Wasserdurchlauf reißt, wird die Taxonomie-Anerkennung für die gesamte Immobilie und deren Finanzierung verwehrt. Die erforderlichen Prüfverfahren sind so zeit- und dokumentationsintensiv, dass Kosten und Nutzen weit entfernt von einem angemessenen Verhältnis sind. Zudem wirken sich diese erheblichen Zusatzkosten bei Renovierungen direkt auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum aus und gefährden die soziale Akzeptanz.

>> Lösungsweg:

Unabhängig von der Frage der Relevanz aller DNSH-Kriterien halten GdW und vdp deren Anforderungen in puncto Anzahl und Komplexität für deutlich zu hoch. Sie regen an, insbesondere die Vorgaben für die Kriterien „Bau neuer Gebäude“ und „Renovierung bestehender Gebäude“ merklich zu reduzieren. Darüber hinaus empfehlen sie, die DNSH-Kriterien in Gänze lediglich als „Beobachtungskriterien“ zu deklarieren, so dass die Nichteinhaltung einer einzelnen Vorgabe nicht automatisch zur Aberkennung der Taxonomiekonformität führt.

5) Die EU-Taxonomie fokussiert ausschließlich auf ökologische Kriterien. Soziale Aspekte werden in keiner Weise gewürdigt.

>> Kritik im Detail:
Der einseitige Fokus der EU-Taxonomie auf ökologische Zielvorgaben lässt Vorhaben, die beispielsweise in sozialer Hinsicht Vorteile bringen, in den Hintergrund treten. Dabei sind sich Politik und Wirtschaft einig, dass die Berücksichtigung sozialer Aspekte bei der Stadtplanung zum Gemeinwohl beitragen.

>> Lösungsweg:

GdW und vdp sprechen sich für eine Aufnahme sozialer Aspekte in der bestehenden Taxonomie aus, um die ökologische und soziale Dimension in Einklang zu bringen. Somit sollten auch nicht messbare Beiträge zur sozialen Gerechtigkeit, die von Wohnungsbaugesellschaften aufgrund ihres gesetzlichen Auftrags geleistet werden, Anerkennung finden. Konkret vorgeschlagen wird, dass soziale Ausgleichsmechanismen zur Anwendung kommen. Bieten Gebäude beispielsweise ein vergleichsweise geringes Mietniveau, eine positive Quartiersqualität oder eine räumliche Nähe zu sozialen Einrichtungen könnten sie damit die etwaige Nichteinhaltung einzelner ökologischer Vorgaben kompensieren. Durch dieses Vorgehen könnten spürbar mehr Immobilien und Immobilienfinanzierungen Taxonomiekonformität erlangen.

Kapitalmarktexpert:innen gehen von zunehmender Zurückhaltung bei der Emission unbesicherter Bankanleihen aus

Der Ausblick auf den Pfandbrief-Absatz in den kommenden sechs Monaten fällt positiv aus.  Dies ist das Ergebnis der zum fünften Mal vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) durchgeführten Umfrage unter Kapitalmarktexpert:innen der Mitgliedsinstitute. Sie erwarten eine verbesserte Nachfrage nach Pfandbriefen (Score +21) und gleichzeitig einen Anstieg des zu refinanzierenden Immobilienkreditgeschäfts (Score +33).

Der Gesamt-Score des vdp-Emissionsklimas, das die Stimmung im Pfandbrief- und Kapitalmarkt sowohl für die vergangenen sechs Monate, für die Gegenwart und für die kommenden sechs Monate misst, liegt wie bei der vorherigen Erhebung im Juni dieses Jahres im leicht negativen Bereich. Auch die Sub-Scores für Pfandbriefe und unbesicherte Bankanleihen tragen jeweils ein Minuszeichen.

Scores über den Ergebnissen vom Dezember 2023

Die Ergebnisse der Umfrage, die zweimal im Jahr durchgeführt wird, werden un­ter dem Titel „vdp-Emissionsklima“ veröffentlicht. Aktuell zeigt der Stimmungs­indikator – bei einer Bandbreite von -100 bis +100 Punkten – mit einem Wert von -14 Punkten ein geringfügig eingetrübtes Stimmungsbild, wobei die Scores für Pfandbriefe (-18) und unbesicherte Bankanleihen (-8) sich wieder ein wenig stärker unterscheiden als im Juni 2024. Gegenüber der Umfrage vom Frühsommer verschlechterte sich der Gesamt-Score um 2 Punkte und der Teil-Score für Pfandbriefe um 7 Punkte, während sich der Teil-Score für unbesicherte Bankanleihen um 6 Punkte verbesserte. Erfreulich ist, dass alle drei Scores aktuell besser ausfallen als im Dezember 2023.

Stimmungsverschlechterung in den vergangenen sechs Monaten

Für die vergangenen sechs Monate ist eine spürbare Stimmungsverschlechterung beim Absatz von Pfandbriefen zu verzeichnen. So vergaben die Kapitalmarktexpert:innen für die Investorennachfrage nach Pfandbriefen in den vergangenen sechs Monaten einen Score von -43 Punkten.

Etwas besser – mit -35 Punkten – fällt die Beurteilung der Lage am aktuellen Rand aus. Deutlich besser hat sich das Sentiment für den Absatz von unbesicherten Bankanleihen entwickelt, das einen Score von +27 Punkten für die vergangenen sechs Monate und aktuell von +42 Punkten aufweist.

Ein wesentlicher Treiber der weiterhin leicht im negativen Bereich liegenden Pfandbrief-Scores sind vor allem das aktuelle Asset-Swap-Niveau (Score -83), das Auskunft über die Refinanzierungskosten gibt. Für die nächsten sechs Monate wird hier nur eine leichte Entspannung erwartet, was sich in einem Score von -72 niederschlägt.

Sowohl für Pfandbriefe als auch für unbesicherte Bankanleihen könnte die Zinsentwicklung in den kommenden sechs Monaten eher eine Belastung darstellen, prognostizieren die befragten Kapitalmarktexpert:innen (Scores jeweils -70). Die Meinungen über die Höhe des Einlagezinssatzes auf Jahressicht gehen dabei durchaus auseinander. Einige Expert:innen erwarten nur Zinssenkungen um höchstens 75 Basispunkte; andere gehen sogar von Zinssenkungen von mehr als 150 Basispunkten auf Jahressicht aus.

Starker Pfandbriefabsatz im Jahr 2024

Die vdp-Mitgliedsinstitute emittierten in den ersten elf Monaten des Jahres 2024 Pfandbriefe im Volumen von 50,2 Mrd. Euro. Auf Hypothekenpfandbriefe entfielen hierbei gut 37 Mrd. Euro, auf Öffentliche Pfandbriefe 12,4 Mrd. Euro sowie auf Schiffspfandbriefe knapp 800 Mio. Euro. Damit liegt das Emissionsvolumen um 12 % unter dem sehr hohen Vorjahreswert, aber leicht über den Planungen der Mitgliedsinstitute für 2024 (knapp 50 Mrd. Euro). Erfreulich hierbei war, dass – anders als 2023 – dieses Jahr auch wieder Pfandbriefe mit längeren Laufzeiten platziert werden konnten, dies auch in Folge der stärker normalisierten Zinsstrukturkurve.

Unbesicherte Anleihen dürften künftig wieder etwas weniger gefragt sein

Die vdp-Mitgliedsinstitute vermeldeten – wie schon im ersten Halbjahr 2024 – auch für die vergangenen sechs Monate und aktuell eine stabile bzw. starke Investorennachfrage nach unbesicherten Bankanleihen. Für die vergangenen sechs Monate wurde ein Score von +27 Punkten und für die Gegenwart sogar von +42 Punkten ermittelt. Aufgrund der mittlerweile stark gesunkenen Spreads von unbesicherten Bankanleihen fallen die Erwartungen an die Investorennachfrage in den nächsten sechs Monaten mit 0 Punkten wieder deutlich skeptischer aus.

„Die starke Nachfrage nach unbesicherten Bankanleihen im Jahr 2024 zeigt das Vertrauen der Investoren in die Kreditqualität der emittierenden Institute, die auch in Zeiten schwieriger Immobilienmärkte ihre Resilienz unter Beweis stellen“,

kommentierte Sascha Kullig, Mitglied der Geschäftsleitung des vdp.

Pfandbriefmarkt dürfte auch 2025 wieder wachsen

Auch für das kommende Jahr erwarten die vdp-Mitgliedsinstitute ein weiteres Wachstum des Pfandbriefmarktes. Den geplanten Neuemissionen von 49,4 Mrd. Euro stehen Fälligkeiten in Höhe von 45,8 Mrd. Euro gegenüber. Das erwartete Volumen neuer Hypothekenpfandbriefe wird mit 40,3 Mrd. Euro angegeben, das von Öffentlichen Pfandbriefen mit 8,6 Mrd. Euro und bei neuen Schiffspfandbriefen wird mit einem Volumen von 0,5 Mrd. Euro gerechnet. Damit wird sich der Pfandbriefumlauf, der seit 2019 stetig gestiegen ist, auch 2025 erhöhen. Ende September betrug das Volumen ausstehender Pfandbriefe rund 402,5 Mrd. Euro.

„Trotz einiger Belastungsfaktoren ist für die nächsten sechs Monate mit einer soliden Nachfrage nach Pfandbriefen zu rechnen. Dabei dürfte das moderat wachsende Aktivgeschäft für entsprechenden Emissionsbedarf sorgen“, so Kullig.

Über das vdp-Emissionsklima

Zur Methodik

Die Befragung umfasst jeweils Beurteilungen der zurückliegenden sechs Monate, der aktuellen Situation und der kom­menden sechs Monate, wobei letztere in der Auswertung die größte Gewichtung erhalten. Hieraus werden je ein Score für Pfandbriefe und unbesicherte Bankanleihen sowie ein Gesamt-Score ermittelt. Ein Punktwert von 0 entspricht dabei einem stabilen Kapitalmarktumfeld, in dem Emissionspläne ohne Probleme umgesetzt werden können. Negative (maximal -100) und positive Scores (maximal +100) weisen auf ein unterdurchschnittlich bzw. überdurchschnittlich gutes Emissionsumfeld hin.

Das vdp-Emissionsklima informiert zweimal jährlich über die Stimmung unter den Mitgliedsinstituten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) hinsichtlich der Platzierung von Pfandbriefen und unbesicherten Bankanleihen. Dazu werden Kapitalmarktexpert:innen der vdp-Mitglieder zu den Einflüssen befragt, die den Absatz von Pfandbriefen und unbesicherten Bankanleihen bestimmen. Die Befragung umfasst die zurückliegenden sechs Monate, die aktuelle Situation und die kommenden sechs Monate, wobei letztere in der Auswertung die größte Gewichtung erhalten. 

Die einzelnen Antworten werden zu Themenfeldern zusammengefasst, die einen Überblick über die Angebots- und Nachfragekonstellation auf den Märkten für Pfandbriefe und unbesicherte Bankanleihen ergeben. Hieraus werden unter bestimmten Annahmen zur relativen Bedeutung der einzelnen Themenfelder drei Scores ermittelt, nämlich je ein Score für Pfandbriefe und unbesicherte Anleihen sowie ein Gesamt-Score. Ein Punktwert von 0 entspricht dabei einem stabilen Kapitalmarktumfeld, in dem Emissionspläne ohne Probleme umgesetzt werden können. Negative und positive Scores weisen auf ein unterdurchschnittlich bzw. überdurchschnittlich gutes Emissionsumfeld hin. 

Die im vdp zusammengeschlossenen Pfandbriefbanken repräsentieren einen Marktanteil von knapp 96% der ausstehenden Pfandbriefe. 

FDP-Bundesvorsitzender spricht vor rund 300 Personen auf vdp-Jahresempfang in Berlin

Der FDP-Bundesvorsitzende und ehemalige Bundesfinanzminister Christian Lindner sprach sich am Donnerstagabend in Berlin für die Stärkung der deutschen Banken aus. „Banken sind der Blutkreislauf unserer Volkswirtschaft – ohne starke Banken gibt es keinen wirtschaftlichen und keinen gesellschaftlichen Fortschritt.“ Lindner hielt die Keynote beim Jahresempfang des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp), an dem rund 300 Gäste teilnahmen, darunter Vertreter:innen des Deutschen Bundestags, der Ministerien, der Bundesbank, der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) sowie der vdp-Mitgliedsinstitute.

In seiner Begrüßungsrede hob vdp-Präsident Gero Bergmann die dringende Notwendigkeit von Investitionen in Infrastruktur und Sicherheit in Deutschland hervor und erklärte: „Sparen ist gut und wichtig, aber es gibt Phasen, in denen ein finanziell starker Staat wie Deutschland investieren muss.“ Eine moderate Reform der Schuldenbremse sei eine Überlegung wert. Bergmann merkte positiv an, dass Lindner und das Finanzministerium in den vergangenen drei Jahren stets ein offenes Ohr für die Anliegen des Verbands gehabt hätten. Dass man zu Fragen der Bankenregulierung nicht immer einer Meinung gewesen sei, sei dabei nicht überraschend.

„Banken haben den Praxis-Check bestanden.“
Gero Bergmann

Mit Blick auf die vielen Krisen in den vergangenen Jahren betonte Bergmann: „Die deutschen Banken haben den Praxis-Check bestanden und sind resilient.“ Dies würden Politik und Aufsicht auch öffentlich anerkennen. „Trotzdem werden unnötig belastende Regeln nicht kritisch hinterfragt, sondern im Gegenteil: Es wird immer weiter draufgesattelt.“ Aus diesem Grund plädiere der vdp für ein Regulierungsmoratorium: „Es darf vorerst keine weiteren Regulierungsmaßnahmen geben“, forderte Bergmann. Erforderlich sei zunächst die Überprüfung und Bereinigung dessen, was seit 2008 an Bankenregulierung entstanden sei.

Direkt an Lindner gerichtet, sagte Bergmann zum Abschluss seiner Rede: „Helfen Sie mit, dass überflüssige und nicht sachgerechte Regulierungen keine Zukunft haben. Zukunft haben soll eine Regulierung, die die nötigen Regeln setzt, aber Banken und der Realwirtschaft Gestaltungsspielraum bei der Umsetzung lässt.“

„Wettbewerbsfähigkeit muss neues Ziel der Regulierung sein.“
Christian Lindner

Lindner pflichtete ihm im Rahmen seiner anschließenden Keynote bei: „Finanzinstitute sind in Deutschland in Grund und Boden reguliert worden.“ Er plädierte dafür, die Wettbewerbsfähigkeit der deutschen Kreditinstitute als neues drittes Regulierungsziel – neben Finanzstabilität und Verbraucherschutz – festzuschreiben.

Den enormen Investitionsbedarf in Deutschland bestätigte Lindner, unterstrich allerdings zugleich, dass diese Investitionen stemmbar seien, ohne die Schuldenbremse antasten zu müssen. Bei Staatseinnahmen von mehr als 1 Billion Euro komme es nur auf die richtige Priorisierung an. Es sei wichtig, dass Deutschland bei der Einhaltung der europäischen Fiskalregeln mit gutem Beispiel vorangehe – dies diene der Stabilität der europäischen Währungsunion.

vdp-Mitgliedsinstitute vergeben von Januar bis September 2024 Immobilienkredite im Volumen von knapp 90 Mrd. Euro

Das Immobilienfinanzierungsneugeschäft der im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute belief sich in den ersten drei Quartalen 2024 auf 89,6 Mrd. Euro – ein Anstieg um 6,9 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2023: 83,8 Mrd. Euro). Allein im dritten Quartal dieses Jahres vergaben die Institute Immobilienkredite im Volumen von 31,2 Mrd. Euro und hielten damit das Niveau des direkten Vorquartals (Q2 2024: 31,4 Mrd. Euro). Im Vergleich zum dritten Quartal 2023 stand ein leichtes Plus in Höhe von 0,6 % zu Buche (Q3 2023: 31,0 Mrd. Euro).

Für den Anstieg des Neugeschäftsvolumens zeichnete die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten verantwortlich: Von Januar bis September dieses Jahres erreichten Finanzierungen für den Bau und den Erwerb von Wohnobjekten ein Volumen in Höhe von 56,7 Mrd. Euro, eine Zunahme um 16,0 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2023: 48,9 Mrd. Euro). Auf das dritte Quartal 2024 entfielen dabei Wohnimmobilienkredite über 19,4 Mrd. Euro, womit das Volumen des direkten Vorquartals (Q2 2024: 19,5 Mrd. Euro) bestätigt und das Volumen des Vorjahresquartals deutlich um 12,8 % übertroffen werden konnte (Q3 2023: 17,2 Mrd. Euro).

Gewerbeimmobilienkredite summierten sich bei den vdp-Mitgliedsinstituten in den ersten drei Quartalen dieses Jahres auf 32,9 Mrd. Euro – im Vergleich zum Vorjahreszeitraum eine Abnahme um 2,0 Mrd. Euro bzw. 5,7 % (Q1-Q3 2023: 34,9 Mrd. Euro). Im dritten Quartal betrug das Neugeschäft bei Krediten für Gewerbeobjekte 11,8 Mrd. Euro und stabilisierte sich damit auf dem Niveau des Vorquartals (Q2 2024: 11,9 Mrd. Euro). Gegenüber dem Vorjahresquartal stand noch ein Minus von 14,5 % zu Buche (Q3 2023: 13,8 Mrd. Euro).

„Klares Anzeichen für Stabilisierung des Wohnimmobilienmarktes.“ Jens Tolckmitt

„Das Wohnimmobilienfinanzierungsvolumen lag in jedem Quartal dieses Jahres deutlich über dem entsprechendem Vorjahreswert. Das ist ein weiteres klares Anzeichen für eine Stabilisierung des Wohnimmobilienmarktes, der nach wie vor von einer Übernachfrage gekennzeichnet ist. Bei Gewerbeimmobilienkrediten ist die Entwicklung noch deutlich verhaltener, allerdings hat sich im Laufe dieses Jahres die Dynamik des Rückgangs spürbar verlangsamt“, stellte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt fest.

Wohnimmobilienfinanzierung: Eigentumswohnungen mit größtem Plus

Vom gesamten Volumen an Wohnimmobilienkrediten in Höhe von 56,7 Mrd. Euro in den ersten neun Monaten dieses Jahres entfiel mit 28,3 Mrd. Euro ziemlich exakt die Hälfte auf neue Finanzierungen für Ein- und Zweifamilienhäuser. Dieses Segment legte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 22,5 % zu (Q1-Q3 2023: 23,1 Mrd. Euro). Einen noch größeren relativen Zuwachs verzeichnete mit 39,1 % das Segment Eigentumswohnungen, das ein Volumen von 12,8 Mrd. Euro erzielte. Kredite für Mehrfamilienhäuser fielen dagegen mit einem Volumen von 12,4 Mrd. Euro um 8,8 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum ab (Q1-Q3 2023: 13,6 Mrd. Euro).

Gewerbeimmobilienfinanzierung: Einzelhandelsimmobilien halten Volumen

Während sich die Kreditvergabe für Einzelhandelsimmobilien in den ersten drei Quartalen 2024 mit 8,6 Mrd. Euro seitwärts entwickelte (Q1-Q3 2023: 8,5 Mrd. Euro), wies das Neugeschäft für das Segment Büroimmobilien einen Rückgang um 4,0 % auf 16,8 Mrd. Euro auf (Q1-Q3 2023: 17,5 Mrd. Euro). Mit seinem Anteil von rund 51 % am gesamten Gewerbeimmobilienfinanzierungsneugeschäft unterstrich letzteres aber erneut seine große Bedeutung für die Assetklasse Gewerbe. Die Finanzierung von Hotels, Industrie- und sonstigen Gebäude erreichte ein Volumen von zusammen 7,5 Mrd. Euro, ein Minus in Höhe von 15,7 % (Q1-Q3 2023: 8,9 Mrd. Euro).

Immobilienfinanzierungsbestand nimmt weiter leicht zu

Zum 30. September 2024 belief sich der Bestand an ausgereichten Immobilienkrediten bei den vdp-Mitgliedsinstituten auf 1.010,7 Mrd. Euro. Im Vergleich zum direkten Vorquartal verzeichnete der Bestand damit einen leichten Anstieg (30. Juni 2024: 1.007,4 Mrd. Euro). Mit rund 87 % entfiel der weit überwiegende Anteil des Finanzierungsvolumens auf Immobilien in Deutschland.

vdp-Index verzeichnet durchgängig leichte Preisanstiege im Quartalsvergleich

Die seit Jahresbeginn festzustellende Stabilisierung der Immobilienpreise in Deutschland hielt auch im dritten Quartal 2024 an: Mit einem Wert von 177,3 Punkten übertraf der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) den Wert aus dem Vorquartal um 1,0 %. Im Vergleich zum dritten Quartal 2023 war allerdings mit -1,0 % noch ein Preisrückgang festzustellen. Die Zahlen, die dem vdp-Index zugrunde liegen, werden seit 2010 von vdpResearch quartalsweise erhoben. Sie decken die Preisentwicklungen auf dem gesamten deutschen Markt für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien ab und basieren – im Gegensatz zu anderen Preisindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten.

Treiber für den Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland waren die Wohnimmobilienpreise, die sich gegenüber dem direkten Vorquartal (Q3 2024 zu Q2 2024) um +1,1 % erhöhten. Gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3 2024 zu Q3 2023) stand bei den Wohnimmobilienpreisen dagegen noch ein leichtes Minus in Höhe von -0,2 % zu Buche.

Bei den Gewerbeimmobilienpreisen, die sich aus Büro- und Einzelhandelsimmobilienpreisen zusammensetzen, fiel die Entwicklung mit einem Preisrückgang von -4,7 % im Vorjahresvergleich weiterhin recht deutlich aus. Vom zweiten bis zum dritten Quartal dieses Jahres verzeichneten Gewerbeobjekte in Summe allerdings einen Preisanstieg in Höhe von +0,7 %.

„Noch zu früh, um von einem beginnenden nachhaltigen Aufschwung am Immobilienmarkt zu sprechen.“
Jens Tolckmitt

„Schon das zweite Quartal in Folge weisen die Immobilienpreise ein positives Vorzeichen im Vergleich zum direkten Vorquartal auf“, berichtete vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. „Die jüngste Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland ist ein Lichtblick inmitten eines ansonsten national wie international eher herausfordernden geopolitischen und gesamtwirtschaftlichen Umfelds. Auch aufgrund dieser Rahmenbedingungen ist es aus unserer Sicht noch zu früh, um von einem beginnenden nachhaltigen Aufschwung am Immobilienmarkt zu sprechen. Erst die Index-Entwicklung in den nächsten Quartalen wird Aufschluss darüber geben, wie robust die aktuelle Stabilisierung des Marktes ist.“

Wohnimmobilien: Mehrfamilienhäuser verteuerten sich auch auf Jahressicht

Zum Anstieg der Wohnimmobilienpreise um insgesamt 1,1 % im Vergleich zum zweiten Quartal 2024 trugen die Entwicklungen bei Mehrfamilienhäusern (+1,3 %) etwas stärker bei als beim selbst genutzten Wohneigentum (+0,8 %). Anders sieht es beim Vergleich mit dem Vorjahresquartal aus: Während sich Mehrfamilienhäuser auch hier geringfügig verteuerten (+0,2 %), gaben die Preise für selbst genutztes Wohneigentum, das aus Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen besteht, im Jahresvergleich leicht nach (-0,6 %). Beide Entwicklungen zusammengenommen führten letztlich zu einem minimalen Rückgang der gesamten Wohnimmobilienpreise (-0,2 %) zwischen dem dritten Quartal 2023 und dem dritten Quartal 2024.

Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern zogen – einhergehend mit dem anhaltenden Wohnungsmangel in Deutschland – auch im Berichtsquartal weiter an. Der Anstieg betrug auf Quartalssicht +0,7 %, auf Jahressicht +5,6 %. Die Renditen von Mietobjekten, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, nahmen auf Jahressicht um +5,3 % zwar zu. Dies war allerdings der geringste Renditeanstieg seit dem dritten Quartal 2022.

„Die Situation auf dem Wohnungsmarkt spitzt sich weiter zu.“
Jens Tolckmitt

„Wohnraum ist jetzt schon ein viel zu knappes Gut. Dennoch werden Monat für Monat weniger Baugenehmigungen gemeldet, die Baufertigstellungen verharren auf viel zu geringem Niveau. Die Situation auf dem Wohnungsmarkt spitzt sich weiter zu“, betonte Tolckmitt und appellierte trotz der aktuellen Regierungskrise an die politischen Akteure: „Es bedarf dringend entschlossener Maßnahmen, die den Wohnungsbau schnell und spürbar beleben. Diese Entscheidungen vertragen keinen weiteren Aufschub.“

Wohnen Top 7: Neuvertragsmieten und Renditen deutlich im Plus

Die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise im gesamten Bundesgebiet wich kaum von den Veränderungsraten in den Top 7-Städten ab: Im dritten Quartal 2024 verteuerten sich Wohnobjekte in den Metropolen um durchschnittlich +1,1 % gegenüber dem direkten Vorquartal. Im Jahresvergleich stand noch ein geringfügiges Minus zu Buche (-0,1 %).

Während die Preise vom zweiten bis zum dritten Quartal 2024 in allen sieben Metropolen anzogen – am stärksten in Frankfurt am Main (+1,6 %) sowie in Düsseldorf und München (jew. +1,5 %), war die Preisentwicklung auf Jahressicht uneinheitlich: Köln (+1,4 %), Berlin (+0,4 %) und Frankfurt am Main (+0,1 %) verzeichneten Zuwächse, München (-1,7 %), Düsseldorf, Stuttgart (jew. -1,5 %) und Hamburg (-0,2 %) dagegen Abnahmen.

Einheitlich zeigte sich dagegen die Entwicklung der Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern in den Metropolen, die allesamt deutliche Anstiege – durchschnittlich um +4,6 % – vermelden konnten. Am stärksten fiel die Erhöhung in Berlin mit +5,4 % aus.

Den größten Renditezuwachs im dritten Quartal 2024 unter den Top 7-Städten erreichte Stuttgart (+5,4 %). Knapp dahinter folgten München (+5,3 %), Berlin
(+5,2 %) sowie Düsseldorf (+5,1 %). Im Durchschnitt belief sich der Renditeanstieg in den Metropolen auf +4,7 %.

Gewerbeimmobilien: Ähnliche Entwicklung bei Büros und Handelsobjekten

Die Preiseffekte der Abschwungphase am Immobilienmarkt waren im Jahresvergleich auch im dritten Quartal 2024 bei Gewerbeobjekten deutlich stärker als bei Wohnimmobilien. Gegenüber dem Vorjahresquartal gingen die Gewerbeimmobilienpreise bei weiterhin moderater Marktaktivität um 4,7 % zurück. Dabei verlief die Preisentwicklung in den Sektoren Büro- (-4,8 %) und Einzelhandelsimmobilien (-4,5 %) recht ähnlich.

Verglichen mit dem direkten Vorquartal konnten die Gewerbeimmobilienpreise insgesamt um +0,7 % zulegen, was vor allem auf den Anstieg der Preise für Büroimmobilien (+0,8 %) zurückzuführen war. Einzelhandelsimmobilien verteuerten sich dagegen lediglich leicht um +0,3 %.

Wie in den vorherigen Quartalen waren sowohl bei Büro- als auch bei Handelsobjekten spürbare Renditeanstiege, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex, zu verzeichnen: Gegenüber dem dritten Quartal 2023 erhöhten sich die Renditen für Büro- und Einzelhandelsimmobilien um +6,9 % bzw. +8,1 %. Auch die Neuvertragsmieten zogen im Berichtsquartal weiter an und erreichten im Vorjahresvergleich Veränderungsraten von +1,8 % bei Büros und +3,3 % bei Handelsobjekten.

Ausblick: Mit mehr Rückenwind in das Jahr 2025

„Im Laufe dieses Jahres hat sich die Lage am Immobilienmarkt in Deutschland merklich entspannt. Doch eine Entwarnung kann noch nicht gegeben werden“, hob Tolckmitt hervor. Insbesondere bei den Gewerbeimmobilien sei die aktuelle Entwicklung noch nicht mehr als ein erstes Indiz für ein Ende des zweijährigen Preisrückgangs und für den Eintritt in eine mögliche Seitwärtsbewegung.

„Aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung und der geopolitischen Risiken sind Rückschläge weiterhin nicht ausgeschlossen.“
Jens Tolckmitt

„Erst wenn die Transaktionszahlen und Finanzierungsvolumina in allen Assetklassen weiter deutlich anziehen, wird die Abschwungphase vollständig überwunden sein. Der aktuelle Trend lässt dieses Szenario im kommenden Jahr möglich erscheinen“, so Tolckmitt, der zugleich aber auf die zahlreichen Unsicherheitsfaktoren, allen voran die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland sowie die anhaltenden geopolitischen Risiken, hinwies. Vor diesem Hintergrund seien Rückschläge bei der Preisentwicklung weiterhin nicht ausgeschlossen. Dennoch blieb er zuversichtlich: „Auf jeden Fall starten wir in das Jahr 2025 mit mehr Rückenwind als in das Jahr 2024.“

Finanzierungsneugeschäft der vdp-Mitgliedsinstitute legt um 15,6 % zu

Die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute reichten im zweiten Quartal 2024 Immobilienfinanzierungen im Volumen von 31,2 Mrd. Euro aus – ein Anstieg in Höhe von 15,6 % im Vergleich zum zweiten Quartal 2023 (27,0 Mrd. Euro). Damit lag das Neugeschäftsvolumen das dritte Quartal in Folge oberhalb des Vorjahreswertes und erreichte den höchsten Wert seit dem dritten Quartal 2022 (39,4 Mrd. Euro). Seit Jahresbeginn belief sich die Kreditvergabe kumuliert auf 58,2 Mrd. Euro, gleichbedeutend mit einem Zuwachs um 10,2 % gegenüber dem ersten Halbjahr 2023 (52,8 Mrd. Euro).

Treiber der positiven Entwicklung des Neugeschäftsvolumens waren die Wohnimmobilienfinanzierungen, deren Volumen sich vom zweiten Quartal 2023 zum zweiten Quartal 2024 um 33,1 % auf 20,1 Mrd. Euro erhöhte (Q2 2023: 15,1 Mrd. Euro). Im ersten Halbjahr 2024 betrug die Kreditvergabe für den Bau und Erwerb von Wohnimmobilien 37,9 Mrd. Euro, ein Anstieg um 19,6 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (H1 2023: 31,7 Mrd. Euro). Gewerbeimmobiliendarlehen verbuchten mit Volumina von 11,1 Mrd. Euro im zweiten Quartal 2024 und 20,3 Mrd. Euro im ersten Halbjahr 2024 hingegen jeweils ein Minus in Höhe von 6,7 % bzw. 3,8 % im Vergleich zum Vorjahresquartal bzw. -halbjahr (Q2 2023: 11,9 Mrd. Euro; H1 2023: 21,1 Mrd. Euro).

„Im wachsenden Finanzierungsvolumen spiegelt sich die wieder spürbar erhöhte Nachfrage nach Wohneigentum.“ Jens Tolckmitt

„Erstmals seit Herbst 2022 liegt das Immobilienfinanzierungsvolumen in einem Quartal wieder oberhalb von 31 Mrd. Euro. Schon im Auftaktquartal dieses Jahres hat sich eine Belebung in der Immobilienfinanzierung angedeutet, nun verfestigt sie sich“, stellte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt fest. „Auch unsere jüngst vorgelegten vdp-Indexzahlen zur Preisentwicklung signalisieren ein Auslaufen der zweijährigen Abschwungphase am deutschen Immobilienmarkt. Insbesondere der Wohnimmobilienmarkt profitiert bereits vom inzwischen stabileren Zins- und Preisumfeld und den angepassten Renditen. Bei diesen Rahmenbedingungen nimmt die Nachfrage nach Wohneigentum spürbar zu. Das wachsende Finanzierungsvolumen spiegelt diese Entwicklung.“

Wohnimmobilienfinanzierung: Zuwächse in allen Segmenten

Vom gesamten Volumen an Wohnimmobilienkrediten in Höhe von 20,1 Mrd. Euro entfiel mit 9,5 Mrd. Euro nahezu die Hälfte auf neue Finanzierungen für Ein- und Zweifamilienhäuser (Anteil: 47,3 %). Dieses Segment legte im zweiten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorjahresquartal genauso zu (+25,0 %) wie die Finanzierungen für Eigentumswohnungen (+38,7 %) sowie für Mehrfamilienhäuser (+ 57,6 %). Im Halbjahresvergleich beliefen sich die Zuwächse auf 24,2 % bei Ein- und Zweifamilienhäusern, auf 37,9 % bei Eigentumswohnungen sowie auf 2,2 % bei Mehrfamilienhäusern.

Gewerbeimmobiliendarlehen: Höheres Volumen für Einzelhandelsobjekte

Im Gegensatz zum Wohnimmobilienfinanzierungsneugeschäft wies die Vergabe neuer Gewerbeimmobilienkredite im zweiten Quartal dieses Jahres noch keine Belebung auf: Das Neugeschäftsvolumen von 11,1 Mrd. Euro verteilte sich auf die Finanzierung von Büroimmobilien (5,0 Mrd. Euro), von Einzelhandelsimmobilien (3,7 Mrd. Euro), von Hotelimmobilien (0,6 Mrd. Euro) sowie von sonstigen Gewerbeobjekten (1,8 Mrd. Euro). Während die Kreditvergabe für Einzelhandelsobjekte und sonstige Gewerbegebäude sowohl auf Einzelquartals- als auch auf Halbjahresbasis deutliche Anstiege gegenüber den Vorjahreszeiträumen aufwies, ließ das Finanzierungsvolumen für Büroimmobilien und Hotels jeweils merklich nach.

Immobilienfinanzierungsbestand hält sich oberhalb von 1.000 Mrd. Euro

Der Bestand an ausgereichten Immobiliendarlehen erreichte bei den vdp-Mitgliedsinstituten zum 30. Juni 2024 ein Volumen von 1.007,2 Mrd. Euro. Gegenüber dem direkten Vorquartal verzeichnete der Bestand damit eine leichte Zunahme (31. März 2024: 1.003,5 Mrd. Euro). Mit rund 87 % entfiel der weit überwiegende Anteil des Finanzierungsvolumens auf Immobilien in Deutschland.