vdp-Immobilienpreisindex erhöht sich im Jahresvergleich um 3,6 %

Der Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen in Deutschland hielt auch im dritten Quartal dieses Jahres an: Im Vergleich zum Vorjahresquartal legte der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) um 3,6 % auf 183,7 Punkte zu. Gegenüber dem direkten Vorquartal betrug das Wachstum 0,7 %.

Seit dem Jahr 2010 werden die dem vdp-Index zugrunde liegenden Zahlen Quartal für Quartal von vdpResearch erhoben. Die Daten decken die Preisentwicklung auf dem gesamten deutschen Markt für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien flächendeckend ab und basieren – im Gegensatz zu anderen Preisindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten.

Den größeren Beitrag zum aktuellen Preisanstieg leisteten erneut die Wohnimmobilienpreise, die sich im Vergleich zum dritten Quartal 2024 um 3,8 % erhöhten. Gegenüber dem zweiten Quartal des laufenden Jahres belief sich ihr Plus auf 0,8 %. Die Preise von Gewerbeimmobilien, die Büro- und Einzelhandelsimmobilienpreise einschließen, nahmen um 2,8 % auf Jahressicht und um 0,5 % auf Quartalssicht zu.

„Die Erholungsphase am Immobilienmarkt verfestigt sich weiter – getragen vor allem von der Entwicklung der Wohnimmobilienpreise.“
Jens Tolckmitt

„Seit dem Frühjahr 2024 geht es für die Immobilienpreise aufwärts. Die Erholungsphase am Immobilienmarkt verfestigt sich weiter – getragen vor allem von der Entwicklung der Wohnimmobilienpreise“, stellte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp, heraus. „Die Marktakteure haben sich mit den neuen Rahmenbedingungen arrangiert.“ Tolckmitt merkte an, dass sich die Situation auf dem Gewerbeimmobilienmarkt differenzierter zeige – abhängig vor allem von Assetklasse, Lage und energetischem Zustand. Bei den derzeit von Banken finanzierten Objekten sei jedoch inzwischen bereits seit mehreren Quartalen ebenfalls ein kontinuierlicher Preisanstieg zu verzeichnen.

Wohnimmobilien: Mehrfamilienhäuser mit größtem Preisanstieg

Die schon seit mehr als einem Jahr anhaltende Dynamik der Wohnimmobilienpreise setzte sich auch im dritten Quartal 2025 fort – mit einem Anstieg um insgesamt 3,8 %. Den größten Zuwachs mit 5,2 % gegenüber dem Vorjahresquartal wiesen dabei abermals die Preise für Mehrfamilienhäuser auf. Im selben Zeitraum verteuerte sich das selbst genutzte Wohneigentum, bestehend aus Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, um 2,4 %. Auch beim Vergleich mit dem direkten Vorquartal war bei den Preisen für Mehrfamilienhäuser mit 0,9 % eine höhere Steigerungsrate zu verzeichnen als bei den Preisen für das selbst genutzte Wohneigentum (+0,6 %).

Dass sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt im dritten Quartal dieses Jahres nicht entspannt hat, ist auch an der Entwicklung der Neuvertragsmieten bei Mietwohnungen abzulesen: Die Mieten erhöhten sich auf Jahressicht um 3,7 % und damit wieder etwas stärker als im Vorquartal (+3,5 %). Die Renditen von Mehrfamilienhäusern, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, gingen um 1,4 % zurück, da sich die Mieten bei dieser Objektklasse weniger dynamisch entwickelten als die Preise.

„Der Bau-Turbo ist gut und begrüßenswert, aber es braucht mehr: Vorschläge für viele weitere zielführende Maßnahmen liegen auf dem Tisch.“
Jens Tolckmitt

Zu erwarten sei, so Tolckmitt, dass der vor allem in den Metropolen vorherrschende Wohnungsmangel noch mehrere Jahre anhalte – Bauen benötige schließlich Zeit. Allerdings müsse auch an den Rahmenbedingungen weiter konsequent gearbeitet werden, um das vorherrschende Problem zu hoher Baukosten zu lösen. „Der von der Bundesregierung kürzlich beschlossene Bau-Turbo ist gut und begrüßenswert, da er dazu beiträgt, die Planungs- und Genehmigungsprozesse im Wohnungsneubau zu beschleunigen.“ Aber zum einen hänge sein Erfolg stark davon ab, dass die Kommunen die neu geschaffenen Möglichkeiten pragmatisch nutzten. Zum anderen brauche es mehr: Vorschläge für viele weitere zielführende Maßnahmen lägen auf dem Tisch – finanzierungsseitig beispielsweise staatliche Bürgschaften in Höhe von 80 % für Immobiliendarlehen, die großvolumigen Wohnungsneubau ermöglichten. Auch über eine Senkung der Grunderwerbsteuer, über die allerdings auf Länderebene zu entscheiden sei, für Selbstnutzer könne der Wohnungsmarkt entscheidend angekurbelt werden.

Wohnen Top 7: München mit stärkstem Preisanstieg

In den Top 7-Städten verteuerten sich Wohnimmobilien im dritten Quartal dieses Jahres noch etwas stärker als im gesamten Bundesgebiet: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verzeichneten ein Preiswachstum von durchschnittlich 4,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Die Metropolen, in denen die Preise für Wohnobjekte am geringsten bzw. am stärksten zulegten, waren Stuttgart (+2,4 %) bzw. München (+5,3 %).

Die unverändert hohe Nachfrage nach Wohnraum – besonders in den Ballungsräumen – führte erneut zu einem spürbaren Anstieg der Neuvertragsmieten: In den sieben Metropolen legten die Mieten um durchschnittlich 3,8 % im Vergleich zum dritten Quartal 2024 zu, wobei die Bandbreite von +3,3 % (Berlin) bis +5,1 % (Düsseldorf) reichte. Die Renditen, gemessen am vdp-Liegenschaftszinsenindex, nahmen in den Top 7-Städten im Durchschnitt um 1,1 % ab. Nur in Stuttgart war die Veränderungsrate positiv (+0,7 %).

Gewerbeimmobilien: Büros dominieren Preisentwicklung weiterhin

Zum Preisanstieg der Gewerbeobjekte um insgesamt 2,8 % im dritten Quartal 2025 trug die Verteuerung der Büros mit 3,0 % im Jahresvergleich stärker bei als die Entwicklung der Einzelhandelsimmobilienpreise (+2,2 %). Gegenüber dem direkten Vorquartal lag das Plus der Büropreise mit 0,6 % nur unwesentlich höher als die Zunahme der Preise von Handelsobjekten (+0,5 %). Beide Entwicklungen zusammengefasst, ergab sich vom zweiten zum dritten Quartal 2025 ein Anstieg der Gewerbeimmobilienpreise um 0,5 %.

Während die Neuvertragsmieten bei Büroimmobilien um 3,2 % zulegten, belief sich das Mietwachstum bei Einzelhandelsobjekten auf 1,9 % – jeweils im Vergleich zum dritten Quartal 2024. Gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex nahmen die Renditen bei Büros auf Jahressicht um 0,2 % zu, während sie bei Handelsimmobilien um 0,2 % zurückgingen.

„Auf dem Gewerbeimmobilienmarkt konzentriert sich das Transaktionsgeschehen weiterhin auf das Top-Segment“
Jens Tolckmitt

 Mit Blick auf die Entwicklung der Büro- und Einzelhandelsimmobilienpreise kommentierte Tolckmitt: „Auf dem Gewerbeimmobilienmarkt konzentriert sich das Transaktionsgeschehen weiterhin auf das Top-Segment, also auf energieeffiziente, flexible Immobilien in Top-Lagen.“ Dort ließen sich folgerichtig entsprechende Preisanstiege beobachten. „Etwaige Auswirkungen der unverändert bestehenden Unsicherheitsfaktoren wie der weiteren Konjunkturentwicklung sowie der Handelsstreitigkeiten und der geopolitischen Konflikte auf den Gewerbeimmobilienmarkt bleiben abzuwarten.“

vdp-Studie beleuchtet Struktur der Wohneigentumsfinanzierung im Zeitverlauf

Der Erwerb von Wohneigentum ist heute wieder spürbar erschwinglicher als nach unmittelbar nach Beginn und im Verlauf der Zinswende im Jahr 2022. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Studie des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp), die heute unter dem Titel „vdp-Spotlight: Strukturen der Wohneigentumsfinanzierung 2025“ erschienen ist. Ausschlaggebend für die verbesserte Erschwinglichkeit ist vor allem die Kombination aus positiver Einkommensentwicklung und stabilen Finanzierungsbedingungen.

Die aktuelle Studie reiht sich ein in eine Serie regelmäßiger Erhebungen des vdp zur Struktur der Finanzierung von selbst genutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen. Analysiert werden Fremdmitteleinsatz, Kreditbelastung, Laufzeiten und Konditionen für die Wohneigentumsfinanzierung in Deutschland. Die Daten stammen von den in diesem Geschäftsfeld aktiven vdp-Mitgliedsinstituten.

„Die Realeinkommen steigen, die Phase der Zinserhöhungen ist vorerst abgeschlossen. Damit ist der Erwerb von Wohneigentum heute leistbarer als vor zwei bis drei Jahren.“
Jens Tolckmitt

„Der Wohnimmobilienmarkt erholt sich weiterhin von der abrupten Zinswende im Jahr 2022. Seit Mitte 2024 geht es bei Preisen und Finanzierungsvolumina wieder aufwärts – in kleinen Schritten, aber fortwährend“, erklärte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. „Die Realeinkommen steigen, die Phase der Zinserhöhungen ist vorerst abgeschlossen. Damit ist der Erwerb von Wohneigentum heute leistbarer als vor zwei bis drei Jahren.“ Hinzu komme, dass die Neuvertragsmieten aufgrund der angespannten Wohnungsmarktsituation kontinuierlich angestiegen seien. „Aufgrund des weiterhin enger werdenden Mietwohnungsmarkts wird der Wohneigentumserwerb wieder attraktiver, was sich in einer steigenden Nachfrage nach Darlehen zeigt.“

Zinsbindungen weiterhin langfristig

Der im Durchschnitt zu entrichtende Zinssatz für eine Wohnimmobilienfinanzierung ging zwischen 2023 und 2025 von 3,96 % auf 3,50 % zurück. Die vdp-Studie verdeutlicht zudem, dass die durchschnittliche Kreditbelastungsquote in den vergangenen zwei Jahren annähernd konstant blieb (26,7 % ggü. 26,2 %) und sich die Darlehenslaufzeit im Durchschnitt von 26,6 auf 28,1 Jahre moderat erhöhte. Die durchschnittliche Zinsbindungsfrist lag zuletzt bei zwölf Jahren. Nach wie vor werden überwiegend langfristige Zinsbindungen gewählt.

In den Jahren 2022/2023 mussten sich viele potenzielle Eigenheimerwerber aus dem Markt zurückziehen, da die deutlich steigenden Zinsen die Finanzierungskosten erheblich erhöhten und gleichzeitig die hohe Inflation den Ausgabenspielraum der Haushalte verringerte. Dies spiegelt sich in der Einkommensstruktur der Wohneigentumserwerber wider: Das durchschnittliche Einkommen der Haushalte, die eine Immobilie zur Selbstnutzung erwarben und finanzierten, nahm zwischen 2021 und 2023 erheblich zu, während es zuletzt leicht zurückging. Dies deutet darauf hin, dass 2025 zumindest teilweise wieder solche Einkommensgruppen als Wohneigentumserwerber aktiv waren, die sich zwei Jahre zuvor aus dem Markt zurückgezogen hatten. Zu dieser Entwicklung trugen die Stabilisierung des Zinsniveaus, die Eindämmung der Inflation und die teilweise deutlich gestiegenen Einkommen bei.

Hohe Transaktionskosten schmälern die Eigenmittel der Privathaushalte

Das Verhältnis aus aufgenommenen Fremdmitteln und Kaufpreis nahm von 2021 bis 2023 von rund 80 % auf 76 % ab und bis 2025 wieder auf zuletzt ca. 83 % zu. Das Niveau wird nicht zuletzt durch die hohen Kaufnebenkosten bestimmt. Da diese Kosten aus Eigenmitteln finanziert werden müssen, reduziert beispielsweise eine höhere Grunderwerbsteuer den maximalen Eigenmittelanteil, den Erwerberhaushalte in eine Finanzierung einbringen können. Folglich erhöht sich die Fremdmittelquote.

„Eine geringere Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer würde insbesondere jungen Familien den Zugang zu Wohneigentum erleichtern.“
Thomas Hofer

„Um die finanzielle Belastung der Privathaushalte zu reduzieren und damit den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern, wäre es sinnvoll, die Grunderwerbsteuer insbesondere für Selbstnutzer zu senken. Dies würde den Fremdkapitalbedarf beim Immobilienerwerb deutlich reduzieren, was insbesondere jungen Familien zugutekäme“, betonte Thomas Hofer, Bereichsleiter Immobilienmarkt und Immobilienfinanzierung Inland beim vdp und Autor der Studie. Er merkte zudem an, dass die Banken großen Wert auf einen angemessenen Eigenkapitaleinsatz und eine hinreichende finanzielle Leistungsfähigkeit der Darlehensnehmer legten und entsprechend der Vorgaben der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) prüften, ob ein möglicher Kredit für den Darlehensnehmerhaushalt leistbar sei.

Kreditvergabestandards werden nicht aufgeweicht

Die aktuelle Situation am Markt für Wohnimmobilienfinanzierungen bewertete Tolckmitt in dieser Hinsicht positiv: „Das Bank Lending Survey der Bundesbank zeigt, dass die Banken ihre Kreditvergabestandards nicht aufweichen. Die Kreditbelastungsquote präsentiert sich dementsprechend stabil.“ Dass sich die Darlehenslaufzeit moderat ausgeweitet habe und der Fremdmittelanteil gestiegen sei, liege daran, dass wieder mehr Schwellenhaushalte in den Markt eintreten würden.

„Darlehensgeber und -nehmer agieren nach wie vor sicherheitsorientiert.“
Jens Tolckmitt

Darüber hinaus sicherten sich die Haushalte die – im langfristigen Vergleich – immer noch günstigen Darlehenskonditionen für eher lange Zeiträume. „Dies sind alles Belege dafür, dass Darlehensgeber und -nehmer nach wie vor sicherheitsorientiert agieren“, so Tolckmitt.

vdpResearch untersucht gemeinsam mit dem Handelsblatt die Entwicklung bestimmter deutscher Immobilienmärkte. Im Fokus der Analyse stehen die Städte Berlin, Leipzig, Hamburg, Köln, Karlsruhe, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Dresden, Nürnberg/Erlangen, Stuttgart, Dortmund, München sowie Lübeck.

Wo sich Kaufen jetzt wieder lohnt: Der aktuelle Sonderdruck „Trendviertel 2025“ analysiert die Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt in den deutschen Großstädten – fundiert, datenbasiert und vorausschauend. Entdecken Sie, wo sich Investitionen lohnen und wie sich der Markt entwickeln könnte.

Plus 17 %: vdp-Mitglieder vergeben im ersten Halbjahr 2025 mehr Immobiliendarlehen

Im ersten Halbjahr 2025 reichten die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute Immobiliendarlehen im Wert von 70,1 Mrd. Euro aus. Das Immobilienfinanzierungsvolumen stieg gegenüber dem ersten Halbjahr 2024 um 17,0 %. Zu dieser positiven Entwicklung trug vor allem die Vergabe von Darlehen für den Bau und Erwerb von Wohnimmobilien bei.

Das Volumen an neu ausgereichten Wohnimmobiliendarlehen belief sich nach den ersten sechs Monaten des Jahres 2025 auf 46,0 Mrd. Euro. Damit lag es 22,0 % höher als im Vorjahreszeitraum (37,7 Mrd. Euro). Gewerbeimmobiliendarlehen summierten sich im ersten Halbjahr 2025 auf ein Volumen von 24,1 Mrd. Euro – ein Plus von 8,6 % im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 (22,2 Mrd. Euro).

„Offenbar haben sich Investoren und Privathaushalte inzwischen auf das neue Zinsniveau eingestellt.“ Jens Tolckmitt zur gestiegenen Nachfrage nach Immobiliendarlehen

„Die Belebung auf dem Immobilienfinanzierungsmarkt hält weiter an: Die vdp-Mitgliedsinstitute sagten von Januar bis Juni dieses Jahres spürbar mehr Immobiliendarlehen zu als im Vorjahreszeitraum“, hielt Jens Tolckmitt, vdp-Hauptgeschäftsführer, fest. „Treiber waren insbesondere die starke Wohnraumnachfrage und der hohe Anlagedruck. Sowohl für selbst genutztes Wohneigentum als auch für Mehrfamilienhäuser nahmen die Darlehenszusagen deutlich zu. Offenbar haben sich Investoren und Privathaushalte inzwischen auf das neue Zinsniveau eingestellt, das übrigens – im langfristigen Vergleich – günstig ist.“ Ebenfalls weiter aufwärts, allerdings von einem geringen Niveau aus und mit geringerer Dynamik als bei Wohnimmobilien, gehe es im Gewerbeimmobilienbereich, so Tolckmitt. „Wir rechnen damit, dass sich die Entwicklungen des ersten Halbjahrs auch in der zweiten Jahreshälfte fortsetzen werden. Das Wachstum wird sich dabei weiter vor allem aus der Vergabe von Wohnimmobiliendarlehen speisen.“ Unsicherheitsfaktoren blieben das geopolitische und wirtschaftliche Umfeld.

Wohnimmobiliendarlehen: Immobilienklassen mit zweistelligem Wachstum

Zum Anstieg des Volumens an Wohnimmobiliendarlehen auf 46,0 Mrd. Euro trugen alle Immobilienklassen bei: Am stärksten fiel der relative Anstieg mit 30,3 % im Vorjahresvergleich bei Darlehen für Mehrfamilienhäuser aus (11,6 Mrd. Euro). Auch die Finanzierungen von Ein- und Zweifamilienhäusern (22,8 Mrd. Euro) und von Eigentumswohnungen (9,3 Mrd. Euro) wiesen mit +21,9 % bzw. +17,7 % jeweils zweistellige Wachstumsraten auf. Die Kreditvergabe für sonstige wohnwirtschaftliche Objekte erreichte einen Wert von 2,3 Mrd. Euro (+4,5 %).

Gewerbeimmobiliendarlehen: Handelsgebäude mit stärkerem Plus als Büros

Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 summierten sich die Darlehen für Gewerbeimmobilien von Januar bis Juni dieses Jahres auf 24,1 Mrd. Euro. Knapp die Hälfte davon entfiel mit 11,8 Mrd. Euro auf Büroimmobilien, deren Darlehensvolumen – verglichen mit dem Vorjahreszeitraum – leicht zunahm
(+1,7 %). Finanzierungen für Einzelhandelsimmobilien legten um 13,6 % auf 6,7 Mrd. Euro zu. Deutlich höhere Steigerungsraten verzeichneten zwar Darlehen für Industriegebäude (80,0 %) und Hotels (46,2 %), allerdings lagen deren absolute Finanzierungsvolumina mit 0,9 bzw. 1,9 Mrd. Euro wie üblich deutlich unterhalb der Werte bei Büros und Handelsgebäuden.

Immobilienfinanzierungsbestand legt leicht zu

Zum 30. Juni 2025 belief sich der Bestand ausgereichter Immobiliendarlehen bei den vdp-Mitgliedsinstituten auf 1.029,5 Mrd. Euro und verzeichnete somit gegenüber dem 31. Dezember 2024 einen Anstieg um 0,4 %. Mit 894,4 Mrd. Euro (86,9 %) entfiel der weit überwiegende Anteil der ausgereichten Darlehen auf Immobilien in Deutschland.

vdp-Index verzeichnet im Jahresvergleich Zunahme um 3,9 %

Der Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland setzte sich auch im zweiten Quartal 2025 fort: Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,9 % auf 182,4 Punkte. Gegenüber dem ersten Quartal dieses Jahres belief sich das Plus auf 1,0 %.

Die dem vdp-Index zugrunde liegenden Zahlen werden seit 2010 Quartal für Quartal von vdpResearch erhoben. Sie decken die Preisentwicklungen auf dem gesamten deutschen Markt für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien ab und basieren – im Gegensatz zu anderen Preisindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten.

Wie in den Quartalen zuvor zeichneten vor allem die Wohnimmobilienpreise verantwortlich für den Preisanstieg im zweiten Quartal. Sie legten gegenüber dem Vorjahresquartal um durchschnittlich 4,1 % und gegenüber dem direkten Vorquartal um 1,1 % zu. Der Zuwachs bei den Gewerbeimmobilienpreisen, die sich aus Büro- und Einzelhandelsimmobilienpreisen zusammensetzen, fiel mit 2,9 % auf Jahressicht und 1,0 % auf Quartalssicht ebenfalls deutlich, aber im Vergleich etwas geringer aus.

Die Immobilienpreise sind jetzt das fünfte Quartal in Folge angestiegen – wobei die Preise für Wohnimmobilien die Entwicklung weiterhin treiben. Jens Tolckmitt

„Die Erholungsphase auf dem Immobilienmarkt hält weiter an“, berichtete vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. „Die Immobilienpreise sind jetzt das fünfte Quartal in Folge angestiegen, wobei die Preise für Wohnimmobilien die Entwicklung weiterhin treiben. Die Dynamik der Wohnimmobilienpreise hat zuletzt erneut zugenommen, was eindeutig auf die äußerst angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt zurückzuführen ist.“ In einer Zeit, in der die Baufertigstellungen zuletzt deutlich zurückgegangen seien, interessierten sich immer mehr Kaufwillige für wenige am Markt angebotene Wohnobjekte – das treibe die Preise weiter in die Höhe.

Wohnimmobilien: Preissprung bei Mehrfamilienhäusern

Zum Anziehen der Wohnimmobilienpreise gegenüber dem Vorjahr um insgesamt 4,1 % trug besonders die Entwicklung der Preise für Mehrfamilienhäuser bei, die in dem Zeitraum ein Plus in Höhe von 5,6 % gegenüber dem zweiten Quartal 2024 aufwiesen. Das selbst genutzte Wohneigentum, bestehend aus Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, verteuerte sich im Jahresvergleich um 2,6 %. Ein ähnliches Bild zeigte sich auch beim Vergleich zum direkten Vorquartal: Der Preisanstieg bei Mehrfamilienhäusern lag mit 1,3 % spürbar über dem Preiszuwachs bei selbst genutztem Wohneigentum (0,8 %).

Der sich weiter zuspitzende Wohnungsmangel ließ auch die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern im zweiten Quartal 2025 weiter steigen. Mit 3,5 % im Jahresvergleich fiel die Zunahme allerdings etwas weniger dynamisch aus als im direkten Vorquartal (4,3 %). Gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, verringerten sich die Renditen von Mietobjekten im Vorjahresvergleich um 1,9 % – eine Konsequenz aus den relativ zur Preisentwicklung geringeren Mietsteigerungen.

Der Wohnungsmangel wird die Wohnimmobilienpreise und Mieten tendenziell eher weiter ansteigen lassen. Jens Tolckmitt

Der von der neuen Bundesregierung beschlossene Bau-Turbo sei zwar ein wichtiger erster Schritt, um den Wohnungsbau anzukurbeln. Allerdings brauche die Schaffung neuen Wohnraums Zeit und es bedürfe weiterer Impulse, erklärte Tolckmitt. „Der Wohnungsmangel wird somit zumindest noch mehrere Jahre weiter bestehen bleiben und die Wohnimmobilienpreise und Mieten tendenziell eher weiter ansteigen lassen.“ Wie lange dabei die aktuell sehr starke Preis- und Mietdynamik anhalten werde, sei derzeit aber schwer zu prognostizieren.

Wohnen Top 7: München und Frankfurt am Main mit größten Anstiegen

Noch etwas stärker als im gesamten Bundesgebiet stiegen die Preise für Wohnimmobilien in den Top 7-Städten im zweiten Quartal dieses Jahres: In Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart belief sich der Preiszuwachs für Wohnobjekte auf durchschnittlich 5,5 % im Vergleich zum Vorjahresquartal. Dabei zogen die Preise am stärksten in München und Frankfurt am Main mit Steigerungsraten von 6,5 bzw. 6,4 % an. Die geringste Verteuerung auf Jahressicht wies Stuttgart auf (3,0 %).

Im Vergleich mit der Entwicklung im direkten Vorquartal verzeichneten Düsseldorf (2,0 %) und Frankfurt am Main (1,7 %) die höchsten Zuwächse unter den sieben Metropolen. Im Durchschnitt verteuerten sich Wohnimmobilien in den Top 7-Städten zwischen dem ersten und zweiten Quartal dieses Jahres um 1,5 %.

Der Wohnungsmangel in Deutschland und der damit einhergehende Anstieg der Mieten manifestierte sich  vor allem in den Metropolen: Die Neuvertragsmieten erhöhten sich in den sieben großen Ballungsräumen um durchschnittlich 4,3 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Während Düsseldorf und Frankfurt am Main Mietsteigerungen von 5,0 bzw. 4,9 % auswiesen, fielen die Zuwächse in Köln und Stuttgart mit 3,6 % und 3,4 % am geringsten aus. Die Renditen, gemessen am vdp-Liegenschaftsindex, gaben in den Top 7-Städten im Durchschnitt um 1,6 % nach, wobei sich die Bandbreite zwischen -2,4 % (Köln) und +0,1 % (Stuttgart) erstreckte.

Gewerbeimmobilien: Preise und Mieten legen im Gleichschritt zu

Der Anstieg der Gewerbeimmobilienpreise in Höhe von 2,9 % im Vergleich zum zweiten Quartal 2024 setzte sich aus Preiszuwächsen sowohl bei Büro- (3,3 %) als auch bei Einzelhandelsobjekten (2,0 %) zusammen. Auch gegenüber dem Anfangsquartal 2025 zogen die Preise für Büroimmobilien mit 1,1 % stärker an als die Einzelhandelsimmobilienpreise (0,6 %) – zusammengefasst ergab sich für Gewerbeimmobilienpreise im Quartalsvergleich eine Zunahme um 1,0 %.

Ähnlich wie die Preise entwickelten sich bei Gewerbeobjekten auch die Neuvertragsmieten: Während bei Büroimmobilien ein Mietanstieg von durchschnittlich 3,5 % auf Jahressicht zu Buche stand, verzeichneten Handelsobjekte mit 2,1 % ein geringeres Wachstum. Die Renditen, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex, stiegen bei Büros im Jahresvergleich um 0,3 %, bei Einzelhandelsimmobilien um 0,2 %. Auf Quartalssicht reduzierten sich die Renditen um 0,1 % bei Büros bzw. 0,2 % bei Handelsobjekten.

Die Entwicklung auf dem Gewerbeimmobilienmarkt ist noch nicht so gefestigt wie auf dem Wohnimmobilienmarkt.
Jens Tolckmitt

 „Die Gewerbeimmobilienpreise haben sich inzwischen auch über mehrere Quartale stabilisiert und weisen mittlerweile auch wieder Aufwärtstendenzen auf“, kommentierte Tolckmitt. Dennoch sei die Entwicklung auf dem Gewerbeimmobilienmarkt noch nicht so gefestigt wie auf dem Wohnimmobilienmarkt, was sich beispielsweise in den weiterhin geringen Transaktionszahlen zeige. Bislang konzentriere sich der Markt stark auf energieeffiziente Gewerbeobjekte in Top-Lagen. Die noch nicht angesprungene Konjunktur, die anhaltenden Handelskonflikte sowie die geopolitischen Krisen seien weiterhin potenzielle Belastungs- und Unsicherheitsfaktoren für den Gewerbeimmobilienmarkt.

• vdp-Emissionsklima erstmals seit Umfragebeginn leicht im positiven Bereich

Unter den vdp-Mitgliedsinstituten ist eine signifikante Verbesserung der Stimmung auf dem Markt für Pfandbriefe und für unbesicherte Bankanleihen zu verzeichnen. Dies ist das Ergebnis der sechsten Befragung zum vdp-Emissionsklima. Erstmals seit Erhebungsbeginn im Dezember 2022 werden positive Werte beim Gesamt-Score (+1 gegenüber -14 im Dezember 2024) und bei unbesicherten Bankanleihen (+5 gegenüber -8 im Dezember 2024) vermeldet. Der Score für Pfandbriefe liegt leicht im negativen Bereich (-1 gegenüber -18 im Dezember 2024).

Das vdp-Emissionsklima wird zweimal im Jahr erhoben und veröffentlicht. Dabei wird der Stimmungsindikator in einer Bandbreite von -100 bis +100 Punkten angegeben. Gegenüber der Umfrage vom Dezember 2024 verbesserten sich sowohl der Gesamt-Score als auch die beiden Teil-Scores für Pfandbriefe und für unbesicherte Bankanleihen jeweils zweistellig.

Stark verbesserte Werte auch in der Nachfrage reflektiert

Eine deutliche Verbesserung zeigt sich auch für die Investorennachfrage nach Pfandbriefen – einerseits beim Rückblick auf die vergangenen sechs Monate, andererseits mit Blick auf das aktuelle Marktgeschehen. Die Werte von +65 und +89 Punkten spiegeln sich auch im starken Absatz von Pfandbriefen wider. Anders als in zahlreichen europäischen Covered-Bond-Märkten, in denen der Absatz zum Teil 20 bis 30 % unter dem Vorjahreszeitraum liegt, konnten die vdp-Mitgliedsinstitute in den ersten fünf Monaten dieses Jahres 31,5 Mrd. Euro an neuen Pfandbriefen begeben. Dies entspricht einem Anstieg um fünf Prozent gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Bei den Öffentlichen Pfandbriefen sind 8,7 Mrd. Euro an emittierten Pfandbriefen zu verzeichnen, dies entspricht einem Plus von 31 %. Für 2025 erwarten die vdp-Mitgliedsinstitute einen Absatz von knapp 50 Mrd. Euro an neuen Pfandbriefen. Abzüglich der Fälligkeiten ergäbe dies einen Nettoabsatz von knapp 4 Mrd. Euro für dieses Jahr.

Sehr erfreulich ist, dass Pfandbriefe in diesem Jahr über das gesamte Laufzeitenspektrum hinweg gut nachgefragt sind,

kommentierte Sascha Kullig, Mitglied der Geschäftsleitung des vdp.

Eine stark verbesserte Investorennachfrage ist auch bei den unbesicherten Anleihen der vdp-Pfandbriefbanken festzustellen. Dies zeigt sich in den Scores für die vergangenen sechs Monate und aktuell von +57 und +80 Punkten.

Verhaltener Ausblick für die nächsten sechs Monate

Im Vergleich zu der starken Nachfrage nach Pfandbriefen in den vergangenen sechs Monaten sind die befragten Kapitalmarktexpert:innen der Mitgliedsinstitute für das kommende halbe Jahr verhaltener gestimmt, wie der entsprechende Score von -5 Punkten zeigt. Positiv werden die Erwartungen hinsichtlich des Überzeichnungsniveaus (+16 Punkte) und des zu refinanzierenden Aktivgeschäfts (+25 Punkte) bewertet. Bei der Bewertung des Aktivgeschäfts spielt die Belebung der Vergabe von Immobiliendarlehen eine wichtige Rolle: Das Finanzierungsvolumen der vdp-Mitgliedsinstitute stieg im ersten Quartal dieses Jahres auf 36,1 Mrd. Euro, was einer Steigerung um 24,5 % gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. Ein negatives Vorzeichen weist u. a. der Score für das Asset-Swap-Spread-Niveau aus. Allerdings steht mit -40 Punkten für die nächsten sechs Monate eine deutliche Verbesserung gegenüber dem aktuellen Niveau (-60 Punkte) zu Buche.

Ein ähnliches Bild ergibt sich im Hinblick auf die erwartete Entwicklung der Investorennachfrage nach unbesicherten Bankanleihen in den kommenden sechs Monaten, die mit einem Score von -20 Punkten bewertet wird, nach aktuell +80 Punkten. Auch hier dürfte sich die bisher sehr starke Investorennachfrage nach solchen Titeln entsprechend ausgewirkt haben.

Renditeprognose für zehnjährige Bundesanleihen

Beim Aufschlag gegenüber Bundesanleihen, der die Attraktivität von Pfandbriefen gegenüber den Titeln des Staates reflektiert, wird die künftige Entwicklung mit -17 Punkten gegenüber aktuell -11 Punkten bewertet. Der aktuell vergleichsweise geringe Renditeaufschlag gegenüber Bundeswertpapieren könnte sich potenziell leicht negativ auf die Nachfrage nach Pfandbriefen auswirken. Die befragten Kapitalmarktexpert:innen erwarten für die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihen (aktuell: 2,57 %) in den nächsten sechs Monaten überwiegend eine Spanne von 2,3 % bis 2,8 %.

Anstieg des Neugeschäftsvolumens vor allem bei Wohnimmobiliendarlehen

Die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute reichten im ersten Quartal 2025 deutlich mehr Immobiliendarlehen aus als im Anfangsquartal 2024. Das Immobilienfinanzierungsvolumen stieg um 24,5 % auf 36,1 Mrd. Euro. Gegenüber dem direkten Vorquartal belief sich das Plus auf 19,1 %. Zu der positiven Entwicklung am Jahresbeginn trug insbesondere eine spürbare Belebung der Kreditvergabe für den Bau und Erwerb von Wohnimmobilien bei.

Neu ausgereichte Wohnimmobiliendarlehen summierten sich von Januar bis März 2025 auf ein Volumen von 24,4 Mrd. Euro – eine Zunahme um 31,9 % im Jahresvergleich und 35,6 % im Quartalsvergleich. Das Volumen an Darlehen für Gewerbeimmobilien belief sich auf 11,7 Mrd. Euro und lag damit 11,4 % höher als im Auftaktquartal 2024 (10,5 Mrd. Euro). Gegenüber dem vierten Quartal 2024 stand ein Minus von 4,9 % zu Buche (12,3 Mrd. Euro).

„Vor allem der Wohnimmobilienfinanzierungsmarkt ist zu Beginn dieses Jahres spürbar angesprungen.“
Jens Tolckmitt

„Nach Phasen der Stabilisierung und Erholung im Jahr 2024 ist der Immobilienfinanzierungsmarkt zu Beginn des Jahres 2025 wieder spürbar angesprungen“, sagte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Das gelte insbesondere für den Wohnimmobilienmarkt und hier vor allem für das Segment der Mehrfamilienhäuser, in dem die Nachfrage nach Finanzierungsmitteln seit der Zinswende 2022 zunächst deutlich abgenommen und nun im ersten Quartal 2025 – ausgehend von einem niedrigen Niveau – merklich zugenommen habe. Neben dem Darlehensvolumen für Wohnimmobilien hätten zuletzt auch die Preise für Wohnimmobilien angezogen. Wie sich Preise und Finanzierungsvolumina im weiteren Verlauf dieses Jahres entwickelten, hänge maßgeblich vom langfristigen Zinsniveau ab, das sich wiederum auf die Renditeerwartungen von Investoren auswirke. „Wir haben es aktuell mit einer Reihe von Unsicherheitsfaktoren im Umfeld zu tun, deren Auswirkung auf den Immobilienmarkt schwer prognostizierbar sind“, so Tolckmitt. Wichtig werde sein, dass die Wirtschaft in Deutschland schnell wieder Fahrt aufnehme – das würde auch den Immobilienmarkt beleben.

Wohnimmobilienneugeschäft: Deutliches Plus bei Mehrfamilienhäusern

Das ausgereichte Volumen an Wohnimmobiliendarlehen, das sich im ersten Quartal 2025 auf 24,4 Mrd. Euro belief (Vj.: 18,0 Mrd. Euro), setzte sich aus neuen Finanzierungen für Ein- und Zweifamilienhäuser (11,7 Mrd. Euro), für Eigentumswohnungen (4,9 Mrd. Euro) für Mehrfamilienhäuser (6,5 Mrd. Euro) und für sonstige wohnwirtschaftliche Objekte (1,3 Mrd. Euro) zusammen. Der größte relative Anstieg mit 51,2 % war dabei in der Finanzierung von Mehrfamilienhäusern (Vj.: 4,3 Mrd. Euro) zu verzeichnen. Auch die anderen Immobilienklassen wiesen jeweils zweistellige Zuwachsraten auf.

Gewerbeimmobiliendarlehen: Büros weniger gefragt als Anfang 2024

Die Vergabe von Gewerbeimmobiliendarlehen bewegte sich mit 11,7 Mrd. Euro im Durchschnitt der vorangegangenen Quartale. Damit blieb das Kreditgeschäft in diesem Bereich insgesamt nach wie vor eher verhalten. Das Neugeschäftsvolumen bei Handelsimmobilien erhöhte sich gegenüber dem Anfangsquartal 2024 von 2,5 Mrd. Euro auf 3,7 Mrd. Euro. Damit verringerte es den Rückstand auf das ausgereichte Nominalvolumen an Bürodarlehen, das sich im Berichtsquartal auf 4,3 Mrd. Euro belief (Vj.: 5,8 Mrd. Euro). Dahinter rangieren Darlehen für sonstige Gewerbeobjekte mit 2,0 Mrd. Euro, für Hotels mit 1,4 Mrd. Euro und für Industriegebäude mit 300 Mio. Euro.

Immobilienfinanzierungsbestand zeigt sich stabil

Der Bestand an ausgereichten Immobiliendarlehen zum 31. März 2025 betrug bei den vdp-Mitgliedsinstituten 1.028,4 Mrd. Euro und nahm somit im Vergleich zum direkten Vorquartal geringfügig zu (31.12.2024: 1.025,1 Mrd. Euro). Mit rund 87 % entfiel der weit überwiegende Anteil des Finanzierungsvolumens auf in Deutschland gelegene Immobilien.

vdp-Index erhöht sich im ersten Quartal 2025 um 3,3 % auf Jahressicht

Die Immobilienpreise in Deutschland starteten so in das Jahr 2025, wie sie das Jahr 2024 beendet hatten: mit einem Anstieg. Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) erreichte im ersten Quartal dieses Jahres 180,5 Punkte und übertraf damit den Wert aus dem Anfangsquartal 2024 um 3,3 %. Gegenüber dem Schlussquartal 2024 verzeichnete der Index einen Zuwachs um 1,2 %.

Die dem vdp-Index zugrunde liegenden Zahlen werden seit 2010 Quartal für Quartal von vdpResearch erhoben. Sie decken die Preisentwicklungen auf dem gesamten deutschen Markt für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien ab und basieren – im Gegensatz zu anderen Preisindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten.

Größter Treiber für den Anstieg der Preise im ersten Quartal 2025 waren die Wohnimmobilienpreise, die im Vergleich zu den ersten drei Monaten des Jahres 2024 um 3,6 % anzogen. Verglichen mit dem vierten Quartal 2024 betrug das Plus 1,2 %. Positiv – mit Steigerungen um 2,3 % auf Jahressicht und 1,0 % auf Quartalssicht – entwickelten sich auch die Preise für Gewerbeimmobilien, die sich aus Büro- und Einzelhandelsimmobilienpreisen zusammensetzen.

„Die Preisentwicklung zu Jahresbeginn ist positiv, sie sollte aber nicht überbewertet werden.“
Jens Tolckmitt

„Die Immobilienpreise in Deutschland konnten den Aufwind aus dem Vorjahr nutzen und sind durchweg mit Zuwächsen in das Jahr 2025 gestartet“, kommentierte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Allerdings sei zu berücksichtigen, dass einige potenziell marktrelevante Nachrichten erst gegen Ende des ersten Quartals aufgekommen seien. Diese bildeten sich noch nicht in den Indexdaten des ersten Quartals ab. Als Beispiele nannte er die drohenden Handelskonflikte sowie die Ankündigung schuldenfinanzierter Investitionen in Deutschland. „Die Preisentwicklung zu Jahresbeginn ist positiv, sie sollte aber nicht überbewertet werden.“ Zumal das Transaktionsvolumen noch verhalten sei – vor allem auf dem Gewerbeimmobilienmarkt. In den Monaten Januar bis März dieses Jahres hätte sich die Entwicklung der letzten Quartale bestätigt. „Abzuwarten ist aber, ob die Preise im zweiten Quartal die recht deutliche Aufwärtsbewegung bestätigen können.“

Wohnimmobilien: Deutliche Preissteigerungen bei Mehrfamilienhäusern

Das Plus bei den Wohnimmobilienpreisen in Höhe von 3,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal lässt sich insbesondere auf die Entwicklung der Preise für Mehrfamilienhäuser zurückführen, die in dem Zeitraum um 4,8 % zulegten. Das selbst genutzte Wohneigentum, zu dem Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zählen, verzeichnete gegenüber dem Anfangsquartal 2024 einen Anstieg um 2,3 %. Auch beim Vergleich zum direkten Vorquartal fiel die Preisdynamik bei selbst genutztem Wohneigentum mit +0,7 % spürbar geringer aus als bei Mehrfamilienhäusern mit +1,7 %. Insgesamt ergab sich eine Erhöhung der Wohnimmobilienpreise um 1,2 % gegenüber dem vierten Quartal 2024.

Aufgrund der immer größer werdenden Wohnungsknappheit wiesen die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern zu Beginn dieses Jahres weiterhin Zuwächse auf: Die Steigerungsrate betrug 4,3 % auf Jahressicht. Gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, gingen die Renditen von Mietobjekten im Vorjahresvergleich um 0,4 % zurück – dies stellt den ersten Rückgang seit dem zweiten Quartal 2022 dar und sei, so Tolckmitt, auf die gestiegene Investorennachfrage nach Mehrfamilienhäusern und die damit einhergehenden Preissteigerungen zurückzuführen, die durch die Mietsteigerungen nicht vollständig kompensiert werden konnten.

„Die Herausforderungen in der Wohnungspolitik könnten für die neue Bundesregierung kaum größer sein.“
Jens Tolckmitt

„Der Mangel an Wohnraum wird immer größer. Für die neue Bundesregierung und das Bundesbauministerium könnten die Herausforderungen in der Wohnungspolitik kaum größer sein. Es bedarf dringend schnell wirksamer Impulse, mit denen der Wohnungsbau angekurbelt wird“, betonte Tolckmitt. Der Koalitionsvertrag enthalte dazu vielversprechende Ansätze. „Was am Ende zählt, ist die Umsetzung und das Ergebnis. Wir wünschen der neuen Bundesbauministerin Verena Hubertz viel Erfolg und freuen uns auf den fortgesetzten Austausch und die Zusammenarbeit mit ihr und dem Team des Bauministeriums.“

Wohnen Top 7: Höhere Preisdynamik als im gesamten Bundesgebiet

Verglichen mit dem gesamten Bundesgebiet stiegen die Wohnimmobilienpreise in den Top 7-Städten im Anfangsquartal 2025 noch etwas dynamischer an: Im Durchschnitt verteuerten sich Wohnimmobilien in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart um 4,6 % im Vergleich zum ersten Quartal 2024.

Unter den Top 7-Städten zogen die Preise für Wohnobjekte am stärksten in Frankfurt am Main und Köln auf Jahressicht an (jeweils +5,2 %). In Stuttgart fiel der Zuwachs mit 1,9 % am geringsten aus. Auch auf Quartalssicht konnte Baden-Württembergs Hauptstadt mit einem Preisanstieg von 0,9 % nicht mit der Entwicklung der anderen sechs Metropolen mithalten: Im Durchschnitt war für die Top 7-Städte eine Wachstumsrate von 1,8 % festzustellen, wobei sich Frankfurt am Main mit +2,6 % und Berlin mit +2,0 % an die Spitze setzen konnten.

In allen sieben Metropolen zogen die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern weiter an – im Durchschnitt belief sich das Plus auf 4,4 %. Köln wies dabei mit 2,4 % das geringste Mietwachstum auf. Demgegenüber war die Steigerungsrate in Deutschlands Hauptstadt mit 4,9 % mehr als doppelt so hoch. Dahinter folgten Frankfurt am Main und Stuttgart mit einem Anstieg der Neuvertragsmieten von jeweils 4,7 %. Die Renditen von Mietobjekten, gemessen am vdp-Liegenschaftszinsindex, gingen in den Top 7-Städten durchschnittlich um 0,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal zurück, wobei sich eine recht hohe Spreizung zeigte: Während Köln mit -2,9 % und Stuttgart mit +2,6 % die Ausreißer darstellten, bewegten sich die Renditeveränderungen in den anderen fünf Metropolen zwischen -0,9 % und +0,4 %.

Gewerbeimmobilien: Preise für Büros und Handelsobjekte ziehen an

Die Zunahme der Gewerbeimmobilienpreise um 2,3 % gegenüber dem Auftaktquartal 2024 beruhte auf positiven Preisentwicklungen sowohl bei Büroimmobilien als auch bei Einzelhandelsimmobilien: Während sich Büros im ersten Quartal 2025 um 2,4 % verteuerten, zogen die Preise für Handelsobjekte um 2,0 % an. Auch beim Preisvergleich mit dem direkten Vorquartal waren die Zuwächse bei Büroobjekten mit 1,1 % etwas höher als bei Einzelhandelsimmobilien mit 0,6 % – aus diesen beiden Wachstumsraten speiste sich die Erhöhung der Gewerbeimmobilienpreise auf Quartalssicht um 1,0 %.

Ähnliche Entwicklungen wiesen Büro- und Handelsobjekte auch bei den Neuvertragsmieten auf: Bei Büros stand ein Anstieg um 3,1 %, bei Handelsimmobilien um 2,3 % – jeweils im Vergleich zum Vorjahresquartal – zu Buche. Auf Quartalssicht betrug das Plus 1,0 % bzw. 0,4 %. Die Renditen, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex, stiegen bei Büroimmobilien im Jahresvergleich um 0,6 %, bei Einzelhandelsimmobilien um 0,3 %. Im Quartalsvergleich waren mit -0,1 % und -0,2 % erstmals seit 2021 bzw. seit 2019 wieder negative Wachstumsraten bei Büro- und Handelsobjekten festzustellen.

Neue Bundesregierung bei Verbesserung des Wohnungsangebots gefordert

Mit Blick auf den weiteren Verlauf dieses Jahres äußerte sich Tolckmitt differenziert: „Auch wenn wir bei Gewerbeimmobilien jetzt das vierte Quartal in Folge jeweils leichte Zuwächse gesehen haben, können wir noch nicht von einer anhaltenden Aufschwungphase auf dem Gewerbeimmobilienmarkt ausgehen – die wirtschaftliche und die geopolitische Entwicklung sind weiterhin Unsicherheitsfaktoren“, stellte Tolckmitt heraus.

„Zu erwarten sind weiter anziehende Neuvertragsmieten und Wohnimmobilienpreise.“
Jens Tolckmitt

 Optimistischer ist er beim Blick auf den Wohnimmobilienmarkt: Die nach wie vor sehr hohe und ungestillte Nachfrage nach Wohnraum wird den Wohnimmobilienmarkt weiter stabilisieren. Zu erwarten sind weiter anziehende Neuvertragsmieten und Preise sowohl für Mehrfamilienhäuser als auch für selbst genutztes Wohneigentum.“ Der Nachfrageüberhang im Wohnungsmarkt wird sich nur mittelfristig und nur mit engagierten angebotsorientierten politischen Impulsen für den Wohnungsneubau abmildern lassen, erklärte Tolckmitt.

• Gemeinsame Liste „Praktikabler Nachhaltigkeits-KPIs für die Immobilienwirtschaft“ soll als neuer Standard etabliert werden
• ZIA-KPI-Liste mit 9 umweltbezogenen Immobilien-Schlüsselkennzahlen und 29 Datenpunkten bietet Grundlage für einheitliche Banken-Fragebögen

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) und der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) haben heute die gemeinsam entwickelte Liste „Praktikabler Nachhaltigkeits-KPIs für die Immobilienwirtschaft“ vorgestellt. Die 9 immobilienbezogenen Schlüsselkennzahlen (Key Performance Indicators, KPIs) und 29 Datenpunkte helfen dabei, den Aufwand vor allem auf Seiten des Kreditnehmers für die Datenerhebung zu reduzieren und die Abfrage umweltbezogener Informationen zu harmonisieren. Die ZIA-KPI-Liste schafft eine Grundlage für den standardisierten Datenaustausch zwischen Gebäudeeigentümern und Finanzinstituten.

„In den letzten Jahren ist die Komplexität der regulatorischen Anforderungen erheblich gestiegen. Daher ist es nicht verwunderlich, dass wir sehr, sehr unterschiedliche Anforderungsprofile und Fragebögen sehen. Das macht die Kreditvergabeprozesse ungemein kompliziert und zeitaufwändig“, erklärt Jochen Schenk, Vize-Präsident des ZIA. „Mit einem einheitlichen Verständnis der Datenanforderungen bei Banken und Gebäudeeigentümern können wir den Datenaustausch erleichtern, Digitalisierungsprojekte vorantreiben, den bürokratischen Aufwand auf beiden Seiten reduzieren und den Blick wieder auf das Kerngeschäft richten.“

„Mit dieser KPI-Liste schließen wir eine Lücke zwischen Immobilien- und Finanzwelt“, ergänzt Sascha Kullig, Mitglied der Geschäftsleitung des vdp.  „Wir laden Kreditinstitute und Branchenakteure ein, ihre Fragebögen an dieser KPI-Liste auszurichten. Die Verwendung einer einheitlichen KPI-Liste für umweltbezogene Informationen ist ein wichtiger Schritt zur Harmonisierung der Datenabfragen bei Immobilienfinanzierungen.“

Jochen Schenk unterstreicht die Relevanz: „Trotz der begrüßenswerten Omnibus-Pakete aus Brüssel zur Vereinfachung der Nachhaltigkeitsberichterstattung besteht hier dringender Handlungsbedarf. Denn selbst wenn womöglich weniger Unternehmen CSRD-berichtspflichtig werden und sektorspezifische Standards entfallen, so verschärfen sich die Anforderungen an die Bankenseite u. a. durch die EBA-Leitlinien zum ESG-Risikomanagement. Über die Immobilienfinanzierung schlägt das dann auch weiterhin auf die Immobilienbranche durch.“

Die ZIA-KPI-Liste vereinfacht den nachhaltigkeitsbezogenen Datenaustausch zwischen Banken- und Immobilienwirtschaft und hilft, gesetzliche Berichtspflichten zu erfüllen. Sie wurde auf Basis aktueller regulatorischer Anforderungen erstellt und enthält konkrete, umweltbezogene Gebäude-Kennzahlen, die sich als Grundlage für (digitale) Abfragebögen und -tools oder für eine Übernahme in die eigenen IT-Systeme anbieten. Sie erstreckt sich nicht auf soziale Datenpunkte und deckt auch keine Governance-Aspekte oder Unternehmensdaten ab. Die KPI-Liste und ein erläuternder Begleitbericht stehen ab sofort zum Download zur Verfügung: www.zia-deutschland.de/kpi-liste. Die Liste wird regelmäßig an neue Regulatorik angepasst, um jederzeit eine aktuelle Grundlage zu bieten.

Hintergrund:

Die KPI-Liste basiert auf einer intensiven Identifizierung von immobilienbezogenen Datenpunkten in gesetzlichen Anforderungen wie der EU-Taxonomie-Verordnung, SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation), CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), CRR (Capital Requirements Regulation) sowie weitergehender Bankenregulatorik (EBA/EZB-Klimastresstest, Säule-3-Rahmenwerk für klimabedingte Finanzrisiken des Baseler Ausschusses, EBA-Leitlinien zum ESG-Risikomanagement).

Über 450 vom ZIA ermittelte Datenpunkte wurden mit Unterstützung von über 35 Akteuren aus den unterschiedlichen Immobiliensparten (Asset Manager, Bestandshalter, Facility Manager, Kapitalverwaltungsgesellschaften, Projektentwickler) sowie vonseiten der finanzierenden Banken auf ihre Praktikabilität geprüft. Dabei wurden Datenpunkte ausgeschlossen, die außerhalb des Einflussbereichs des Gebäudeeigentümers liegen (z. B. mieterbezogene Wasserverbräuche oder Abfallmengen), da sie die Objektqualität nicht beeinflussen. Zudem wurden solche Datenpunkte ausgeschlossen, für die im Sinne des Subsidiaritätsprinzips bereits auf regionaler bzw. kommunaler Ebene Regelungen bestehen (z.B. Baulandstrategien) und ein überregionales ESG-Reporting nicht sinnvoll erscheint. Dies betrifft auch sämtliche soziale Anforderungen. Ebenso wurden keine Governance-Anforderungen berücksichtigt, da diese vorrangig unternehmensbezogen sind und beispielsweise durch nationale Kodizes adressiert werden.

Betrachtet wird die Objektebene (d. h. die Immobilie und explizit nicht die Unternehmensebene) und der Umweltbereich. Die KPI-Liste umfasst neun Objekt-, Energie- und Treibhausgas-relevante KPIs mit 22 Basis-Datenpunkten und sieben erweiterten, freiwilligen Datenpunkten, für die sich nach und nach eine bessere Verfügbarkeit einstellen dürfte. Die Datenpunkte sind nach Neubau/Bestand/Renovierung/Abriss sowie nach Nicht-/Wohngebäuden kategorisiert, sodass gezielt nach entsprechenden Aktivitäten in der Wertschöpfungskette gefiltert werden kann, die für das jeweilige Geschäftsmodell bzw. die jeweilige Finanzierung relevant sind. Die Liste ist somit nie vollständig für alle Aktivitäten gleichzeitig relevant.

Bei Bedarf können zusätzliche Datenpunkte Teil der individuellen Fragebögen sein, etwa wenn sie für eine spezielle Geschäftsausrichtung nötig sind. Um auch ein einheitliches Verständnis für gegebenenfalls zusätzlich relevante Datenpunkte herzustellen, wurden der ZIA-KPI-Liste zwölf weitere Datenpunkte informativ beigefügt, die aktuell nicht standardmäßig berichtet werden müssen, die aber perspektivisch relevant werden könnten.

Darüber hinaus werden 51 Datenpunkte informativ gelistet, die neben den Basis-Datenpunkten für die Taxonomie-Verordnung relevant sind. Zudem werden noch zehn weitere Datenpunkte genannt, die explizit nicht als Teil eines Reportings gesehen werden, da sie weder regulatorisch erforderlich sind noch im Einflussbereich des Gebäudeeigentümers liegen – oder auch generell selbst erhoben werden können, etwa mithilfe von Standortanalysetools.

• vdp-Institute steigern Volumen ausgereichter Immobiliendarlehen
• Immobilienpreise lassen zweijährige Abwärtsentwicklung hinter sich
• Pfandbrief-Absatz und -Umlauf weiter auf hohem Niveau

 Die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute ziehen für das Geschäftsjahr 2024 ein positives Fazit. Ausschlaggebend ist dafür zum einen, dass die 2022 eingetretene Abwärtsentwicklung am Immobilienmarkt im Jahresverlauf in eine Seitwärtsbewegung überging und sich am Jahresende sogar in eine leichte Aufwärtsentwicklung umkehrte – abzulesen an stabilisierten bzw. leicht angezogenen Immobilienpreisen sowie am Anstieg des ausgereichten Volumens an Immobiliendarlehen. Zum anderen stießen Pfandbriefe im vergangenen Jahr erneut auf eine große Nachfrage, so dass die vdp-Mitgliedsinstitute wieder einen hohen Pfandbrief-Absatz verzeichnen konnten.

„Mit dem anspruchsvollen Marktumfeld im Jahr 2024 sind die Pfandbriefbanken gut zurechtgekommen.“
Gero Bergmann

Das Jahr 2024 sei für Pfandbriefbanken von großer Intensität geprägt gewesen. Vor allem das Übermaß an Regulierung, die durch den Bruch der Regierungskoalition verursachte Unsicherheit sowie die zunehmenden geopolitischen Krisen und Risiken standen für die Institute im Fokus. „Mit diesem nach wie vor anspruchsvollen Marktumfeld sind unsere Institute erneut gut zurechtgekommen – auch dank ihrer soliden Kapitalausstattung und besonnenen Risikopolitik in ihrem auf erstrangiger Besicherung basierenden Kreditgeschäft“, betonte vdp-Präsident Gero Bergmann auf der heutigen Jahrespressekonferenz des Verbands.

Positiv bewertete er die aktuelle Lage an den Märkten: „Der Immobilienmarkt hat insgesamt die Phase der Bodenbildung erreicht, darauf deutet die Preisentwicklung in den vergangenen Quartalen hin. Wohnimmobilienpreise weisen sogar schon wieder ein leichtes Wachstum auf. Etwas angezogen hat auch wieder das Immobilienfinanzierungsgeschäft unserer Institute. Wir hoffen nun auf die dringend notwendigen wirtschafts- und wohnungspolitischen Impulse, die auch dem Immobiliensektor den erforderlichen Schub geben.“ Mit Blick auf den Kapitalmarkt stellte er positiv heraus, dass Pfandbriefe erneut auf eine starke Nachfrage gestoßen seien und sich die Spreads für unbesicherte Bankanleihen deutlich eingeengt hätten, was als großes Investorenvertrauen in die Resilienz der Institute zu sehen sei.

„Das in Aussicht gestellte Milliardenpaket kann Deutschland viele wirtschaftliche Impulse geben. Wichtig ist, dass dabei auch in die Schaffung bezahlbaren Wohnraums investiert wird.“
Gero Bergmann

Bergmanns Ausblick auf das laufende Geschäftsjahr fiel differenziert aus: Seit Amtsübernahme der neuen US-Administration sei die Welt noch unruhiger geworden. Dies trübe das Geschäftsklima. Hinzu käme, dass die Unternehmen hierzulande durch die überbordende Bürokratie belastet würden. „Das in Aussicht gestellte Milliardenpaket kann Deutschland viele wirtschaftliche Impulse geben. Wichtig ist aber, dass nicht nur in die Sicherheit, die Infrastruktur und den Klimaschutz investiert wird, sondern auch in die Schaffung bezahlbaren Wohnraums.“ Parallel dazu bedürfe es unabdingbar eines wirksamen und umfassenden Bürokratieabbaus.

Mit einem weiteren Anstieg der Bund-Renditen und der Zinsen in diesem Jahr – als Folge der angekündigten milliardenschweren Verschuldung und der damit finanzierten Investitionen – rechnet der vdp-Präsident nicht: „Deutschlands absehbar neue Schulden könnten die aktuelle Erholungsdynamik auf dem Immobilienmarkt 2025 etwas bremsen, aber sie werden sie nicht stoppen.“ Alles in allem blicke er für das laufende Geschäftsjahr optimistisch auf die Geschäftsaussichten der Pfandbriefbanken.

• Entwicklungen am Immobilienmarkt

Immobilienpreise 2024 gestiegen

Die zur Jahresmitte 2022 begonnene Preiskorrektur am deutschen Immobilienmarkt kam im Jahr 2024 zu ihrem Ende. Insgesamt stand für die Immobilienpreise im vierten Quartal 2024 – verglichen mit dem Vorjahresquartal – sogar ein leichter Anstieg in Höhe von 1,8 % zu Buche.

Während bei den Preisen von Wohnimmobilien im Abschlussquartal 2024 zum dritten Mal in Folge ein Zuwachs zu verzeichnen war (+2,1 %), befanden sich Gewerbeimmobilienpreise zwischen Oktober und Dezember 2024 noch in der Stabilisierungsphase – sie legten erstmals seit mehr als zwei Jahren leicht zu (+0,5 %).

„Auf dem Wohnimmobilienmarkt können wir bereits von einer Trendwende sprechen.“
Gero Bergmann

„Das leichte Plus bei den Immobilienpreisen im Jahr 2024 zeigt, dass die Bodenbildung stattgefunden hat“, stellte Bergmann fest. „Auf dem Wohnimmobilienmarkt können wir bereits von einer Trendwende sprechen, da sich die Preise für Wohnimmobilien bereits seit mehreren Quartalen leicht positiv entwickeln.“ Der Gewerbeimmobilienmarkt hingegen bewege sich weiterhin eher seitwärts.

Die schwache wirtschaftliche Entwicklung und die im Zuge der Corona-Pandemie ausgeweiteten Homeoffice-Regelungen belasteten dabei vor allem die Nachfrage nach Büroflächen, berichtete Bergmann. Er zeigte sich aber überzeugt, dass die Homeoffice-Quote in den nächsten Jahren abnehmen werde: „Es gibt einen Trend zurück ins Büro – im Ausland bereits stärker als in Deutschland.“ Für das Gesamtjahr 2025 rechnet der vdp mit weiterhin leicht steigenden Wohn- und sich weiter stabilisierenden Gewerbeimmobilienpreisen.

Darlehenszusagen der Pfandbriefbanken summieren sich 2024 auf 121,1 Mrd. Euro

Der leichte Anstieg bei den Preisen ging einher mit einer höheren Nachfrage nach Finanzierungen: Die Zusagen der vdp-Mitgliedsinstitute für Immobiliendarlehen summierten sich im Jahr 2024 auf 121,1 Mrd. Euro und lagen damit 8,5 % über dem Vorjahresvolumen (Vj.: 111,6 Mrd. Euro). Zu dieser positiven Entwicklung trug besonders die Finanzierung von Wohnimmobilien bei, deren Volumen um 14,9 % auf 74,9 Mrd. Euro zulegen konnte. Die Darlehenszusagen für Gewerbeimmobilien hielten dagegen mit 46,2 Mrd. Euro ungefähr ihr Vorjahresvolumen (-0,4 %).

Ihren Status als dominierende Gewerbe-Assetklasse untermauerten wie in den Vorjahren die Büroimmobilien: Mit einem Volumen von 23,8 Mrd. Euro lagen die Darlehenszusagen für Büros nicht nur leicht oberhalb ihres Vorjahresvolumens von 23,4 Mrd. Euro, sondern auch fast doppelt so hoch wie die Kredite für die auf Rang zwei liegenden Einzelhandelsimmobilien, die im vergangenen Jahr ein Darlehensvolumen von 12,3 Mrd. Euro erreichten. Mit größerem Abstand folgten die Zusagen für Hotels (3,0 Mrd. Euro).

„Eine Belebung ist festzustellen, vor allem getragen durch die Entwicklung am Wohnimmobilienmarkt.“
Gero Bergmann

„Investoren haben den Immobilienmarkt im Jahr 2024 wiederentdeckt. Das Transaktionsvolumen lag zwar erwartungsgemäß deutlich unterhalb der Werte aus den Boomjahren vor und während der Corona-Pandemie. Eine Belebung ist inzwischen aber wieder festzustellen, vor allem getragen durch die Entwicklung am Wohnimmobilienmarkt“, sagte Bergmann. Er führte dies vor allem auf die gestiegenen Immobilienrenditen zurück, deren Annäherung an die Renditeerwartungen der Investoren fortgeschritten sei. Mit Blick auf das laufende Jahr rechne er mit einer Fortsetzung der jüngsten Entwicklung.

• Aktuelle Regulierungsthemen

vdp plädiert für kritische, ergebnisoffene Bestandsaufnahme aktueller Regulierung

vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt betonte, dass Überregulierung und lähmende Bürokratie das große Wachstumspotenzial hemmten, das weiterhin in Deutschland stecke. Um Innovationsblockaden aufzubrechen, sei eine kritische, ergebnisoffene Bestandsaufnahme der aktuellen Regulierung unerlässlich, gerade in dem für die Finanzierung des Wachstums so zentralen Finanzsektor.

„Es darf nicht nur bei vereinzelten Leuchtturm-Maßnahmen bleiben.“
Jens Tolckmitt

„Ein Regulierungsmoratorium ist überfällig“, hob Tolckmitt hervor. „Der Abbau unsachgemäßer Regulierung darf nicht nur ein politisches Lippenbekenntnis sein, sondern muss auch tatsächlich umgesetzt werden, um Wachstum effektiv zu fördern. Dabei darf es nicht nur bei vereinzelten Leuchtturm-Maßnahmen bleiben.“

Wohnungsnot: Es braucht politische Impulse für mehr Marktdynamik

Schon seit Jahren weist der vdp auf den zunehmenden Wohnungsmangel hin, der vor allem in den Metropolen immer dramatischere Ausmaße annimmt. Aus Sicht des vdp sind die administrativen Strukturen nicht geeignet, um die komplexen wohnungspolitischen Herausforderungen zu bewältigen. Die Entscheidung der bisherigen Bundesregierung für ein eigenständiges Bundesbauministerium sei zwar richtig gewesen, jedoch hätten dessen Befugnisse nicht ausgereicht, um eigenständig die nötigen Impulse zu setzen. Aus diesem Grund plädiert der vdp dafür, ein weiterhin eigenständiges Bundesbauministerium mit erweiterten Kompetenzen – zum Beispiel für die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden – auszustatten.

Als weiteres Hemmnis für den Wohnungsmarkt erkennt der vdp die hohen Erwerbsnebenkosten für Eigenheim-Nutzer, die den Druck auf den Mietwohnungsmarkt weiter verstärkten: „Um die Nachfrage nach Wohneigentum zu erhöhen, bietet sich eine Senkung und Flexibilisierung der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer an“, sagte Tolckmitt. Angesichts der hohen Finanzierungskosten, die die Umsetzung von großen Wohnungsbauprojekten erschwerten, spricht sich der vdp für temporäre staatliche Ausfallgarantien für 80 % von Darlehen aus, die der Schaffung bezahlbaren Wohnraums dienen sollen. Mit dieser Maßnahme könnte der Markt, der unter den gestiegenen Kreditzinsen leidet, stimuliert werden, ohne zugleich den Staat spürbar zu belasten. Denn die Gesamtverluste betrugen in diesem Geschäftsfeld BaFin-Angaben zufolge zuletzt lediglich 0,02 % des ausgereichten Darlehensvolumens, der Bürgschaftsfall würde mithin kaum eintreten. Dass sich in den Koalitionsgesprächen von CDU/CSU und SPD ein Prüfauftrag für solche staatlichen Garantien abzeichnet, wertet der vdp als vielversprechenden Ansatz. Allerdings würden die Koalitionäre auch Maßnahmen wie die Verlängerung der Mietpreisbremse und eine Verschärfung der Kappungsgrenze planen, die der dringend notwendigen Schaffung neuen Wohnraums entgegenstünden, so Tolckmitt.

Makroprudenzielle Puffer: Aufsicht sollte positive Marktentwicklung würdigen

Dringenden Anpassungsbedarf mahnte der vdp auch bei den von der BaFin verhängten makroprudenziellen Puffern an, allen voran beim sektoralen Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienfinanzierungen. Vor dem Hintergrund des stabilen Wohnimmobilienmarktes und der strukturell unproblematischen Kreditvergabe seien die von der Aufsicht bei der Puffer-Einführung vorgetragenen Argumente längst überholt.

„Wir fordern die Rücknahme des sektoralen Systemrisikopuffers für Wohnimmobilienfinanzierungen.“
Jens Tolckmitt

Die eingetretenen Verbesserungen des Marktumfelds würden aufsichtsseitig außer Acht gelassen, stattdessen werde die Rechtfertigung der Puffer immer wieder angepasst. Das müsse ein Ende haben, erklärte Tolckmitt: „Da inzwischen jegliche fundamentale Berechtigung fehlt, fordern wir die Rücknahme des sektoralen Systemrisikopuffers.“ Er verwies dabei auf die hemmende Wirkung des Puffers auf die Kreditvergabe.

Sustainable-Finance-Regulierung: Praxistauglichkeit muss erhöht werden

Die Ankündigungen der EU-Kommission, speziell die europäische Sustainable-Finance-Regulierung entschlacken zu wollen, begrüßen die Pfandbriefbanken. Ihre Kritik am bestehenden Regelwerk richte sich insbesondere gegen die fehlende Praxistauglichkeit der EU-Taxonomie, erläuterte Tolckmitt.

Beispielsweise verfolgten EU-Taxonomie und EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) entgegengesetzte Ansätze zur Erreichung desselben Ziels. Der vdp spricht sich eindeutig für den sogenannten Worst-first-Ansatz der EPBD aus, der vorsieht, zunächst die Energieeffizienz der Gebäude mit dem größten Optimierungspotenzial zu verbessern. In diesem Zusammenhang forderte der Verband auch die Angleichung der Energieeffizienzanforderungen der Taxonomie an die nationalen Vorgaben für Niedrigstenergiegebäude anstelle der heute verankerten Unterschreitung. Es gebe keinen Grund, warum die Energieanforderungen auf EU-Ebene noch strenger sein müssten als die nationalen Regeln, unterstrich Tolckmitt.

„Die Sustainable-Finance-Regulierung sollte so ausgerichtet werden, dass sie die Erreichung des politisch gesetzten Ziels auch tatsächlich unterstützt.“
Jens Tolckmitt

Zudem wies er darauf hin, dass die Anforderungen für die Taxonomiekonformität von Wirtschaftsaktivitäten derzeit viel zu hoch seien. Der vdp plädiert unter anderem dafür, dass nicht nur Renovierungsmaßnahmen, die den Primärenergiebedarf von Gebäuden um mindestens 30 % reduzieren, als taxonomiekonform gelten sollten, sondern auch solche, die gemäß einem festgelegten Transformationspfad Energieeinsparungen erzielen. Zudem müsse die Bedeutung der so genannten Do-No-Significant-Harm (DNSH)-Kriterien deutlich reduziert werden. Insgesamt komme es darauf an, die Sustainable-Finance-Regulierung so auszurichten, dass sie die Erreichung der politisch gesetzten Ziele auch tatsächlich unterstütze.

Basel III: Level-Playing-Field rückt in weite Ferne

Während die Umsetzung der im vergangenen Jahr beschlossenen Basel III-Eigenkapitalvorgaben in Ländern wie dem Vereinigten Königreich oder den USA verschoben oder möglicherweise vollständig ausgesetzt werde, plane die EU, nach wie vor keine Abstriche an ihrem Regelwerk vorzunehmen, berichtete Tolckmitt. Dies entspreche nicht dem ursprünglich in Basel gesetzten Ziel eines global einheitlichen Standards und schaffe kein Level-Playing-Field.

„Der Output-Floor führt zu sachlich nicht gerechtfertigten Kapitalanforderungen für risikoarme Wohnimmobilienfinanzierungen.“
Jens Tolckmitt

Ferner kritisierte er, dass der sogenannte Output-Floor bei voller Wirkung zu der Höhe nach sachlich nicht gerechtfertigten Kapitalanforderungen führe – zum Beispiel für risikoarme Wohnimmobilienfinanzierungen. Zudem seien die Risikogewichte bei Finanzierungen für Projektentwicklungen – sogenannte ADC-Finanzierungen – unsachgemäß hoch. Für Banken, die Realwirtschaft, aber auch für die politisch gewollte nachhaltige Transformation drohten investitionshemmende Belastungen, die dringend zu vermeiden seien: „Wir plädieren für ein Einfrieren des aktuellen Output-Floor-Niveaus bei 50 Prozent“, bekräftigte Tolckmitt.

• Entwicklungen am Pfandbriefmarkt

Pfandbrief-Umlauf erneut bei rund 400 Mrd. Euro

Der Pfandbriefmarkt präsentierte sich im Geschäftsjahr 2024 robust und stabil. Mit einem Pfandbrief-Umlauf von 399,5 Mrd. Euro zum Jahresende wurde der hohe Vorjahreswert (Vorjahr: 400,3 Mrd. Euro) annähernd gehalten.

Seine dominierende Rolle unter den Pfandbriefgattungen bewies einmal mehr der Hypothekenpfandbrief, auf den beim Absatz im Jahr 2024 ein Anteil von 74 % entfiel. Mit 57,3 Mrd. Euro lag der gesamte Pfandbrief-Absatz der vdp-Mitgliedsinstitute im Jahr 2024 zwar unter dem hohen Vorjahresniveau (Vj.: 65,7 Mrd. Euro), allerdings oberhalb des von ihnen am Jahresbeginn prognostizierten Volumens. Sogenannte liquide Pfandbriefe – das sind Pfandbriefe mit einem Volumen von mindestens 500 Mio. Euro – erzielten mit einem Absatz in Höhe von 29,9 Mrd. Euro 2024 das drittbeste Ergebnis im vergangenen Jahrzehnt.

Weiter steigende Nachfrage nach nachhaltigen Emissionen

Auf großes Interesse am Markt stießen auch 2024 wieder nachhaltige Pfandbriefe: Der Umlauf Grüner und Sozialer Pfandbriefe stieg von 24,1 auf 30,5 Mrd. Euro. Als begrenzender Faktor erwies sich für sie zwar die Verfügbarkeit deckungsfähiger Kredite, wie der Rückgang des Pfandbrief-Absatzes auf 7,1 Mrd. Euro zeigte (Vj.: 8,5 Mrd. Euro). Dennoch kletterte der Anteil Grüner und Sozialer Pfandbriefe an den Benchmark-Emissionen auf mehr als 20 %. Die Anzahl der Emittenten solcher Anlageformen nahm parallel auf mittlerweile 15 zu. „Das Interesse von Emittenten und Investoren an nachhaltigen Pfandbriefen ist ungebrochen“, stellte Bergmann fest.

Die Pfandbrief-Spreads weiteten sich von Januar bis Dezember 2024 um 18 Basispunkte aus, wozu insbesondere die Entwicklung im vierten Quartal beitrug. Die Spreads reagierten auf die deutlichen Spread-Anstiege bei Staatsanleihen und Anleihen staatsnaher Institutionen. Es handelte sich dabei um eine temporäre Entwicklung: In den ersten zwei Monaten des Jahres 2025 reduzierten sich die Pfandbrief-Spreads bereits wieder um 6 Basispunkte. Zu jedem Zeitpunkt des vergangenen Jahres bewegten sich die Pfandbrief-Spreads spürbar unterhalb der Spreads für andere Covered Bonds. Im zuletzt volatilen Spreadumfeld zeigten sich Covered-Bond-Spreads insgesamt recht stabil.

„Der Jahresbeginn 2025 war bei den Pfandbriefen sehr absatzstark.“
Gero Bergmann

Mit dem Jahresauftakt 2025 zeigte sich Bergmann zufrieden: „Der Januar und der Februar waren sehr absatzstarke Monate: Die Pfandbrief-Emissionen der vdp-Mitgliedsinstitute erreichten in beiden Monaten insgesamt ein Volumen von 22,2 Mrd. Euro und lagen damit rund 30 % oberhalb des Wertes im Vorjahreszeitraum.“ Ebenso positiv sei, dass Investoren zunehmend wieder langlaufende Pfandbriefe nachfragten. „Diese Entwicklung unterstreicht das Vertrauen der Investoren in die Stabilität und Sicherheit von Pfandbriefen.“

Bergmann wies ferner darauf hin, dass das Pfandbriefgesetz im Sommer dieses Jahres sein 20-jähriges Jubiläum feiere, und ließ die wesentlichen Pfandbrief-Meilensteine der vergangenen zwei Jahrzehnte Revue passieren: „Zwanzig Jahre Pfandbriefgesetz, das heißt zwanzig Jahre verlässliche Rahmenbedingungen für Emittenten und Investoren in einem herausfordernden Umfeld – und damit eine wesentliche Voraussetzung für den anhaltenden Erfolg des Produkts“, so der vdp-Präsident.

Mitgliederentwicklung im Verband

Zum vdp zählen unverändert 52 Mitgliedsunternehmen, die insgesamt einen Marktanteil von knapp 96 % am gesamten Pfandbriefumlauf auf sich vereinen. Eine Übersicht über alle Mitgliedsinstitute ist hier zu finden: https://www.pfandbrief.de/site/de/vdp/verband/mitgliedschaft/mitglieder.html