Wie sieht die europäische Finanzmarktpolitik in der nächsten Legislatur aus? Diese Frage erörterten gestern – auf Einladung des Verbands der privaten Bausparkassen und des vdp – die beiden Mitglieder des ECON-Ausschusses Dr. Stefan Berger, MdEP, und Engin Eroglu, MdEP. Sie waren sich einig, dass die Kapitalmarktunion das wichtigste finanzpolitische Handlungsfeld für die kommenden Jahre sei.

Ein wesentliches Element sei dabei die Wiederbelebung des Verbriefungsmarktes. Jens Tolckmitt betonte in dem Zusammenhang, dass der vdp das Vorhaben grundsätzlich befürworte, allerdings für eine strikt risikosensitive Behandlung von Verbriefungen plädiere. Mit Blick auf aktuelle Diskussionen wies er zudem darauf hin, dass ein funktionierender Markt wie der europäische Hypothekenmarkt keine staatlichen Garantien benötige. Eroglu stimmte ihm zu: Staatliche Garantien dürfe es nicht geben, sie stellten eine katastrophale Planwirtschaft dar.

Angesprochen auf die seitens der EU angestrebte Entbürokratisierung erklärte Dr. Berger, dass die Regulierungsflut in der Tat dringend eingedämmt werden müsse, wenn Europa im globalen Wettbewerb wieder erfolgreicher werden wolle. Die Finanzindustrie müsse wieder ertüchtigt werden; davon würde die Realwirtschaft profitieren, hob Eroglu abschließend hervor.

Fachkundig moderiert wurde die Gesprächsrunde von Dr. Detlef Fechtner, Chefreporter der Börsen-Zeitung. Das Event, das rund 80 Gäste anzog, fand in der Vertretung des Landes Hessen in Brüssel statt. Unser herzlicher Dank für die Gastfreundschaft gilt Marco Reuter sowie Christian König für die gemeinsame Vorbereitung und Durchführung.

Am 10. und 11. Oktober 2024 blickte die Covered-Bond-Community nach Budapest, wo die 26. Central European Covered Bond Conference (CECBC) stattfand.

Rund 80 Covered-Bond-Spezialist:innen aus ganz Europa, darunter Analyst:innen sowie Vertreter:innen von Banken, Ratingagenturen und Aufsichtsbehörden, nahmen teil. Ziel der jährlich stattfindenden CECBC ist es, einem engen Kreis von Fachleuten den Austausch über grundsätzliche Aspekte von Covered-Bond-Gesetzen und Aufsichtsfragen zu ermöglichen. Veranstalter war in diesem Jahr der vdp in Kooperation mit dem Ungarischen Bankenverband und der Ungarischen Nationalbank.

In vier verschiedenen Panels wurde über folgende aktuelle Themen diskutiert:

• CBD-Call for Advice (geleitet von Sascha Kullig, Mitglied der vdp-Geschäftsleitung): Erläutert wurden die Ergebnisse der bisherigen Harmonisierung und die Frage, ob weitere Harmonisierungsschritte für Covered Bonds notwendig seien.
• Green Covered Bonds / ESG (geleitet von Gyula Nagy, MHB Mortgage Bank, Budapest). Hauptthema war auch hier die EU-Regulierung, insbesondere die Frage, was „grün“ ist. Einigkeit bestand darin, dass z. B. in der Gebäudesanierung in den unterschiedlichen Mitgliedstaaten unterschiedliche Bedürfnisse bestehen.
• Cross Border Cover Assets (geleitet von Viktor Juhász, Unicredit Bank Budapest, und Dr. Tim Lassen, Mitglied der vdp-Geschäftsleitung). Deutlich wurde hier das große Interesse in kleineren Märkten, die Basis für Covered Bonds durch ausländisches Deckungsgeschäft zu erweitern. Diskutiert wurden dabei die unterschiedlichen rechtlichen und regulatorischen Hindernisse.
• Property Value (geleitet von Annett Wünsche, Mitglied der vdp-Geschäftsleitung) zu verschiedenen nationalen Herangehensweisen an die Umsetzung des Property Value und zu (möglichen) Auswirkungen auf den Pfandbrief.

Die nächste CECBC – es wird dann die 27. Veranstaltung dieser Art sein – wird voraussichtlich Anfang November 2025 in Berlin stattfinden. Die Vorbereitungen hat der vdp bereits aufgenommen.

vdp plädiert für weiterhin situatives Vorgehen

Die heute von der Europäischen Zentralbank (EZB) beschlossene Senkung des Einlagesatzes um 25 Basispunkte auf 3,25 % ist aus Sicht des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) gerechtfertigt und sinnvoll.

„Die weitere Zinssenkung durch die EZB ist sachgerecht und zu begrüßen“, kommentierte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt die Entscheidung der Notenbank. „Für den Zinssenkungsschritt sprechen die weiter rückläufige Inflation und die schwachen Konjunkturdaten“, so Tolckmitt.

Während der grundsätzliche Kurs der Lockerung der Geldpolitik gerechtfertigt erscheint, muss damit gerechnet werden, dass die Inflationsraten in den nächsten Monaten auch noch einmal ansteigen können. Deshalb ist ein weiterhin behutsames Vorgehen der EZB auf Basis der jeweiligen Datenlage zu befürworten.

vdp befürwortet Entscheidung der EZB und verweist auf weiterhin bestehende Unsicherheiten

Die heute beschlossene Reduzierung des Einlagesatzes um 25 Basispunkte auf 3,5 % durch die Europäische Zentralbank (EZB) ist aus Sicht des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) der richtige Schritt:

„Die heutige Zinssenkung der EZB ist sachgerecht und zu begrüßen“, kommentierte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt mit Verweis auf die aktuell zurückgehende Inflationsrate. Die Entscheidung sei ein wichtiges Signal an die Märkte, dass die Phase des zweijährigen Zinsanstiegs endgültig beendet sei. „Für alle Marktakteure steigt damit die Planungssicherheit, was Transaktionen deutlich erleichtert.“

Dass die Zinssenkung nicht höher ausgefallen ist, stößt beim vdp ebenfalls auf Zustimmung: „Es bestehen hinsichtlich der Wirtschaftsentwicklung und der Geopolitik weiterhin erhöhte Unsicherheiten, die ein behutsames und schrittweises Vorgehen der Notenbank erforderlich machen“, betonte Tolckmitt.

Der Rückgang der Teuerung im Euroraum im August von plus 2,6 % auf plus 2,2 % im Juli ist vor allem auf eine spürbare Abnahme der Energiepreise (minus 3 %) zurückzuführen. Darüber hinaus verharren die Preise im Dienstleistungssektor nach wie vor auf einem hohen Niveau (plus 4,2 % gegenüber dem Vorjahresmonat). Eine erneute Zunahme des Inflationsdrucks in den nächsten Monaten ist aus Sicht des vdp nicht auszuschließen.

vdp Immobilien-Forum 2024 beleuchtet den Markt für Wohnimmobilien

Das Immobilien-Forum des vdp am 5. September 2024 in Berlin lieferte Informationen über Trends im Markt für Wohnimmobilien und fokussierte sich dabei stark auf die Aussichten für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Knapp 100 Gäste nahmen an der Veranstaltung in Berlin in Präsenz teil. Weitere rund 400 Teilnehmer:innen nutzten den virtuellen Zugang.

vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt betonte in seiner Begrüßungsansprache, dass es sich beim Thema Wohnen nicht nur um einen Markt, sondern ganz zentral um eine gesellschaftspolitische Herausforderung handelt. In Deutschland werde zu wenig Wohnraum geschaffen, es fehle besonders an bezahlbarem Wohnraum. Vor allem in Großstädten sei der Erwerb von Wohneigentum für sehr viele Haushalte zum reinen Wunschdenken geworden. Dramatisch sei zugleich, dass sich immer mehr Menschen auch die gestiegenen und wohl weiter steigenden Mieten nicht mehr leisten könnten. Dies habe Potenzial für gesellschaftliche Spannungen und spiele – wie eben bei zwei Landtagswahlen geschehen – extremistischen Parteien in die Hände. Das Problem sei der Bundesregierung durchaus bewusst, sie habe 2022 das „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ etabliert und endlich auch ein eigenes Ministerium, mit einer engagierten Ministerin an der Spitze, etabliert. Der Großteil der bisher vom Ministerium verabschiedeten Maßnahmen sei zwar zielführend, reiche aber nicht aus, um neuen Wohnraum im benötigten Umfang zu schaffen. Es brauche mehr Unterstützung, vor allem auch finanzieller Art seitens des Bundes und der Länder.

Im Anschluss gab Thomas Hofer, vdp-Bereichsleiter Immobilienmarkt und -finanzierung, einen Überblick über die Nachfrage nach Wohnimmobilienkrediten. Diese sei ab Mitte 2022 infolge des kräftigen Zinsanstiegs deutlich zurückgegangen. Große Teile der mittleren Einkommensgruppen seien aufgrund gestiegener Immobilienpreise und höherer Zinsen als Nachfrager ausgefallen. Positive Anzeichen gäbe es jetzt, da sich die Darlehenszinsen stabilisiert hätten und steigende Löhne und eine geringere Inflationsrate den Ausgabenspielraum der Haushalte erhöhen würden. Steigende Mieten ließen zudem den Wohneigentumserwerb wieder attraktiver erscheinen. Entsprechend nehme die Nachfrage nach Finanzierungen wieder zu.

Prof. Dr. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) beleuchtete das Thema „Mangelware Wohnung“. Für ihn sei u. a. der Fachkräftemangel und die geringe Produktivität der Baubranche für die geringe Anzahl von Wohnungsneubauten verantwortlich. Da das Wohnungsangebot in Deutschland jetzt schon viel zu gering sei und der Nettozuwanderungsbedarf bei jährlich 400.000 bis 500.000 Mensch läge, sei es dringend erforderlich, die Produktivität in der gesamten Wertschöpfungskette des Baus zu steigern. Dies wäre beispielsweise über Aufstockungen von Gebäuden, aber vor allem durch vermehrt serielles Bauen zu erreichen. Als Beispiel nannte er Dänemark, hier liege der Anteil von Wohnungen aus serieller Fertigung mittlerweile bei 40 Prozent. Bisher würden eine ausufernde Regulierung, geringe Skaleneffekte im Bau sowie Rechtsunsicherheiten bei Innovationen die nötigen Produktionsfortschritte verhindern. Wichtig sei, und das gelte auch für die ESG-Regulierung, sich auf Zielsetzungen und nicht auf Standards zu konzentrieren, so Professor Voigtländer.

Fabian Viehrig, Leiter Bauen und Technik beim Branchenverband GdW, forderte „Mehr Tempo für bezahlbares Wohnen“. Er zeigte sich besorgt, dass der darbende Wohnungsbau und die fehlende Erholung bei den Baugenehmigungen zum Verlust von Kapazitäten in der Bauindustrie führen könnten. Diese seien dann endgültig verloren und stünden bei einer Erholung nicht mehr zur Verfügung. Es gelte, entsprechende Konzepte zu entwickeln, mit denen weniger Menschen mehr bauen könnten. Zielführend seien aus seiner Sicht die stärkere Nutzung von seriellen und modularen Bautechnologien, hierbei würden u. a. verstärkt vorgefertigte Teile zum Einsatz kommen. Der GdW habe hierzu Rahmenverträge für serielles und modulares Bauen entwickelt. Viehrig zeigte sich überzeugt, dass im Rahmen dieser Konzepte Wohnungen errichtet werden könnten, die eine Miete von 14 Euro erforderten. Niedrigere Mieten seien aber nur durch mehr finanzielle Förderung durch die öffentliche Hand möglich.

Die folgende Paneldiskussion stellte die Frage in den Mittelpunkt, ob die im Bündnis bezahlbares Wohnen beschlossenen Maßnahmen ausreichen.

Als Gäste nahmen an der Diskussionsrunde teil:

Sandra Wehrmann, Mitglied des Vorstands der degewo,
Christian Schmid, Mitglied des Vorstands der Helaba,
Prof. Dr. Michael Voigtländer, Institut der deutschen Wirtschaft Köln.

Sie diskutierten mit dem Moderator Michael Fabricius, Immobilienredakteur der WELT.

Sandra Wehrmann zeigte auf, wie sich die Bauleistung der degewo jüngst verändert habe. Aufgrund gestiegener Zinsen und Baukosten und Änderungen bei KfW-Förderdarlehen würden 2025 weniger Wohnungen fertiggestellt als dieses Jahr (1.500 Wohneinheiten). Ab 2026 sei wieder mit einer höheren Anzahl neuer Wohnungen zu rechnen. Derzeit könnten Wohnungen fertiggestellt werden, die durchschnittlich 15 Euro Miete erforderten. Bei dieser Kalkulation sei aber zu berücksichtigen, dass die degewo jeweils 50 % frei finanzierte und 50 % geförderte Wohnungen errichten würde.

Mit Blick auf die Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes zeigte sich Christian Schmidüberzeugt, dass in vielen Segmenten eine Preisstabilisierung stattfinde. Dabei sei aber zu beachten, dass die Differenzierung auch innerhalb der Asset-Klassen und der Lagen zunehme. Bei guten Lagen und guter Qualität sei die Bodenbildung erkennbar, bei Wohnimmobilien seien sogar wieder höhere Preise absehbar.

Auf die immer wichtiger werdende Bedeutung von ESG-Aspekten wies Professor Voigtländer in der Diskussion hin. Das Ziel, in Deutschland ab 2045 ohne den Einsatz fossiler Energie auszukommen, begrüße er ausdrücklich. Allerdings gelte es jetzt, sich auf den verstärkten Einsatz von erneuerbarer Energie zu fokussieren. Deutschland „fördere sich zu Tode“ und habe sich „verrannt“, was detailreiche Standards angehe, so Voigtländer. Nachdem das Ziel klar sei, müssten die Wege zu dessen Erreichung für die Marktteilnehmer frei sein.

Gleicher Meinung ist Sandra Wehrmann, die sich wünschte, dass vor allem Fernwärme grün wird, da hier große Effekte erzielbar seien. Dagegen bringe maximale Gebäudesanierung die geringsten Effekte, der Energieverbrauch ginge durch solche Maßnahmen relativ wenig zurück. Als Belastung für die Umsetzung energetischer Maßnahmen in Neubau und Sanierung sieht sie das Fehlen von Fachexperten im Bausektor für diese Themen.

Hart mit der ESG-Regulierung ins Gericht ging Christian Schmid. Die Transformation von Immobilien von „braun“ zu „grün“ sei praktisch nicht vorgesehen. Darüber hinaus fehle es in Europa an Innovationen, hier würden kleinteilige Maßnahmen beschlossen und mögliche Projekte wie „CO2-Speicher“ vernachlässigt. Auch Professor Voigtländer wünschte sich andere Schwerpunkte bei der ESG-Regulierung. Politik und Regulierung sollten viel stärker auf den CO2-Preis setzten, hier habe z. B. Schweden mit deutlich höheren Preisen spürbare Erfolge bei der CO2-Reduzierung erzielt. In die Forderung von Christian Schmid, nicht dauernd über Dämmung zu reden, sondern bei der nachhaltigen Transformation endlich auch über neue Technologien, stimmte die Diskussionsrunde ein.

Hier gelangen Sie zu den Event-Fotos und Präsentationen.

vdp-Index auf Jahressicht weiter im Minus, auf Quartalssicht erstmals wieder leicht im Plus

Die knapp zweijährige Abwärtsentwicklung der Immobilienpreise in Deutschland wurde im zweiten Quartal dieses Jahres aufgehalten: Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) erreichte einen Wert von 175,5 Punkten und lag damit 0,5 % oberhalb des Werts im ersten Quartal 2024. Gegenüber dem zweiten Quartal des Vorjahres stand mit -3,8 % weiterhin ein Minus zu Buche. Der seit 2010 von vdpResearch quartalsweise erhobene vdp-Index basiert – im Gegensatz zu anderen Immobilienindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten und deckt so die Preisentwicklungen auf dem gesamten deutschen Markt für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien ab.

Genauso wie der Gesamtindex verzeichnete auch der Index für die Wohnimmobilienpreise einen leichten Anstieg in Höhe von 0,5 % gegenüber dem direkten Vorquartal (Q2 2024 zu Q1 2024). Im Vergleich zum Vorjahresquartal (Q2 2024 zu Q2 2023) fielen die Preise für Wohnimmobilien hingegen noch um -2,9 %.

Eine deutlichere Preiskorrektur im Vorjahresvergleich war mit -7,4 % erneut bei den Gewerbeimmobilienpreisen auszumachen, die sich aus der Entwicklung der Büro- und Einzelhandelsimmobilienpreise zusammensetzen. Allerdings entwickelten auch sie sich vom ersten bis zum zweiten Quartal dieses Jahres mit +0,4 % leicht positiv.

„Erzielbare Renditen entsprechen nun offenbar wieder den Erwartungen der Investoren.“ Jens Tolckmitt

„Nachdem die Immobilienpreise in Deutschland knapp zwei Jahre lang sukzessive gefallen sind, deutet sich nun eine Beruhigung an. Die Preise scheinen sich mittlerweile so weit angepasst zu haben, dass die erzielbaren Renditen den Erwartungen der Investoren im neuen Zins- und Bewertungsumfeld entsprechen“, unterstrich vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Mit einem kurzfristigen spürbaren Anstieg der Immobilienpreise rechnet er dennoch nicht: „Wir gehen davon aus, dass die sich abzeichnende Seitwärtsbewegung noch einige Quartale anhalten wird. Unsicherheitsfaktoren für die weitere Preisentwicklung sind die aktuell nochmals gestiegene Gefahr der Ausweitung geopolitischer Konflikte und die derzeit verhaltene Wirtschaftsentwicklung in Deutschland.“

Wohnimmobilien: Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern steigen weiter

Erstmals seit dem zweiten Quartal 2022 gingen die Wohnimmobilienpreise im Quartalsvergleich nicht zurück, sondern präsentierten sich mit einem leichten Plus von 0,5 % nahezu stabil. Dabei zogen die Preise für Mehrfamilienhäuser und die Preise für selbst genutztes Wohneigentum zwischen dem ersten und zweiten Quartal 2024 jeweils um 0,5 % an.

Nahezu parallel entwickelten sich die Preise in beiden Sektoren auch auf Jahressicht, hier allerdings mit negativen Vorzeichen. Während sich Mehrfamilienhäuser im Vorjahresvergleich um 2,8 % vergünstigten, belief sich der Rückgang der Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen auf 3,0 %. Beide Entwicklungen trugen dazu bei, dass die Wohnimmobilienpreise vom zweiten Quartal 2023 bis zum zweiten Quartal 2024 insgesamt um 2,9 % abnahmen.

Der Anstieg der Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern setzte sich auch im zweiten Quartal dieses Jahres fort: Sie erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahresquartal um 6,1 %, im Quartalsvergleich um 1,4 %. Die Renditen von Mietobjekten, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, stiegen vom zweiten Quartal 2023 zum zweiten Quartal 2024 um 9,2 % an. Die Renditedynamik ließ somit das dritte Quartal in Folge etwas nach (Q1 2024: +10,8 % / Q4 2023: +12,9 % / Q3 2023: +13,5 % –> jeweils gegenüber dem Vorjahresquartal).

„Dilemma der zunehmenden Wohnungsknappheit lässt sich nur politisch lösen.“ Jens Tolckmitt

„Die Wohnungsknappheit in Deutschland verschärft sich derzeit jeden Monat, vor allem in den Metropolregionen. Die zwangsläufige Folge sind weiter steigende Mieten, eine wachsende soziale Herausforderung. Dieses Dilemma lässt sich nur politisch lösen: Der kürzlich vorgelegte Entwurf zur Novelle des Baugesetzbuches weist in die richtige Richtung, wird aber nicht ausreichen, um den zunehmenden Mangel an Wohnraum einzudämmen“, betonte Tolckmitt. Es bedürfe eines noch umfassenderen Bündels unterschiedlichster Maßnahmen. Zudem sei der offensichtliche Zielkonflikt zwischen der Schaffung bezahlbaren Wohnraums und der kostspieligen nachhaltigen Transformation des Gebäudebestands zu lösen: „Maßnahmen, die die Bezahlbarkeit von Wohnraum erleichtern, werden durch die zeitgleich geforderte Umsetzung von strikten und kostenträchtigen Nachhaltigkeitsvorgaben für Gebäude zunichte gemacht.“

Wohnen Top 7: Preise in Köln zeigen sich am resilientesten

In den Top 7-Städten gingen die Wohnimmobilienpreise im Vergleich zum Vorjahresquartal mit durchschnittlich -2,5 % etwas geringer zurück als im gesamten Bundesgebiet (-2,9 %). Die individuellen Veränderungsraten variierten dabei zwischen -1,6 % in Köln und -4,7 % in München.

Verglichen mit dem ersten Quartal 2024 entwickelten sich die Wohnimmobilienpreise in den Metropolen uneinheitlich: Während sie sich in Düsseldorf (-0,5 %), München (-0,4 %) und Stuttgart (-0,2 %) leicht reduzierten, stand in Frankfurt am Main (+0,5 %), Hamburg (+0,6 %), Köln (+1,1 %) und Berlin (+1,2 %) jeweils ein Plus zu Buche. Im Durchschnitt erhöhten sich die Preise in allen sieben Top-Städten gegenüber dem direkten Vorquartal um 0,7 %.

Den mit 6,9 % auf Jahressicht höchsten Anstieg der Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern verzeichnete erneut Berlin, gefolgt von Frankfurt am Main (+5,1 %) und München (+4,5 %). In allen sieben Metropolen betrug das Wachstum der Neuvertragsmieten im Durchschnitt 5,5 %.

Bei den Renditen wies erneut München den Höchstwert auf (+9,7 %). Dahinter folgten Berlin (+8,9 %), Stuttgart (+8,5 %) und Düsseldorf (+8,4 %). Der durchschnittliche Renditezuwachs in den Top 7-Städten belief sich auf 8,3 %.

Gewerbeimmobilien: Preisniveau kann auf Quartalssicht gehalten werden

Im Berichtsquartal zeigte sich der Gewerbeimmobilienmarkt nach wie vor stärker vom Abschwung betroffen als der Wohnimmobilienmarkt. Verglichen mit dem zweiten Quartal 2023 reduzierten sich die Gewerbeimmobilienpreise um 7,4 %. Der Rückgang bei den Büroimmobilienpreisen war dabei mit 7,9 % ausgeprägter als die Preiskorrektur bei Einzelhandelsimmobilien (-5,9 %).

Auf Quartalssicht konnten die Gewerbeimmobilien ihr Preisniveau hingegen halten: Die Veränderungsrate zwischen dem ersten und zweiten Quartal 2024 belief sich auf +0,4 % und setzte sich zusammen aus den Entwicklungen der Büroimmobilienpreise (+0,3 %) und der Einzelhandelsimmobilienpreise (+0,7 %).

Büros und Handelsobjekte wiesen im Berichtsquartal jeweils erneut spürbare Renditeanstiege auf, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex: Im Jahresvergleich erhöhten sich die Renditen für Büro- und Einzelhandelsimmobilien um 10,9 % bzw. 9,6 %. Bei den Neuvertragsmieten war das Plus bei den Handelsobjekten mit 3,1 % etwas höher als bei den Büros (+2,1 %).

Ausblick: Weiteres Rückschlagpotenzial inzwischen begrenzt

„Der Gewerbeimmobilienmarkt präsentiert sich weiterhin angespannt. Transaktionen und Umsätze befinden sich noch auf einem unterdurchschnittlichen Niveau. Dennoch häufen sich die Anzeichen dafür, dass der Abschwung am Gewerbeimmobilienmarkt an Kraft verliert“, erklärte Tolckmitt. Relevant für die weitere Preisentwicklung sei, wie stark die eingetretene Stagnation der deutschen Wirtschaft in Verbindung mit der eingetrübten Stimmung bei Unternehmen die Immobilienwirtschaft belasten würden.

„Es zeichnet sich eine Entspannung der schwierigen Lage ab.“ Jens Tolckmitt

Abschließend blickte der vdp-Hauptgeschäftsführer voraus: „Nach zwei Jahren des Abschwungs scheint das weitere Rückschlagpotenzial inzwischen begrenzt zu sein.“ Angesichts der bestehenden externen Risikofaktoren wie Geopolitik und Wirtschaftswachstum sei zwar nicht auszuschließen, dass in den nächsten Quartalen teilweise nochmals Rückgänge zu verzeichnen seien, aber tendenziell werde sich die jetzt schon erkennbare Seitwärtsbewegung der Immobilienpreise im nächsten Jahr manifestieren, bei den Wohnimmobilienpreisen schneller als bei den Gewerbeimmobilienpreisen. „Es ist noch deutlich zu früh, eine Trendumkehr auszurufen, aber eine Entspannung der schwierigen Lage zeichnet sich ab.“

Fokus der Änderungen auf Kriterien für geeignete Assets

Gemeinsam mit den Emittenten von Grünen Pfandbriefen hat der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) die Mindeststandards für Grüne Hypothekenpfandbriefe sowie Grüne Öffentliche Pfandbriefe aktualisiert. Die Änderungen der Mindeststandards gelten ab dem 1. Januar 2025, eine freiwillige Anwendung vor diesem Termin ist den Mitgliedsinstituten freigestellt. Für die bereits ausstehenden Pfandbriefemissionen gelten die jeweils zum Zeitpunkt der Emission geltenden Mindeststandards.

Die wichtigsten Änderungen der Mindeststandards für Grüne Hypothekenpfandbriefe betreffen die Kriterien für die geeigneten Assets:

Bei Neubaufinanzierungen muss die Immobilie zukünftig einen Primärenergiebedarf aufweisen, der mindestens 10 % unter dem nationalen Standard für Niedrigstenergiegebäude (NZEB) liegt. Bislang galt die Einhaltung von gesetzlichen energetischen Standards für Neubauten als ausreichend.

Bei der Finanzierung von wohnwirtschaftlichen Bestandsimmobilien muss das Wohngebäude künftig mindestens der Energieeffizienzklasse A angehören. Bislang war eine Energieeffizienzklasse von mindestens B ausreichend.

Auch für die Finanzierung gewerblicher Bestandsimmobilien wird das Kriterium ergänzt, dass die Gewerbeimmobilie mindestens der Energieeffizienzklasse A zugeordnet werden kann.

Darüber hinaus werden einige formelle Änderungen am Regelwerk vorgenommen. Die Änderungen der Mindeststandards für Grüne Öffentliche Pfandbriefe gelten lediglich dem Angleich des Wortlautes beider Fassungen, betreffen inhaltlich jedoch nicht die Definition für geeignete Assets.

„Mit der Aktualisierung der Mindeststandards werden die Anforderungen an grüne Deckungswerte weiter in Richtung EU-Taxonomie angepasst.“ Ein Abstellen auf sämtliche Taxonomie-Anforderungen sei aufgrund der Komplexität, der mangelnden Praxistauglichkeit und des nicht ausreichenden Transformationsgedankens der Taxonomie-Kriterien nicht möglich und auch absehbar nicht geplant,

kommentierte Sascha Kullig, Mitglied der Geschäftsleitung des vdp.

Erfreuliche Entwicklung des Marktes für nachhaltige Pfandbriefe

Das Segment der nachhaltigen Pfandbriefe hat sich seit der ersten Emission durch ein vdp-Mitgliedsinstitut im Jahr 2014 positiv entwickelt. Mittlerweile haben 14 Pfandbriefbanken Grüne und Soziale Pfandbriefe mit einem Gesamtvolumen von über 28,5 Mrd. Euro ausstehend. Davon entfallen auf Grüne Pfandbriefe 23,6 Mrd. Euro und auf Soziale Pfandbriefe von 4,9 Mrd. Euro. Damit beträgt der Anteil der nachhaltigen Pfandbriefe am Gesamtvolumen ausstehender Pfandbriefe aktuell gut 7 %. Bei den neu begebenen Pfandbriefen im Benchmark-Format von mindestens 500 Mio. Euro beläuft sich ihr Anteil auf mittlerweile rund 20 %.

„Das erfreuliche Wachstum des Segments nachhaltiger Pfandbriefe zeigt auch, wie erfolgreich marktorientierte Modelle funktionieren können, wenn sie praxistauglich nachhaltige Finanzierungen fördern und Investoren die gewünschten Anlagemöglichkeiten bieten“, so Kullig.

Kapitalmarktexpert:innen erwarten nach starkem Jahresstart größere Zurückhaltung der Investoren im zweiten Halbjahr 2024

Für die vergangenen sechs Monate ist eine deutliche Stimmungsaufhellung beim Absatz von Pfandbriefen und von unbesicherten Bankanleihen zu verzeichnen. Dies ist das Ergebnis der zum vierten Mal vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) durchgeführten Umfrage unter Kapitalmarktexpert:innen der Mitgliedsinstitute. Trotz positiver Entwicklung der Scores für Pfandbriefe und unbesicherte Bankanleihen liegen sie für beide Asset-Klassen weiter leicht im Minus-Bereich.

Im Vergleich zur Umfrage von Dezember 2023 sind die Stimmungswerte im Frühsommer deutlich besser ausgefallen. So vergaben die Kapitalmarktexpert:innen für die Investorennachfrage der vergangenen sechs Monate und am aktuellen Rand jeweils 45 Punkte. Für die erwartete Nachfrage in den kommenden sechs Monate wird dagegen nur noch ein Score von -3 Punkten ermittelt. Die bisher starke Nachfrage nach Pfandbriefen schlägt sich auch im Score von aktuell 43 Punkten beim Überzeichnungsniveau von Pfandbriefen nieder, für die kommenden sechs Monate liegt der Score bei 11 Punkten.

Die Ergebnisse der Umfrage, die zweimal im Jahr durchgeführt wird, werden unter dem Titel „vdp-Emissionsklima“ veröffentlicht. Aktuell zeigt der Stimmungsindikator – bei einer Bandbreite von -100 bis +100 Punkte – mit einem Wert von -12 Punkten ein nur noch geringfügig eingetrübtes Stimmungsbild, wobei die Scores für Pfandbriefe (-11) und unbesicherte Bankanleihen (-14) sich nur wenig unterscheiden. Gegenüber der Umfrage vom Dezember 2023 verbesserte sich der Gesamt-Score um 10 Punkte, der Teil-Score für Pfandbriefe um 12 Punkte und der Teil-Score für unbesicherte Bankanleihen um 7 Punkte.

Auswertung Juni 2024 Dez. 2023 Juni 2023
Score für Pfandbriefe: -11 -23 -14
Score für unbesicherte Bankanleihen: -14 -21 -29
Gesamt-Score: -12 -22 -21

Treiber der leicht im negativen Bereich liegenden Scores ist vor allem die allgemeine Zinsentwicklung (-53 Punkte nach -24 Punkten im Dezember 2023). Hier dürften die erwartet niedrigeren Renditen möglicherweise künftig wieder für eine gewisse Zurückhaltung bei den Investoren sorgen. Mit -32 Punkten weiterhin deutlich im negativen Bereich liegt der Einfluss des zu refinanzierenden Aktivgeschäfts. Die befragten Kapitalmarktexpert:innen erwarten in den kommenden sechs Monaten aufgrund der niedrigen Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen weiterhin ein gedämpftes zu refinanzierendes Aktivgeschäft. Im Vergleich zur Umfrage im Dezember 2023 ist allerdings eine Verbesserung um 21 Punkte zu verzeichnen. Weniger negativ als noch im Dezember 2023 (-24 Punkte) wird auch der generelle Ratingtrend für den Bankensektor von den Kapitalmarktexpert:innen eingeschätzt. Der entsprechende Score verbesserte sich um 15 Punkte auf jetzt -9.

Abkühlung am Markt für unbesicherte Bankanleihen erwartet

Die vdp-Mitgliedsinstitute vermeldeten für die vergangenen sechs Monate und aktuell eine starke bzw. sehr starke Investorennachfrage nach unbesicherten Bankanleihen. Für die vergangenen sechs Monate wurde ein Score von 29 Punkten und aktuell von 48 Punkten ermittelt. Aufgrund der mittlerweile stark reduzierten Spreads von unbesicherten Bankanleihen fallen die Erwartungen an die Investorennachfrage in den nächsten sechs Monate mit -32 Punkten wieder deutlich skeptischer aus.

„Die gestiegenen Zinsen und attraktiven Spreads gegenüber Bundesanleihen und Swaps sorgten in den ersten fünf Monaten des neuen Jahres für eine sehr starke Nachfrage nach Pfandbriefen. Erfreulicherweise wurden die für die langfristig orientierte Immobilienfinanzierung wichtigen länger laufenden Pfandbriefe wieder gut nachgefragt“,

fasst Sascha Kullig, Mitglied der Geschäftsleitung des vdp, die Entwicklung in den vergangenen Monaten zusammen.

Pfandbriefmarkt gut in das neue Jahr gestartet

In den ersten fünf Monaten des Jahres 2024 wurden von den vdp-Mitgliedsinstituten Pfandbriefe im Gesamtvolumen von knapp 30,1 Mrd. Euro begeben. Der Wert liegt knapp 10 % oberhalb dessen, was im vergleichbaren Vorjahreszeitraum platziert wurde. Von den neu emittierten Pfandbriefen entfielen 23,0 Mrd. Euro auf Hypothekenpfandbriefe und 6,6 Mrd. Euro auf Öffentliche Pfandbriefe. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Plus von 3 % bei den Hypothekenpfandbriefen bzw. 26 % bei den Öffentlichen Pfandbriefen. Zusätzlich wurden Schiffspfandbriefe im Volumen von 500 Mio. Euro platziert (im Vorjahreszeitraum Null).

Auffällig war, dass Investoren in erheblichem Umfang wieder länger laufende Pfandbriefe in ihre Portfolien nahmen. Dies reflektiert aus Sicht des vdp das grundlegende Vertrauen von Investoren in die herausragende Qualität des deutschen Pfandbriefs.

„Bei den meisten Treibern für die Nachfrage sind deutliche Verbesserungen zu verzeichnen. Dass nach den starken ersten fünf Monaten 2024 wieder etwas mehr Zurückhaltung seitens der Investoren erwartet wird, überrascht nicht“, so Kullig.

Zur Methodik
Die Befragung umfasst jeweils Beurteilungen der zurückliegenden sechs Monate, der aktuellen Situation und der kommenden sechs Monate, wobei letztere in der Auswertung die größte Gewichtung erhalten. Hieraus werden je ein Score für Pfandbriefe und unbesicherte Bankanleihen sowie ein Gesamt-Score ermittelt. Ein Punktwert von 0 entspricht dabei einem stabilen Kapitalmarktumfeld, in dem Emissionspläne ohne Probleme umgesetzt werden können. Negative (maximal -100) und positive Scores (maximal +100) weisen auf ein unterdurchschnittlich bzw. überdurchschnittlich gutes Emissionsumfeld hin.

Das vdp-Emissionsklima informiert zweimal jährlich über die Stimmung unter den Mitgliedsinstituten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) hinsichtlich der Platzierung von Pfandbriefen und unbesicherten Bankanleihen. Dazu werden Expert:innen der vdp-Mitglieder zu den Einflüssen befragt, die den Absatz von Pfandbriefen und unbesicherten Bankanleihen bestimmen. Die Befragung umfasst die zurückliegenden sechs Monate, die aktuelle Situation und die kommenden sechs Monate, wobei letztere in der Auswertung die größte Gewichtung erhalten. 

Die einzelnen Antworten werden zu Themenfeldern zusammengefasst, die einen Überblick über die Angebots- und Nachfragekonstellation auf den Märkten für Pfandbriefe und unbesicherte Bankanleihen ergeben. Hieraus werden unter bestimmten Annahmen zur relativen Bedeutung der einzelnen Themenfelder drei Scores ermittelt, nämlich je ein Score für Pfandbriefe und unbesicherte Anleihen sowie ein Gesamt-Score. Ein Punktwert von 0 entspricht dabei einem stabilen Kapitalmarktumfeld, in dem Emissionspläne ohne Probleme umgesetzt werden können. Negative und positive Scores weisen auf ein unterdurchschnittlich bzw. überdurchschnittlich gutes Emissionsumfeld hin.

Die im vdp zusammengeschlossenen Pfandbriefbanken repräsentieren einen Marktanteil von knapp 96% der ausstehenden Pfandbriefe. 

Covered-Bond-Expertin übernimmt Zuständigkeit für Sustainable Finance

Zum 1. Juli 2024 wechselt Sabrina Miehs von der Helaba Landesbank Hessen-Thüringen zum Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Sie nimmt als Senior Managerin eine Querschnittsfunktion ein, die zum einen die Zuständigkeit für das Themenfeld Sustainable Finance beinhaltet, das von Sascha Kullig in der Geschäftsleitung verantwortet wird. Zum anderen stärkt sie in Zusammenarbeit mit dem Brüsseler Büro die dortigen vdp-Aktivitäten auf europäischer Ebene.

„Wir freuen uns sehr, Frau Miehs für den vdp gewonnen zu haben“, erklärte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp. „Mit ihrer langjährigen Erfahrung und großen Expertise verstärkt sie unser Team – insbesondere, aber nicht nur, im breiten Themenspektrum Sustainable Finance. Zudem wird sie zentrale Themen der Pfandbriefbanken gegenüber den Europäischen Institutionen in Brüssel und Paris vertreten, wo nach der Europa-Wahl wichtige Projekte wie die Schaffung der Kapitalmarktunion, die Überarbeitung der Covered Bond-Richtlinie oder die Weiterentwicklung der ESG-Regulierung auf der Agenda stehen werden“, so Tolckmitt.

Miehs (49) war bei der Helaba zuletzt als Senior Advisor im Sustainable Finance Advisory Team tätig und für das FI & SSA Research verantwortlich. Ab 2013 baute sie bei der Landesbank das Covered Bond Research auf. Vor ihrer Zeit bei der Helaba arbeitete sie zehn Jahre lang für Standard & Poor’s, zunächst als Ratinganalystin für europäische Verbriefungen und anschließend als Covered-Bond-Rating-Analystin und Leiterin des deutschen und stellvertretende Leiterin des europäischen Covered-Bond-Teams. In dieser Zeit wirkte sie u. a. an der Entwicklung von Rating-Methodologien mit.

„Nachdem ich den Pfandbrief viele Jahre lang von Institutsseite begleitet habe, freue ich mich darauf, ab jetzt direkt beim vdp die weitere Entwicklung dieses wichtigen Refinanzierungsprodukts mitgestalten zu können“, sagte Miehs. „Besonders gespannt bin ich auf meine Arbeit in Berlin und Brüssel und auf die Aufgabe, die Anliegen der Pfandbriefbanken gegenüber EU-Kommission, EU-Parlament und EBA zu vertreten.“

“Phase dynamischer Zinserhöhungsschritte gehört der Vergangenheit an“

Die heutige Leitzinssenkung der Europäischen Zentralbank (EZB) um 25 Basispunkte ist aus Sicht des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zu begrüßen. Auch wenn die Auswirkungen auf die langfristigen Kapitalmarkt- und Kreditmarktzinsen überschaubar bleiben sollten, da der Schritt schon allseits erwartet worden ist und langfristige Zinsen durch vielerlei Faktoren beeinflusst werden, erhalten beispielsweise Immobilieninvestoren wieder mehr Planungssicherheit und die Nachfrage nach entsprechenden Finanzierungen könnte sukzessive wieder belebt werden.

„Die Phase dynamischer Zinserhöhungsschritte nach viel zu langem Attentismus der Zentralbank gehört damit der Vergangenheit an“, kommentierte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp. „Die Leitzinssenkung ist nachvollziehbar und erfolgt auch zum richtigen Zeitpunkt. Die EZB ist aus Sicht des vdp aber gut beraten, vor weiteren nächsten Zinssenkungsschritten die Inflationsentwicklung in Bezug auf den binnenwirtschaftlichen Preisdruck und hierbei vor allem die weitere Lohnentwicklung zu analysieren. Für umfangreiche Zinssenkungen ist es momentan noch zu früh, da die Teuerung noch nicht auf dem Zielniveau der Notenbank gelandet ist“, so Tolckmitt.

Die heutige Zinssenkung erfolgt rund neun Monate nach der letzten Erhöhung am 14. September 2023. Insgesamt hatte die EZB seit 2022 mit zehn Leitzinserhöhungen innerhalb von 14 Monaten die Leitzinsen um 450 Basispunkte erhöht. Dies ist die größte und steilste Folge von Zinserhöhungen in der Geschichte der Währungsunion gewesen.