vdp-Index verzeichnet im Jahresvergleich Zunahme um 3,9 %

Der Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland setzte sich auch im zweiten Quartal 2025 fort: Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,9 % auf 182,4 Punkte. Gegenüber dem ersten Quartal dieses Jahres belief sich das Plus auf 1,0 %.

Die dem vdp-Index zugrunde liegenden Zahlen werden seit 2010 Quartal für Quartal von vdpResearch erhoben. Sie decken die Preisentwicklungen auf dem gesamten deutschen Markt für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien ab und basieren – im Gegensatz zu anderen Preisindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten.

Wie in den Quartalen zuvor zeichneten vor allem die Wohnimmobilienpreise verantwortlich für den Preisanstieg im zweiten Quartal. Sie legten gegenüber dem Vorjahresquartal um durchschnittlich 4,1 % und gegenüber dem direkten Vorquartal um 1,1 % zu. Der Zuwachs bei den Gewerbeimmobilienpreisen, die sich aus Büro- und Einzelhandelsimmobilienpreisen zusammensetzen, fiel mit 2,9 % auf Jahressicht und 1,0 % auf Quartalssicht ebenfalls deutlich, aber im Vergleich etwas geringer aus.

Die Immobilienpreise sind jetzt das fünfte Quartal in Folge angestiegen – wobei die Preise für Wohnimmobilien die Entwicklung weiterhin treiben. Jens Tolckmitt

„Die Erholungsphase auf dem Immobilienmarkt hält weiter an“, berichtete vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. „Die Immobilienpreise sind jetzt das fünfte Quartal in Folge angestiegen, wobei die Preise für Wohnimmobilien die Entwicklung weiterhin treiben. Die Dynamik der Wohnimmobilienpreise hat zuletzt erneut zugenommen, was eindeutig auf die äußerst angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt zurückzuführen ist.“ In einer Zeit, in der die Baufertigstellungen zuletzt deutlich zurückgegangen seien, interessierten sich immer mehr Kaufwillige für wenige am Markt angebotene Wohnobjekte – das treibe die Preise weiter in die Höhe.

Wohnimmobilien: Preissprung bei Mehrfamilienhäusern

Zum Anziehen der Wohnimmobilienpreise gegenüber dem Vorjahr um insgesamt 4,1 % trug besonders die Entwicklung der Preise für Mehrfamilienhäuser bei, die in dem Zeitraum ein Plus in Höhe von 5,6 % gegenüber dem zweiten Quartal 2024 aufwiesen. Das selbst genutzte Wohneigentum, bestehend aus Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, verteuerte sich im Jahresvergleich um 2,6 %. Ein ähnliches Bild zeigte sich auch beim Vergleich zum direkten Vorquartal: Der Preisanstieg bei Mehrfamilienhäusern lag mit 1,3 % spürbar über dem Preiszuwachs bei selbst genutztem Wohneigentum (0,8 %).

Der sich weiter zuspitzende Wohnungsmangel ließ auch die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern im zweiten Quartal 2025 weiter steigen. Mit 3,5 % im Jahresvergleich fiel die Zunahme allerdings etwas weniger dynamisch aus als im direkten Vorquartal (4,3 %). Gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, verringerten sich die Renditen von Mietobjekten im Vorjahresvergleich um 1,9 % – eine Konsequenz aus den relativ zur Preisentwicklung geringeren Mietsteigerungen.

Der Wohnungsmangel wird die Wohnimmobilienpreise und Mieten tendenziell eher weiter ansteigen lassen. Jens Tolckmitt

Der von der neuen Bundesregierung beschlossene Bau-Turbo sei zwar ein wichtiger erster Schritt, um den Wohnungsbau anzukurbeln. Allerdings brauche die Schaffung neuen Wohnraums Zeit und es bedürfe weiterer Impulse, erklärte Tolckmitt. „Der Wohnungsmangel wird somit zumindest noch mehrere Jahre weiter bestehen bleiben und die Wohnimmobilienpreise und Mieten tendenziell eher weiter ansteigen lassen.“ Wie lange dabei die aktuell sehr starke Preis- und Mietdynamik anhalten werde, sei derzeit aber schwer zu prognostizieren.

Wohnen Top 7: München und Frankfurt am Main mit größten Anstiegen

Noch etwas stärker als im gesamten Bundesgebiet stiegen die Preise für Wohnimmobilien in den Top 7-Städten im zweiten Quartal dieses Jahres: In Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart belief sich der Preiszuwachs für Wohnobjekte auf durchschnittlich 5,5 % im Vergleich zum Vorjahresquartal. Dabei zogen die Preise am stärksten in München und Frankfurt am Main mit Steigerungsraten von 6,5 bzw. 6,4 % an. Die geringste Verteuerung auf Jahressicht wies Stuttgart auf (3,0 %).

Im Vergleich mit der Entwicklung im direkten Vorquartal verzeichneten Düsseldorf (2,0 %) und Frankfurt am Main (1,7 %) die höchsten Zuwächse unter den sieben Metropolen. Im Durchschnitt verteuerten sich Wohnimmobilien in den Top 7-Städten zwischen dem ersten und zweiten Quartal dieses Jahres um 1,5 %.

Der Wohnungsmangel in Deutschland und der damit einhergehende Anstieg der Mieten manifestierte sich  vor allem in den Metropolen: Die Neuvertragsmieten erhöhten sich in den sieben großen Ballungsräumen um durchschnittlich 4,3 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Während Düsseldorf und Frankfurt am Main Mietsteigerungen von 5,0 bzw. 4,9 % auswiesen, fielen die Zuwächse in Köln und Stuttgart mit 3,6 % und 3,4 % am geringsten aus. Die Renditen, gemessen am vdp-Liegenschaftsindex, gaben in den Top 7-Städten im Durchschnitt um 1,6 % nach, wobei sich die Bandbreite zwischen -2,4 % (Köln) und +0,1 % (Stuttgart) erstreckte.

Gewerbeimmobilien: Preise und Mieten legen im Gleichschritt zu

Der Anstieg der Gewerbeimmobilienpreise in Höhe von 2,9 % im Vergleich zum zweiten Quartal 2024 setzte sich aus Preiszuwächsen sowohl bei Büro- (3,3 %) als auch bei Einzelhandelsobjekten (2,0 %) zusammen. Auch gegenüber dem Anfangsquartal 2025 zogen die Preise für Büroimmobilien mit 1,1 % stärker an als die Einzelhandelsimmobilienpreise (0,6 %) – zusammengefasst ergab sich für Gewerbeimmobilienpreise im Quartalsvergleich eine Zunahme um 1,0 %.

Ähnlich wie die Preise entwickelten sich bei Gewerbeobjekten auch die Neuvertragsmieten: Während bei Büroimmobilien ein Mietanstieg von durchschnittlich 3,5 % auf Jahressicht zu Buche stand, verzeichneten Handelsobjekte mit 2,1 % ein geringeres Wachstum. Die Renditen, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex, stiegen bei Büros im Jahresvergleich um 0,3 %, bei Einzelhandelsimmobilien um 0,2 %. Auf Quartalssicht reduzierten sich die Renditen um 0,1 % bei Büros bzw. 0,2 % bei Handelsobjekten.

Die Entwicklung auf dem Gewerbeimmobilienmarkt ist noch nicht so gefestigt wie auf dem Wohnimmobilienmarkt.
Jens Tolckmitt

 „Die Gewerbeimmobilienpreise haben sich inzwischen auch über mehrere Quartale stabilisiert und weisen mittlerweile auch wieder Aufwärtstendenzen auf“, kommentierte Tolckmitt. Dennoch sei die Entwicklung auf dem Gewerbeimmobilienmarkt noch nicht so gefestigt wie auf dem Wohnimmobilienmarkt, was sich beispielsweise in den weiterhin geringen Transaktionszahlen zeige. Bislang konzentriere sich der Markt stark auf energieeffiziente Gewerbeobjekte in Top-Lagen. Die noch nicht angesprungene Konjunktur, die anhaltenden Handelskonflikte sowie die geopolitischen Krisen seien weiterhin potenzielle Belastungs- und Unsicherheitsfaktoren für den Gewerbeimmobilienmarkt.

• vdp-Emissionsklima erstmals seit Umfragebeginn leicht im positiven Bereich

Unter den vdp-Mitgliedsinstituten ist eine signifikante Verbesserung der Stimmung auf dem Markt für Pfandbriefe und für unbesicherte Bankanleihen zu verzeichnen. Dies ist das Ergebnis der sechsten Befragung zum vdp-Emissionsklima. Erstmals seit Erhebungsbeginn im Dezember 2022 werden positive Werte beim Gesamt-Score (+1 gegenüber -14 im Dezember 2024) und bei unbesicherten Bankanleihen (+5 gegenüber -8 im Dezember 2024) vermeldet. Der Score für Pfandbriefe liegt leicht im negativen Bereich (-1 gegenüber -18 im Dezember 2024).

Das vdp-Emissionsklima wird zweimal im Jahr erhoben und veröffentlicht. Dabei wird der Stimmungsindikator in einer Bandbreite von -100 bis +100 Punkten angegeben. Gegenüber der Umfrage vom Dezember 2024 verbesserten sich sowohl der Gesamt-Score als auch die beiden Teil-Scores für Pfandbriefe und für unbesicherte Bankanleihen jeweils zweistellig.

Stark verbesserte Werte auch in der Nachfrage reflektiert

Eine deutliche Verbesserung zeigt sich auch für die Investorennachfrage nach Pfandbriefen – einerseits beim Rückblick auf die vergangenen sechs Monate, andererseits mit Blick auf das aktuelle Marktgeschehen. Die Werte von +65 und +89 Punkten spiegeln sich auch im starken Absatz von Pfandbriefen wider. Anders als in zahlreichen europäischen Covered-Bond-Märkten, in denen der Absatz zum Teil 20 bis 30 % unter dem Vorjahreszeitraum liegt, konnten die vdp-Mitgliedsinstitute in den ersten fünf Monaten dieses Jahres 31,5 Mrd. Euro an neuen Pfandbriefen begeben. Dies entspricht einem Anstieg um fünf Prozent gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Bei den Öffentlichen Pfandbriefen sind 8,7 Mrd. Euro an emittierten Pfandbriefen zu verzeichnen, dies entspricht einem Plus von 31 %. Für 2025 erwarten die vdp-Mitgliedsinstitute einen Absatz von knapp 50 Mrd. Euro an neuen Pfandbriefen. Abzüglich der Fälligkeiten ergäbe dies einen Nettoabsatz von knapp 4 Mrd. Euro für dieses Jahr.

Sehr erfreulich ist, dass Pfandbriefe in diesem Jahr über das gesamte Laufzeitenspektrum hinweg gut nachgefragt sind,

kommentierte Sascha Kullig, Mitglied der Geschäftsleitung des vdp.

Eine stark verbesserte Investorennachfrage ist auch bei den unbesicherten Anleihen der vdp-Pfandbriefbanken festzustellen. Dies zeigt sich in den Scores für die vergangenen sechs Monate und aktuell von +57 und +80 Punkten.

Verhaltener Ausblick für die nächsten sechs Monate

Im Vergleich zu der starken Nachfrage nach Pfandbriefen in den vergangenen sechs Monaten sind die befragten Kapitalmarktexpert:innen der Mitgliedsinstitute für das kommende halbe Jahr verhaltener gestimmt, wie der entsprechende Score von -5 Punkten zeigt. Positiv werden die Erwartungen hinsichtlich des Überzeichnungsniveaus (+16 Punkte) und des zu refinanzierenden Aktivgeschäfts (+25 Punkte) bewertet. Bei der Bewertung des Aktivgeschäfts spielt die Belebung der Vergabe von Immobiliendarlehen eine wichtige Rolle: Das Finanzierungsvolumen der vdp-Mitgliedsinstitute stieg im ersten Quartal dieses Jahres auf 36,1 Mrd. Euro, was einer Steigerung um 24,5 % gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. Ein negatives Vorzeichen weist u. a. der Score für das Asset-Swap-Spread-Niveau aus. Allerdings steht mit -40 Punkten für die nächsten sechs Monate eine deutliche Verbesserung gegenüber dem aktuellen Niveau (-60 Punkte) zu Buche.

Ein ähnliches Bild ergibt sich im Hinblick auf die erwartete Entwicklung der Investorennachfrage nach unbesicherten Bankanleihen in den kommenden sechs Monaten, die mit einem Score von -20 Punkten bewertet wird, nach aktuell +80 Punkten. Auch hier dürfte sich die bisher sehr starke Investorennachfrage nach solchen Titeln entsprechend ausgewirkt haben.

Renditeprognose für zehnjährige Bundesanleihen

Beim Aufschlag gegenüber Bundesanleihen, der die Attraktivität von Pfandbriefen gegenüber den Titeln des Staates reflektiert, wird die künftige Entwicklung mit -17 Punkten gegenüber aktuell -11 Punkten bewertet. Der aktuell vergleichsweise geringe Renditeaufschlag gegenüber Bundeswertpapieren könnte sich potenziell leicht negativ auf die Nachfrage nach Pfandbriefen auswirken. Die befragten Kapitalmarktexpert:innen erwarten für die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihen (aktuell: 2,57 %) in den nächsten sechs Monaten überwiegend eine Spanne von 2,3 % bis 2,8 %.

Anstieg des Neugeschäftsvolumens vor allem bei Wohnimmobiliendarlehen

Die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute reichten im ersten Quartal 2025 deutlich mehr Immobiliendarlehen aus als im Anfangsquartal 2024. Das Immobilienfinanzierungsvolumen stieg um 24,5 % auf 36,1 Mrd. Euro. Gegenüber dem direkten Vorquartal belief sich das Plus auf 19,1 %. Zu der positiven Entwicklung am Jahresbeginn trug insbesondere eine spürbare Belebung der Kreditvergabe für den Bau und Erwerb von Wohnimmobilien bei.

Neu ausgereichte Wohnimmobiliendarlehen summierten sich von Januar bis März 2025 auf ein Volumen von 24,4 Mrd. Euro – eine Zunahme um 31,9 % im Jahresvergleich und 35,6 % im Quartalsvergleich. Das Volumen an Darlehen für Gewerbeimmobilien belief sich auf 11,7 Mrd. Euro und lag damit 11,4 % höher als im Auftaktquartal 2024 (10,5 Mrd. Euro). Gegenüber dem vierten Quartal 2024 stand ein Minus von 4,9 % zu Buche (12,3 Mrd. Euro).

„Vor allem der Wohnimmobilienfinanzierungsmarkt ist zu Beginn dieses Jahres spürbar angesprungen.“
Jens Tolckmitt

„Nach Phasen der Stabilisierung und Erholung im Jahr 2024 ist der Immobilienfinanzierungsmarkt zu Beginn des Jahres 2025 wieder spürbar angesprungen“, sagte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Das gelte insbesondere für den Wohnimmobilienmarkt und hier vor allem für das Segment der Mehrfamilienhäuser, in dem die Nachfrage nach Finanzierungsmitteln seit der Zinswende 2022 zunächst deutlich abgenommen und nun im ersten Quartal 2025 – ausgehend von einem niedrigen Niveau – merklich zugenommen habe. Neben dem Darlehensvolumen für Wohnimmobilien hätten zuletzt auch die Preise für Wohnimmobilien angezogen. Wie sich Preise und Finanzierungsvolumina im weiteren Verlauf dieses Jahres entwickelten, hänge maßgeblich vom langfristigen Zinsniveau ab, das sich wiederum auf die Renditeerwartungen von Investoren auswirke. „Wir haben es aktuell mit einer Reihe von Unsicherheitsfaktoren im Umfeld zu tun, deren Auswirkung auf den Immobilienmarkt schwer prognostizierbar sind“, so Tolckmitt. Wichtig werde sein, dass die Wirtschaft in Deutschland schnell wieder Fahrt aufnehme – das würde auch den Immobilienmarkt beleben.

Wohnimmobilienneugeschäft: Deutliches Plus bei Mehrfamilienhäusern

Das ausgereichte Volumen an Wohnimmobiliendarlehen, das sich im ersten Quartal 2025 auf 24,4 Mrd. Euro belief (Vj.: 18,0 Mrd. Euro), setzte sich aus neuen Finanzierungen für Ein- und Zweifamilienhäuser (11,7 Mrd. Euro), für Eigentumswohnungen (4,9 Mrd. Euro) für Mehrfamilienhäuser (6,5 Mrd. Euro) und für sonstige wohnwirtschaftliche Objekte (1,3 Mrd. Euro) zusammen. Der größte relative Anstieg mit 51,2 % war dabei in der Finanzierung von Mehrfamilienhäusern (Vj.: 4,3 Mrd. Euro) zu verzeichnen. Auch die anderen Immobilienklassen wiesen jeweils zweistellige Zuwachsraten auf.

Gewerbeimmobiliendarlehen: Büros weniger gefragt als Anfang 2024

Die Vergabe von Gewerbeimmobiliendarlehen bewegte sich mit 11,7 Mrd. Euro im Durchschnitt der vorangegangenen Quartale. Damit blieb das Kreditgeschäft in diesem Bereich insgesamt nach wie vor eher verhalten. Das Neugeschäftsvolumen bei Handelsimmobilien erhöhte sich gegenüber dem Anfangsquartal 2024 von 2,5 Mrd. Euro auf 3,7 Mrd. Euro. Damit verringerte es den Rückstand auf das ausgereichte Nominalvolumen an Bürodarlehen, das sich im Berichtsquartal auf 4,3 Mrd. Euro belief (Vj.: 5,8 Mrd. Euro). Dahinter rangieren Darlehen für sonstige Gewerbeobjekte mit 2,0 Mrd. Euro, für Hotels mit 1,4 Mrd. Euro und für Industriegebäude mit 300 Mio. Euro.

Immobilienfinanzierungsbestand zeigt sich stabil

Der Bestand an ausgereichten Immobiliendarlehen zum 31. März 2025 betrug bei den vdp-Mitgliedsinstituten 1.028,4 Mrd. Euro und nahm somit im Vergleich zum direkten Vorquartal geringfügig zu (31.12.2024: 1.025,1 Mrd. Euro). Mit rund 87 % entfiel der weit überwiegende Anteil des Finanzierungsvolumens auf in Deutschland gelegene Immobilien.

vdp-Index erhöht sich im ersten Quartal 2025 um 3,3 % auf Jahressicht

Die Immobilienpreise in Deutschland starteten so in das Jahr 2025, wie sie das Jahr 2024 beendet hatten: mit einem Anstieg. Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) erreichte im ersten Quartal dieses Jahres 180,5 Punkte und übertraf damit den Wert aus dem Anfangsquartal 2024 um 3,3 %. Gegenüber dem Schlussquartal 2024 verzeichnete der Index einen Zuwachs um 1,2 %.

Die dem vdp-Index zugrunde liegenden Zahlen werden seit 2010 Quartal für Quartal von vdpResearch erhoben. Sie decken die Preisentwicklungen auf dem gesamten deutschen Markt für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien ab und basieren – im Gegensatz zu anderen Preisindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten.

Größter Treiber für den Anstieg der Preise im ersten Quartal 2025 waren die Wohnimmobilienpreise, die im Vergleich zu den ersten drei Monaten des Jahres 2024 um 3,6 % anzogen. Verglichen mit dem vierten Quartal 2024 betrug das Plus 1,2 %. Positiv – mit Steigerungen um 2,3 % auf Jahressicht und 1,0 % auf Quartalssicht – entwickelten sich auch die Preise für Gewerbeimmobilien, die sich aus Büro- und Einzelhandelsimmobilienpreisen zusammensetzen.

„Die Preisentwicklung zu Jahresbeginn ist positiv, sie sollte aber nicht überbewertet werden.“
Jens Tolckmitt

„Die Immobilienpreise in Deutschland konnten den Aufwind aus dem Vorjahr nutzen und sind durchweg mit Zuwächsen in das Jahr 2025 gestartet“, kommentierte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Allerdings sei zu berücksichtigen, dass einige potenziell marktrelevante Nachrichten erst gegen Ende des ersten Quartals aufgekommen seien. Diese bildeten sich noch nicht in den Indexdaten des ersten Quartals ab. Als Beispiele nannte er die drohenden Handelskonflikte sowie die Ankündigung schuldenfinanzierter Investitionen in Deutschland. „Die Preisentwicklung zu Jahresbeginn ist positiv, sie sollte aber nicht überbewertet werden.“ Zumal das Transaktionsvolumen noch verhalten sei – vor allem auf dem Gewerbeimmobilienmarkt. In den Monaten Januar bis März dieses Jahres hätte sich die Entwicklung der letzten Quartale bestätigt. „Abzuwarten ist aber, ob die Preise im zweiten Quartal die recht deutliche Aufwärtsbewegung bestätigen können.“

Wohnimmobilien: Deutliche Preissteigerungen bei Mehrfamilienhäusern

Das Plus bei den Wohnimmobilienpreisen in Höhe von 3,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal lässt sich insbesondere auf die Entwicklung der Preise für Mehrfamilienhäuser zurückführen, die in dem Zeitraum um 4,8 % zulegten. Das selbst genutzte Wohneigentum, zu dem Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zählen, verzeichnete gegenüber dem Anfangsquartal 2024 einen Anstieg um 2,3 %. Auch beim Vergleich zum direkten Vorquartal fiel die Preisdynamik bei selbst genutztem Wohneigentum mit +0,7 % spürbar geringer aus als bei Mehrfamilienhäusern mit +1,7 %. Insgesamt ergab sich eine Erhöhung der Wohnimmobilienpreise um 1,2 % gegenüber dem vierten Quartal 2024.

Aufgrund der immer größer werdenden Wohnungsknappheit wiesen die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern zu Beginn dieses Jahres weiterhin Zuwächse auf: Die Steigerungsrate betrug 4,3 % auf Jahressicht. Gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, gingen die Renditen von Mietobjekten im Vorjahresvergleich um 0,4 % zurück – dies stellt den ersten Rückgang seit dem zweiten Quartal 2022 dar und sei, so Tolckmitt, auf die gestiegene Investorennachfrage nach Mehrfamilienhäusern und die damit einhergehenden Preissteigerungen zurückzuführen, die durch die Mietsteigerungen nicht vollständig kompensiert werden konnten.

„Die Herausforderungen in der Wohnungspolitik könnten für die neue Bundesregierung kaum größer sein.“
Jens Tolckmitt

„Der Mangel an Wohnraum wird immer größer. Für die neue Bundesregierung und das Bundesbauministerium könnten die Herausforderungen in der Wohnungspolitik kaum größer sein. Es bedarf dringend schnell wirksamer Impulse, mit denen der Wohnungsbau angekurbelt wird“, betonte Tolckmitt. Der Koalitionsvertrag enthalte dazu vielversprechende Ansätze. „Was am Ende zählt, ist die Umsetzung und das Ergebnis. Wir wünschen der neuen Bundesbauministerin Verena Hubertz viel Erfolg und freuen uns auf den fortgesetzten Austausch und die Zusammenarbeit mit ihr und dem Team des Bauministeriums.“

Wohnen Top 7: Höhere Preisdynamik als im gesamten Bundesgebiet

Verglichen mit dem gesamten Bundesgebiet stiegen die Wohnimmobilienpreise in den Top 7-Städten im Anfangsquartal 2025 noch etwas dynamischer an: Im Durchschnitt verteuerten sich Wohnimmobilien in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart um 4,6 % im Vergleich zum ersten Quartal 2024.

Unter den Top 7-Städten zogen die Preise für Wohnobjekte am stärksten in Frankfurt am Main und Köln auf Jahressicht an (jeweils +5,2 %). In Stuttgart fiel der Zuwachs mit 1,9 % am geringsten aus. Auch auf Quartalssicht konnte Baden-Württembergs Hauptstadt mit einem Preisanstieg von 0,9 % nicht mit der Entwicklung der anderen sechs Metropolen mithalten: Im Durchschnitt war für die Top 7-Städte eine Wachstumsrate von 1,8 % festzustellen, wobei sich Frankfurt am Main mit +2,6 % und Berlin mit +2,0 % an die Spitze setzen konnten.

In allen sieben Metropolen zogen die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern weiter an – im Durchschnitt belief sich das Plus auf 4,4 %. Köln wies dabei mit 2,4 % das geringste Mietwachstum auf. Demgegenüber war die Steigerungsrate in Deutschlands Hauptstadt mit 4,9 % mehr als doppelt so hoch. Dahinter folgten Frankfurt am Main und Stuttgart mit einem Anstieg der Neuvertragsmieten von jeweils 4,7 %. Die Renditen von Mietobjekten, gemessen am vdp-Liegenschaftszinsindex, gingen in den Top 7-Städten durchschnittlich um 0,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal zurück, wobei sich eine recht hohe Spreizung zeigte: Während Köln mit -2,9 % und Stuttgart mit +2,6 % die Ausreißer darstellten, bewegten sich die Renditeveränderungen in den anderen fünf Metropolen zwischen -0,9 % und +0,4 %.

Gewerbeimmobilien: Preise für Büros und Handelsobjekte ziehen an

Die Zunahme der Gewerbeimmobilienpreise um 2,3 % gegenüber dem Auftaktquartal 2024 beruhte auf positiven Preisentwicklungen sowohl bei Büroimmobilien als auch bei Einzelhandelsimmobilien: Während sich Büros im ersten Quartal 2025 um 2,4 % verteuerten, zogen die Preise für Handelsobjekte um 2,0 % an. Auch beim Preisvergleich mit dem direkten Vorquartal waren die Zuwächse bei Büroobjekten mit 1,1 % etwas höher als bei Einzelhandelsimmobilien mit 0,6 % – aus diesen beiden Wachstumsraten speiste sich die Erhöhung der Gewerbeimmobilienpreise auf Quartalssicht um 1,0 %.

Ähnliche Entwicklungen wiesen Büro- und Handelsobjekte auch bei den Neuvertragsmieten auf: Bei Büros stand ein Anstieg um 3,1 %, bei Handelsimmobilien um 2,3 % – jeweils im Vergleich zum Vorjahresquartal – zu Buche. Auf Quartalssicht betrug das Plus 1,0 % bzw. 0,4 %. Die Renditen, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex, stiegen bei Büroimmobilien im Jahresvergleich um 0,6 %, bei Einzelhandelsimmobilien um 0,3 %. Im Quartalsvergleich waren mit -0,1 % und -0,2 % erstmals seit 2021 bzw. seit 2019 wieder negative Wachstumsraten bei Büro- und Handelsobjekten festzustellen.

Neue Bundesregierung bei Verbesserung des Wohnungsangebots gefordert

Mit Blick auf den weiteren Verlauf dieses Jahres äußerte sich Tolckmitt differenziert: „Auch wenn wir bei Gewerbeimmobilien jetzt das vierte Quartal in Folge jeweils leichte Zuwächse gesehen haben, können wir noch nicht von einer anhaltenden Aufschwungphase auf dem Gewerbeimmobilienmarkt ausgehen – die wirtschaftliche und die geopolitische Entwicklung sind weiterhin Unsicherheitsfaktoren“, stellte Tolckmitt heraus.

„Zu erwarten sind weiter anziehende Neuvertragsmieten und Wohnimmobilienpreise.“
Jens Tolckmitt

 Optimistischer ist er beim Blick auf den Wohnimmobilienmarkt: Die nach wie vor sehr hohe und ungestillte Nachfrage nach Wohnraum wird den Wohnimmobilienmarkt weiter stabilisieren. Zu erwarten sind weiter anziehende Neuvertragsmieten und Preise sowohl für Mehrfamilienhäuser als auch für selbst genutztes Wohneigentum.“ Der Nachfrageüberhang im Wohnungsmarkt wird sich nur mittelfristig und nur mit engagierten angebotsorientierten politischen Impulsen für den Wohnungsneubau abmildern lassen, erklärte Tolckmitt.

• Gemeinsame Liste „Praktikabler Nachhaltigkeits-KPIs für die Immobilienwirtschaft“ soll als neuer Standard etabliert werden
• ZIA-KPI-Liste mit 9 umweltbezogenen Immobilien-Schlüsselkennzahlen und 29 Datenpunkten bietet Grundlage für einheitliche Banken-Fragebögen

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) und der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) haben heute die gemeinsam entwickelte Liste „Praktikabler Nachhaltigkeits-KPIs für die Immobilienwirtschaft“ vorgestellt. Die 9 immobilienbezogenen Schlüsselkennzahlen (Key Performance Indicators, KPIs) und 29 Datenpunkte helfen dabei, den Aufwand vor allem auf Seiten des Kreditnehmers für die Datenerhebung zu reduzieren und die Abfrage umweltbezogener Informationen zu harmonisieren. Die ZIA-KPI-Liste schafft eine Grundlage für den standardisierten Datenaustausch zwischen Gebäudeeigentümern und Finanzinstituten.

„In den letzten Jahren ist die Komplexität der regulatorischen Anforderungen erheblich gestiegen. Daher ist es nicht verwunderlich, dass wir sehr, sehr unterschiedliche Anforderungsprofile und Fragebögen sehen. Das macht die Kreditvergabeprozesse ungemein kompliziert und zeitaufwändig“, erklärt Jochen Schenk, Vize-Präsident des ZIA. „Mit einem einheitlichen Verständnis der Datenanforderungen bei Banken und Gebäudeeigentümern können wir den Datenaustausch erleichtern, Digitalisierungsprojekte vorantreiben, den bürokratischen Aufwand auf beiden Seiten reduzieren und den Blick wieder auf das Kerngeschäft richten.“

„Mit dieser KPI-Liste schließen wir eine Lücke zwischen Immobilien- und Finanzwelt“, ergänzt Sascha Kullig, Mitglied der Geschäftsleitung des vdp.  „Wir laden Kreditinstitute und Branchenakteure ein, ihre Fragebögen an dieser KPI-Liste auszurichten. Die Verwendung einer einheitlichen KPI-Liste für umweltbezogene Informationen ist ein wichtiger Schritt zur Harmonisierung der Datenabfragen bei Immobilienfinanzierungen.“

Jochen Schenk unterstreicht die Relevanz: „Trotz der begrüßenswerten Omnibus-Pakete aus Brüssel zur Vereinfachung der Nachhaltigkeitsberichterstattung besteht hier dringender Handlungsbedarf. Denn selbst wenn womöglich weniger Unternehmen CSRD-berichtspflichtig werden und sektorspezifische Standards entfallen, so verschärfen sich die Anforderungen an die Bankenseite u. a. durch die EBA-Leitlinien zum ESG-Risikomanagement. Über die Immobilienfinanzierung schlägt das dann auch weiterhin auf die Immobilienbranche durch.“

Die ZIA-KPI-Liste vereinfacht den nachhaltigkeitsbezogenen Datenaustausch zwischen Banken- und Immobilienwirtschaft und hilft, gesetzliche Berichtspflichten zu erfüllen. Sie wurde auf Basis aktueller regulatorischer Anforderungen erstellt und enthält konkrete, umweltbezogene Gebäude-Kennzahlen, die sich als Grundlage für (digitale) Abfragebögen und -tools oder für eine Übernahme in die eigenen IT-Systeme anbieten. Sie erstreckt sich nicht auf soziale Datenpunkte und deckt auch keine Governance-Aspekte oder Unternehmensdaten ab. Die KPI-Liste und ein erläuternder Begleitbericht stehen ab sofort zum Download zur Verfügung: www.zia-deutschland.de/kpi-liste. Die Liste wird regelmäßig an neue Regulatorik angepasst, um jederzeit eine aktuelle Grundlage zu bieten.

Hintergrund:

Die KPI-Liste basiert auf einer intensiven Identifizierung von immobilienbezogenen Datenpunkten in gesetzlichen Anforderungen wie der EU-Taxonomie-Verordnung, SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation), CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), CRR (Capital Requirements Regulation) sowie weitergehender Bankenregulatorik (EBA/EZB-Klimastresstest, Säule-3-Rahmenwerk für klimabedingte Finanzrisiken des Baseler Ausschusses, EBA-Leitlinien zum ESG-Risikomanagement).

Über 450 vom ZIA ermittelte Datenpunkte wurden mit Unterstützung von über 35 Akteuren aus den unterschiedlichen Immobiliensparten (Asset Manager, Bestandshalter, Facility Manager, Kapitalverwaltungsgesellschaften, Projektentwickler) sowie vonseiten der finanzierenden Banken auf ihre Praktikabilität geprüft. Dabei wurden Datenpunkte ausgeschlossen, die außerhalb des Einflussbereichs des Gebäudeeigentümers liegen (z. B. mieterbezogene Wasserverbräuche oder Abfallmengen), da sie die Objektqualität nicht beeinflussen. Zudem wurden solche Datenpunkte ausgeschlossen, für die im Sinne des Subsidiaritätsprinzips bereits auf regionaler bzw. kommunaler Ebene Regelungen bestehen (z.B. Baulandstrategien) und ein überregionales ESG-Reporting nicht sinnvoll erscheint. Dies betrifft auch sämtliche soziale Anforderungen. Ebenso wurden keine Governance-Anforderungen berücksichtigt, da diese vorrangig unternehmensbezogen sind und beispielsweise durch nationale Kodizes adressiert werden.

Betrachtet wird die Objektebene (d. h. die Immobilie und explizit nicht die Unternehmensebene) und der Umweltbereich. Die KPI-Liste umfasst neun Objekt-, Energie- und Treibhausgas-relevante KPIs mit 22 Basis-Datenpunkten und sieben erweiterten, freiwilligen Datenpunkten, für die sich nach und nach eine bessere Verfügbarkeit einstellen dürfte. Die Datenpunkte sind nach Neubau/Bestand/Renovierung/Abriss sowie nach Nicht-/Wohngebäuden kategorisiert, sodass gezielt nach entsprechenden Aktivitäten in der Wertschöpfungskette gefiltert werden kann, die für das jeweilige Geschäftsmodell bzw. die jeweilige Finanzierung relevant sind. Die Liste ist somit nie vollständig für alle Aktivitäten gleichzeitig relevant.

Bei Bedarf können zusätzliche Datenpunkte Teil der individuellen Fragebögen sein, etwa wenn sie für eine spezielle Geschäftsausrichtung nötig sind. Um auch ein einheitliches Verständnis für gegebenenfalls zusätzlich relevante Datenpunkte herzustellen, wurden der ZIA-KPI-Liste zwölf weitere Datenpunkte informativ beigefügt, die aktuell nicht standardmäßig berichtet werden müssen, die aber perspektivisch relevant werden könnten.

Darüber hinaus werden 51 Datenpunkte informativ gelistet, die neben den Basis-Datenpunkten für die Taxonomie-Verordnung relevant sind. Zudem werden noch zehn weitere Datenpunkte genannt, die explizit nicht als Teil eines Reportings gesehen werden, da sie weder regulatorisch erforderlich sind noch im Einflussbereich des Gebäudeeigentümers liegen – oder auch generell selbst erhoben werden können, etwa mithilfe von Standortanalysetools.

• vdp-Institute steigern Volumen ausgereichter Immobiliendarlehen
• Immobilienpreise lassen zweijährige Abwärtsentwicklung hinter sich
• Pfandbrief-Absatz und -Umlauf weiter auf hohem Niveau

 Die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute ziehen für das Geschäftsjahr 2024 ein positives Fazit. Ausschlaggebend ist dafür zum einen, dass die 2022 eingetretene Abwärtsentwicklung am Immobilienmarkt im Jahresverlauf in eine Seitwärtsbewegung überging und sich am Jahresende sogar in eine leichte Aufwärtsentwicklung umkehrte – abzulesen an stabilisierten bzw. leicht angezogenen Immobilienpreisen sowie am Anstieg des ausgereichten Volumens an Immobiliendarlehen. Zum anderen stießen Pfandbriefe im vergangenen Jahr erneut auf eine große Nachfrage, so dass die vdp-Mitgliedsinstitute wieder einen hohen Pfandbrief-Absatz verzeichnen konnten.

„Mit dem anspruchsvollen Marktumfeld im Jahr 2024 sind die Pfandbriefbanken gut zurechtgekommen.“
Gero Bergmann

Das Jahr 2024 sei für Pfandbriefbanken von großer Intensität geprägt gewesen. Vor allem das Übermaß an Regulierung, die durch den Bruch der Regierungskoalition verursachte Unsicherheit sowie die zunehmenden geopolitischen Krisen und Risiken standen für die Institute im Fokus. „Mit diesem nach wie vor anspruchsvollen Marktumfeld sind unsere Institute erneut gut zurechtgekommen – auch dank ihrer soliden Kapitalausstattung und besonnenen Risikopolitik in ihrem auf erstrangiger Besicherung basierenden Kreditgeschäft“, betonte vdp-Präsident Gero Bergmann auf der heutigen Jahrespressekonferenz des Verbands.

Positiv bewertete er die aktuelle Lage an den Märkten: „Der Immobilienmarkt hat insgesamt die Phase der Bodenbildung erreicht, darauf deutet die Preisentwicklung in den vergangenen Quartalen hin. Wohnimmobilienpreise weisen sogar schon wieder ein leichtes Wachstum auf. Etwas angezogen hat auch wieder das Immobilienfinanzierungsgeschäft unserer Institute. Wir hoffen nun auf die dringend notwendigen wirtschafts- und wohnungspolitischen Impulse, die auch dem Immobiliensektor den erforderlichen Schub geben.“ Mit Blick auf den Kapitalmarkt stellte er positiv heraus, dass Pfandbriefe erneut auf eine starke Nachfrage gestoßen seien und sich die Spreads für unbesicherte Bankanleihen deutlich eingeengt hätten, was als großes Investorenvertrauen in die Resilienz der Institute zu sehen sei.

„Das in Aussicht gestellte Milliardenpaket kann Deutschland viele wirtschaftliche Impulse geben. Wichtig ist, dass dabei auch in die Schaffung bezahlbaren Wohnraums investiert wird.“
Gero Bergmann

Bergmanns Ausblick auf das laufende Geschäftsjahr fiel differenziert aus: Seit Amtsübernahme der neuen US-Administration sei die Welt noch unruhiger geworden. Dies trübe das Geschäftsklima. Hinzu käme, dass die Unternehmen hierzulande durch die überbordende Bürokratie belastet würden. „Das in Aussicht gestellte Milliardenpaket kann Deutschland viele wirtschaftliche Impulse geben. Wichtig ist aber, dass nicht nur in die Sicherheit, die Infrastruktur und den Klimaschutz investiert wird, sondern auch in die Schaffung bezahlbaren Wohnraums.“ Parallel dazu bedürfe es unabdingbar eines wirksamen und umfassenden Bürokratieabbaus.

Mit einem weiteren Anstieg der Bund-Renditen und der Zinsen in diesem Jahr – als Folge der angekündigten milliardenschweren Verschuldung und der damit finanzierten Investitionen – rechnet der vdp-Präsident nicht: „Deutschlands absehbar neue Schulden könnten die aktuelle Erholungsdynamik auf dem Immobilienmarkt 2025 etwas bremsen, aber sie werden sie nicht stoppen.“ Alles in allem blicke er für das laufende Geschäftsjahr optimistisch auf die Geschäftsaussichten der Pfandbriefbanken.

• Entwicklungen am Immobilienmarkt

Immobilienpreise 2024 gestiegen

Die zur Jahresmitte 2022 begonnene Preiskorrektur am deutschen Immobilienmarkt kam im Jahr 2024 zu ihrem Ende. Insgesamt stand für die Immobilienpreise im vierten Quartal 2024 – verglichen mit dem Vorjahresquartal – sogar ein leichter Anstieg in Höhe von 1,8 % zu Buche.

Während bei den Preisen von Wohnimmobilien im Abschlussquartal 2024 zum dritten Mal in Folge ein Zuwachs zu verzeichnen war (+2,1 %), befanden sich Gewerbeimmobilienpreise zwischen Oktober und Dezember 2024 noch in der Stabilisierungsphase – sie legten erstmals seit mehr als zwei Jahren leicht zu (+0,5 %).

„Auf dem Wohnimmobilienmarkt können wir bereits von einer Trendwende sprechen.“
Gero Bergmann

„Das leichte Plus bei den Immobilienpreisen im Jahr 2024 zeigt, dass die Bodenbildung stattgefunden hat“, stellte Bergmann fest. „Auf dem Wohnimmobilienmarkt können wir bereits von einer Trendwende sprechen, da sich die Preise für Wohnimmobilien bereits seit mehreren Quartalen leicht positiv entwickeln.“ Der Gewerbeimmobilienmarkt hingegen bewege sich weiterhin eher seitwärts.

Die schwache wirtschaftliche Entwicklung und die im Zuge der Corona-Pandemie ausgeweiteten Homeoffice-Regelungen belasteten dabei vor allem die Nachfrage nach Büroflächen, berichtete Bergmann. Er zeigte sich aber überzeugt, dass die Homeoffice-Quote in den nächsten Jahren abnehmen werde: „Es gibt einen Trend zurück ins Büro – im Ausland bereits stärker als in Deutschland.“ Für das Gesamtjahr 2025 rechnet der vdp mit weiterhin leicht steigenden Wohn- und sich weiter stabilisierenden Gewerbeimmobilienpreisen.

Darlehenszusagen der Pfandbriefbanken summieren sich 2024 auf 121,1 Mrd. Euro

Der leichte Anstieg bei den Preisen ging einher mit einer höheren Nachfrage nach Finanzierungen: Die Zusagen der vdp-Mitgliedsinstitute für Immobiliendarlehen summierten sich im Jahr 2024 auf 121,1 Mrd. Euro und lagen damit 8,5 % über dem Vorjahresvolumen (Vj.: 111,6 Mrd. Euro). Zu dieser positiven Entwicklung trug besonders die Finanzierung von Wohnimmobilien bei, deren Volumen um 14,9 % auf 74,9 Mrd. Euro zulegen konnte. Die Darlehenszusagen für Gewerbeimmobilien hielten dagegen mit 46,2 Mrd. Euro ungefähr ihr Vorjahresvolumen (-0,4 %).

Ihren Status als dominierende Gewerbe-Assetklasse untermauerten wie in den Vorjahren die Büroimmobilien: Mit einem Volumen von 23,8 Mrd. Euro lagen die Darlehenszusagen für Büros nicht nur leicht oberhalb ihres Vorjahresvolumens von 23,4 Mrd. Euro, sondern auch fast doppelt so hoch wie die Kredite für die auf Rang zwei liegenden Einzelhandelsimmobilien, die im vergangenen Jahr ein Darlehensvolumen von 12,3 Mrd. Euro erreichten. Mit größerem Abstand folgten die Zusagen für Hotels (3,0 Mrd. Euro).

„Eine Belebung ist festzustellen, vor allem getragen durch die Entwicklung am Wohnimmobilienmarkt.“
Gero Bergmann

„Investoren haben den Immobilienmarkt im Jahr 2024 wiederentdeckt. Das Transaktionsvolumen lag zwar erwartungsgemäß deutlich unterhalb der Werte aus den Boomjahren vor und während der Corona-Pandemie. Eine Belebung ist inzwischen aber wieder festzustellen, vor allem getragen durch die Entwicklung am Wohnimmobilienmarkt“, sagte Bergmann. Er führte dies vor allem auf die gestiegenen Immobilienrenditen zurück, deren Annäherung an die Renditeerwartungen der Investoren fortgeschritten sei. Mit Blick auf das laufende Jahr rechne er mit einer Fortsetzung der jüngsten Entwicklung.

• Aktuelle Regulierungsthemen

vdp plädiert für kritische, ergebnisoffene Bestandsaufnahme aktueller Regulierung

vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt betonte, dass Überregulierung und lähmende Bürokratie das große Wachstumspotenzial hemmten, das weiterhin in Deutschland stecke. Um Innovationsblockaden aufzubrechen, sei eine kritische, ergebnisoffene Bestandsaufnahme der aktuellen Regulierung unerlässlich, gerade in dem für die Finanzierung des Wachstums so zentralen Finanzsektor.

„Es darf nicht nur bei vereinzelten Leuchtturm-Maßnahmen bleiben.“
Jens Tolckmitt

„Ein Regulierungsmoratorium ist überfällig“, hob Tolckmitt hervor. „Der Abbau unsachgemäßer Regulierung darf nicht nur ein politisches Lippenbekenntnis sein, sondern muss auch tatsächlich umgesetzt werden, um Wachstum effektiv zu fördern. Dabei darf es nicht nur bei vereinzelten Leuchtturm-Maßnahmen bleiben.“

Wohnungsnot: Es braucht politische Impulse für mehr Marktdynamik

Schon seit Jahren weist der vdp auf den zunehmenden Wohnungsmangel hin, der vor allem in den Metropolen immer dramatischere Ausmaße annimmt. Aus Sicht des vdp sind die administrativen Strukturen nicht geeignet, um die komplexen wohnungspolitischen Herausforderungen zu bewältigen. Die Entscheidung der bisherigen Bundesregierung für ein eigenständiges Bundesbauministerium sei zwar richtig gewesen, jedoch hätten dessen Befugnisse nicht ausgereicht, um eigenständig die nötigen Impulse zu setzen. Aus diesem Grund plädiert der vdp dafür, ein weiterhin eigenständiges Bundesbauministerium mit erweiterten Kompetenzen – zum Beispiel für die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden – auszustatten.

Als weiteres Hemmnis für den Wohnungsmarkt erkennt der vdp die hohen Erwerbsnebenkosten für Eigenheim-Nutzer, die den Druck auf den Mietwohnungsmarkt weiter verstärkten: „Um die Nachfrage nach Wohneigentum zu erhöhen, bietet sich eine Senkung und Flexibilisierung der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer an“, sagte Tolckmitt. Angesichts der hohen Finanzierungskosten, die die Umsetzung von großen Wohnungsbauprojekten erschwerten, spricht sich der vdp für temporäre staatliche Ausfallgarantien für 80 % von Darlehen aus, die der Schaffung bezahlbaren Wohnraums dienen sollen. Mit dieser Maßnahme könnte der Markt, der unter den gestiegenen Kreditzinsen leidet, stimuliert werden, ohne zugleich den Staat spürbar zu belasten. Denn die Gesamtverluste betrugen in diesem Geschäftsfeld BaFin-Angaben zufolge zuletzt lediglich 0,02 % des ausgereichten Darlehensvolumens, der Bürgschaftsfall würde mithin kaum eintreten. Dass sich in den Koalitionsgesprächen von CDU/CSU und SPD ein Prüfauftrag für solche staatlichen Garantien abzeichnet, wertet der vdp als vielversprechenden Ansatz. Allerdings würden die Koalitionäre auch Maßnahmen wie die Verlängerung der Mietpreisbremse und eine Verschärfung der Kappungsgrenze planen, die der dringend notwendigen Schaffung neuen Wohnraums entgegenstünden, so Tolckmitt.

Makroprudenzielle Puffer: Aufsicht sollte positive Marktentwicklung würdigen

Dringenden Anpassungsbedarf mahnte der vdp auch bei den von der BaFin verhängten makroprudenziellen Puffern an, allen voran beim sektoralen Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienfinanzierungen. Vor dem Hintergrund des stabilen Wohnimmobilienmarktes und der strukturell unproblematischen Kreditvergabe seien die von der Aufsicht bei der Puffer-Einführung vorgetragenen Argumente längst überholt.

„Wir fordern die Rücknahme des sektoralen Systemrisikopuffers für Wohnimmobilienfinanzierungen.“
Jens Tolckmitt

Die eingetretenen Verbesserungen des Marktumfelds würden aufsichtsseitig außer Acht gelassen, stattdessen werde die Rechtfertigung der Puffer immer wieder angepasst. Das müsse ein Ende haben, erklärte Tolckmitt: „Da inzwischen jegliche fundamentale Berechtigung fehlt, fordern wir die Rücknahme des sektoralen Systemrisikopuffers.“ Er verwies dabei auf die hemmende Wirkung des Puffers auf die Kreditvergabe.

Sustainable-Finance-Regulierung: Praxistauglichkeit muss erhöht werden

Die Ankündigungen der EU-Kommission, speziell die europäische Sustainable-Finance-Regulierung entschlacken zu wollen, begrüßen die Pfandbriefbanken. Ihre Kritik am bestehenden Regelwerk richte sich insbesondere gegen die fehlende Praxistauglichkeit der EU-Taxonomie, erläuterte Tolckmitt.

Beispielsweise verfolgten EU-Taxonomie und EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) entgegengesetzte Ansätze zur Erreichung desselben Ziels. Der vdp spricht sich eindeutig für den sogenannten Worst-first-Ansatz der EPBD aus, der vorsieht, zunächst die Energieeffizienz der Gebäude mit dem größten Optimierungspotenzial zu verbessern. In diesem Zusammenhang forderte der Verband auch die Angleichung der Energieeffizienzanforderungen der Taxonomie an die nationalen Vorgaben für Niedrigstenergiegebäude anstelle der heute verankerten Unterschreitung. Es gebe keinen Grund, warum die Energieanforderungen auf EU-Ebene noch strenger sein müssten als die nationalen Regeln, unterstrich Tolckmitt.

„Die Sustainable-Finance-Regulierung sollte so ausgerichtet werden, dass sie die Erreichung des politisch gesetzten Ziels auch tatsächlich unterstützt.“
Jens Tolckmitt

Zudem wies er darauf hin, dass die Anforderungen für die Taxonomiekonformität von Wirtschaftsaktivitäten derzeit viel zu hoch seien. Der vdp plädiert unter anderem dafür, dass nicht nur Renovierungsmaßnahmen, die den Primärenergiebedarf von Gebäuden um mindestens 30 % reduzieren, als taxonomiekonform gelten sollten, sondern auch solche, die gemäß einem festgelegten Transformationspfad Energieeinsparungen erzielen. Zudem müsse die Bedeutung der so genannten Do-No-Significant-Harm (DNSH)-Kriterien deutlich reduziert werden. Insgesamt komme es darauf an, die Sustainable-Finance-Regulierung so auszurichten, dass sie die Erreichung der politisch gesetzten Ziele auch tatsächlich unterstütze.

Basel III: Level-Playing-Field rückt in weite Ferne

Während die Umsetzung der im vergangenen Jahr beschlossenen Basel III-Eigenkapitalvorgaben in Ländern wie dem Vereinigten Königreich oder den USA verschoben oder möglicherweise vollständig ausgesetzt werde, plane die EU, nach wie vor keine Abstriche an ihrem Regelwerk vorzunehmen, berichtete Tolckmitt. Dies entspreche nicht dem ursprünglich in Basel gesetzten Ziel eines global einheitlichen Standards und schaffe kein Level-Playing-Field.

„Der Output-Floor führt zu sachlich nicht gerechtfertigten Kapitalanforderungen für risikoarme Wohnimmobilienfinanzierungen.“
Jens Tolckmitt

Ferner kritisierte er, dass der sogenannte Output-Floor bei voller Wirkung zu der Höhe nach sachlich nicht gerechtfertigten Kapitalanforderungen führe – zum Beispiel für risikoarme Wohnimmobilienfinanzierungen. Zudem seien die Risikogewichte bei Finanzierungen für Projektentwicklungen – sogenannte ADC-Finanzierungen – unsachgemäß hoch. Für Banken, die Realwirtschaft, aber auch für die politisch gewollte nachhaltige Transformation drohten investitionshemmende Belastungen, die dringend zu vermeiden seien: „Wir plädieren für ein Einfrieren des aktuellen Output-Floor-Niveaus bei 50 Prozent“, bekräftigte Tolckmitt.

• Entwicklungen am Pfandbriefmarkt

Pfandbrief-Umlauf erneut bei rund 400 Mrd. Euro

Der Pfandbriefmarkt präsentierte sich im Geschäftsjahr 2024 robust und stabil. Mit einem Pfandbrief-Umlauf von 399,5 Mrd. Euro zum Jahresende wurde der hohe Vorjahreswert (Vorjahr: 400,3 Mrd. Euro) annähernd gehalten.

Seine dominierende Rolle unter den Pfandbriefgattungen bewies einmal mehr der Hypothekenpfandbrief, auf den beim Absatz im Jahr 2024 ein Anteil von 74 % entfiel. Mit 57,3 Mrd. Euro lag der gesamte Pfandbrief-Absatz der vdp-Mitgliedsinstitute im Jahr 2024 zwar unter dem hohen Vorjahresniveau (Vj.: 65,7 Mrd. Euro), allerdings oberhalb des von ihnen am Jahresbeginn prognostizierten Volumens. Sogenannte liquide Pfandbriefe – das sind Pfandbriefe mit einem Volumen von mindestens 500 Mio. Euro – erzielten mit einem Absatz in Höhe von 29,9 Mrd. Euro 2024 das drittbeste Ergebnis im vergangenen Jahrzehnt.

Weiter steigende Nachfrage nach nachhaltigen Emissionen

Auf großes Interesse am Markt stießen auch 2024 wieder nachhaltige Pfandbriefe: Der Umlauf Grüner und Sozialer Pfandbriefe stieg von 24,1 auf 30,5 Mrd. Euro. Als begrenzender Faktor erwies sich für sie zwar die Verfügbarkeit deckungsfähiger Kredite, wie der Rückgang des Pfandbrief-Absatzes auf 7,1 Mrd. Euro zeigte (Vj.: 8,5 Mrd. Euro). Dennoch kletterte der Anteil Grüner und Sozialer Pfandbriefe an den Benchmark-Emissionen auf mehr als 20 %. Die Anzahl der Emittenten solcher Anlageformen nahm parallel auf mittlerweile 15 zu. „Das Interesse von Emittenten und Investoren an nachhaltigen Pfandbriefen ist ungebrochen“, stellte Bergmann fest.

Die Pfandbrief-Spreads weiteten sich von Januar bis Dezember 2024 um 18 Basispunkte aus, wozu insbesondere die Entwicklung im vierten Quartal beitrug. Die Spreads reagierten auf die deutlichen Spread-Anstiege bei Staatsanleihen und Anleihen staatsnaher Institutionen. Es handelte sich dabei um eine temporäre Entwicklung: In den ersten zwei Monaten des Jahres 2025 reduzierten sich die Pfandbrief-Spreads bereits wieder um 6 Basispunkte. Zu jedem Zeitpunkt des vergangenen Jahres bewegten sich die Pfandbrief-Spreads spürbar unterhalb der Spreads für andere Covered Bonds. Im zuletzt volatilen Spreadumfeld zeigten sich Covered-Bond-Spreads insgesamt recht stabil.

„Der Jahresbeginn 2025 war bei den Pfandbriefen sehr absatzstark.“
Gero Bergmann

Mit dem Jahresauftakt 2025 zeigte sich Bergmann zufrieden: „Der Januar und der Februar waren sehr absatzstarke Monate: Die Pfandbrief-Emissionen der vdp-Mitgliedsinstitute erreichten in beiden Monaten insgesamt ein Volumen von 22,2 Mrd. Euro und lagen damit rund 30 % oberhalb des Wertes im Vorjahreszeitraum.“ Ebenso positiv sei, dass Investoren zunehmend wieder langlaufende Pfandbriefe nachfragten. „Diese Entwicklung unterstreicht das Vertrauen der Investoren in die Stabilität und Sicherheit von Pfandbriefen.“

Bergmann wies ferner darauf hin, dass das Pfandbriefgesetz im Sommer dieses Jahres sein 20-jähriges Jubiläum feiere, und ließ die wesentlichen Pfandbrief-Meilensteine der vergangenen zwei Jahrzehnte Revue passieren: „Zwanzig Jahre Pfandbriefgesetz, das heißt zwanzig Jahre verlässliche Rahmenbedingungen für Emittenten und Investoren in einem herausfordernden Umfeld – und damit eine wesentliche Voraussetzung für den anhaltenden Erfolg des Produkts“, so der vdp-Präsident.

Mitgliederentwicklung im Verband

Zum vdp zählen unverändert 52 Mitgliedsunternehmen, die insgesamt einen Marktanteil von knapp 96 % am gesamten Pfandbriefumlauf auf sich vereinen. Eine Übersicht über alle Mitgliedsinstitute ist hier zu finden: https://www.pfandbrief.de/site/de/vdp/verband/mitgliedschaft/mitglieder.html

Christian Lehmann folgt bei der Beratungsgesellschaft auf Markus Thormann

 Der Aufsichtsrat der Beratungsgesellschaft vdpConsulting AG hat Christian Lehmann zum 1. April 2025 zum Mitglied des Vorstands beim vdp-Tochterunternehmen ernannt. Er folgt auf Markus Thormann, der sich neuen beruflichen Herausforderungen stellen möchte.

Lehmann (36) war in den vergangenen viereinhalb Jahren für die KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft tätig, zuletzt als Senior Manager und Prokurist. In dieser Funktion leitete er Kundenprojekte für diverse Banken mit Schwerpunkten in der Beratung zu Compliance, Aufsichtsrecht und der Transformation bankfachlicher Prozesse. Zu den weiteren beruflichen Stationen des Bankkaufmanns und Betriebswirts mit MBA zählen PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft sowie die DekaBank Deutsche Girozentrale.

Die vdpConsulting AG mit Sitz in Hamburg ist ein spezialisiertes Beratungsunternehmen für die deutsche Kredit- und Immobilienwirtschaft. Der Schwerpunkt ihrer Beratung liegt auf dem gesamten Prozess der Immobilienfinanzierung und der gedeckten Refinanzierung.

vdp-Appell, Impulse zur Wohnungsbaupolitik im Koalitionsvertrag aufzunehmen

Mit Blick auf die bevorstehenden Koalitionsverhandlungen und die mögliche Bildung einer neuen Bundesregierung appelliert der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) an CDU/CSU und SPD, die Wohnungsbaupolitik zu einem Schwerpunkt ihrer Arbeit zu machen.

„Die Bezahlbarkeit des Wohnens gehört in der politischen Agenda weit nach oben.“
Jens Tolckmitt

„Es war völlig unverständlich, dass der gravierende Wohnungsmangel im Wahlkampf so gut wie keine Rolle gespielt hat. Umso wichtiger ist es, die Bezahlbarkeit des Wohnens in den Sondierungs- und Koalitionsgesprächen in der Agenda weit nach oben zu setzen, es ist eines der zentralen Themen unserer Zeit. Die Lage auf dem Wohnungsmarkt spitzt sich immer mehr zu, insbesondere in den Metropolen. Wir benötigen jetzt zügig Impulse der Politik, die die hohen Kosten adressieren, sowie stabile und verlässliche Rahmenbedingungen, auf die sich alle Marktakteure langfristig verlassen können“, betonte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.

„Neben Verteidigung und Infrastruktur muss auch die sich seit Jahren verschärfende Knappheit an bezahlbarem Wohnraum angemessen Berücksichtigung finden.“
Jens Tolckmitt

Mit Blick auf die jüngst erzielte Einigung von CDU/CSU und SPD auf umfangreiche Investitionen ergänzte er: „Wir begrüßen die Bereitschaft von CDU/CSU und SPD, erhebliche Mittel für die Sicherheit und Zukunftsfähigkeit Deutschlands zu mobilisieren. Das ist überfällig. Wir fordern aber nachdrücklich, dass bei den in den Blick genommenen Investitionen neben Verteidigung und Infrastruktur auch die sich seit Jahren verschärfende Knappheit an bezahlbarem Wohnraum angemessen Berücksichtigung findet. Der Wohnraummangel ist nicht nur ein zentrales soziales Thema unserer Zeit, sondern auch ein Hemmschuh für eine nachhaltige Belebung der Volkswirtschaft.“

Angesichts der Brisanz, die das knappe Wohnraumangebot in sozialer Hinsicht birgt, richtet der vdp fünf Forderungen an Politik und Aufsichtsbehörden, die aus Sicht des Verbands kurzfristig positive Impulse zur Entspannung des Wohnungsmarktes liefern würden.

1) Beibehaltung eines eigenständigen Bundesbauministeriums mit erweiterten Kompetenzen

Der vdp schätzt die Arbeit, die das Bundesbauministerium in den vergangenen drei Jahren geleistet hat. Der dringende Handlungsbedarf wurde erkannt. Jedoch reichten die Zuständigkeiten des Ministeriums teilweise nicht aus, um den enormen wohnungspolitischen Herausforderungen wirksam zu begegnen. Daher plädiert der Verband an CDU/CSU und SPD, an einem eigenständigen Bundesbauministerium festzuhalten und dessen Zuständigkeit um die energetische Sanierung des Bestands zu erweitern.

2) Senkung der Grunderwerbsteuer

Mit dem Ziel, den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum zu erleichtern und die finanzielle Belastung der Privathaushalte zu reduzieren, regt der vdp an, die Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer zu senken. Dies würde den Fremdkapitalbedarf beim Immobilienerwerb deutlich reduzieren, was insbesondere jungen Familien und Erstkäufer den Zugang zu Wohneigentum erleichtert. Die geringere Steuerlast würde zudem zur Vermögensbildung der Bevölkerung beitragen. Aus diesem Grund plädiert der vdp an die neue Bundesregierung, verstärkt auf die für die Erhebung der Grunderwerbsteuer zuständigen Bundesländer einzuwirken.

3) Abschaffung des sektoralen Systemrisikopuffers

Die Kreditvergabe der immobilienfinanzierenden Banken wird inzwischen durch unterschiedliche Regulierungsmaßnahmen erschwert. Wesentlich ist hier der in Deutschland verhängte sektorale Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienfinanzierungen in Höhe von 2 % zu nennen, der seit Anfang 2022 gilt. Banken haben somit in entsprechender Höhe mehr Eigenkapital für Wohnimmobilienkredite vorzuhalten, was die Kreditvergabe einschränkt und verteuert. Der vdp macht darauf aufmerksam, dass die bei Einführung genannten Argumente der Aufsicht für den Puffer – ein dynamisches Kreditwachstum und steigende Immobilienpreise – längst hinfällig sind. Eine regulatorische Maßnahme, deren Sachgrund nicht existiert, muss abgeschafft werden. Eine maßvollere makroprudenzielle Politik würde die Kreditvergabe erleichtern und Investitionen in den Wohnungsbau fördern.

4) Abmilderung des Risikogewichts bei Projektentwicklungen

Eine weitere Regulierungsmaßnahme, die der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum und der nachhaltigen Transformation des Gebäudebestands entgegensteht, ist ein spezifisches Element der europäischen Umsetzung der Basel III-Eigenkapitalregeln. Diese sehen für sogenannte ADC-Finanzierungen (Acquisition, Development and Construction) ein Risikogewicht in gleicher Höhe wie für ausgefallene Forderungen vor. Für die Finanzierung neuer Wohnimmobilienprojekte und umfassender energetischer Sanierungen von Wohnimmobilien stellt diese Regelung eine erhebliche und nicht nachvollziehbare Belastung dar. Eine Abmilderung des Risikogewichts für ADC-Finanzierungen würde die Eigenkapitalanforderungen an Banken spürbar verringern und die Finanzierungskosten reduzieren. Die neue Bundesregierung ist aufgefordert, hierfür in Europa zu werben.

5) Staatliche Ausfallgarantien für den Wohnungsbau

Um insbesondere den derzeit so verhaltenen Wohnungsneubau zu unterstützen, schlägt der vdp als konkrete und schnell umsetzbare Maßnahme vor, dass der Staat Ausfallgarantien für 80 % der Summe von Darlehen, die für die Schaffung bezahlbaren Wohnraums ausgereicht werden, übernimmt. Damit könnten die Finanzierungskosten für Investitionen deutlich gesenkt werden. Angesichts der historisch niedrigen Verlustraten von Wohnungsbaukrediten – die Gesamtverluste aus Darlehen, die durch Wohnimmobilien besichert sind, betrugen 2023 laut BaFin 0,02 % – ist zu erwarten, dass die finanziellen Belastungen des Staates durch die Übernahme der Ausfallgarantie marginal blieben.

vdp-Index steigt im vierten Quartal 2024 um 1,8 % auf Jahressicht

Nachdem die Immobilienpreise in Deutschland im Jahr 2023 rückläufig waren, konnten sie sich im Jahr 2024 leicht erholen: Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) erreichte 178,4 Punkte im vierten Quartal 2024 und lag damit 1,8 % oberhalb des Wertes aus dem vierten Quartal 2023. Gegenüber dem direkten Vorquartal belief sich der Preisanstieg auf 0,6 %.

Die dem vdp-Index zugrunde liegenden Zahlen werden seit 2010 quartalsweise von vdpResearch erhoben. Sie decken die Preisentwicklungen auf dem gesamten deutschen Markt für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien ab und basieren – im Gegensatz zu anderen Preisindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten.

Ursächlich für den Preisanstieg im vierten Quartal 2024 war vor allem die positive Entwicklung der Wohnimmobilienpreise, die im Vergleich zum Abschlussquartal 2023 um 2,1 % zunahmen. Vom dritten zum vierten Quartal 2024 betrug das Plus 0,7 %. Erstmals seit Mitte 2022 wiesen auch die Preise für Gewerbeimmobilien, die sich aus Büro- und Einzelhandelsimmobilienpreisen zusammensetzen, in Summe wieder ein Wachstum beim Vergleich mit dem Vorjahresquartal auf (+0,5 %). Gegenüber dem direkten Vorquartal erhöhten sich die Preise für Gewerbeimmobilien um 0,3 %.

„Die Entwicklung der Immobilienpreise ist wieder durchgängig positiv, aber eine dynamische Aufwärtsbewegung ist noch nicht in Sicht.“
Jens Tolckmitt

„Die Entwicklung der Immobilienpreise im Jahr 2024 ist wieder durchgängig positiv, was die vor einigen Quartalen eingetretene Stabilisierung verfestigt. Angesichts der wirtschaftlichen und geopolitischen Rahmenbedingungen ist das durchaus bemerkenswert“, stellte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt heraus. „Eine dynamische Aufwärtsbewegung ist aber weiterhin nicht in Sicht. Vor allem am Gewerbeimmobilienmarkt herrscht weiterhin Zurückhaltung. Dort hält die Seitwärtsbewegung an.“

Wohnimmobilien: Preise für Mehrfamilienhäuser legen deutlich zu

Der Anstieg der Wohnimmobilienpreise in Deutschland um 2,1 % gegenüber dem vierten Quartal 2023 beruhte insbesondere auf der positiven Entwicklung der Preise für Mehrfamilienhäuser, die im gleichen Zeitraum  um 2,9 % gegenüber dem Schlussquartal 2023 zulegten. Die Preisentwicklung des selbst genutzten Wohneigentums, zu dem Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zählen, fiel dagegen mit +1,2 % etwas geringer aus. Beim Preisvergleich mit dem direkten Vorquartal standen Wachstumsraten von 1,1 % bei Mehrfamilienhäusern sowie von 0,3 % bei selbst genutztem Wohneigentum zu Buche – beide Entwicklungen zusammen ergaben ein Plus der Wohnimmobilienpreise vom dritten zum vierten Quartal 2024 in Höhe von 0,7 %.

Folge des immer weiter zunehmenden Wohnungsmangels in Deutschlands war neben den beobachteten Preissteigerungen auch ein erneuter Anstieg der Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern um 4,6 % auf Jahres- und um 1,0 % auf Quartalssicht. Die Renditen von Mietobjekten, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, nahmen gegenüber dem vierten Quartal 2023 um 1,6 % zu – dies bedeutete den geringsten Renditezuwachs seit dem dritten Quartal 2022.

„Es ist völlig unverständlich, dass die Wohnungspolitik im Wahlkampf nur eine Nebenrolle spielt.“
Jens Tolckmitt

„Dass die Wohnungspolitik im aktuellen Bundestagswahlkampf – wenn überhaupt – nur eine Nebenrolle spielt, ist völlig unverständlich. Die Schaffung von mehr Wohnraum gehört zu den aktuell drängendsten politischen und sozialen Aufgaben, sie birgt in gesellschaftlicher Hinsicht großen Konfliktstoff. Die neue Bundesregierung wird hier besonders gefordert sein, schnell umfassende und zielführende Maßnahmen zu ergreifen, die den Wohnungsbau vor allem in den Großstädten ankurbeln“, erklärte Tolckmitt.

Wohnen Top 7: Durchweg Preisanstiege im Jahres- und Quartalsvergleich

Im Vergleich zum gesamten Bundesgebiet zogen die Wohnimmobilienpreise in den Top 7-Städten im vierten Quartal 2024 noch etwas stärker an: Im Durchschnitt verteuerten sich Wohnobjekte in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart um 2,3 % gegenüber dem Abschlussquartal 2023. Im Vergleich zum direkten Vorquartal war in den Metropolen ein Preisanstieg in Höhe von durchschnittlich 0,9 % festzustellen.

Alle Top 7-Städte wiesen sowohl im Jahres- als auch im Quartalsvergleich Preiszuwächse auf. Gegenüber dem Abschlussquartal 2023 fiel das Wachstum in Köln mit 3,8 % am höchsten aus, wogegen sich in Stuttgart (0,3 %) und Düsseldorf (0,8 %) nur leichte Zuwachsraten zeigten. Beim Vergleich mit dem dritten Quartal 2024 reichte die Spanne der Preisanstiege bei den Wohnimmobilien in den Metropolen von 0,4 % Stuttgart bis zu 1,4 % in Köln und München.

Durchweg positiv entwickelten sich in den Top 7-Städten die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern – im Durchschnitt belief sich der Anstieg auf 3,9 %. Die geringste Erhöhung zeigte sich dabei in Köln mit 2,6 %. Stuttgart wies wiederum mit 4,6 % die stärkste Erhöhung der Neuvertragsmieten auf, gefolgt von Berlin (4,4 %). Das Renditewachstum, gemessen am vdp-Liegenschaftszinsindex, betrug in den Top 7-Städten durchschnittlich 1,4 % gegenüber dem Vorjahresquartal 2023, wobei die einzelnen Entwicklungen uneinheitlich waren: Während die Rendite in Köln fiel (-1,5 %), erhöhte sie sich in den anderen sechs Metropolen, am deutlichsten in Stuttgart (+4,0 %).

Gewerbeimmobilien: Büropreise ziehen erstmals seit 2022 wieder etwas an

Zum leichten Anstieg der Gewerbeimmobilienpreise um 0,5 % auf Jahres- und um 0,3 % auf Quartalssicht trugen insbesondere die Büroimmobilienpreise bei: Büros verteuerten sich zwischen den Schlussquartalen 2023 und 2024 um 0,7 %. Dies war auf Jahressicht die erste Preiszunahme bei Büroimmobilien seit dem dritten Quartal 2022. Gegenüber dem direkten Vorquartal bewegten sich die Büropreise um 0,2 % nur minimal aufwärts. Die Einzelhandelsimmobilienpreise verzeichneten im vierten Quartal 2024 einen geringfügigen Preisrückgang in Höhe von 0,2 % im Vergleich zum vierten Quartal 2023. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 notierten die Preise für Handelsimmobilien dagegen um 0,4 % höher.

Büro- und Einzelhandelsobjekte wiesen im Schlussquartal 2024 Zuwächse sowohl bei Renditen als auch bei Neuvertragsmieten auf: Während sich der Anstieg der Mieten bei Büros auf 2,7 % belief, stand bei Handelsimmobilien ein Mietplus von 3,0 % zu Buche – jeweils verglichen mit dem vierten Quartal 2023. Die positiven Renditeentwicklungen, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex, betrugen bei Büroimmobilien auf Jahressicht 2,0 %, bei Handelsobjekten 3,2 %.

Ausblick: „Wettbewerbsfähigkeit Deutschlands muss gestärkt werden“

Die noch amtierende Bundesregierung hat ihre Konjunkturprognose kürzlich erneut deutlich nach unten korrigiert und erwartet für 2025 nun nur noch ein Wirtschaftswachstum in Höhe von 0,3 %. In den Jahren 2023 und 2024 war die deutsche Wirtschaft sogar geschrumpft. Vor diesem Hintergrund betonte Tolckmitt: „Deutschland steht vor einem entscheidenden Jahr. Es muss gelingen, endlich spürbare wirtschaftspolitische Impulse zu setzen. Das würde die Wettbewerbsfähigkeit Deutschlands stärken, Wirtschaftswachstum stimulieren und sich so auch positiv auf den Immobilienmarkt auswirken.“

„Eine belastbare Einschätzung der zukünftigen Preisentwicklung ist mit großen Unsicherheiten behaftet.“
Jens Tolckmitt

 Er ergänzte, dass eine belastbare Einschätzung der zukünftigen Preisentwicklung mit großen Unsicherheiten behaftet sei. Viel hänge von der wirtschaftlichen Entwicklung und davon ab, ob die Investorennachfrage in den nächsten Quartalen anziehe. Zudem sei weiterhin die langfristige Auswirkung mobilen Arbeitens auf die Nutzung von Büroimmobilien ungewiss.

GdW und vdp fordern grundlegende Anpassungen am Regelwerk

Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW und der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) bemängeln seit Inkrafttreten die fehlende Praxistauglichkeit der EU-Taxonomie. Beide Verbände untermauern ihre Kritik nun mit einem Positionspapier, in dem sie ihre wesentlichen Kritikpunkte benennen und konkrete Empfehlungen aussprechen.

Die hinter dem Green Deal stehende Absicht, Kapitalströme in umweltfreundliche Projekte zu lenken und darüber zur Erreichung der Klimaziele beizutragen, unterstützen GdW und vdp weiterhin uneingeschränkt. Die bisherige Ausgestaltung der dazugehörigen Sustainable-Finance-Regulierung halten beide Verbände jedoch für nicht zielführend:

„Die EU-Taxonomie hat in Umfang und Komplexität ein Maß erreicht, das Kreditinstitute, Unternehmen und Endverbraucher ressourcenseitig vor riesige Herausforderungen stellt und damit die Erfolgschancen des Regelwerks merklich schmälert“, betonte Sascha Kullig, Mitglied der vdp-Geschäftsleitung.

„Die EU-Taxonomie privilegiert ausschließlich die Gebäude mit der besten Energieeffizienz mit der Folge, dass das Kapital bevorzugt in sehr gut sanierte Gebäude fließt. Dieser Ansatz stigmatisiert Gebäude mit schlechter Energieeffizienz und konterkariert damit die Klimaziele“, unterstrich Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW.

Die am 8. Januar 2025 veröffentlichten Empfehlungen der Plattform for Sustainable Finance zur Änderung der Taxonomie zielen für beide Verbände nur ansatzweise in die richtige Richtung. Aus Perspektive der Finanz- und Wohnungswirtschaft haben vdp und GdW im Zusammenhang mit der EU-Taxonomie vor allem fünf Hindernisse identifiziert, die der praktischen Umsetzung und der Erreichung der Klimaziele entgegenstehen. Beide Verbände zeigen zugleich mögliche Lösungswege auf:

1) Die Anforderungen für Neubauten hinsichtlich ihres Primärenergiebedarfs verteuern das Bauen und tragen nicht nennenswert zur CO₂-Einsparung

>> Kritik im Detail:
Die EU-Taxonomie verlangt, dass der Primärenergiebedarf eines ab 2021 errichteten Gebäudes mindestens 10 % unter dem Schwellenwert für das Niedrigstenergiegebäude gemäß nationaler Vorgaben liegt. Diese Regelung verhindert bezahlbaren Neubau und konterkariert damit die Bestrebungen Deutschlands und der EU, die Baukosten zu senken und darüber mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

>> Lösungsweg:

GdW und vdp plädieren dafür, die Energieeffizienzanforderungen an die nationalen Vorgaben für Niedrigstenergiegebäude anzugleichen, also nicht noch darüber hinauszugehen. Dies wäre aus Sicht beider Verbände ein zielführender Beitrag zu kostengünstigerem Neubau und zu bezahlbareren Mieten.

2) Es bestehen gravierende Widersprüche zwischen EU-Taxonomie und EU-Gebäuderichtlinie (EPBD).

>> Kritik im Detail:
Während die Vorgaben der EU-Taxonomie fast ausschließlich auf den Endzustand der Klimaneutralität abzielen (Best-in-Class-Ansatz), liegt der Fokus der EU-Gebäuderichtlinie EPBD auf Verbesserungen bei den Gebäuden mit der aktuell schlechtesten Energieeffizienz (Worst-first-Ansatz). Es ist widersinnig, in zwei Regelungsvorhaben, die von der gleichen Institution stammen und auf das gleiche Ziel gerichtet sind, zwei komplett konträre Ansätze zu verfolgen. Dieser Widerspruch sorgt sowohl in der Finanzwirtschaft als auch in der Realwirtschaft für erhebliche Unsicherheit und verzögert die Umsetzung von Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz.

>> Lösungsweg:

Für GdW und vdp ist der Fokus der EPBD auf die energetisch schlechtesten Gebäude deutlich erfolgversprechender als die konträr dazu stehenden Regeln der EU-Taxonomie. Beide Verbände weisen darauf hin, dass die Effizienzgewinne bei der Renovierung von Gebäuden mit schlechter Energieeffizienz deutlich höher und schneller zu erreichen sind als bei Gebäuden, die bereits über eine gute Energieeffizienz verfügen. Vor diesem Hintergrund fordern GdW und vdp eine Synchronisierung beider Regelwerke beim Effizienz-Ansatz, so dass die Sustainable-Finance-Regulierung fortan einheitlich den Worst-first-Ansatz als Ziel beinhaltet.

3) Die Latte für die Taxonomiekonformität liegt viel zu hoch; Transformationspfade und Effizienzgewinne aus erneuerbaren Energien werden nicht gewürdigt.

>> Kritik im Detail:
Nur solche Renovierungsarbeiten, die zu einer Verringerung des Primärenergiebedarfs von Gebäuden um mindestens 30 % führen, gelten als taxonomiekonform und profitieren von Finanzierungsvorteilen. Für Modernisierungen, die geringere Energieeinsparungen nach sich ziehen, könnten sich die Finanzierungskosten durch die Stigmatisierung der Nicht-Taxonomiekonformität in Zukunft erhöhen. Gleiches gilt für Gebäude, die sich auf einen langfristigen Transformationspfad zur Klimaneutralität begeben, derzeit aber noch schlechte Energieeffizienzklassen aufweisen. Hinzu kommt, dass in der EU-Taxonomie Effizienzgewinne aus der Nutzung erneuerbarer Energien bei Renovierungen nicht berücksichtigt werden können.

>> Lösungsweg:

GdW und vdp setzen sich dafür ein, dass alle Renovierungsmaßnahmen, die gemäß eines festgelegten Transformationspfads Energieeinsparungen erzielen, unter Berücksichtigung der Effizienzgewinne aus der Nutzung erneuerbarer Energien als taxonomiekonform anerkannt werden. Zudem plädieren beide Verbände dafür, dass – anders als bisher – das gesamte Gebäude und dessen gesamte Finanzierung als taxonomiekonform gelten, wenn die Taxonomie-Anforderungen an eine energieeffiziente Renovierung erfüllt sind.

4) Die in der EU-Taxonomie genannten „Do No Significant Harm (DNSH)-Kriterien“ führen ungerechtfertigterweise zu erheblichen Zusatzkosten.

>> Kritik im Detail:
Gemäß EU-Taxonomie führt die Nichteinhaltung nur eines der insgesamt sechs DNSH-Kriterien dazu, dass ein Gebäude und die Finanzierung dieses Gebäudes als nicht taxonomiekonform gelten. Eine Immobilie kann noch so energieeffizient sein, sobald es beispielsweise nur einen Grenzwert beim Wasserdurchlauf reißt, wird die Taxonomie-Anerkennung für die gesamte Immobilie und deren Finanzierung verwehrt. Die erforderlichen Prüfverfahren sind so zeit- und dokumentationsintensiv, dass Kosten und Nutzen weit entfernt von einem angemessenen Verhältnis sind. Zudem wirken sich diese erheblichen Zusatzkosten bei Renovierungen direkt auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum aus und gefährden die soziale Akzeptanz.

>> Lösungsweg:

Unabhängig von der Frage der Relevanz aller DNSH-Kriterien halten GdW und vdp deren Anforderungen in puncto Anzahl und Komplexität für deutlich zu hoch. Sie regen an, insbesondere die Vorgaben für die Kriterien „Bau neuer Gebäude“ und „Renovierung bestehender Gebäude“ merklich zu reduzieren. Darüber hinaus empfehlen sie, die DNSH-Kriterien in Gänze lediglich als „Beobachtungskriterien“ zu deklarieren, so dass die Nichteinhaltung einer einzelnen Vorgabe nicht automatisch zur Aberkennung der Taxonomiekonformität führt.

5) Die EU-Taxonomie fokussiert ausschließlich auf ökologische Kriterien. Soziale Aspekte werden in keiner Weise gewürdigt.

>> Kritik im Detail:
Der einseitige Fokus der EU-Taxonomie auf ökologische Zielvorgaben lässt Vorhaben, die beispielsweise in sozialer Hinsicht Vorteile bringen, in den Hintergrund treten. Dabei sind sich Politik und Wirtschaft einig, dass die Berücksichtigung sozialer Aspekte bei der Stadtplanung zum Gemeinwohl beitragen.

>> Lösungsweg:

GdW und vdp sprechen sich für eine Aufnahme sozialer Aspekte in der bestehenden Taxonomie aus, um die ökologische und soziale Dimension in Einklang zu bringen. Somit sollten auch nicht messbare Beiträge zur sozialen Gerechtigkeit, die von Wohnungsbaugesellschaften aufgrund ihres gesetzlichen Auftrags geleistet werden, Anerkennung finden. Konkret vorgeschlagen wird, dass soziale Ausgleichsmechanismen zur Anwendung kommen. Bieten Gebäude beispielsweise ein vergleichsweise geringes Mietniveau, eine positive Quartiersqualität oder eine räumliche Nähe zu sozialen Einrichtungen könnten sie damit die etwaige Nichteinhaltung einzelner ökologischer Vorgaben kompensieren. Durch dieses Vorgehen könnten spürbar mehr Immobilien und Immobilienfinanzierungen Taxonomiekonformität erlangen.