Freiwilligkeit der Mortgage Portfolio Standards sowie Verzicht auf Sanierungspflicht für einzelne Wohngebäude stechen positiv hervor

Der in Brüssel erzielte Kompromiss zur Gebäudeenergieeffizienzrichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD) wird vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) begrüßt. Die größte Zustimmung erfährt dabei die Trilog-Einigung zwischen Europäischem Parlament, Rat der Europäischen Union und EU-Kommission zu den sogenannten Mortgage Portfolio Standards (MPS), bei denen auf Freiwilligkeit und Anreize gesetzt wird, anstatt unrealistische Zwangsvorgaben zu erlassen.

Die MPS dienen dazu, Anreize für Kreditinstitute zu schaffen, die durchschnittliche Gesamtenergieeffizienz des von ihren Hypotheken erfassten Immobilienportfolios zu verbessern. So sollen die Institute potenzielle Kunden ermutigen, ihre Objekte im Einklang mit den Energieeinspar- und Dekarbonisierungszielen der EU zu sanieren, und entsprechend attraktive Finanzierungsprodukte für die Renovierung von Immobilien anbieten.

„Für die Erreichung der europäischen Klimaziele ist die Einigung zur Gebäudeenergieeffizienzrichtlinie ein großer Schritt nach vorne.“ Sascha Kullig

„Wir haben uns von Anfang an gegen verpflichtende MPS eingesetzt, denn sie hätten vielen Privatkunden und Immobilieneigentümern den Zugang zu Krediten erschwert. Kreditinstitute wären dazu gedrängt worden, energieeffiziente Gebäude gegenüber leistungsschwächeren Objekten bei der Finanzierung zu bevorzugen. Doch gerade in der Transformation des noch nicht energieeffizienten Gebäudebestands zu möglichst grünen Immobilien liegt der Schlüssel zum Erfolg“, betonte Sascha Kullig, Mitglied der vdp-Geschäftsleitung. Zugleich wies er darauf hin, dass Kreditinstitute nicht Eigentümer der von ihnen finanzierten Immobilien seien. „Die Kreditwirtschaft kann niemanden verpflichten, sein Gebäude zu sanieren.“ Die Entscheidung, die Energieeffizienz von Immobilien zu verbessern, liege bei den Eigentümern. „Für die Erreichung der Klimaziele in Europa ist die Einigung zur Gebäudeenergieeffizienzrichtlinie ein großer Schritt nach vorne.“

Auf Zustimmung stößt beim vdp zudem die Vorgabe in der EPBD, dass jeder EU-Mitgliedstaat ein nationales Datenregister für Energieausweise einzurichten hat. Die Register sollen Energiedaten sowohl der einzelnen Gebäude als auch des nationalen Gebäudebestands beinhalten. Kullig hob die Bedeutung dieser Transparenz hervor und erklärte: „Es ist äußerst wichtig, dass Kreditinstitute Zugang zu den Energieausweisen der in ihrem Finanzierungs- bzw. Investmentportfolio befindlichen Gebäude erhalten. Ohne ausführliche Energiedaten ist für sie die Finanzierung der Transformation des Gebäudebestands nicht umsetzbar.“

Kritik übte der vdp daran, dass der Kompromiss keine ausreichende Harmonisierung der Energieausweise auf europäischer Ebene vorsieht. „Die mangelnde Vergleichbarkeit von Energieausweisen in Europa ist nicht nur problematisch mit Blick auf regulatorische Regelungen wie z.B. in der EU-Taxonomie, sondern erschwert auch die Arbeit international tätiger Kreditinstitute “, so Kullig.

Keine Sanierungspflicht für einzelne Wohngebäude

Im Hinblick auf die energetische Sanierung des Wohngebäudebestands sieht die Einigung der Trilog-Partner vor, dass die EU-Mitgliedstaaten jeweils eigene nationale Pfade festlegen können, um den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch von Wohngebäuden um 16 % bis 2030 und um 20-22 % bis 2035 zu senken. Mindestens 55 % dieser Einsparungen sollen dabei durch die Renovierung der energetisch schlechtesten Immobilien erfolgen – in diese Kategorie fallen 43 % des EU-Wohngebäudebestands. Bei Nichtwohngebäuden wird das Ziel verfolgt, die energetisch schlechtesten 16 % bzw. 26 % der Objekte bis 2030 bzw. bis 2033 zu renovieren. Die Mitgliedstaaten können bestimmte Wohn- und Nichtwohngebäude wie zum Beispiel Denkmalobjekte von den Sanierungspflichten ausnehmen.

„Sanierungspflicht bei Nichtwohngebäuden ist nicht nachvollziehbar.“ Sascha Kullig

Dass bei Wohngebäuden keine Zwangsvorgaben auf Ebene der Einzelobjekte erlassen werden, begrüßen die Pfandbriefbanken. Sanierungspflichten für jede einzelne Wohnimmobilie hätten viele finanziell schwächer aufgestellte Haushalte überfordert. „Sanierungsmaßnahmen müssen stets einzelfallbezogen unter der Maßgabe der technischen Machbarkeit, der Wirtschaftlichkeit und Kosteneffizienz erfolgen – dies ist mit dem nun gewählten Ansatz bei Wohngebäuden deutlich einfacher zu erreichen“, unterstrich Kullig. Dass demgegenüber für energetisch schlechtere Nichtwohngebäude eine Sanierungspflicht verankert worden sei, sei nicht nachvollziehbar: „Vorgaben auf Basis des durchschnittlichen Zustands des Gebäudebestands wären auch hier die bessere Lösung gewesen, um den unterschiedlichen energetischen Verbesserungsmöglichkeiten jeder einzelnen Immobilie besser gerecht zu werden.“ Ferner sei fraglich, wie die hohen Sanierungsraten von Nichtwohngebäuden angesichts der begrenzten Kapazitäten im Handwerk in Europa realisiert werden können.

Nach der Einigung der Trilog-Partner muss dem Kompromiss nun noch formal vom Europäischen Parlament und vom Rat der Mitgliedstaaten zugestimmt werden. Spätestens 18 Monate nach Veröffentlichung im Amtsblatt der EU hat die EPBD national umgesetzt zu sein – dies wird in Deutschland über das Gebäudeenergiegesetz erfolgen.

• Stimmungsaufhellung im Markt für unbesicherte Bankanleihen
• Pfandbriefemissionen von 49,5 Mrd. Euro im Jahr 2024 geplant

Für das erste Halbjahr 2024 ist von einem anhaltenden leichten Gegenwind beim Absatz von Pfandbriefen und unbesicherten Bankanleihen auszugehen.  Dies ist das Ergebnis der zum dritten Mal vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) durchgeführten Umfrage unter Kapitalmarktexpert:innen der Mitgliedsinstitute.

Als mögliche Belastungsfaktoren für das Pfandbriefgeschäft werden u. a. das weiterhin verhaltene Aktivgeschäft, die geringe Nachfrage der EZB (EZB-Support), das erzielbare Asset-Swap-Spread-Niveau und die erreichten Überzeichnungsniveaus genannt. Die über einen langen Zeitraum inverse Zinsstruktur sowie generell unsichere Aussichten über die weitere Zinsentwicklung führten zuletzt zu einer starken Präferenz der Investoren für das kurze und mittlere Laufzeitenende. Die Begebung länger laufender Pfandbriefe war in den vergangenen sechs Monaten nur selten möglich. Für das erste Halbjahr 2024 fallen die Erwartungen der Kapitalmarktexpert:innen bezüglich der Investorennachfrage nach Pfandbriefen mit +37 Punkten wieder deutlich positiver aus als im Juni 2023 (+14 Punkte).

Die Ergebnisse der Umfrage, die zweimal im Jahr durchgeführt wird, werden unter dem Titel „vdp-Emissionsklima“ veröffentlicht. Aktuell zeigt der Stimmungsindikator – bei einer Bandbreite von -100 bis +100 Punkte – mit einem Wert von -22 Punkten ein weiterhin leicht eingetrübtes Stimmungsbild, wobei die Scores für Pfandbriefe (-23) und unbesicherte Bankanleihen (-21) aktuell sehr ähnliche Einschätzungen widerspiegeln. Gegenüber der Umfrage vom Juni 2023 trübte sich der Score für Pfandbriefe etwas ein, der Score für unbesicherte Bankanleihen verbesserte sich hingegen.

Auswertung                                                  Dez. 2023       Juni 2023

Score für Pfandbriefe:                                    -23                   -14
Score für unbesicherte Bankanleihen:           -21                   -29
Gesamt-Score:                                              -22                   -21

Erwartet wird von den vdp-Mitgliedsinstituten in den kommenden sechs Monaten ein anhaltend gedämpftes zu refinanzierendes Aktivgeschäft (-53 Punkte). Gegenüber der Umfrage im Sommer 2023 stellt dies eine Verbesserung um 28 Punkte dar. Weniger negativ als noch im Juni 2023 (-36 Punkte) wird der generelle Ratingtrend für den Bankensektor von den Kapitalmarktexpert:innen eingeschätzt. Der entsprechende Score verbesserte sich um zwölf Punkte auf jetzt -24.

Zinssenkungen seitens der EZB erwartet

Die große Mehrheit der an der Umfrage mitwirkenden Institute geht bis Jahresende 2024 von zwei kleineren Leitzinssenkungen um jeweils 25 Basispunkte und damit einem Rückgang des Einlagensatzes von derzeit 4 % auf 3,5 % aus. Nur eine Minderheit erwartet, dass es bis zu drei kleinen Zinsschritten kommt. Immerhin sieben Institute erwarten indes, dass der Einlagensatz noch über 4 % angehoben werden wird.

Verbesserte Aussichten für Absatz von unbesicherten Bankanleihen

Die vdp-Mitgliedsinstitute erwarten für das erste Halbjahr 2024 verbesserte Absatzmöglichkeiten für unbesicherte Bankanleihen: Während die Investorennachfrage im Juni 2023 mit 0 Punkten bewertet wurde, verbessern sich die Erwartungen für das erste Halbjahr 2024 auf +24 Punkte. Hierfür dürften die erzielbaren, attraktiven Renditen und das geringe Angebot an unbesicherten Bankanleihen ausschlaggebend sein.

Pfandbriefabsatz 2023 übersteigt Fälligkeiten

Seit Jahresbeginn 2023 wurden Pfandbriefe im Gesamtvolumen von knapp 54 Mrd. Euro begeben. Der aktuelle Wert liegt – vor allem aufgrund der verhaltenen Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen und damit entsprechender Deckung – etwa 30 % unter dem Volumen des Gesamtjahres 2022, aber knapp 10 % oberhalb dessen, was die vdp-Mitgliedsinstitute zu Jahresbeginn 2023 prognostiziert haben. Mit dem bislang erzielten Neuemissionsvolumen werden die Fälligkeiten in diesem Jahr um 10,5 Mrd. Euro übertroffen. Besonders lebhaft war in diesem Jahr der Absatz von Pfandbriefen im Benchmark-Format (mindestens 500 Mio. Euro). Mit 56 Emissionen und elf Aufstockungen über insgesamt 37,5 Mrd. Euro entspricht das diesjährige Volumen dem Wert, der in den Jahren 2020 und 2021 zusammen abgesetzt werden konnte.

„Die gestiegenen Zinsen brachten trotz inverser Zinskurve und der Verunsicherung über die weitere Zinsentwicklung Real-Money-Investoren wieder zurück in die Orderbücher“,

fasste Sascha Kullig, Mitglied der Geschäftsleitung des vdp, das Pfandbriefjahr 2023 zusammen.

2024 neue Hypothekenpfandbriefe im Volumen von 41,1 Mrd. Euro

Für das Jahr 2024 erwarten die vdp-Mitgliedsinstitute ein Neuemissionsvolumen von 49,5 Mrd. Euro. Davon entfallen 41,1 Mrd. Euro auf Hypothekenpfandbriefe und 7,9 Mrd. Euro auf Öffentliche Pfandbriefe. Gleichzeitig werden im kommenden Jahr Pfandbriefe im Volumen von 45,0 Mrd. Euro fällig. Auf Basis dieser Schätzungen ergibt sich für 2024 ein Nettowachstum des deutschen Pfandbriefumlaufs um 4,5 Mrd. Euro. Während bei den Hypothekenpfandbriefen ein Nettozuwachs von 9,2 Mrd. Euro erwartet wird, dürfte sich das Volumen der ausstehenden Öffentlichen Pfandbriefe um 4,7 Mrd. Euro reduzieren. Die Mitgliedsinstitute planen für 2024 die Platzierung von Grünen Pfandbriefen im Umfang von 5,3 Mrd. Euro und von Sozialen Pfandbriefen über 1,1 Mrd. Euro. Der Umlauf dieser nachhaltigen Pfandbriefe beläuft sich Ende November 2023 auf 24,0 Mrd. Euro, dreizehn Institute zeigten sich bisher mit solchen Emissionen im Markt.

„Die Umfrageergebnisse spiegeln die weiterhin herausfordernde Situation an den Kapital- und Immobilienmärkten wider, stimmen zugleich aber durchaus optimistisch für 2024. Solide Finanzergebnisse und eine gute Kapitalisierung unserer Mitgliedsinstitute sind nur zwei Gründe, warum Pfandbriefbanken trotz der anhaltend schwierigen Lage im nächsten Jahr erfolgreich unbesicherte Bankanleihen und Pfandbriefe platzieren dürften“, so Kullig.

Zur Methodik
Die Befragung umfasst jeweils Beurteilungen der zurückliegenden sechs Monate, der aktuellen Situation und der kommenden sechs Monate, wobei letztere in der Auswertung die größte Gewichtung erhalten. Hieraus werden je ein Score für Pfandbriefe und unbesicherte Bankanleihen sowie ein Gesamt-Score ermittelt. Ein Punktwert von 0 entspricht dabei einem stabilen Kapitalmarktumfeld, in dem Emissionspläne ohne Probleme umgesetzt werden können. Negative (maximal -100) und positive Scores (maximal +100) weisen auf ein unterdurchschnittlich bzw. überdurchschnittlich gutes Emissionsumfeld hin.

Das vdp-Emissionsklima informiert zweimal jährlich über die Stimmung unter den Mitgliedsinstituten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) hinsichtlich der Platzierung von Pfandbriefen und unbesicherten Bankanleihen. Dazu werden Expert:innen der vdp-Mitglieder zu den Einflüssen befragt, die den Absatz von Pfandbriefen und unbesicherten Bankanleihen bestimmen. Die Befragung umfasst die zurückliegenden sechs Monate, die aktuelle Situation und die kommenden sechs Monate, wobei letztere in der Auswertung die größte Gewichtung erhalten. 

Die einzelnen Antworten werden zu Themenfeldern zusammengefasst, die einen Überblick über die Angebots- und Nachfragekonstellation auf den Märkten für Pfandbriefe und unbesicherte Bankanleihen ergeben. Hieraus werden unter bestimmten Annahmen zur relativen Bedeutung der einzelnen Themenfelder drei Scores ermittelt, nämlich je ein Score für Pfandbriefe und unbesicherte Anleihen sowie ein Gesamt-Score. Ein Punktwert von 0 entspricht dabei einem stabilen Kapitalmarktumfeld, in dem Emissionspläne ohne Probleme umgesetzt werden können. Negative und positive Scores weisen auf ein unterdurchschnittlich bzw. überdurchschnittlich gutes Emissionsumfeld hin. 

Die im vdp zusammengeschlossenen Pfandbriefbanken repräsentieren einen Marktanteil von knapp 96% der ausstehenden Pfandbriefe. 

vdp feiert Jahresempfang mit rund 300 Personen in Berlin

Anlässlich seines Jahresempfangs begrüßte der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) am Donnerstagabend rund 300 Gäste in Berlin. Der Teilnehmerkreis setzte sich u. a. aus Vertreter:innen des Deutschen Bundestags, der Ministerien, der Bundesbank, der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) sowie der vdp-Mitgliedsinstitute zusammen. Die Keynote hielt Bundesbank-Präsident Dr. Joachim Nagel.

In seiner Begrüßungsrede bezog vdp-Präsident Gero Bergmann klar Stellung zu den in jüngster Zeit in Deutschland vorkommenden antisemitischen Vorfällen. Er appellierte an die historische Verantwortung Deutschlands und jedes Einzelnen: „Nie wieder ist jetzt und in Zukunft!“

Im weiteren Verlauf seiner Rede ging er auf die Entwicklung des Pfandbriefmarkts ein, der auch in diesem Jahr seine Leistungsfähigkeit und Krisenfestigkeit unter Beweis gestellt habe. Vor größeren Herausforderungen stehe hingegen der Immobilienmarkt, der das ganze ausgehende Jahr über von Preisrückgängen und einem verhaltenen Finanzierungsneugeschäft gekennzeichnet gewesen sei. „Eine Besserung ist bei Preisen und Kreditnachfrage kurzfristig noch nicht zu erwarten. Der Scheitelpunkt der Krise liegt noch vor uns“, verdeutlichte Bergmann.

„Nach 15 Jahren Dauerregulierung ist eine Überprüfung überfällig“

Schließlich stellte er mit Basel III, Kapitalpuffer und Mindestreserve die Regulierungsmaßnahmen vor, die aus Sicht der Pfandbriefbanken derzeit Kreditinstitute daran hindern, ihrer wichtigsten Aufgabe nachzukommen: der Finanzierung von Realwirtschaft und Transformation. Er forderte Politik und Aufsicht auf, eine gezielte Überprüfung des Regulierungsrahmens vorzunehmen – dies sei nach 15 Jahren Dauerregulierung überfällig: „Was nicht passt, gehört abgeschafft oder angepasst. Dies ist die Verantwortung, der Aufsichtsbehörden gerecht werden müssen. Dann können wir Banken unsere Verantwortung übernehmen und in diesen turbulenten Zeiten Stabilität stiften“, erklärte Bergmann.

„Deutlich zu früh, über eine mögliche Zinssenkung nachzudenken“

In der anschließenden Keynote hob Bundesbank-Präsident Dr. Nagel hervor, dass der Bankensektor die multiplen Herausforderungen bislang gut überstanden habe, nicht zuletzt dank der regulatorisch gestärkten Kapitalbasis. Zugleich betonte er, dass die seit Februar dieses Jahres geltenden Kapitalpuffer nach wie vor erforderlich seien, um den Bankensektor noch resilienter zu machen, und erklärte zur Diskussion um die Mindestreserve: „Eine mögliche Erhöhung der Mindestreserve von 1 % auf 2 % sollten die Banken gut bewältigen können.“ Dabei verwies er darauf, dass der Satz von 2 % auch schon in der Vergangenheit lange Zeit Bestand gehabt habe.

Dr. Nagel bezeichnete die zu hohe Inflation als zentrale Herausforderung für die Geldpolitik des Eurosystems. Da davon auszugehen sei, dass die Inflationsraten in diesem und im kommenden Jahr noch über der Zielmarke von 2 % liegen würden, erscheine es ihm deutlich zu früh, über eine mögliche Senkung der Leitzinsen nachzudenken. Erst im Jahr 2025, so die Hoffnung von Dr. Nagel, käme die Inflationsrate ihrer Zielmarke wieder nahe. „Höhere Finanzierungskosten, ein geringeres Kreditangebot und eine schwächere Kreditnachfrage sind geldpolitisch beabsichtigt. Das ist ein notwendiger Zwischenschritt, um die gesamtwirtschaftliche Nachfrage und schließlich den Preisdruck zu dämpfen“, verdeutlichte Dr. Nagel.

Mit Blick auf die kommenden Jahre kündigte er an, dass das Bundesfinanzministerium voraussichtlich keine Gewinnabführungen von seiner Behörde erwarten könne. Der Grund dafür seien die finanziellen Belastungen aus der außergewöhnlich expansiven Geldpolitik vergangener Jahre und dem anschließenden starken Zinsanstieg. „Wenn in den kommenden Jahren die finanziellen Puffer der Bundesbank nicht mehr ausreichen sollten, werden wir einen Verlustvortrag ausweisen.“ Doch auch dann sei die Bilanz der Bundesbank solide, sie sei nicht mit einer Geschäftsbank vergleichbar. Sie besitze über die finanziellen Puffer hinaus erhebliche Vermögenswerte.

Neugeschäftsvolumen bei vdp-Mitgliedsinstituten im Jahresvergleich noch deutlich im Minus, im Quartalsvergleich erneut im Plus

Das Immobilienfinanzierungsneugeschäft der im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute verzeichnete im dritten Quartal 2023 eine leichte Belebung: Mit einem Volumen in Höhe von 30,7 Mrd. Euro stiegen die Kreditzusagen für Wohn- und Gewerbeimmobilien im Vergleich zum Vorquartal um 15,8 % an (Q2 2023: 26,5 Mrd. Euro). Im Jahresvergleich stand hingegen weiterhin ein Rückgang in Höhe von 21,5 % zu Buche (Q3 2022: 39,1 Mrd. Euro).

„Die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen zieht wieder leicht an.“ Jens Tolckmitt

„Das Immobilienfinanzierungsneugeschäft bewegt sich – verglichen mit den Vorjahren – nach wie vor auf verhaltenem Niveau. Allerdings sehen wir jetzt das dritte Quartal in Folge einen Anstieg. Dabei nehmen die Zusagen sowohl für Wohnimmobilien als auch für Gewerbeimmobilien zu, was auf eine leichte Stabilisierung des Finanzierungsmarktes hindeutet“, erklärte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp. Zwar seien die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen weiterhin herausfordernd, und viele Faktoren wie die geopolitischen Spannungen, die Unsicherheit über die wirtschaftliche Entwicklung und die geringe Bautätigkeit im Wohnungssektor belasteten den Markt. Jedoch: „Das Auslaufen des dynamischen Zinsanstiegs scheint Investoren und privaten Haushalten zusehends wieder mehr Planungssicherheit zu geben.“

Recht ähnliche Entwicklung bei Wohn- und Gewerbeimmobilienkrediten
Hinsichtlich der Assetklassen entwickelte sich das Immobilienfinanzierungsneugeschäft der vdp-Mitgliedsinstitute im dritten Quartal 2023 recht ähnlich. Gegenüber dem direkten Vorquartal stiegen die Kreditzusagen sowohl für Wohnimmobilien (+13,4 %) als auch für Gewerbeimmobilien (+19,0 %). Im Vergleich zum Vorjahresquartal stand hingegen für beide Assetklassen noch ein deutlicher Rückgang zu Buche: bei Wohnimmobilienkrediten um 22,5 %, bei Gewerbeimmobilienkrediten um 20,2 %.

Von den 16,9 Mrd. Euro, die im dritten Quartal 2023 an Wohnimmobilienkrediten zugesagt wurden, entfiel etwas weniger als die Hälfte auf die Finanzierung von Ein- und Zweifamilienhäusern (8,0 Mrd. Euro nach 7,5 Mrd. Euro im zweiten Quartal 2023). Auch die Kredite für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser erhöhten sich im Quartalsvergleich auf 3,1 bzw. 4,8 Mrd. Euro, lagen aber weiterhin deutlich hinter den Vergleichswerten aus dem dritten Quartal 2022 zurück.

Das Gewerbeimmobilienfinanzierungsgeschäft der vdp-Mitgliedinstitute, das sich im dritten Quartal insgesamt auf 13,8 Mrd. Euro summierte, wurde erneut von den Kreditzusagen für Büroimmobilien dominiert, die einen Anteil von 45 % ausmachten. Das ausgereichte Volumen an Büroimmobilienkrediten in Höhe von 6,2 Mrd. Euro lag allerdings jeweils spürbar unterhalb des Vorquartals- sowie des Vorjahreswerts. Die neu zugesagten Kredite für Einzelhandelsimmobilien beliefen sich auf 2,9 Mrd. Euro – damit erhöhten sie sich gegenüber dem zweiten Quartal dieses Jahres, gingen gegenüber dem Vorjahreszeitraum jedoch deutlich zurück. Das Finanzierungsneugeschäft für Hotel- bzw. Industriegebäude erreichte im Berichtsquartal Volumina in Höhe von 1,2 bzw. 0,2 Mrd. Euro.

Mit 1.004,0 Mrd. Euro blieb der Bestand an ausgereichten Immobilienkrediten bei den vdp-Mitgliedsinstituten auf Quartalssicht stabil (30.06.2023: 1.004,2 Mrd. Euro). Auf Jahressicht erhöhte sich der Bestand leicht um 1,1 % (30.09.2022: 993,0 Mrd. Euro).

vdp-Index: Wohnimmobilienpreise fielen seit zweitem Quartal um 1,7 %

Die seit nunmehr einem Jahr anhaltenden Preisanpassungen auf dem deutschen Immobilienmarkt setzten sich im dritten Quartal 2023 fort: Gegenüber dem Vorquartal reduzierten sich Wohn- und Gewerbeimmobilienpreise in Deutschland um durchschnittlich 1,7 %. Auf Jahressicht belief sich das Minus gegenüber dem dritten Quartal 2022 auf 7,1 %. Damit steht der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) aktuell bei 179,2 Punkten (Basisjahr 2010 = 100 Punkte) und hat seit seinem Höchststand im zweiten Quartal 2022 (194,8 Punkte) 8,0 % eingebüßt. Der bereits seit 2010 von vdpResearch quartalsweise erhobene vdp-Index basiert – im Gegensatz zu anderen Immobilienindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten und deckt Quartal für Quartal den gesamten deutschen Markt ab.

Im dritten Quartal dieses Jahres gaben die Wohnimmobilienpreise um 1,7 % gegenüber dem direkten Vorquartal (Q3 2023 zu Q2 2023) nach. Im Vergleich zum Vorjahresquartal (Q3 2023 zu Q3 2022) betrug der Rückgang 6,3 %. Seit ihrem Höchststand zur Jahresmitte 2022 nahmen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland um 7,0 % ab.

Die Gewerbeimmobilienpreise fielen im dritten Quartal 2023 um 2,2 % auf Quartals- und um 10,3 % auf Jahressicht. Damit beläuft sich der Wertverlust, der bei Gewerbeimmobilien seit ihrem Preishöchststand im zweiten Quartal 2022 eingetreten ist, bislang auf 12,3 %. Von 2010 bis Mitte 2022 hatten sich die Gewerbeimmobilienpreise um 55,4 % erhöht.

„Die Preiskorrektur findet nach wie vor in allen Assetklassen statt. Eine Marktbelebung lässt auf sich warten.“ Jens Tolckmitt

„Im dritten Quartal 2023 zeigte sich eine Fortschreibung der Preisentwicklung im ersten Halbjahr dieses Jahres: Die Preiskorrektur findet nach wie vor in allen Assetklassen statt, bei Wohnimmobilien allerdings in deutlich geringerem Ausmaß als bei Gewerbeimmobilien“, stellte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt fest. „Eine Marktbelebung lässt auf sich warten.“

Preisentwicklung im Jahresvergleich (Q3 2023 zu Q3 2022):

Wohn-/Gewerbeimmobilien gesamt: -7,1 %
Wohnimmobilien in Deutschland:      -6,3 %
Wohnimmobilien in Top 7-Städten:    -5,7 %

Gewerbeimmobilien: -10,3 %
– Büroimmobilien:    -10,6 %
– EZH-Immobilien:    -9,3 %

Preisentwicklung im Quartalsvergleich (Q3 2023 zu Q2 2023):

Wohn-/Gewerbeimmobilien gesamt: -1,7 %
Wohnimmobilien in Deutschland:      -1,7 %
Wohnimmobilien in Top 7-Städten:    -1,3 %

Gewerbeimmobilien:  -2,2 %
– Büroimmobilien:       -2,5 %
– EZH-Immobilien:      -1,2 %

Wohnimmobilien: Neuvertragsmieten und Renditen mit steigender Tendenz

Der Rückgang der Wohnimmobilienpreise um 1,7 % (Q3 2023 zu Q2 2023) bzw. 6,3 % (Q3 2023 zu Q3 2022) resultierte aus ähnlichen Preisentwicklungen bei Mehrfamilienhäusern (-1,7 % bzw. -6,8 %) sowie bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die zusammen das selbst genutzte Wohneigentum bilden (-1,6 % bzw. -5,8 %). Auch bei beiden Unterkategorien waren nahezu keine Unterschiede auszumachen.

„Es droht eine weiter wachsende Wohnungsnot.“ Jens Tolckmitt

Mit +5,8 % bewegte sich die Jahresveränderungsrate der Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern auf ähnlichem Niveau wie im Vorquartal (+6,2 %). „Der sich ausweitende Wohnraummangel und die damit verbundene Übernachfrage schlägt sich in weiter steigenden Mietpreisen nieder. Läuft der Wohnungsbau in Deutschland nicht zügig wieder an, droht eine weiter wachsende Wohnungsnot“, warnte Tolckmitt. Deutlich aufwärts ging es im dritten Quartal dieses Jahres erneut für die Renditen von Mehrfamilienhäusern: Gemessen am vdp-Index der Liegenschaftszinsen stiegen die Renditen um 13,5 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und damit ähnlich dynamisch wie im Vorquartal (+14,2 %).

Top 7: Berlin bestimmt erneut die Entwicklung

Die Rückgänge der Wohnimmobilienpreise in den Top 7-Städten fielen im dritten Quartal 2023 gegenüber der Entwicklung im gesamten Bundesgebiet etwas weniger stark aus. Im Vergleich zum direkten Vorquartal gingen die Preise in den Metropolen durchschnittlich um 1,3 % zurück, wobei kaum regionale Unterschiede bestanden: Alle Top 7-Städte wiesen Veränderungsraten zwischen -1,0 % und -2,0 % auf. Beim Vergleich mit dem Vorjahresquartal sticht die Preisabnahme in Frankfurt am Main (-9,1 %) hervor, während Berlin (-4,7 %) erneut das geringste Minus verzeichnete. Die Rückgänge in Düsseldorf, Hamburg, Köln, München und Stuttgart bewegten sich im Korridor zwischen -5,1 % und -6,8 %.

Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern erhöhten sich in den Top 7-Städten um durchschnittlich 5,9 % gegenüber dem Vorjahresquartal, die Renditen im selben Zeitraum um 11,9 %. Beide Entwicklungen wurden maßgeblich von Berlin und München geprägt, die unter den Metropolen jeweils die höchsten Wachstumsraten bei Neuvertragsmieten (+8,7 % und +5,2 %) sowie bei Renditen (+13,9 % und +12,9 %) aufwiesen.

Gewerbe: Preisrückgang bei Büros erstmals höher als bei Einzelhandelsimmobilien

Zur Abnahme der Gewerbeimmobilienpreise in Höhe von -2,2 % auf Quartals- und -10,3 % auf Jahressicht trugen im Berichtsquartal sowohl die Preisrückgänge bei Einzelhandels- als auch bei Büroimmobilien bei: Während sich die Einzelhandelsimmobilienpreise um 1,2 % bzw. 9,3 % verminderten, gaben die Preise für Büros um 2,5 % bzw. 10,6 % nach. Erstmals seit dem Jahr 2009 fiel damit der Preisrückgang bei Büroimmobilien höher aus als bei Einzelhandelsimmobilien.

Die am Liegenschaftszinssatzindex gemessenen Renditen von Einzelhandelsimmobilienerhöhten sich im dritten Quartal 2023 um 1,7 % gegenüber dem direkten Vorquartal und um 9,1 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Eine leichte Aufwärtstendenz zeigten das dritte Quartal in Folge die Neuvertragsmieten im Einzelhandel, die seit dem zweiten Quartal dieses Jahres um 0,4 % stiegen. Auf Jahressicht stand noch ein moderates Minus von 1,0 % zu Buche.

„Die Unsicherheiten auf dem gesamten Gewerbeimmobilienmarkt sind nach wie vor hoch.“ Jens Tolckmitt

Demgegenüber wiesen die Neuvertragsmieten auf dem Büroimmobilienmarkt positive Vorzeichen auf: Die Zuwächse betrugen auf Quartalssicht 1,1 %, auf Jahressicht 3,9 %. Mit Veränderungsraten in Höhe von 3,7 % bzw. 16,2 % verzeichneten auch die Büroimmobilien-Renditen deutliche Anstiege.

„Die Anpassung an das veränderte Renditeumfeld ist eine wesentliche Voraussetzung dafür, dass Investoren Büro- und Einzelhandelsimmobilien wieder stärker nachfragen“, erklärte Tolckmitt. Wann sich beide Märkte wieder grundlegend erholen werden, lasse sich zum jetzigen Zeitpunkt kaum seriös sagen. Dafür seien die Unsicherheiten in weiten Teilen des Gewerbeimmobilienmarktes nach wie vor zu hoch – dies gelte im Zuge der Diskussionen um Homeoffice und ESG-Vorgaben insbesondere für das Bürosegment. Erst wenn sich die Marktlage nachhaltig beruhige, d. h. die Rahmenbedingungen wie das Zinsumfeld eine verlässliche Planung zuließen, sei eine Stabilisierung auf dem Markt für Gewerbeimmobilien zu erwarten. Dazu könne perspektivisch auch die derzeit nachlassende Bautätigkeit beitragen.

Ausblick: Für Wohnimmobilienmarkt deutet sich ruhigeres Fahrwasser an

Die Entwicklungen im dritten Quartal 2023 berücksichtigend, erklärte Tolckmitt, dass sich der Immobilienmarkt in Deutschland unverändert angespannt präsentiere und dass weitere Preisrückgänge wahrscheinlich seien. „Der Gewerbeimmobilienmarkt ist weiterhin von externen und internen Unsicherheiten geprägt, die eine Belastung für die Kapitalwerte darstellen. Die mit der derzeit verhaltenen Bautätigkeit zwangsläufig einhergehende Angebotsverknappung wird dieser Entwicklung jedoch perspektivisch entgegenwirken. Da offensichtlich noch kein neues Preisgleichgewicht gefunden zu sein scheint, gehen wir für die nächsten Quartale weiter von Preisrückgängen bei Gewerbeobjekten aus“, so der vdp-Hauptgeschäftsführer.

„Auf dem Wohnimmobilienmarkt wird es auch in nächster Zeit keine starken Preisrückgänge geben.“ Jens Tolckmitt

Positiver schätzte er demgegenüber die Aussichten für den Wohnimmobilienmarkt ein, u. a. aufgrund sich stabilisierender Finanzierungsanfragen auf niedrigem Niveau sowie der generellen Übernachfrage nach Wohnraum: „Der Wohnimmobilienmarkt ist kurz davor, in ruhigeres Fahrwasser zu kommen. Starke Preisrückgänge sind bislang nicht eingetreten, und sie wird es nach jetzigem Erkenntnisstand auch in nächster Zeit nicht geben.“

Kooperation dient dem Nachweis der Taxonomiekonformität beim Erwerb und Eigentum an Immobilien

Damit Kreditinstitute bei der Finanzierung von Bestandsgebäuden und bei der Analyse ihrer Immobilienkreditportfolien weiterhin nachvollziehbar und transparent deren Taxonomiekonformität überprüfen können, haben der vdp und das Beratungsunternehmen Drees & Sommer das am Markt etablierte Top 15%-Benchmarking aktualisiert. Zudem wurde es um zusätzliche Kennwerte für Energie und CO2-Emissionen erweitert. Das Benchmarking berücksichtigt nun aktuelle regulatorische Vorgaben wie das kürzlich fortgeschriebene Gebäudeenergiegesetz.

Bereits seit April 2022 unterstützen der vdp und Drees & Sommer mit dem Benchmarking Finanzmarktteilnehmer und die Immobilienwirtschaft beim Nachweis der Taxonomiekonformität in Bezug auf die in der Taxonomie hinterlegte Wirtschaftsaktivität „Erwerb und Eigentum an Immobilien“. Konkret werden dabei Benchmarks zur Erfüllung der sogenannten Top 15%-Kriterien für Immobilien in Deutschland (Wohn- und Nichtwohngebäude) abgeleitet. Als taxonomiekonform gilt ein Gebäude, wenn es u. a. in Bezug auf den Primärenergiebedarf zu den besten 15% des nationalen oder regionalen Gebäudebestands gehört.

„Auf unser Benchmarking haben wir eine große und durchweg positive Resonanz aus dem Markt erhalten. Für die Kreditinstitute erleichtert es die Arbeit im Immobilienfinanzierungsgeschäft enorm. Mit der umfassenden Aktualisierung stellen wir sicher, dass das Benchmarking auch weiterhin gut genutzt werden kann“, erklärte Sascha Kullig, Mitglied der vdp-Geschäftsleitung. „Die Erfüllung des Top 15%-Kriteriums ist ein wichtiger Baustein bei der Analyse der Taxonomiekonformität. Hier geben wir Orientierung und schaffen Transparenz durch eindeutige und nachvollziehbare Kriterien.“

Gemäß EU-Taxonomieverordnung leistet der Erwerb oder das Eigentum an einem bis zum 31. Dezember 2020 genehmigten Gebäude einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung des Umweltziels Klimaschutz, wenn u.a. eine der zwei folgenden technischen Voraussetzungen erfüllt ist: Entweder liegt ein Energieausweis mit der Energieeffizienzklasse A vor, oder es kann nachgewiesen werden, dass ein Gebäude in Bezug auf den nationalen bzw. regionalen Markt zu den besten 15 % in Bezug auf den operativen Primärenergiebedarf gehört. Dabei ist zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden zu unterscheiden.

„Wir haben das Benchmarking innerhalb von drei Monaten intensiv mit den aktuellen regulatorischen Vorgaben abgeglichen. Darauf basierend haben wir aktualisiert, welche Kriterien unbedingt erfüllt sein müssen, damit die Immobilien zu den Top 15 % ihrer Objektklasse gehören. Somit lässt sich transparent nachweisen, dass die Gebäude einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung des Umweltziels Klimaschutz leisten. Zur besseren Vergleichbarkeit haben wir außerdem detailliertere Energiekennwerte und Werte zu CO2-Emissionen ergänzt“, sagte Claudio Tschätsch, der bei Drees & Sommer das Thema ESG und Sustainable Finance verantwortet.

Die Studie wurde exklusiv für den vdp und dessen Mitgliedsinstitute erstellt und basiert auf repräsentativen, öffentlich zugänglichen Informationsquellen. Eine Zusammenfassung der Ergebnisse ist auf der vdp-Website zu finden.

Über Drees & Sommer:
Uniting opposites to create a world we want to live in.

Nachhaltige, innovative und wirtschaftliche Lösungen für Immobilien, Industrie, Energie und Infrastruktur zu beraten, umzusetzen – oder den Kunden sogar beides aus einer Hand zu bieten – das zeichnet das partnergeführte Beratungsunternehmen Drees & Sommer SE aus. Im Jahr 1970 gegründet und seitdem als Nachhaltigkeitspionier und Digitalisierungstreiber der Real Estate Branche bekannt, beschäftigt das Unternehmen mehr als 5.100 Mitarbeitende an 59 Standorten. Interdisziplinär zusammengesetzte Teams arbeiten in mehr als 5.000 Projekten weltweit daran, eine lebenswerte Zukunft zu schaffen und scheinbare Gegensätze zu vereinen: Tradition und Zukunft, Analog und Digital, Effizienz und Wohlbefinden. Als Unternehmer im Unternehmen steht dafür eine persönlich verantwortliche Partnerschaft ein.

Eindrücke von der 25. Central European Covered Bond Conference in Graz

Am 5. und 6. Oktober 2023 führte der vdp in Kooperation mit der Raiffeisen-Landesbank Steiermark die 25. Central European Covered Bond Conference in Raaba-Grambach (bei Graz) durch. Die Aufteilung in vier Panels à 90 Minuten ermöglichte es, grundlegende Rechtsfragen zur Covered Bond (CB)-Gesetzgebung und zur Aufsicht über CB-Emittenten im Detail zu erläutern und zu diskutieren. Schaubilder zur Rechtslage in Europa aus den beiden vdp-Projekten zum Rechtsvergleich von Grundpfandrechten und von Covered Bond-Gesetzen verdeutlichten das pittoreske Bild sowohl von Grundsatzfragen als auch von rechtlichen Details in Europa.

Nachdem in Panel 1 unter der Moderation von Jochen Deiss, Treasurer der Raiffeisen-Landesbank Steiermark, das Standardthema jeder CB-Konferenz, nämlich die EU Covererd Bond-Richtlinie (CBD) und deren Auslegungsbedarf besprochen worden waren, wurden drei für CB-Konferenzen neue Themen diskutiert.
Panel 2, moderiert von Andras Botos, Leiter Recht bei der ungarischen Entwicklungsbank MFB, konzentrierte sich auf die Art und Weise, wie CB-„Recht“ geschaffen wird, und was es rechtlich bedeutet, dass Aufsichtsbehörden mehr und mehr sogenanntes „soft-law“ bilden, deren Charakter als „soft“ man durchaus bezweifeln kann.

Sascha Kullig, Mitglied der vdp-Geschäftsleitung, moderierte Panel 3 zu Green CBs, allerdings mit dem Fokus auf „Wie kann man grüne Deckungswerte sicherstellen?“. Hier zeigte sich, dass viele Hypothekenkreditgeber (und CB-Emittenten) immer noch Schwierigkeiten haben, die richtigen Klauseln in Hypothekenkreditverträgen zu formulieren, um grüne Hypotheken zu schaffen und sie grün zu halten. Aufgrund fehlender Daten über Gebäude und Datenschutzbestimmungen ist es schwierig, künftige rechtliche Entwicklungen während der Laufzeit eines langfristigen Hypothekendarlehens vorherzusehen.

Das Thema von Panel 4, moderiert von Andreas Luckow, stv. Bereichsleiter Deckungswerte beim vdp, wurde zum ersten Mal auf einer CB-Konferenz behandelt: Gebäudeversicherung und Deckungsstock. Allgemeines Bankrecht und die CBD sehen vor, dass Gebäude gegen alle relevanten Risiken versichert sein müssen. Doch was ist relevant und in welchem Umfang? Und wie kann sichergestellt werden, dass ein eventueller Schadensfall die Sicherheit, die das Gebäude als Teil des verpfändeten Grundstücks bietet, nicht mindert? Die Schaubilder des Vortrags zeigten deutlich, dass es in Europa unterschiedliche Ansätze zur Beantwortung dieser Frage gibt.

vdp-Geschäftsführer Dr. Otmar Stöcker zog nach Abschluss der Veranstaltung ein positives Fazit: „Das Ziel der Konferenzreihe, allen Teilnehmern wertvolle Inhalte mitzugeben, konnte erneut erreicht werden.“

vdp warnt vor negativen Folgen einer Anhebung des Mindestreservesatzes der EZB

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) stellt sich aktuellen Überlegungen zur Anhebung der EZB-Mindestreserve entschieden entgegen: „Dass die EZB darüber nachdenkt, Kreditinstituten einen höheren Mindestreserve-Satz vorzuschreiben, ist in der aktuellen Situation nicht nachvollziehbar. Die Kreditvergabemöglichkeiten der Institute würden dadurch weiter spürbar eingeschränkt werden“, mahnte vdp-Präsident Gero Bergmann. Und das in einer Zeit, in der mit der nachhaltigen Transformation der Wirtschaft und des Gebäudebestands sowie mit der Schaffung bezahlbaren Wohnraums enorme Investitionen anstünden, die größtenteils von Kreditinstituten zu leisten sein würden.

„Eine solche Maßnahme wäre nicht nur für die Kreditwirtschaft, sondern auch für die Real- und Immobilienwirtschaft absolut schädlich.“ Gero Bergmann

Die EZB hatte bereits im Juli dieses Jahres bekanntgegeben, dass die Mindestreserven fortan nicht mehr verzinst werden, wodurch allein deutschen Kreditinstitute Zinserträge in Milliardenhöhe wegbrechen. In den vergangenen Tagen berichteten Medien, dass die EZB über eine deutliche Anhebung der Mindestreserve nachdenke. Der vdp hält die Überlegungen für kontraproduktiv: „Eine solche Maßnahme wäre nicht nur für die Kreditwirtschaft, sondern auch für die Real- und Immobilienwirtschaft absolut schädlich“, betonte Bergmann.

Er verwies dabei insbesondere auch auf den Wohnungsgipfel, der Anfang dieser Woche im Bundeskanzleramt stattgefunden hat und bei dem ein 14-Punkte-Papier zur Ankurbelung des Wohnungsbaus verabschiedet worden ist. „Wenn wir es wirklich ernst meinen mit der Schaffung neuen Wohnraums, dann müssen wir das Finanzierungsumfeld von Anfang an mitdenken.“, forderte Bergmann. „Ohne entsprechende Fremdfinanzierungsmittel findet kein Wohnungsbau statt. Kreditinstitute stellen gerne die erforderlichen Mittel bereit, sie müssen dazu aber auch in der Lage sein. Maßnahmen wie der geltende Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienfinanzierungen oder die diskutierte Anhebung des Mindestreservesatzes, die die Kreditvergabe der Institute ohne Not beschränken, wirken in die falsche Richtung.“

vdp unterstützt die Ergebnisse des Wohnungsgipfels, dringt allerdings auf eine Ausweitung sowie eine schnelle Umsetzung der Maßnahmen

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) bewertet die Ergebnisse des heutigen Wohnungsgipfels insgesamt positiv: „Die Bundesregierung scheint inzwischen den Ernst der Lage erkannt zu haben. Das heute beschlossene Maßnahmenpaket enthält einige vielversprechende Ansätze und ist ein wichtiges Signal zur Ankurbelung des Wohnungsbaus“, hob vdp-Präsident Gero Bergmann hervor. Aber: Die Lage auf dem Immobilienmarkt sei so dramatisch, dass die heutigen Beschlüsse nicht ausreichen würden, um dem Wohnraummangel in Deutschland entschieden entgegenzutreten. „Das Maßnahmenpaket ist noch nicht breit genug, es braucht weitere Beschlüsse und dann eine schnelle und konsequente Umsetzung aller Maßnahmen – und zwar wesentlich schneller, als es bei politischen Vorhaben sonst der Fall ist.“

Am heutigen Wohnungsgipfel im Bundeskanzleramt nahmen rund 30 Verbände aus der Immobilien- und Bauwirtschaft teil, zudem der vdp als einziger Verband der Kreditwirtschaft. Anlass für das Treffen war die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt, die sich in den vergangenen Monaten deutlich zugespitzt hatte.

„Die Anzahl 14 mag nach viel klingen, doch bei genauerer Betrachtung sind es weit weniger Ideen, die neu sind und von der Bundesregierung in Eigenregie sofort angegangen werden können.“ Gero Bergmann

Von den heutigen Beschlüssen befürwortet der vdp insbesondere die Aussetzung der weiteren Verschärfung der Klimaschutzvorgaben beim Wohnungsbau und damit das Festhalten am EH 55-Gebäudestandard. Positiv werden vom Verband ebenfalls die Verbesserung der Förderbedingungen bei den KfW-Neubauprogrammen sowie die angekündigte Beschleunigung des Genehmigungsprozesses bewertet.

Trotz der vielversprechenden Ansätze weist der vdp darauf hin, dass einige der heute von der Bundesregierung vorgestellten Punkte wenig verbindlich sind bzw. sich auf etwas beziehen, das entweder bereits auf den Weg gebracht worden ist (Sonderabschreibung) oder nicht allein in den Händen der Bundesregierung liegt (Senkung der Grunderwerbsteuer). „Das 14-Punkte-Papier der Bundesregierung ist erfreulicherweise überraschend umfangreich. Allerdings sind es bei genauerer Betrachtung weit weniger Ideen und Maßnahmen, die neu sind und von der Bundesregierung in Eigenregie sofort angegangen werden können“, bilanzierte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. „Jede einzelne Maßnahme, die mehr Wohnraum schafft, ist wertvoll. Wir benötigen aber noch weitere Maßnahmen, um die Wohnungsnot spürbar einzudämmen.“

„Die Finanzierung von Immobilien stellt eine große Herausforderung dar. Doch dieser Aspekt ist heute nicht hinreichend adressiert worden.“ Jens Tolckmitt

Der vdp wies darauf hin, dass bei der Formulierung des 14-Punkte-Plans das Thema Finanzierung stärker hätte berücksichtigt werden können: „Die Finanzierung von Immobilien stellt für Projektentwickler, Investoren und Privaterwerber derzeit eine große Herausforderung dar. Doch dieser Aspekt ist heute nicht hinreichend adressiert worden“, kritisierte Tolckmitt. Um in der jetzigen angespannten Lage die Finanzierungsbedingungen zu verbessern und dadurch die Immobiliennachfrage anzuregen, bedürfe es einer Zinsverbilligung bei der Immobilienfinanzierung. „Ein Instrument könnten dabei öffentliche Bürgschaften für Darlehen sein – beispielsweise durch die KfW“, ergänzte Bergmann.

vdp fordert vor Wohnungsgipfel sofortiges und weitreichendes Handeln der Politik

Mit Blick auf den am 25. September 2023 stattfindenden Wohnungsgipfel im Kanzleramt appelliert der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) an die Politik, weitreichende Beschlüsse zur Belebung des Wohnungsmarkts zu treffen und diese dann auch zügig umzusetzen: „Die Situation auf dem Wohnungsmarkt wird von Quartal zu Quartal angespannter. Die Bundesregierung muss jetzt handeln und gute Vorschläge, die schon lange auf dem Tisch liegen, nun konsequent angehen und realisieren“, unterstrich Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp, mit Verweis auf die Vielzahl an Maßnahmenideen, die das Bündnis bezahlbarer Wohnraum zusammengetragen hat.

Wenn man bedenke, dass die Wohnungsnot schon jetzt alarmierend sei und die Beschlüsse erst nach Monaten bzw. Jahren ihre Wirkung erzielten, reiche es nicht, sich jetzt nur auf einzelne Maßnahmen zu verständigen: „Zum Ankurbeln des Wohnungsbaus bedarf es eines umfassenden Maßnahmenpakets, bestehend aus vielen Einzelmaßnahmen, die schnell und parallel umzusetzen sind.“ Nur so könne es gelingen, dem Mangel an Wohnraum entgegenzuwirken uns den Mietpreisanstieg in nachgefragten Lagen zu dämpfen.

Degressive Afa darf nur der Anfang eines breiten Maßnahmenbündels sein.
Jens Tolckmitt

Der vdp begrüßt ausdrücklich, dass die Bundesregierung mit der befristeten Einführung einer Sonderabschreibung, die im kürzlich vom Bundeskabinett beschlossenen Wachstumschancengesetz verankert worden ist, bereits einen ersten wichtigen Anreiz zum Wohnungsbau gesetzt hat: „Wichtig ist, dass Bundestag und Bundesrat dem Wachstumschancengesetz zügig zustimmen, denn nötig ist ein kurzfristiges Signal. Die degressive Afa zeigt der Baubranche wieder eine Perspektive auf und kann dazu dienen, bestehende Bauüberhänge zu reduzieren und Neubaupläne zu beschleunigen“, erklärte Tolckmitt. Diese Maßnahme dürfe aber nur der Anfang eines breiten Maßnahmenbündels sein. Vor diesem Hintergrund unterstützt der vdp bereits vorliegende Ideen des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) bzw. des Bundesministeriums der Finanzen (BMF).

Dazu zählt u. a. die Senkung bzw. Abschaffung der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber und/oder Selbstnutzer. Die Maßnahme würde Immobilienerwerber spürbar entlasten und so die Nachfrage nach Wohnimmobilien wieder ankurbeln, merkte Tolckmitt an. Es sei überdies dringend geboten, wieder stabile Förderbedingungen in Deutschland zu schaffen, auf die sich alle Marktakteure verlassen könnten. Er ermunterte die Politik auch, die im Koalitionsvertrag angekündigten Vorhaben wie Entbürokratisierung und Digitalisierung konsequent anzugehen und so die Baugenehmigungsprozesse zu beschleunigen.

Auch die Förderung der Aufstockung im Gebäudebestand, sprich die sogenannte Nachverdichtung, stellt aus Sicht des vdp ein geeignetes Mittel dar, um den Wohnungsbau voranzutreiben. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten sei es angezeigt zu prüfen, welche Immobilien um zusätzliche Geschosse erweitert werden könnten. So könne neuer Wohnraum geschaffen werden, ohne neue Flächen versiegeln zu müssen, hob Tolckmitt hervor.

Eine weitere politische Verteuerung des Wohnungsbaus und des Mietens können wir uns bei einem so drastischen Wohnungsdefizit wie zurzeit gesellschaftlich nicht leisten.
Jens Tolckmitt

Er machte zugleich auf den weiterhin bestehenden Zielkonflikt zwischen der Schaffung bezahlbaren Wohnraums und der Verbesserung des Klimaschutzes aufmerksam: So wichtig die Senkung des Energieverbrauchs und des CO2-Ausstoßes von Immobilien auch seien, so kostspielig seien sie auch. „Bei einem so drastischen Wohnungsdefizit wie zurzeit können wir uns eine weitere Verteuerung des Wohnungsbaus und des Mietens gesellschaftlich nicht leisten.“ Der vdp begrüßt daher den Vorstoß von Bundesbauministerin Klara Geywitz, die weitere Verschärfung der Klimaschutzvorgaben beim Wohnungsbau zu vertagen und vorerst am EH55-Standard festzuhalten, der bereits zu deutlich geringeren CO2-Ausstößen und Energieverbräuchen führt als der Großteil der Bestandsimmobilien.

Der vdp erneuerte darüber hinaus seine Forderung, den zu Beginn dieses Jahres eingeführten Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienfinanzierungen wieder abzuschaffen. Der Puffer verpflichtet Kreditinstitute, 2 % mehr Eigenkapital für Wohnimmobilienkredite vorzuhalten. „Der Systemrisikopuffer bekämpft ein Problem, das weder zum Zeitpunkt der Verkündung noch der Einführung bestanden hat, geschweige denn jetzt besteht“, erläuterte Tolckmitt. Ganz im Gegenteil: Der Puffer wirke dem Ziel, das Wohnungsangebot zu erhöhen, entgegen. Denn er verteuere die Kreditvergabe und erschwere damit die Schaffung neuer Wohnungen.

Keine der genannten Maßnahmen allein werde dazu führen, den Wohnraummangel zu beseitigen, räumte der vdp-Hauptgeschäftsführer ein. Aber: „Im Zusammenspiel können die Maßnahmen den Wohnungsmarkt aktivieren. Es ist höchste Zeit, endlich ein umfassendes Maßnahmenbündel zur Belebung des Wohnungsmarkts auf den Weg zu bringen.“

Überlegungen zur Mietrechtsregulierung sind komplett kontraproduktiv.
Jens Tolckmitt

Komplett kontraproduktiv seien dagegen die Überlegungen der SPD-Bundestagsfraktion zur Mietrechtsregulierung: Vorschläge wie eine Verlängerung der Mietpreisbremse, eine Absenkung der Kappungsgrenze der Mietsteigerungen auf 11 % oder einen bundesweiten Mietenstopp lehnt der vdp vehement ab, weil sie keine zusätzliche Wohnung schaffen würden. Mehr noch: Sie würden den Wohnungsbau sogar weiter einschränken, weil sie den Markt blockierten und abschreckende Wirkung auf Investoren hätten. „Der Mietendeckel, dieses politische Experiment der Berliner Senatsregierung, ist vor zweieinhalb Jahren gescheitert.“ Der lähmende Effekt, den die Diskussion um den Berliner Mietendeckel auf den Wohnungsmarkt bzw. den Wohnungsbau gehabt habe, halte weiter an, wie sich an den in Berlin im deutschlandweiten Vergleich besonders stark steigenden Mieten zeige. Wer bauen bzw. vermieten wolle, müsse auch eine tragbare ökonomische Perspektive haben – diese bestehe aber in völlig überregulierten Märkten nicht. „Wie die SPD-Bundestagsfraktion trotz der Negativerfahrung, die die von der SPD angeführte Berliner Senatsregierung mit dem Mietendeckel in der Hauptstadt gesammelt hat, auf die Idee kommen kann, einen solchen Fehler nun bundesweit zu wiederholen, ist nicht nachzuvollziehen“, betonte Tolckmitt.