Für den klimaneutralen Umbau der Wirtschaft müssen private Unternehmen bis 2045 hohe Milliardensummen investieren. Doch in einer Studie warnen Wissenschaftler am Institut der deutschen Wirtschaft (IW): Die Finanzierung droht an den Eigenkapitalgrenzen der Banken zu scheitern.

Um die zusätzliche Kreditnachfrage für den klimaneutralen Umbau der Wirtschaft abzusichern, müssten europäische Kreditinstitute nach geltenden Regeln bis 2045 zusätzlich 867 Milliarden Euro Eigenkapital aufbauen. Das entspricht einem Anstieg um rund 44 Prozent, wie eine IW-Studie im Auftrag des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) zeigt. Bliebe das Eigenkapital auf dem heutigen Niveau, würde die Eigenkapitalquote von 19,3 Prozent im Jahr 2024 auf 13,5 Prozent im Jahr 2045 sinken.

Enorme Investitionsbedarfe im Gebäudesektor

Hintergrund sind die enormen Investitionsanforderungen der kommenden Jahre: Für Industrie, Verkehr und Energie geht das IW von einer jährlichen Summe von rund 819 Milliarden Euro aus. Allein im Gebäudesektor sind bis 2045 zusätzliche Investitionen in Höhe von jährlich 435 Milliarden Euro notwendig, etwa für energetische Sanierungen und den Wohnungsneubau. Der Großteil davon wird über Kredite finanziert. Die Kreditinstitute müssten ihre Risikoaktiva nur in diesem Bereich dann um jährlich 214 Milliarden Euro ausweiten.

Zusätzlich verschärft die Bankenregulierung die Lage. Durch die Umsetzung des europäischen Bankenpakets entsteht ein weiterer Eigenkapitalbedarf von 129 bis 135 Milliarden Euro. Diese zusätzlichen Anforderungen sollen die Robustheit des Finanzsystems erhöhen. Allerdings bestätigen Politik und Aufsicht selbst, dass die europäischen Banken bereits heute stabil sind.

EU muss richtige Balance finden

„Die EU steht vor einem Drahtseilakt“, kommentiert IW-Finanzmarktexperte Markus Demary die Ergebnisse. Die strenge Eigenkapitalregulierung habe sich in den Krisen der vergangenen Jahre grundsätzlich bewährt, die Banken seien gut kapitalisiert. „Wenn die Dekarbonisierung der Wirtschaft nicht scheitern soll, sind dennoch Reformen nötig“, so Demary. Schon heute weichen Kreditnehmer zunehmend auf alternative Finanzierungsanbieter im Nichtbankensektor aus. Weil diese Anbieter weniger reguliert sind, erhöht das die Risiken für die Finanzstabilität. Möglich wären etwa eine Überprüfung einzelner Kapitalpuffer, der Verzicht auf verschärfende Elemente der Basel III-Umsetzung oder ein Abbau von Bürokratie in der Nachhaltigkeitsregulierung.

• Gute Investorennachfrage soll weiter anhalten

Die vdp-Mitgliedsinstitute nehmen eine positive Stimmung am Markt für Pfandbriefe und für unbesicherte Bankanleihen wahr. Dies ist das Ergebnis der siebten Befragung zum vdp-Emissionsklima. Erstmals seit Erhebungsbeginn im Dezember 2022 werden deutlich positive Werte für alle drei Scores ermittelt.

Während sich der Score für unbesicherte Bankanleihen seit der letzten Umfrage im Juni 2025 von +5 auf +22 verbesserte, kletterte der Score für Pfandbriefe erstmals überhaupt in den positiven Bereich (+14 gegenüber -1 im Juni 2025). Beide Entwicklungen führten dazu, dass auch der Gesamt-Score mit +17 so hoch wie noch nie ausfiel.

Das vdp-Emissionsklima wird zweimal im Jahr erhoben und veröffentlicht. Dabei wird der Stimmungsindikator in einer Bandbreite von -100 bis +100 Punkten angegeben.

Starke Nachfrage nach Pfandbriefen im Jahr 2025

In den ersten elf Monaten wurde von den vdp-Mitgliedsinstituten ein Volumen von 61,2 Mrd. Euro an neuen Pfandbriefen emittiert, dies entspricht einem Plus von 22 % gegenüber der Vorjahresperiode. Bei den Öffentlichen Pfandbriefen waren bislang 21,4 Mrd. Euro an neu begebenen Pfandbriefen zu verzeichnen, dies entspricht einer Steigerung um 73 %. Neue Hypothekenpfandbriefe wurden von Januar bis November 2025 im Volumen von 39,8 Mrd. Euro emittiert, was einer Zunahme um 7 % entspricht. Auf Pfandbriefe im Benchmark-Format (>500 Mio. Euro) entfiel ein Volumen von 31,4 Mrd. Euro gegenüber 29,9 Mrd. Euro im vergleichbaren Vorjahreszeitraum.

Von wesentlicher Bedeutung für das langfristig ausgerichtete Wohnimmobilienfinanzierungsgeschäft ist, dass im gesamten Jahresverlauf 2025 Pfandbriefe über das volle Laufzeitenspektrum erfolgreich platzierbar waren. Rund ein Drittel aller Benchmark-Emissionen weist Laufzeiten von mindestens sieben Jahren auf.

„Die gute Nachfrage nach Pfandbriefen mit längeren Laufzeiten unterstützt die fristenkonforme Refinanzierung der langfristig ausgerichteten Wohnimmobilienfinanzierung“, kommentierte Sascha Kullig, Mitglied der Geschäftsleitung des vdp.

Determinanten für die Nachfrage 2026

Während die aktuelle Investorennachfrage nach Pfandbriefen bei der Umfrage einen Score von 78 Punkten aufwies, zeigten sich die Expert:innen der Mitgliedsinstitute mit Blick auf die kommenden sechs Monate spürbar vorsichtiger und vergaben hier einen Wert von 22 Punkten. Bei den Determinanten für die Entwicklung der Investorennachfrage nach Pfandbriefen in den kommenden sechs Monaten wurden das Asset-Swap-Spread-Niveau (- 20 Punkte) und der Aufschlag zu Bundesanleihen (-19 Punkte) als eher negativ eingeschätzt, da beide Faktoren die relative Attraktivität von Pfandbriefen belasteten. Gegenüber Asset-Swaps engten sich die deutschen Pfandbriefe im Jahresverlauf um ca. 20 Basispunkte ein. Als positive Faktoren wurden hingegen die Fälligkeiten (+27 Punkte), das zu refinanzierende Aktivgeschäft (+38 Punkte) sowie das erwartete Überzeichnungsniveau (+49 Punkte) genannt.

Hohe Nachfrage für unbesicherte Bankanleihen

Ein positives Stimmungsbild zeigte sich auch für das Segment der unbesicherten Bankanleihen: Gegenwärtig wurde die Investorennachfrage mit einem Score von +72 Punkten bewertet, während der Score für die vergangenen sechs Monate bei +43 Punkten lag. Deutlich skeptischer blickten die befragten Expert:innen auf die kommenden sechs Monate: Hier wurde ein Score von 0 ermittelt. „Ein Grund für diese Einschätzung dürfte die mit einer sehr starken Nachfrage einhergehende Einengung der Spreads sein, wodurch die relative Attraktivität für Investoren und damit die Nachfrage schwächer ausfallen könnte. Grundsätzlich reflektiert aber die starke Nachfrage nach den unbesicherten Anleihen unserer Mitgliedsinstitute das Vertrauen der Investoren in die Resilienz der Institute aufgrund der guten Ertragslage und einer guten bis sehr guten Eigenkapitalausstattung“ erklärte Kullig.

Vorschläge zur Verbesserung der Anwendbarkeit des Climate Delegated Act

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) und der Energy Efficient Mortgages Hub Netherlands (EEM NL Hub) fordern in einem gemeinsamen Weißbuch, die Regelungen mit Immobilienbezug im delegierten Rechtsakt zur EU-Taxonomie pragmatisch zu überarbeiten. Beide Organisationen befürworten die Beibehaltung des Klimaschutzes als Umweltziel, plädieren jedoch gleichzeitig für einen praxisorientierteren Abschnitt der EU-Taxonomie in Bezug auf die Kriterien für Baugewerbe und Immobilien. Sie schlagen sieben Anpassungen vor, die die Kriterien des delegierten Rechtsakts zur Taxonomie vereinfachen, sie an nationale Energieeffizienz- und Bauvorschriften anpassen und es somit erleichtern würden, die Finanzierung energieeffizienter Gebäude, von Gebäudesanierungen und Neubauten in ganz Europa als nachhaltig zu kennzeichnen.

„Ambitionierte Klimaziele können nur erreicht werden, wenn die praktische Anwendbarkeit gewährleistet ist,“ erklärte Sabrina Miehs, Bereichsleiterin Sustainable Finance beim vdp. „Damit Kapital in nachhaltige Projekte gelenkt werden kann, muss das Regelwerk für Kreditinstitute, Investoren und Kunden nachvollziehbar und umsetzbar sein.“ „Diese gemeinsame Initiative versteht sich als konstruktiver Beitrag zur laufenden Überarbeitung der EU-Taxonomie. Vereinfachte und klarere Regeln, die die Verfügbarkeit von Daten und Aspekte der Datenverwaltung berücksichtigen, sind keineswegs ein Rückschritt, sondern eine Voraussetzung für die Verwirklichung der Klimaziele der EU-Taxonomie“, betonte Vincent Mahieu, einer der Gründer des EEM NL Hub.

Praktische Umsetzung statt regulatorischer Überlastung

Das Weißbuch basiert auf den Erfahrungen führender Kreditinstitute aus Deutschland und den Niederlanden, die zusammen etwa ein Drittel des europäischen Hypothekenmarktes ausmachen. Wie das Weißbuch zeigt, sind die aktuellen technischen Kriterien der EU-Taxonomie in der Praxis oft schwierig auf die Immobilienfinanzierung anzuwenden. Sie führen bei den Marktakteuren zu Unsicherheit und stellen unverhältnismäßige Anforderungen, da viele Bestimmungen nicht in der nationalen Gesetzgebung verankert sind und für einzelne Immobilien nicht nachgewiesen werden können. Dies macht es besonders schwierig, für Eigentümer von Wohnimmobilien Finanzprodukte zu entwickeln, die mit der EU-Taxonomie in Einklang stehen.

Die sieben konkreten Vorschläge von vdp und EEM NL Hub lauten wie folgt:

1. Taxonomie-Kriterien an nationale Vorgaben zur EPBD-Umsetzung angleichen

Beobachtung:

Der Climate Delegated Act sieht strengere Energieeffizienzwerte vor als die nationalen Standards, die im Rahmen der Gebäudeenergieeffizienzrichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD) umgesetzt wurden. Dies führt zu Rechtsunsicherheit, Doppelregulierung und fehlender Praxistauglichkeit.

Lösung:

Die nationalen Umsetzungen der EPBD sollten für die Einhaltung der EU-Taxonomie ausreichen. Eine zusätzliche Verschärfung um 10 % sollte nur als Option verankert werden.

2. Renovierungskriterien zur Förderung der Gebäudesanierung anpassen

Beobachtung:

Selbst wenn die Taxonomie-Kriterien für die Renovierung vollständig erfüllt sind, das Gebäude nach der Renovierung jedoch kein hohes Energieeffizienzniveau erreicht, kann nur ein Teil des Darlehens und nicht die gesamte Finanzierung des Gebäudes als taxonomiekonform eingestuft werden. Dies bietet einen klaren Anreiz, Gebäude zu priorisieren, die bereits relativ energieeffizient sind und nur eine geringe Verbesserung benötigen, um taxonomiekonform zu werden.

Lösung:

Es sind Kriterien erforderlich, die die Renovierung von Gebäuden fördern, die derzeit als ineffizient eingestuft sind (Energieklassen D-G) und bei denen eine Renovierung möglicherweise nicht sofort zur höchsten Energieklasse führt. Unter den definierten Anforderungen für energieeffiziente Renovierungen sollte die gesamte Immobilienfinanzierung als taxonomiekonform für die wirtschaftliche Tätigkeit „Renovierung bestehender Gebäude” anerkannt werden, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind.

3. Renovierungskriterien vereinfachen, Benutzerfreundlichkeit steigern

Beobachtung:

Die aktuellen Vorgaben der EU-Taxonomie für Renovierungsmaßnahmen sind zu technokratisch und schwierig zu überprüfen; zudem verhindern sie Renovierungen; Kredite müssen in verschiedene Teile aufgesplittet werden, damit zumindest Teilbeträge als taxonomiekonform anerkannt werden können.

Lösung:

Es bedarf der Einführung klarer, messbarer Standards (zum Beispiel folgende Vorgaben: Verbesserung um mindestens zwei Energieklassen, Senkung des Primärenergiebedarfs um 30 % ohne Ausschluss erneuerbarer Energien oder mehrere Elemente, wie in einem Renovation Passport empfohlen); In Bezug auf die Finanzierung sollte die Taxonomiekonformität nicht nur für Teilbeträge gelten, sondern für das gesamte Renovierungsdarlehen.

4. DNSH-Kriterien vereinfachen, um Flexibilität zu ermöglichen

Beobachtung:

Die „Do No Significant Harm (DNSH)-Anforderungen“, die sicherstellen sollen, dass wirtschaftliche Aktivitäten keinem der sechs EU-Umweltziele erheblich schaden, sind übermäßig komplex und unverhältnismäßig – insbesondere für kleine Renovierungsdarlehen; zudem ist es in vielen Fällen unmöglich, die Einhaltung dieser Kriterien auf der Ebene einzelner wirtschaftlicher Aktivitäten zu überprüfen oder nachzuweisen.

Lösung:

Es sollte ermöglicht werden, über die DNSH-Kriterien als Beobachtungskriterien zu berichten, jedoch nicht als Voraussetzung für die Taxonomiekonformität. Nur die Klimarisikoanalyse könnte als weiterhin obligatorisch angesehen werden, sofern die Kriterien in der Praxis leicht überprüfbar sind.

5. Stringenz und Transparenz des Regulierungsprozesses verbessern

Beobachtung:

Häufige und widersprüchliche Mitteilungen der EU-Kommission erzeugen Irritationen, Interpretationsspielraum und Rechtsunsicherheit.

Lösung:

Zielführend erscheint, ein formelles Konsultationsverfahren mit festen Fristen, öffentlicher Beteiligung der relevanten Interessengruppen und klarer Abgrenzung der Zuständigkeiten einzuführen.

6. Datenverfügbarkeit optimieren und Datenschutzregeln zielführend gestalten

Beobachtung:

Die mangelnde Verfügbarkeit von Daten sowie die Unklarheit und Inkonsistenz Datenschutzregelungen verhindern die Nutzung von Energie- und Gebäudedaten; dies erschwert das ESG-Reporting, mindert die Transparenz und verhindert vor allem, dass Kreditinstitute immobilienbezogene Informationen zur Verbesserung des Beratungs- und Produktangebots einsetzen können.

Lösung:

Es bedarf einer Rechtsgrundlage, die es Kreditinstituten und anderen Marktteilnehmern ermöglicht, auf Daten auf Objektebene zuzugreifen und diese sowohl für Berichtszwecke als auch für die Kundenberatung zu nutzen; der DSGVO-Artikel 6 (c),(e),(f) sollte als Erlaubnisnorm in Bezug auf Daten zur Nachhaltigkeit und Klimaanpassung gelten.

7. Verhältnismäßigkeit bei Minimum Safeguards stärker berücksichtigen

Beobachtung:

Die fehlende Abgrenzung der Minimum Standards zwischen Wohn- und Gewerbedarlehen führt zu zwecklosen Prüfpflichten und unnötiger Bürokratie; Sozialstandards sind ohnehin national geregelt.

Lösung:

Immobiliendarlehen an private Eigentümer und klein- und mittelständische Unternehmen sollten von Minimum-Standards-Prüfungen ausgenommen werden; bei Darlehen für Gewerbeimmobilien sollte von der Einhaltung ausgegangen werden, solange keine Verstöße vorliegen.

Bitte finden Sie das Whitepaper hier rechts in der Marginalspalte zum Download.

Immobilienfinanzierungsgeschäft der vdp-Mitgliedsinstitute beläuft sich von Januar bis September 2025 auf 107,3 Mrd. Euro

Die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute reichten in den ersten drei Quartalen 2025 Immobiliendarlehen im Volumen von 107,3 Mrd. Euro aus – 18,2 % mehr als im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2024: 90,8 Mrd. Euro). Dabei entfiel allein auf das dritte Quartal dieses Jahres ein Neugeschäftsvolumen von 37,2 Mrd. Euro – dies entspricht einem Anstieg um 20,4 % gegenüber dem dritten Quartal 2024 und stellt den höchsten Quartalswert seit Herbst 2022 dar.

Zum Anstieg des Finanzierungsgeschäfts in den ersten drei Quartalen dieses Jahres trugen insbesondere Wohnimmobiliendarlehen bei: Finanzierungen für den Bau und den Erwerb von Wohnobjekten summierten sich auf 67,7 Mrd. Euro und lagen damit um 19,0 % höher als im Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2024: 56,9 Mrd. Euro). Für das dritte Quartal allein standen Zusagen für Wohnimmobiliendarlehen über 21,7 Mrd. Euro zu Buche. Damit wurde das Zusagevolumen aus dem direkten Vorquartal erneut erreicht (Q2 2025: 21,6 Mrd. Euro).

Auch Gewerbeimmobiliendarlehen verzeichneten im Berichtszeitraum einen spürbaren Anstieg: Sie erreichten ein Volumen von 39,6 Mrd. Euro, was einem Plus von 16,8 % gegenüber den ersten drei Quartalen im Jahr 2024 entspricht (Q1-Q3 2024: 33,9 Mrd. Euro). Mit einem Neugeschäftsvolumen bei Darlehen für Gewerbeimmobilien von 15,5 Mrd. Euro war das dritte Quartal das bislang finanzierungsstärkste in diesem Jahr. Gegenüber dem Vorjahresquartal legten die Finanzierungen um 32,5 % zu (Q3 2024: 11,7 Mrd. Euro).

„Das Immobilienfinanzierungsgeschäft unserer Mitgliedsinstitute belebt sich spürbar – trotz weiter bestehender Herausforderungen im Immobilienmarkt.“ Jens Tolckmitt

„Es werden 2025 deutlich mehr Darlehen vergeben als im Vorjahr. Das Immobilienfinanzierungsgeschäft unserer Mitgliedsinstitute belebt sich spürbar – trotz weiter bestehender Herausforderungen im Immobilienmarkt“, erläuterte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Das erhöhte Volumen bei Wohnimmobiliendarlehen signalisiere keine Entspannung am Wohnimmobilienmarkt. Denn der weit überwiegende Teil des Finanzierungsgeschäfts der Banken betreffe Bestandsobjekte, keinen Neubau. Die Zunahme des Gewerbeimmobilienfinanzierungsgeschäftes sei hingegen ein gutes Zeichen dafür, dass die Talsohle in diesem Segment durchschritten sein dürfte. „Angesichts des niedrigen Niveaus sollte diese Entwicklung aber auch nicht überinterpretiert werden“.

Wohnimmobilienfinanzierung: Mehrfamilienhäuser mit größtem Zuwachs

Mit einem Volumen von 33,4 Mrd. Euro machten Darlehen für Ein- und Zweifamilienhäuser knapp die Hälfte des Neugeschäfts bei Wohnobjekten (67,7 Mrd. Euro) aus. Der Anstieg in den ersten neun Monaten dieses Jahres im Vergleich zum Vorjahreszeitraum betrug für Ein- und Zweifamilienhäuser 16,8 %. Die Segmente Eigentumswohnungen sowie Mehrfamilienhäuser verzeichneten im Berichtszeitraum Finanzierungsvolumina in Höhe von 14,0 bzw. 16,7 Mrd. Euro sowie Wachstumsraten von 14,8 % bzw. 29,5 %. Die Vergabe von Darlehen für sonstige wohnwirtschaftliche Objekte erreichte einen Wert von 3,6 Mrd. Euro (+12,5 %).

Gewerbeimmobilienfinanzierung: Wachstumsraten durchweg über 10 %

Zum Gesamtvolumen an Gewerbeimmobiliendarlehen in Höhe von 39,6 Mrd. Euro trug erneut insbesondere die Vergabe von Darlehen für Büroimmobilien bei, die sich in den ersten drei Quartalen dieses Jahres auf 19,7 Mrd. Euro beliefen und gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 12,6 % zulegten. Auch Darlehen für Handelsgebäude und Hotels verzeichneten von Januar bis September dieses Jahres jeweils zweistellige Wachstumsraten im Vergleich zu den ersten neun Monaten des Jahres 2024. Während sich die Darlehensvergabe für Industriegebäude mit 1,4 Mrd. Euro mehr als verdoppelte, stieg sie bei sonstigen gewerblich genutzten Objekten um 19,6 % auf 5,5 Mrd. Euro an.

Bestand an Immobilienfinanzierungen erhöht sich leicht

Zum 30. September 2025 summierten sich die ausgereichten Immobiliendarlehen bei den vdp-Mitgliedsinstituten auf 1.031,9 Mrd. Euro. Gegenüber dem direkten Vorquartal legte der Immobilienfinanzierungsbestand damit leicht zu (Q2 2025: 1.029,5 Mrd. Euro). Unverändert entfiel der weit überwiegende Anteil des Finanzierungsvolumens auf Objekte in Deutschland (Anteil: 87 %).

vdp-Immobilienpreisindex erhöht sich im Jahresvergleich um 3,6 %

Der Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen in Deutschland hielt auch im dritten Quartal dieses Jahres an: Im Vergleich zum Vorjahresquartal legte der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) um 3,6 % auf 183,7 Punkte zu. Gegenüber dem direkten Vorquartal betrug das Wachstum 0,7 %.

Seit dem Jahr 2010 werden die dem vdp-Index zugrunde liegenden Zahlen Quartal für Quartal von vdpResearch erhoben. Die Daten decken die Preisentwicklung auf dem gesamten deutschen Markt für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien flächendeckend ab und basieren – im Gegensatz zu anderen Preisindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten.

Den größeren Beitrag zum aktuellen Preisanstieg leisteten erneut die Wohnimmobilienpreise, die sich im Vergleich zum dritten Quartal 2024 um 3,8 % erhöhten. Gegenüber dem zweiten Quartal des laufenden Jahres belief sich ihr Plus auf 0,8 %. Die Preise von Gewerbeimmobilien, die Büro- und Einzelhandelsimmobilienpreise einschließen, nahmen um 2,8 % auf Jahressicht und um 0,5 % auf Quartalssicht zu.

„Die Erholungsphase am Immobilienmarkt verfestigt sich weiter – getragen vor allem von der Entwicklung der Wohnimmobilienpreise.“
Jens Tolckmitt

„Seit dem Frühjahr 2024 geht es für die Immobilienpreise aufwärts. Die Erholungsphase am Immobilienmarkt verfestigt sich weiter – getragen vor allem von der Entwicklung der Wohnimmobilienpreise“, stellte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp, heraus. „Die Marktakteure haben sich mit den neuen Rahmenbedingungen arrangiert.“ Tolckmitt merkte an, dass sich die Situation auf dem Gewerbeimmobilienmarkt differenzierter zeige – abhängig vor allem von Assetklasse, Lage und energetischem Zustand. Bei den derzeit von Banken finanzierten Objekten sei jedoch inzwischen bereits seit mehreren Quartalen ebenfalls ein kontinuierlicher Preisanstieg zu verzeichnen.

Wohnimmobilien: Mehrfamilienhäuser mit größtem Preisanstieg

Die schon seit mehr als einem Jahr anhaltende Dynamik der Wohnimmobilienpreise setzte sich auch im dritten Quartal 2025 fort – mit einem Anstieg um insgesamt 3,8 %. Den größten Zuwachs mit 5,2 % gegenüber dem Vorjahresquartal wiesen dabei abermals die Preise für Mehrfamilienhäuser auf. Im selben Zeitraum verteuerte sich das selbst genutzte Wohneigentum, bestehend aus Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, um 2,4 %. Auch beim Vergleich mit dem direkten Vorquartal war bei den Preisen für Mehrfamilienhäuser mit 0,9 % eine höhere Steigerungsrate zu verzeichnen als bei den Preisen für das selbst genutzte Wohneigentum (+0,6 %).

Dass sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt im dritten Quartal dieses Jahres nicht entspannt hat, ist auch an der Entwicklung der Neuvertragsmieten bei Mietwohnungen abzulesen: Die Mieten erhöhten sich auf Jahressicht um 3,7 % und damit wieder etwas stärker als im Vorquartal (+3,5 %). Die Renditen von Mehrfamilienhäusern, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, gingen um 1,4 % zurück, da sich die Mieten bei dieser Objektklasse weniger dynamisch entwickelten als die Preise.

„Der Bau-Turbo ist gut und begrüßenswert, aber es braucht mehr: Vorschläge für viele weitere zielführende Maßnahmen liegen auf dem Tisch.“
Jens Tolckmitt

Zu erwarten sei, so Tolckmitt, dass der vor allem in den Metropolen vorherrschende Wohnungsmangel noch mehrere Jahre anhalte – Bauen benötige schließlich Zeit. Allerdings müsse auch an den Rahmenbedingungen weiter konsequent gearbeitet werden, um das vorherrschende Problem zu hoher Baukosten zu lösen. „Der von der Bundesregierung kürzlich beschlossene Bau-Turbo ist gut und begrüßenswert, da er dazu beiträgt, die Planungs- und Genehmigungsprozesse im Wohnungsneubau zu beschleunigen.“ Aber zum einen hänge sein Erfolg stark davon ab, dass die Kommunen die neu geschaffenen Möglichkeiten pragmatisch nutzten. Zum anderen brauche es mehr: Vorschläge für viele weitere zielführende Maßnahmen lägen auf dem Tisch – finanzierungsseitig beispielsweise staatliche Bürgschaften in Höhe von 80 % für Immobiliendarlehen, die großvolumigen Wohnungsneubau ermöglichten. Auch über eine Senkung der Grunderwerbsteuer, über die allerdings auf Länderebene zu entscheiden sei, für Selbstnutzer könne der Wohnungsmarkt entscheidend angekurbelt werden.

Wohnen Top 7: München mit stärkstem Preisanstieg

In den Top 7-Städten verteuerten sich Wohnimmobilien im dritten Quartal dieses Jahres noch etwas stärker als im gesamten Bundesgebiet: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verzeichneten ein Preiswachstum von durchschnittlich 4,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Die Metropolen, in denen die Preise für Wohnobjekte am geringsten bzw. am stärksten zulegten, waren Stuttgart (+2,4 %) bzw. München (+5,3 %).

Die unverändert hohe Nachfrage nach Wohnraum – besonders in den Ballungsräumen – führte erneut zu einem spürbaren Anstieg der Neuvertragsmieten: In den sieben Metropolen legten die Mieten um durchschnittlich 3,8 % im Vergleich zum dritten Quartal 2024 zu, wobei die Bandbreite von +3,3 % (Berlin) bis +5,1 % (Düsseldorf) reichte. Die Renditen, gemessen am vdp-Liegenschaftszinsenindex, nahmen in den Top 7-Städten im Durchschnitt um 1,1 % ab. Nur in Stuttgart war die Veränderungsrate positiv (+0,7 %).

Gewerbeimmobilien: Büros dominieren Preisentwicklung weiterhin

Zum Preisanstieg der Gewerbeobjekte um insgesamt 2,8 % im dritten Quartal 2025 trug die Verteuerung der Büros mit 3,0 % im Jahresvergleich stärker bei als die Entwicklung der Einzelhandelsimmobilienpreise (+2,2 %). Gegenüber dem direkten Vorquartal lag das Plus der Büropreise mit 0,6 % nur unwesentlich höher als die Zunahme der Preise von Handelsobjekten (+0,5 %). Beide Entwicklungen zusammengefasst, ergab sich vom zweiten zum dritten Quartal 2025 ein Anstieg der Gewerbeimmobilienpreise um 0,5 %.

Während die Neuvertragsmieten bei Büroimmobilien um 3,2 % zulegten, belief sich das Mietwachstum bei Einzelhandelsobjekten auf 1,9 % – jeweils im Vergleich zum dritten Quartal 2024. Gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex nahmen die Renditen bei Büros auf Jahressicht um 0,2 % zu, während sie bei Handelsimmobilien um 0,2 % zurückgingen.

„Auf dem Gewerbeimmobilienmarkt konzentriert sich das Transaktionsgeschehen weiterhin auf das Top-Segment“
Jens Tolckmitt

 Mit Blick auf die Entwicklung der Büro- und Einzelhandelsimmobilienpreise kommentierte Tolckmitt: „Auf dem Gewerbeimmobilienmarkt konzentriert sich das Transaktionsgeschehen weiterhin auf das Top-Segment, also auf energieeffiziente, flexible Immobilien in Top-Lagen.“ Dort ließen sich folgerichtig entsprechende Preisanstiege beobachten. „Etwaige Auswirkungen der unverändert bestehenden Unsicherheitsfaktoren wie der weiteren Konjunkturentwicklung sowie der Handelsstreitigkeiten und der geopolitischen Konflikte auf den Gewerbeimmobilienmarkt bleiben abzuwarten.“

vdp-Studie beleuchtet Struktur der Wohneigentumsfinanzierung im Zeitverlauf

Der Erwerb von Wohneigentum ist heute wieder spürbar erschwinglicher als nach unmittelbar nach Beginn und im Verlauf der Zinswende im Jahr 2022. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Studie des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp), die heute unter dem Titel „vdp-Spotlight: Strukturen der Wohneigentumsfinanzierung 2025“ erschienen ist. Ausschlaggebend für die verbesserte Erschwinglichkeit ist vor allem die Kombination aus positiver Einkommensentwicklung und stabilen Finanzierungsbedingungen.

Die aktuelle Studie reiht sich ein in eine Serie regelmäßiger Erhebungen des vdp zur Struktur der Finanzierung von selbst genutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen. Analysiert werden Fremdmitteleinsatz, Kreditbelastung, Laufzeiten und Konditionen für die Wohneigentumsfinanzierung in Deutschland. Die Daten stammen von den in diesem Geschäftsfeld aktiven vdp-Mitgliedsinstituten.

„Die Realeinkommen steigen, die Phase der Zinserhöhungen ist vorerst abgeschlossen. Damit ist der Erwerb von Wohneigentum heute leistbarer als vor zwei bis drei Jahren.“
Jens Tolckmitt

„Der Wohnimmobilienmarkt erholt sich weiterhin von der abrupten Zinswende im Jahr 2022. Seit Mitte 2024 geht es bei Preisen und Finanzierungsvolumina wieder aufwärts – in kleinen Schritten, aber fortwährend“, erklärte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. „Die Realeinkommen steigen, die Phase der Zinserhöhungen ist vorerst abgeschlossen. Damit ist der Erwerb von Wohneigentum heute leistbarer als vor zwei bis drei Jahren.“ Hinzu komme, dass die Neuvertragsmieten aufgrund der angespannten Wohnungsmarktsituation kontinuierlich angestiegen seien. „Aufgrund des weiterhin enger werdenden Mietwohnungsmarkts wird der Wohneigentumserwerb wieder attraktiver, was sich in einer steigenden Nachfrage nach Darlehen zeigt.“

Zinsbindungen weiterhin langfristig

Der im Durchschnitt zu entrichtende Zinssatz für eine Wohnimmobilienfinanzierung ging zwischen 2023 und 2025 von 3,96 % auf 3,50 % zurück. Die vdp-Studie verdeutlicht zudem, dass die durchschnittliche Kreditbelastungsquote in den vergangenen zwei Jahren annähernd konstant blieb (26,7 % ggü. 26,2 %) und sich die Darlehenslaufzeit im Durchschnitt von 26,6 auf 28,1 Jahre moderat erhöhte. Die durchschnittliche Zinsbindungsfrist lag zuletzt bei zwölf Jahren. Nach wie vor werden überwiegend langfristige Zinsbindungen gewählt.

In den Jahren 2022/2023 mussten sich viele potenzielle Eigenheimerwerber aus dem Markt zurückziehen, da die deutlich steigenden Zinsen die Finanzierungskosten erheblich erhöhten und gleichzeitig die hohe Inflation den Ausgabenspielraum der Haushalte verringerte. Dies spiegelt sich in der Einkommensstruktur der Wohneigentumserwerber wider: Das durchschnittliche Einkommen der Haushalte, die eine Immobilie zur Selbstnutzung erwarben und finanzierten, nahm zwischen 2021 und 2023 erheblich zu, während es zuletzt leicht zurückging. Dies deutet darauf hin, dass 2025 zumindest teilweise wieder solche Einkommensgruppen als Wohneigentumserwerber aktiv waren, die sich zwei Jahre zuvor aus dem Markt zurückgezogen hatten. Zu dieser Entwicklung trugen die Stabilisierung des Zinsniveaus, die Eindämmung der Inflation und die teilweise deutlich gestiegenen Einkommen bei.

Hohe Transaktionskosten schmälern die Eigenmittel der Privathaushalte

Das Verhältnis aus aufgenommenen Fremdmitteln und Kaufpreis nahm von 2021 bis 2023 von rund 80 % auf 76 % ab und bis 2025 wieder auf zuletzt ca. 83 % zu. Das Niveau wird nicht zuletzt durch die hohen Kaufnebenkosten bestimmt. Da diese Kosten aus Eigenmitteln finanziert werden müssen, reduziert beispielsweise eine höhere Grunderwerbsteuer den maximalen Eigenmittelanteil, den Erwerberhaushalte in eine Finanzierung einbringen können. Folglich erhöht sich die Fremdmittelquote.

„Eine geringere Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer würde insbesondere jungen Familien den Zugang zu Wohneigentum erleichtern.“
Thomas Hofer

„Um die finanzielle Belastung der Privathaushalte zu reduzieren und damit den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern, wäre es sinnvoll, die Grunderwerbsteuer insbesondere für Selbstnutzer zu senken. Dies würde den Fremdkapitalbedarf beim Immobilienerwerb deutlich reduzieren, was insbesondere jungen Familien zugutekäme“, betonte Thomas Hofer, Bereichsleiter Immobilienmarkt und Immobilienfinanzierung Inland beim vdp und Autor der Studie. Er merkte zudem an, dass die Banken großen Wert auf einen angemessenen Eigenkapitaleinsatz und eine hinreichende finanzielle Leistungsfähigkeit der Darlehensnehmer legten und entsprechend der Vorgaben der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) prüften, ob ein möglicher Kredit für den Darlehensnehmerhaushalt leistbar sei.

Kreditvergabestandards werden nicht aufgeweicht

Die aktuelle Situation am Markt für Wohnimmobilienfinanzierungen bewertete Tolckmitt in dieser Hinsicht positiv: „Das Bank Lending Survey der Bundesbank zeigt, dass die Banken ihre Kreditvergabestandards nicht aufweichen. Die Kreditbelastungsquote präsentiert sich dementsprechend stabil.“ Dass sich die Darlehenslaufzeit moderat ausgeweitet habe und der Fremdmittelanteil gestiegen sei, liege daran, dass wieder mehr Schwellenhaushalte in den Markt eintreten würden.

„Darlehensgeber und -nehmer agieren nach wie vor sicherheitsorientiert.“
Jens Tolckmitt

Darüber hinaus sicherten sich die Haushalte die – im langfristigen Vergleich – immer noch günstigen Darlehenskonditionen für eher lange Zeiträume. „Dies sind alles Belege dafür, dass Darlehensgeber und -nehmer nach wie vor sicherheitsorientiert agieren“, so Tolckmitt.

Plus 17 %: vdp-Mitglieder vergeben im ersten Halbjahr 2025 mehr Immobiliendarlehen

Im ersten Halbjahr 2025 reichten die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute Immobiliendarlehen im Wert von 70,1 Mrd. Euro aus. Das Immobilienfinanzierungsvolumen stieg gegenüber dem ersten Halbjahr 2024 um 17,0 %. Zu dieser positiven Entwicklung trug vor allem die Vergabe von Darlehen für den Bau und Erwerb von Wohnimmobilien bei.

Das Volumen an neu ausgereichten Wohnimmobiliendarlehen belief sich nach den ersten sechs Monaten des Jahres 2025 auf 46,0 Mrd. Euro. Damit lag es 22,0 % höher als im Vorjahreszeitraum (37,7 Mrd. Euro). Gewerbeimmobiliendarlehen summierten sich im ersten Halbjahr 2025 auf ein Volumen von 24,1 Mrd. Euro – ein Plus von 8,6 % im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 (22,2 Mrd. Euro).

„Offenbar haben sich Investoren und Privathaushalte inzwischen auf das neue Zinsniveau eingestellt.“ Jens Tolckmitt zur gestiegenen Nachfrage nach Immobiliendarlehen

„Die Belebung auf dem Immobilienfinanzierungsmarkt hält weiter an: Die vdp-Mitgliedsinstitute sagten von Januar bis Juni dieses Jahres spürbar mehr Immobiliendarlehen zu als im Vorjahreszeitraum“, hielt Jens Tolckmitt, vdp-Hauptgeschäftsführer, fest. „Treiber waren insbesondere die starke Wohnraumnachfrage und der hohe Anlagedruck. Sowohl für selbst genutztes Wohneigentum als auch für Mehrfamilienhäuser nahmen die Darlehenszusagen deutlich zu. Offenbar haben sich Investoren und Privathaushalte inzwischen auf das neue Zinsniveau eingestellt, das übrigens – im langfristigen Vergleich – günstig ist.“ Ebenfalls weiter aufwärts, allerdings von einem geringen Niveau aus und mit geringerer Dynamik als bei Wohnimmobilien, gehe es im Gewerbeimmobilienbereich, so Tolckmitt. „Wir rechnen damit, dass sich die Entwicklungen des ersten Halbjahrs auch in der zweiten Jahreshälfte fortsetzen werden. Das Wachstum wird sich dabei weiter vor allem aus der Vergabe von Wohnimmobiliendarlehen speisen.“ Unsicherheitsfaktoren blieben das geopolitische und wirtschaftliche Umfeld.

Wohnimmobiliendarlehen: Immobilienklassen mit zweistelligem Wachstum

Zum Anstieg des Volumens an Wohnimmobiliendarlehen auf 46,0 Mrd. Euro trugen alle Immobilienklassen bei: Am stärksten fiel der relative Anstieg mit 30,3 % im Vorjahresvergleich bei Darlehen für Mehrfamilienhäuser aus (11,6 Mrd. Euro). Auch die Finanzierungen von Ein- und Zweifamilienhäusern (22,8 Mrd. Euro) und von Eigentumswohnungen (9,3 Mrd. Euro) wiesen mit +21,9 % bzw. +17,7 % jeweils zweistellige Wachstumsraten auf. Die Kreditvergabe für sonstige wohnwirtschaftliche Objekte erreichte einen Wert von 2,3 Mrd. Euro (+4,5 %).

Gewerbeimmobiliendarlehen: Handelsgebäude mit stärkerem Plus als Büros

Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 summierten sich die Darlehen für Gewerbeimmobilien von Januar bis Juni dieses Jahres auf 24,1 Mrd. Euro. Knapp die Hälfte davon entfiel mit 11,8 Mrd. Euro auf Büroimmobilien, deren Darlehensvolumen – verglichen mit dem Vorjahreszeitraum – leicht zunahm
(+1,7 %). Finanzierungen für Einzelhandelsimmobilien legten um 13,6 % auf 6,7 Mrd. Euro zu. Deutlich höhere Steigerungsraten verzeichneten zwar Darlehen für Industriegebäude (80,0 %) und Hotels (46,2 %), allerdings lagen deren absolute Finanzierungsvolumina mit 0,9 bzw. 1,9 Mrd. Euro wie üblich deutlich unterhalb der Werte bei Büros und Handelsgebäuden.

Immobilienfinanzierungsbestand legt leicht zu

Zum 30. Juni 2025 belief sich der Bestand ausgereichter Immobiliendarlehen bei den vdp-Mitgliedsinstituten auf 1.029,5 Mrd. Euro und verzeichnete somit gegenüber dem 31. Dezember 2024 einen Anstieg um 0,4 %. Mit 894,4 Mrd. Euro (86,9 %) entfiel der weit überwiegende Anteil der ausgereichten Darlehen auf Immobilien in Deutschland.

vdp-Index verzeichnet im Jahresvergleich Zunahme um 3,9 %

Der Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland setzte sich auch im zweiten Quartal 2025 fort: Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,9 % auf 182,4 Punkte. Gegenüber dem ersten Quartal dieses Jahres belief sich das Plus auf 1,0 %.

Die dem vdp-Index zugrunde liegenden Zahlen werden seit 2010 Quartal für Quartal von vdpResearch erhoben. Sie decken die Preisentwicklungen auf dem gesamten deutschen Markt für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien ab und basieren – im Gegensatz zu anderen Preisindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten.

Wie in den Quartalen zuvor zeichneten vor allem die Wohnimmobilienpreise verantwortlich für den Preisanstieg im zweiten Quartal. Sie legten gegenüber dem Vorjahresquartal um durchschnittlich 4,1 % und gegenüber dem direkten Vorquartal um 1,1 % zu. Der Zuwachs bei den Gewerbeimmobilienpreisen, die sich aus Büro- und Einzelhandelsimmobilienpreisen zusammensetzen, fiel mit 2,9 % auf Jahressicht und 1,0 % auf Quartalssicht ebenfalls deutlich, aber im Vergleich etwas geringer aus.

Die Immobilienpreise sind jetzt das fünfte Quartal in Folge angestiegen – wobei die Preise für Wohnimmobilien die Entwicklung weiterhin treiben. Jens Tolckmitt

„Die Erholungsphase auf dem Immobilienmarkt hält weiter an“, berichtete vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. „Die Immobilienpreise sind jetzt das fünfte Quartal in Folge angestiegen, wobei die Preise für Wohnimmobilien die Entwicklung weiterhin treiben. Die Dynamik der Wohnimmobilienpreise hat zuletzt erneut zugenommen, was eindeutig auf die äußerst angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt zurückzuführen ist.“ In einer Zeit, in der die Baufertigstellungen zuletzt deutlich zurückgegangen seien, interessierten sich immer mehr Kaufwillige für wenige am Markt angebotene Wohnobjekte – das treibe die Preise weiter in die Höhe.

Wohnimmobilien: Preissprung bei Mehrfamilienhäusern

Zum Anziehen der Wohnimmobilienpreise gegenüber dem Vorjahr um insgesamt 4,1 % trug besonders die Entwicklung der Preise für Mehrfamilienhäuser bei, die in dem Zeitraum ein Plus in Höhe von 5,6 % gegenüber dem zweiten Quartal 2024 aufwiesen. Das selbst genutzte Wohneigentum, bestehend aus Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, verteuerte sich im Jahresvergleich um 2,6 %. Ein ähnliches Bild zeigte sich auch beim Vergleich zum direkten Vorquartal: Der Preisanstieg bei Mehrfamilienhäusern lag mit 1,3 % spürbar über dem Preiszuwachs bei selbst genutztem Wohneigentum (0,8 %).

Der sich weiter zuspitzende Wohnungsmangel ließ auch die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern im zweiten Quartal 2025 weiter steigen. Mit 3,5 % im Jahresvergleich fiel die Zunahme allerdings etwas weniger dynamisch aus als im direkten Vorquartal (4,3 %). Gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, verringerten sich die Renditen von Mietobjekten im Vorjahresvergleich um 1,9 % – eine Konsequenz aus den relativ zur Preisentwicklung geringeren Mietsteigerungen.

Der Wohnungsmangel wird die Wohnimmobilienpreise und Mieten tendenziell eher weiter ansteigen lassen. Jens Tolckmitt

Der von der neuen Bundesregierung beschlossene Bau-Turbo sei zwar ein wichtiger erster Schritt, um den Wohnungsbau anzukurbeln. Allerdings brauche die Schaffung neuen Wohnraums Zeit und es bedürfe weiterer Impulse, erklärte Tolckmitt. „Der Wohnungsmangel wird somit zumindest noch mehrere Jahre weiter bestehen bleiben und die Wohnimmobilienpreise und Mieten tendenziell eher weiter ansteigen lassen.“ Wie lange dabei die aktuell sehr starke Preis- und Mietdynamik anhalten werde, sei derzeit aber schwer zu prognostizieren.

Wohnen Top 7: München und Frankfurt am Main mit größten Anstiegen

Noch etwas stärker als im gesamten Bundesgebiet stiegen die Preise für Wohnimmobilien in den Top 7-Städten im zweiten Quartal dieses Jahres: In Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart belief sich der Preiszuwachs für Wohnobjekte auf durchschnittlich 5,5 % im Vergleich zum Vorjahresquartal. Dabei zogen die Preise am stärksten in München und Frankfurt am Main mit Steigerungsraten von 6,5 bzw. 6,4 % an. Die geringste Verteuerung auf Jahressicht wies Stuttgart auf (3,0 %).

Im Vergleich mit der Entwicklung im direkten Vorquartal verzeichneten Düsseldorf (2,0 %) und Frankfurt am Main (1,7 %) die höchsten Zuwächse unter den sieben Metropolen. Im Durchschnitt verteuerten sich Wohnimmobilien in den Top 7-Städten zwischen dem ersten und zweiten Quartal dieses Jahres um 1,5 %.

Der Wohnungsmangel in Deutschland und der damit einhergehende Anstieg der Mieten manifestierte sich  vor allem in den Metropolen: Die Neuvertragsmieten erhöhten sich in den sieben großen Ballungsräumen um durchschnittlich 4,3 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Während Düsseldorf und Frankfurt am Main Mietsteigerungen von 5,0 bzw. 4,9 % auswiesen, fielen die Zuwächse in Köln und Stuttgart mit 3,6 % und 3,4 % am geringsten aus. Die Renditen, gemessen am vdp-Liegenschaftsindex, gaben in den Top 7-Städten im Durchschnitt um 1,6 % nach, wobei sich die Bandbreite zwischen -2,4 % (Köln) und +0,1 % (Stuttgart) erstreckte.

Gewerbeimmobilien: Preise und Mieten legen im Gleichschritt zu

Der Anstieg der Gewerbeimmobilienpreise in Höhe von 2,9 % im Vergleich zum zweiten Quartal 2024 setzte sich aus Preiszuwächsen sowohl bei Büro- (3,3 %) als auch bei Einzelhandelsobjekten (2,0 %) zusammen. Auch gegenüber dem Anfangsquartal 2025 zogen die Preise für Büroimmobilien mit 1,1 % stärker an als die Einzelhandelsimmobilienpreise (0,6 %) – zusammengefasst ergab sich für Gewerbeimmobilienpreise im Quartalsvergleich eine Zunahme um 1,0 %.

Ähnlich wie die Preise entwickelten sich bei Gewerbeobjekten auch die Neuvertragsmieten: Während bei Büroimmobilien ein Mietanstieg von durchschnittlich 3,5 % auf Jahressicht zu Buche stand, verzeichneten Handelsobjekte mit 2,1 % ein geringeres Wachstum. Die Renditen, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex, stiegen bei Büros im Jahresvergleich um 0,3 %, bei Einzelhandelsimmobilien um 0,2 %. Auf Quartalssicht reduzierten sich die Renditen um 0,1 % bei Büros bzw. 0,2 % bei Handelsobjekten.

Die Entwicklung auf dem Gewerbeimmobilienmarkt ist noch nicht so gefestigt wie auf dem Wohnimmobilienmarkt.
Jens Tolckmitt

 „Die Gewerbeimmobilienpreise haben sich inzwischen auch über mehrere Quartale stabilisiert und weisen mittlerweile auch wieder Aufwärtstendenzen auf“, kommentierte Tolckmitt. Dennoch sei die Entwicklung auf dem Gewerbeimmobilienmarkt noch nicht so gefestigt wie auf dem Wohnimmobilienmarkt, was sich beispielsweise in den weiterhin geringen Transaktionszahlen zeige. Bislang konzentriere sich der Markt stark auf energieeffiziente Gewerbeobjekte in Top-Lagen. Die noch nicht angesprungene Konjunktur, die anhaltenden Handelskonflikte sowie die geopolitischen Krisen seien weiterhin potenzielle Belastungs- und Unsicherheitsfaktoren für den Gewerbeimmobilienmarkt.

Seit Januar 2024 gelten für Finanzmarktteilnehmer und große Unternehmen strengere Anforderungen an die EU-Taxonomie. Zusätzliche Umweltziele und weitere Berichtspflichten sind die Folge. Damit Kreditinstitute bei ihren Finanzaktivitäten weiterhin nachvollziehbar und transparent deren Taxonomiekonformität überprüfen und nachweisen können, haben der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) und das auf Bau, Immobilien und Infrastruktur spezialisierte Beratungsunternehmen Drees & Sommer das zuletzt im Oktober 2023 veröffentlichte Top 15 %-Benchmarking aktualisiert. Neben der Anpassung an die Regulierung wurde die Analyse um die Assetklasse Hotelgebäude erweitert. Damit deckt das Benchmarking jetzt alle großen Assetklassen in Deutschland ab.

„Viele Banken und Kreditinstitute kämpfen immer noch darum, den Überblick im Regulierungsdschungel zu behalten und die Nachhaltigkeit ihrer Wirtschaftstätigkeiten nachzuweisen, während immer neue Anforderungen dazukommen. Das Top 15 %-Benchmarking verschafft hierbei die notwendige Transparenz und dient den vdp-Mitgliedsinstituten und anderen Finanzunternehmen als Wegweiser“, sagt Matthias Fischer, stellvertretender Bereichsleiter Immobilienbewertung des vdp.Das Top 15 %-Kriterium geht dabei auf die EU-Taxonomie-Verordnung und die Wirtschaftstätigkeit „Erwerb und Eigentum an Immobilien“ zurück. Demnach gilt ein bis Ende 2020 errichtetes Gebäude unter anderem dann als taxonomiekonform, wenn es in Bezug auf den nationalen oder regionalen Markt und hinsichtlich seines Primärenergiebedarfs zu den besten 15 % seiner Objektklasse gehört. Mit welchen Kennzahlen das genau nachgewiesen werden kann, ermitteln vdp und Drees & Sommer bereits zum dritten Mal in ihrem jährlichen Benchmarking.

Neu: Benchmarks für Hotelgebäude

„Um die veränderte Regulatorik zu berücksichtigen und die Top 15 %-Kriterien möglichst präzise zu definieren, haben wir unsere Methodik weiterentwickelt. Zum Beispiel haben wir zusätzliche CO₂-Emissionskennzahlen und Hotelgebäude als weitere Assetklasse aufgenommen“, sagt Claudio Tschätsch, Verantwortlicher für die Themen ESG und Sustainable Finance bei Drees & Sommer. Damit stelle die aktualisierte Studie sicher, dass Kreditinstitute beim Nachweis der Taxonomiekonformität der Immobilien auf dem aktuellsten Stand sind und die Anforderungen bestmöglich erfüllen. Neben grundsätzlichen Empfehlungen enthält die Studie detaillierte und nachvollziehbare Kriterien für die Assetklassen Wohnen, Büro, Handel, Logistik und Hotel. Sie orientiert sich dabei an der nationalen Gesetzgebung und berücksichtigt zudem die vorläufigen Empfehlungen für die Überarbeitung der EU-Taxonomie sowie die Anforderungen an ein Nullemissionsgebäude (Zero Emission Building), die in der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden definiert sind.

Entscheidendes Kriterium: Gebäudeenergieeffizienz

Um zu den Top 15 % seiner Objektklasse zu gehören, sollte ein Wohngebäude zum Beispiel der Energieeffizienzklasse A+ oder A entsprechen oder einen berechneten Endenergiebedarf von weniger als 30 beziehungsweise 50 kWh pro Quadratmeter und Jahr aufweisen. Auch bei Nichtwohngebäuden ist die Gebäudeenergieeffizienz ein entscheidendes Kriterium. Da Regularien wie die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Gebäudeenergiegesetz (GEG) keine einheitliche Obergrenze für alle geltenden Gebäudenutzungen festlegen, empfehlen die Studienmacher, die Gebäudeenergieeffizienz bei Nichtwohngebäuden nach einzelnen Assetklassen zu bewerten. So sollte der jährliche Energieverbrauch für Heizung und Strom bei einem Bürogebäude zwischen 140 und 240 kWh pro m² liegen, während der Endenergieverbrauch von einem Hotel für die Top 15 % zwischen 213 und 233 kWh pro m² und Jahr betragen kann.

Weitere Einblicke in das Top 15 %-Benchmarking und eine Zusammenfassung der Ergebnisse ist auf der vdp-Website zu finden.

Über den Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp)

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken ist einer der fünf Spitzenverbände der Deutschen Kreditwirtschaft. Er repräsentiert die bedeutendsten Kapitalgeber für den Wohnungs- und Gewerbebau sowie für den Staat und seine Institutionen.

Über Drees & Sommer: Uniting opposites to create a world we want to live in.

Nachhaltige, innovative und wirtschaftliche Lösungen für die Märkte Real Estate, Infrastructure und Industry zu beraten, umzusetzen – oder den Kunden sogar beides aus einer Hand zu bieten – das zeichnet das partnergeführte Beratungsunternehmen Drees & Sommer SE aus. Im Jahr 1970 gegründet und seitdem als Nachhaltigkeitspionier und Digitalisierungstreiber bekannt, beschäftigt das internationale Unternehmen mehr als 6.000 Mitarbeitende an 63 Standorten. Interdisziplinär zusammengesetzte Teams arbeiten in rund 6.500 Projekten weltweit daran, eine lebenswerte Zukunft zu schaffen und scheinbare Gegensätze zu vereinen: Tradition und Zukunft, Ökonomie und Ökologie, Analoges und Digitales, Effizienz und Wohlbefinden. Als Unternehmer im Unternehmen steht dafür eine persönlich verantwortliche Partnerschaft ein.

• vdp-Emissionsklima erstmals seit Umfragebeginn leicht im positiven Bereich

Unter den vdp-Mitgliedsinstituten ist eine signifikante Verbesserung der Stimmung auf dem Markt für Pfandbriefe und für unbesicherte Bankanleihen zu verzeichnen. Dies ist das Ergebnis der sechsten Befragung zum vdp-Emissionsklima. Erstmals seit Erhebungsbeginn im Dezember 2022 werden positive Werte beim Gesamt-Score (+1 gegenüber -14 im Dezember 2024) und bei unbesicherten Bankanleihen (+5 gegenüber -8 im Dezember 2024) vermeldet. Der Score für Pfandbriefe liegt leicht im negativen Bereich (-1 gegenüber -18 im Dezember 2024).

Das vdp-Emissionsklima wird zweimal im Jahr erhoben und veröffentlicht. Dabei wird der Stimmungsindikator in einer Bandbreite von -100 bis +100 Punkten angegeben. Gegenüber der Umfrage vom Dezember 2024 verbesserten sich sowohl der Gesamt-Score als auch die beiden Teil-Scores für Pfandbriefe und für unbesicherte Bankanleihen jeweils zweistellig.

Stark verbesserte Werte auch in der Nachfrage reflektiert

Eine deutliche Verbesserung zeigt sich auch für die Investorennachfrage nach Pfandbriefen – einerseits beim Rückblick auf die vergangenen sechs Monate, andererseits mit Blick auf das aktuelle Marktgeschehen. Die Werte von +65 und +89 Punkten spiegeln sich auch im starken Absatz von Pfandbriefen wider. Anders als in zahlreichen europäischen Covered-Bond-Märkten, in denen der Absatz zum Teil 20 bis 30 % unter dem Vorjahreszeitraum liegt, konnten die vdp-Mitgliedsinstitute in den ersten fünf Monaten dieses Jahres 31,5 Mrd. Euro an neuen Pfandbriefen begeben. Dies entspricht einem Anstieg um fünf Prozent gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Bei den Öffentlichen Pfandbriefen sind 8,7 Mrd. Euro an emittierten Pfandbriefen zu verzeichnen, dies entspricht einem Plus von 31 %. Für 2025 erwarten die vdp-Mitgliedsinstitute einen Absatz von knapp 50 Mrd. Euro an neuen Pfandbriefen. Abzüglich der Fälligkeiten ergäbe dies einen Nettoabsatz von knapp 4 Mrd. Euro für dieses Jahr.

Sehr erfreulich ist, dass Pfandbriefe in diesem Jahr über das gesamte Laufzeitenspektrum hinweg gut nachgefragt sind,

kommentierte Sascha Kullig, Mitglied der Geschäftsleitung des vdp.

Eine stark verbesserte Investorennachfrage ist auch bei den unbesicherten Anleihen der vdp-Pfandbriefbanken festzustellen. Dies zeigt sich in den Scores für die vergangenen sechs Monate und aktuell von +57 und +80 Punkten.

Verhaltener Ausblick für die nächsten sechs Monate

Im Vergleich zu der starken Nachfrage nach Pfandbriefen in den vergangenen sechs Monaten sind die befragten Kapitalmarktexpert:innen der Mitgliedsinstitute für das kommende halbe Jahr verhaltener gestimmt, wie der entsprechende Score von -5 Punkten zeigt. Positiv werden die Erwartungen hinsichtlich des Überzeichnungsniveaus (+16 Punkte) und des zu refinanzierenden Aktivgeschäfts (+25 Punkte) bewertet. Bei der Bewertung des Aktivgeschäfts spielt die Belebung der Vergabe von Immobiliendarlehen eine wichtige Rolle: Das Finanzierungsvolumen der vdp-Mitgliedsinstitute stieg im ersten Quartal dieses Jahres auf 36,1 Mrd. Euro, was einer Steigerung um 24,5 % gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. Ein negatives Vorzeichen weist u. a. der Score für das Asset-Swap-Spread-Niveau aus. Allerdings steht mit -40 Punkten für die nächsten sechs Monate eine deutliche Verbesserung gegenüber dem aktuellen Niveau (-60 Punkte) zu Buche.

Ein ähnliches Bild ergibt sich im Hinblick auf die erwartete Entwicklung der Investorennachfrage nach unbesicherten Bankanleihen in den kommenden sechs Monaten, die mit einem Score von -20 Punkten bewertet wird, nach aktuell +80 Punkten. Auch hier dürfte sich die bisher sehr starke Investorennachfrage nach solchen Titeln entsprechend ausgewirkt haben.

Renditeprognose für zehnjährige Bundesanleihen

Beim Aufschlag gegenüber Bundesanleihen, der die Attraktivität von Pfandbriefen gegenüber den Titeln des Staates reflektiert, wird die künftige Entwicklung mit -17 Punkten gegenüber aktuell -11 Punkten bewertet. Der aktuell vergleichsweise geringe Renditeaufschlag gegenüber Bundeswertpapieren könnte sich potenziell leicht negativ auf die Nachfrage nach Pfandbriefen auswirken. Die befragten Kapitalmarktexpert:innen erwarten für die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihen (aktuell: 2,57 %) in den nächsten sechs Monaten überwiegend eine Spanne von 2,3 % bis 2,8 %.