vdp-Immobilienpreisindex: Immobilienpreise steigen zu Beginn des Jahres 2026

• Zunahme um 2,2 % – Auswirkungen des Iran-Kriegs noch nicht spürbar
• Neue gemeinsame Immobilienpreisindizes von Deutscher Bundesbank und vdpResearch finden ab sofort Berücksichtigung im vdp-Index

Im ersten Quartal 2026 legten die Immobilienpreise in Deutschland um 2,2 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu. Dies zeigt der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Wie in den vorherigen Quartalen verzeichneten Wohnimmobilien mit 2,3 % einen etwas stärkeren Preisanstieg als Büro- und Einzelhandelsimmobilien mit 1,9 % bzw. 1,5 %.

„Die Immobilienpreise sind erneut mit moderatem Rückenwind ins Jahr 2026 gestartet. Abzuwarten bleibt, wie sich der Iran-Krieg auf den Immobilienmarkt auswirkt – in den Zahlen zum ersten Quartal findet er noch wenig Niederschlag.“
Jens Tolckmitt

Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp, ordnete die aktuellen Entwicklungen wie folgt ein: „Die Immobilienpreise in Deutschland sind erneut mit moderatem Rückenwind in das Jahr 2026 gestartet, sie haben damit den Aufwärtstrend des Vorjahres untermauert.“ Es bleibe jedoch abzuwarten, ob sich die derzeit zu beobachtende Entwicklung im weiteren Verlauf des Jahres so fortsetzen werde. Offen sei insbesondere, wie sich der Iran-Krieg auf den Immobilienmarkt auswirke. In den Zahlen des 1. Quartals finde er noch wenig Niederschlag.

Angepasste Index-Methodik

Die Ermittlung der vdp-Index-Entwicklung erfolgte erstmals teilweise auf Basis einer angepassten Methodik, die seit 2020 von der Deutschen Bundesbank gemeinsam mit der vdp-Tochter vdpResearch entwickelt worden ist. Beide Organisationen veröffentlichen heute parallel neue, umfassende Indizes zu Gewerbeimmobilienpreisen in Deutschland. Diese neuen Indizes basieren auf der für regulatorische Zwecke bereits existierenden Marktschwankungsdatenbank und greift auf die umfassende Transaktionsdatenbank der vdpResearch, in die Quartal für Quartal echte Verkaufsfälle von mehr als 700 Banken einfließen, sowie auf die Zentrale Immobilienmarktdatenbank der Sparkassen-Finanzgruppe zurück.

Für die neuen Gewerbeimmobilienpreisindizes der Bundesbank werden die Preisentwicklungen für Mehrfamilienhäuser, Büro- und Einzelhandelsimmobilien für verschiedene regionale Abgrenzungen berechnet und zu einem Deutschland-Index aggregiert – dieser weist für das erste Quartal 2026 einen Anstieg um 2,1 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum aus. Für Mehrfamilienhäuser wird zusätzlich noch ein separater Preisindex für die Top 7-Städte ermittelt. Startzeitpunkt ist rückblickend das erste Quartal 2013.

„Der neue Preisindex bildet Schwankungen gerade in den volatileren Gewerbemärkten schnell und präzise ab.“
Reiner Lux

„Wir freuen uns, dass nach vielen Jahren der Zusammenarbeit mit der Deutschen Bundesbank nun ein neuer Gewerbeimmobilienpreisindex entstanden ist. Dieser Index bildet Schwankungen gerade in den volatileren Gewerbemärkten schnell und präzise ab“, erklärte Reiner Lux, Geschäftsführer der vdpResearch.

Wohnimmobilien: Selbst genutztes Wohneigentum verteuert sich um 2,5 %
Der Anstieg der Wohnimmobilienpreise im ersten Quartal dieses Jahres in Höhe von 2,3 % resultierte vor allem aus der Entwicklung bei selbst genutztem Wohneigentum: Die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen legten insgesamt um 2,5 % zu. Mehrfamilienhäuser verteuerten sich von Januar bis März dieses Jahres um 2,2 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und damit schwächer als in den Vorquartalen.

Gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, nahmen die Renditen im Mietwohnungsbau auf Jahressicht um 0,8 % zu, was darauf zurückzuführen ist, dass der Preisanstieg bei Mehrfamilienhäusern geringer ausfiel als das Plus der Neuvertragsmieten, die sich vom Auftaktquartal 2025 zum ersten Quartal 2026 um 3,0 % erhöhten.

„Die Situation auf dem Wohnungsmarkt bleibt sehr angespannt.“
Jens Tolckmitt

„Auch wenn die Dynamik des Mietanstiegs aktuell etwas nachgelassen hat, bleibt die Situation auf dem Wohnungsmarkt sehr angespannt. Die nach wie vor bestehende Knappheit an Wohnraum lässt Preise und Mieten vor allem in den Metropolen weiter steigen“, so Tolckmitt. Er appellierte an die Politik, die regulatorischen Reformen zur Wohnungsmarkt-Belebung konsequent umzusetzen. Das sei deutlich zielführender und schneller realisierbar als die Überlegungen zur Schaffung einer neuen Bundeswohnungsbaugesellschaft.  Zumal das „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ und die in der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) zusammengeschlossenen Verbände wie der vdp entsprechende Vorschläge längst vorgelegt hätten. Als Beispiel im Finanzierungsbereich nannte er die im Koalitionsvertrag verankerten staatlichen Bürgschaften für Kredite zur Wohnraumschaffung in großem Stil.

Wohnen Top 7*: Mieten steigen geringer als im Bundesdurchschnitt
In den Top 7-Städten belief sich das Preiswachstum bei Wohnimmobilien auf durchschnittlich 3,6 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Unter den sieben Metropolen verteuerten sich Wohnobjekte am stärksten in Hamburg (+4,9 %). Etwas geringer fielen die Wachstumsraten in Düsseldorf (+4,1 %), Frankfurt am Main und Köln (jeweils +4,0 %) und München (+3,5 %) aus. Dahinter folgten Berlin (+2,9 %) und Stuttgart (+1,7 %).

Bei den Neuvertragsmieten verzeichneten die Top 7-Städte mit durchschnittlich 2,4 % eine geringere Zuwachsrate als Gesamtdeutschland (+3,0 %). Dabei reichte die Spanne von +3,9 % (Hamburg) bis zu +1,3 % (Berlin). Somit legten die Neuvertragsmieten in der Hauptstadt erneut – wie in den vorherigen Quartalen – unterdurchschnittlich zu. Gemessen am vdp-Liegenschaftszinsenindex, gaben die Renditen in den Ballungsräumen um 1,3 % nach – verglichen mit dem Vorjahresquartal.

Büros mit stärkeren Preisanstiegen als Handelsobjekte
Im ersten Quartal dieses Jahres legten auch die Preise der von Banken finanzierten Büro- und Einzelhandelsimmobilien im Jahresvergleich zu. Bei Büroobjekten belief sich der Preisanstieg gegenüber dem ersten Quartal 2025 auf 1,9 %. Etwas geringer – um 1,5 % – erhöhten sich die Preise für Einzelhandelsimmobilien.

Auch die Neuvertragsmieten wiesen bei finanzierten Büroobjekten mit 2,8 % einen höheren Zuwachs auf als bei finanzierten Handelsimmobilien mit 1,5 % – jeweils verglichen mit dem Vorjahreszeitraum. Im Ergebnis stiegen die Renditen von Büros, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex, um 0,8 % im Vorjahresvergleich, während die Renditen von Einzelhandelsimmobilien im Berichtsquartal stagnierten (0,0 %), da Preis- und Mietanstieg parallel verliefen.

Sämtliche Indexdaten zu den einzelnen vdp-Immobilienpreisindizes sind inkl. Rohdaten sowohl auf www.pfandbrief.de/vdp-immobilienpreisindex/ als auch auf www.vdpresearch.de/leistungen/preisindizes/ verfügbar.

*Die hier im Abschnitt „Top 7“ genannten Veränderungsraten wurden auf Basis der bisherigen vdp-Index-Methodik berechnet. Sie unterscheiden sich damit temporär von den Werten, die der Top 7-Index der Deutschen Bundesbank ausweist.

• Bemängelt wird vor allem fehlende Praxistauglichkeit
• Grundlegende Überarbeitung gefordert

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) übt deutliche Kritik an den Entwürfen der EU-Kommission zur Überarbeitung der EU-Taxonomie. Konkret geht es um geplante Anpassungen an den Delegierten Rechtsakten zu den sechs im Rahmenwerk genannten Umweltzielen. Aus Sicht des vdp verfehlen die Entwürfe das Ziel, die Taxonomie in der kreditwirtschaftlichen Immobilienfinanzierung stärker anzuwenden und ihre Marktakzeptanz zu erhöhen. Bemängelt wird vor allem, dass es der Taxonomie auch nach der Überarbeitung an Praxistauglichkeit fehlen wird.

„Die Renovierungstätigkeit wird weiterhin eher gebremst als gefördert.“
Sascha Kullig

„Die Entwürfe sind aus Sicht der Kreditwirtschaft enttäuschend – sie sind praxisfern und weisen nach wie vor eine viel zu hohe Komplexität auf“, sagte Sascha Kullig, Mitglied der vdp-Geschäftsleitung. So erreiche die Taxonomie nicht das Ziel, Steuerungsinstrument für die Dekarbonisierung des Gebäudebestands zu werden. „Die Renovierungstätigkeit wird weiterhin eher gebremst als gefördert. Aus Sicht der Kreditinstitute verkommen die Taxonomie-Vorgaben so zur reinen Pflichtübung der Nachhaltigkeitsberichterstattung.“

Seine Kritikpunkte hat der vdp in einer Stellungnahme zusammengeführt – als Reaktion auf die von der EU-Kommission Mitte März dieses Jahres gestartete Konsultation. Darin fordert der vdp eine grundlegende Überarbeitung der Entwürfe und benennt u. a. folgende Defizite und Petita:

— Die Ausklammerung von Effizienzgewinnen aus Energieeffizienzmaßnahmen – z. B. aus dem Einbau einer Photovoltaik-Anlage – ist nicht praktikabel. Die vorgesehenen Do-No-Significant-Harm (DNSH)-Prüfpflichten zu Wasserschutz, Kreislaufwirtschaft und Umweltverschmutzung sind zudem überbordend – sie stehen häufig in keinem Verhältnis zu den Finanzierungsvolumina und berücksichtigen die tatsächliche Datenlage nicht.

–> Der vdp fordert den vollständigen Verzicht auf DNSH-Prüfpflichten bei Renovierungen; diese sollten stattdessen als Beobachtungskriterien ausgestaltet werden. Ferner sollten Umstellungen auf grüne Energie durch den Energieversorger genauso anrechenbar sein wie Effizienzgewinne, die bspw. aus dem Einbau einer Photovoltaik-Anlage erzielt werden können.

— So begrüßenswert es ist, dass die Taxonomie um eine Vorgabe zur Transition ergänzt werden soll (ein Gebäude gilt als „grün“, wenn zum Zeitpunkt des Kaufs bzw. der Finanzierung u. a. 60 % Effizienzsteigerung innerhalb der vergangenen zehn Jahre nachgewiesen werden können): Die Anwendbarkeit ist nicht gegeben. Zum einen ist eine Reduktion um 60 % ambitioniert und häufig nicht erreichbar. Zum anderen verfügen Banken nicht über die erforderlichen historischen Daten für Vorher-Nachher-Vergleiche von energetischen Renovierungen. Zudem widerspricht eine nachgelagerte Prüfung von Effizienzgewinnen der Kreditvergabepraxis und ist gegenüber Kunden nicht durchsetzbar.

–> Die Taxonomiekonformität muss zum Zeitpunkt der Kreditvergabe auf Basis vorliegender Nachweise (Renovierungspass, Energieausweis) feststehen – nachvertragliche Neubewertungen sind weder praktikabel noch marktfähig.

— Die Entwürfe sehen aktuell vor, dass nur der Kreditanteil für eine Renovierung und nicht die vollständige Finanzierung von Gebäudeerwerb und Renovierung taxonomiefähig ist. Diese Regelung ist nicht nachvollziehbar und verhindert ein höheres Volumen an taxonomiekonformen Immobilienfinanzierungen.

–> Der vdp fordert, dass der gesamte Kredit zur Finanzierung von Gebäudeerwerb und der dabei häufig zugleich angestoßenen Renovierung taxonomiefähig wird, wenn die Einsparziele erreicht werden.

— Die energetischen Anforderungen für „grüne“ Neubauten und jüngere Immobilien, die bereits aktuell über dem nationalen Schwellenwert für ein Niedrigstenergiegebäude liegen, sollen nach den Vorschlägen der EU-Kommission sogar noch erhöht werden. Konkret vorgesehen ist ein Vorziehen von Neubau-Standards vor Umsetzung der Gebäudenergieeffizienzrichtlinie (EPBD) in nationales Recht, was die Anwendbarkeit verhindern würde.

–> Der vdp spricht sich dafür aus, dass die geplante vorzeitige Einführung von Neubau-Standards nicht erfolgt.

„Leider mangelt es dem aktuellen Entwurf deutlich an Praxisbezug.“
Sascha Kullig

„Die EU-Taxonomie kann nur wirken, wenn sie in der Praxis anwendbar ist“, sagte Kullig. „Leider mangelt es dem aktuellen Entwurf deutlich an Praxisbezug.“ Die vorgeschlagenen Änderungen erschwerten es Kreditinstituten, ein höheres Volumen an taxonomiekonformen Immobilienfinanzierungen und damit eine höhere Green Asset Ratio zu generieren. Um Investitionen in den Gebäudebestand nicht zu gefährden, sollte die EU die Kriterien zur Klassifizierung grüner Gebäude funktionaler definieren, so Kullig.

• Wohn- und Gewerbeimmobilien verzeichnen Preisanstiege
• Zuwächse bei Pfandbrief-Absatz und -Umlauf
• Basel III: vdp fordert punktuelle Anpassungen

Für die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute verlief das Geschäftsjahr 2025 erfreulich: Trotz des anspruchsvollen Marktumfelds konnten sie die Vergabe neuer Immobiliendarlehen sowie ihr Pfandbriefvolumen ausweiten. Ausschlaggebend war dafür zum einen, dass die Erholungsphase an den Immobilienmärkten ganzjährig anhielt. Zum anderen stießen Pfandbriefe investorenseitig weiter auf große Nachfrage.

„Angesichts der zahlreichen Krisen und geopolitischen Konflikte haben die vdp-Mitgliedsinstitute das Geschäftsjahr 2025 erfolgreich bewältigt.“
Gero Bergmann

Auf der heutigen Jahrespressekonferenz des Verbands hob vdp-Präsident Gero Bergmann hervor, dass die Herausforderungen für die gesamte Volkswirtschaft in den vergangenen Jahren stark gestiegen seien, dies gelte auch für die Finanzwirtschaft. Vor diesem Hintergrund hätten die vdp-Mitgliedsinstitute das Geschäftsjahr 2025 erfolgreich bewältigt. Profitiert hätten sie von der positiven Entwicklung der für das Pfandbriefgeschäft relevanten Märkte: Der Immobilienmarkt in Deutschland habe – nach der abrupten Zinswende – seine 2024 begonnene Erholungsphase auch im Jahr 2025 fortgesetzt. Die Preise seien stetig gestiegen, jedoch deutlich weniger dynamisch als in der Niedrigzinsphase. Das Immobilienfinanzierungsgeschäft habe deutliche Zuwächse im Berichtsjahr erfahren, so Bergmann. Auch für den Pfandbriefmarkt sei 2025 ein gutes Jahr gewesen: „Sowohl der Pfandbrief-Absatz als auch der -Umlauf haben spürbar zugelegt.“

Mit Verweis auf die jüngsten geopolitischen Eskalationen äußerte sich Bergmann zum Ausblick auf das Gesamtjahr 2026 vorsichtig: Der Krieg im Iran habe nicht nur die ohnehin schon hohe Unsicherheit im Markt verstärkt, sondern wirke sich auch negativ auf Inflation und Wirtschaftswachstum aus. „Genauso gut, wie unsere Mitgliedsinstitute mit den Krisen in den vergangenen Jahren umgegangen sind, werden sie auch die aktuell schwierigen Rahmenbedingungen zu meistern wissen.“

„Aus heutiger Sicht ist nach wie vor mit leicht steigenden Preisen im Jahr 2026 zu rechnen.“
Gero Bergmann

Für den weiteren Verlauf der Immobilienpreise und der Vergabe neuer Immobiliendarlehen komme es stark auf die zukünftige Entwicklung der Baukosten und Zinskonditionen an. „Aus heutiger Sicht ist nach wie vor mit leicht steigenden Preisen im Jahr 2026 zu rechnen.“ Die Geschäftsaussichten für die Pfandbriefbanken seien auch im laufenden Jahr grundsätzlich positiv.

• Entwicklungen am Immobilienmarkt

Wohnimmobilienpreise nähern sich Rekordniveau von 2022

Im Jahr 2025 verteuerten sich Immobilien in Deutschland von Quartal zu Quartal: Im Schlussquartal wies der vdp-Immobilienpreisindex einen Anstieg um 4,0 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum aus. Treiber dieser Entwicklung waren erneut die Preise für Wohnimmobilien, für die innerhalb eines Jahres deutschlandweit ein Plus von 4,2 % zu Buche stand, in den Top 7-Städten belief sich der Zuwachs auf 4,7 %. Etwas geringer, um durchschnittlich 3,5 %, stiegen hingegen bundesweit die Gewerbeimmobilienpreise, die sich aus Büro- und Einzelhandelsimmobilienpreisen zusammensetzen.

„Die Preise für von Banken finanzierte Büros haben 2025 die Bodenbildung abgeschlossen und sich wieder leicht positiv entwickelt.“
Gero Bergmann

Der 2024 begonnene Aufwärtstrend der Immobilienpreise in Deutschland habe sich im vergangenen Jahr fortgesetzt, unterstrich Bergmann. „Inzwischen sind die Preise für Wohnimmobilien nicht mehr weit von ihrem im Sommer 2022 erreichten Rekordniveau entfernt.“ Aufgrund des immer größeren Mangels an Wohnraum seien weiter steigende Wohnimmobilienpreise und Mieten zu erwarten. Bei Gewerbeimmobilienpreisen sei ebenfalls eine anhaltende Aufwärtsentwicklung zu beobachten – diese verlaufe allerdings gedämpfter als bei den Preisen für Wohnobjekte. Als Begründung führte er die deutlich stärkere Abhängigkeit des Büro- und Einzelhandelsimmobilienmarkts von der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung an. „Die Preise für von Banken finanzierte Büros haben 2025 die Bodenbildung abgeschlossen und sich wieder leicht positiv entwickelt.“

Für die zukünftige Entwicklung des Büroimmobilienmarktes sei ausschlaggebend, wie sich die Homeoffice-Quote und der zunehmende Einsatz von KI-Tools auf die Flächennachfrage auswirkten. „Aktuell gehen wir von einer weiteren Ausdifferenzierung des Büromarktes aus: Top-Immobilien mit hoher Energieeffizienz in gefragten Lagen werden weiterhin Preis- und Mietzuwächse verzeichnen. Ältere Objekte in der Peripherie mit höherem Energieverbrauch werden es zunehmend schwerer haben, Interessenten zu finden“, so Bergmann. „Wer den Büromarkt pauschal negativ bewertet, verkennt die starke Nachfrage nach modernen Objekten in A-Lagen mit hervorragendem Energie-Profil.“

Deutlicher Zuwachs an Darlehenszusagen

Die Pfandbriefbanken reichten 2025 spürbar mehr Immobiliendarlehen aus als im Vorjahr: Das Finanzierungsvolumen zog um 15,7 % auf 148,6 Mrd. Euro an und profitierte dabei vor allem von der positiven Entwicklung bei der Vergabe von Wohnimmobiliendarlehen: Während die Zusagen für Gewerbeimmobilien im Berichtsjahr um 12,9 % auf 56,0 Mrd. Euro zulegten, erhöhte sich das Wohnimmobilienfinanzierungsgeschäft um 17,5 % auf 92,6 Mrd. Euro. Mit einem Anteil von 79 % entfiel der weit überwiegende Anteil des Finanzierungsvolumens unverändert auf Objekte in Deutschland.

„Die gestiegene Darlehensvergabe für Wohnimmobilien betrifft allmählich auch wieder den
äußerst wichtigen Wohnungsneubau.“
Gero Bergmann

Bergmann betonte, dass im vergangenen Jahr nahezu alle Objektklassen eine höhere Finanzierungsnachfrage verzeichnet hätten. Besonders erfreulich sei: „Die gestiegene Darlehensvergabe für Wohnimmobilien betrifft nicht nur Bestandsobjekte, sondern allmählich auch wieder den äußerst wichtigen Wohnungsneubau.“  Auch die Zahl der Baugenehmigungen habe zugenommen, und Privathaushalte hätten wieder häufiger den Entschluss gefasst, sich Wohneigentum anzuschaffen. Positiv sei ferner, dass die Politik erste Initiativen zu Deregulierung und Beschleunigung in der Wohnungspolitik gestartet habe. Jetzt komme es darauf an, wie schnell die Reformen in die Praxis überführt würden – und wie schnell sich die Kommunen als Entscheider vor Ort auf diese Neuerungen einließen.

Weitere Maßnahmen seien erforderlich, um den Wohnungsmarkt entscheidend anzukurbeln. „Die Förderung des Erwerbs von Wohneigentum und staatliche Bürgschaften für Unternehmen, die in großem Stil neuen Wohnraum schaffen, haben das Potenzial, echte Gamechanger zu werden.“ Als Irrweg bezeichnete Bergmann die Idee einer neuen staatlichen Wohnungsbaugesellschaft auf Bundesebene. „Statt eine neue Institution zu schaffen, die mit den gleichen Herausforderungen wie private Akteure zu kämpfen hätte, sollten die seit langem diskutierten regulatorischen Reformen zur Belebung des Wohnungsmarktes nun endlich konsequent und schnell umgesetzt werden.“

• Aktuelle Regulierungsthemen

„Regulatorische Wende ist eingeläutet“
Dass zuletzt immer häufiger Stimmen aus Politik und Aufsicht zu hören sind, die sowohl einen Abbau der Bürokratie als auch eine Simplifizierung bzw. Konsolidierung der Regulierungsmaßnahmen ankündigen, wird vom vdp begrüßt. „Mit den ersten erfolgten Korrekturen, beispielsweise bei den Sustainable-Finance-Regeln, ist die regulatorische Wende eingeläutet“, sagte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Deren bisherige Wirkung sei allerdings noch begrenzt.

„Regulatorische Vorgaben sind häufig ausufernd, komplex und in sich nicht konsistent.“
Jens Tolckmitt

Angesichts der zahlreichen regulatorischen Vorgaben, die häufig ausufernd, komplex und in sich nicht konsistent seien, betonte er: „Von der überbordenden Regulierung werden Banken und Kreditnehmer weiterhin stark belastet. Denn sie verteuert Kredite.“

Basel III: Einfrieren des Output-Floor dringend geboten in Europa

Während in Europa unverändert eine strikte Umsetzung der Basel III-Regeln verfolgt wird, lockern die USA ihre Bankenregulierung und weichen damit bewusst von Basel III ab. Geringere Eigenkapitalanforderungen und weniger komplexe Regeln sollen laut veröffentlichtem FED-Umsetzungsvorschlag die Kreditvergabe in den USA stärken und das dortige Wirtschaftswachstum fördern. Je nach Institutsgröße seien Entlastungen von rund 5 bis knapp 8 % vorgesehen, kündigte die FED an. „Die USA verabschieden sich damit faktisch von dem Ziel, das speziell die europäischen Aufsichtsbehörden stets ausgegeben hatten: einem einheitlichen globalen Regulierungsstandard. Stattdessen priorisieren die USA nun die Wettbewerbs- und Leistungsfähigkeit ihrer Banken im Interesse der US-amerikanischen Volkswirtschaft“, betonte Tolckmitt.

Er ergänzte, dass es auch in anderen Rechtsräumen wie Großbritannien und Kanada zu Abweichungen beim Basel III-Regelwerk komme. Vor diesem Hintergrund sei das beharrliche Festhalten in Europa an den Eigenkapitalvorgaben nicht nachvollziehbar. „Die Robustheit des Bankensystems, die gute Kapitalisierung und Liquiditätsausstattung der europäischen Banken wurden von Politik und Aufsicht wiederholt bestätigt“, so Tolckmitt. Dennoch drohten durch Basel III bis 2032 deutliche Mehrbelastungen beim Eigenkapital von bis zu 20 %, in Einzelfällen auch noch höher – bemerkenswerterweise gerade in eher risikoarmen Geschäftsfeldern.

„Der Output-Floor muss auf seinem Ursprungsniveau von 50 % eingefroren werden.“
Jens Tolckmitt

Er stellte klar: „Die Pfandbriefbanken fordern kein grundsätzliches Abrücken von Basel III, wohl aber gezielte Anpassungen.“ Denn ein anhaltendes Hochlaufen der Eigenkapital-Anforderungen über weitere sechs Jahre wie vorgesehen sei kontraproduktiv. Besonders im Fokus steht für den vdp die Untergrenze für die Eigenkapitalanforderungen an Banken: „Der Output-Floor muss auf seinem Ursprungsniveau von 50 % eingefroren werden, um weitere unsachgemäße Kapitalbelastungen zu vermeiden.“ Zudem machen sich die Pfandbriefbanken dafür stark, dass nachweislich sichere Wohnimmobilienkredite dauerhaft privilegiert und Projektentwicklungen, die sogenannten ADC-Finanzierungen, die zum Beispiel den Wohnungsneubau und die energetische Sanierung finanzieren, nicht mit prohibitiv hohen Risikogewichten belastet werden.

Diese punktuellen Anpassungen am Basel III-Regelwerk würden die Leistungsfähigkeit der Banken erhöhen und so dringend benötigte Investitionen in den Wohnungsbau, in den Klimaschutz und in die Infrastruktur erleichtern, merkte Tolckmitt an. Er regte einen pragmatischeren Regulierungsansatz nach US-Vorbild an: sach- und risikogerecht und die Leistungsfähigkeit von Banken berücksichtigend. Ansonsten sei zu befürchten, dass Bankgeschäft noch mehr als bisher in weniger regulierte Bereiche abwandere – eine Entwicklung, die nach nunmehr 17 Jahren einseitiger Dauerregulierung zunehmend auch den Aufsehern auffalle und mit wachsender Besorgnis beobachtet werde.

Sustainable-Finance-Regulierung: Es mangelt weiter an Praxistauglichkeit

Die Pfandbriefbanken erkennen an, dass die EU-Kommission ihrer Ankündigung, die europäische Sustainable-Finance-Regulierung entschlacken zu wollen, Taten folgen ließ. Die beschlossene Vereinfachung der Offenlegung sei ein wichtiger erster Schritt gewesen, bekräftigte Tolckmitt. Doch Inkonsistenz zwischen den Berichtspflichten der Realwirtschaft und der Bankenregulierung führe zu Datenlücken. Um Investitionen – insbesondere in den Gebäudebestand – nicht auszubremsen, müssten die Kriterien zur Einstufung „grüner“ Gebäude noch deutlich praxistauglicher werden.

„Die Anwendbarkeit der Taxonomie-Kriterien in der Praxis muss sich spürbar verbessern.“
Jens Tolckmitt

Mit Blick auf die kürzlich erfolgte Konsultation zur EU-Taxonomie kritisierte er, dass das Ziel einer breiteren Anwendung und höheren Marktakzeptanz dieses Rahmenwerks in der Immobilienfinanzierung weiterhin verfehlt werde. Als Gründe führte er u. a. an, dass in der Taxonomie Datenverfügbarkeiten und Prozesse in der Kreditwirtschaft nicht berücksichtigt würden.

Er forderte gezielte Nachjustierungen bei den Kriterien: „Die Anwendbarkeit der Taxonomie in der Praxis muss sich spürbar verbessern.“ Eine zentrale Voraussetzung sei dabei, die in der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) vorgesehene Umsetzungsfrist für Neubau-Standards (bis 2030) einzuhalten und nicht auf 2027 vorzuziehen. Regulierung und Prüfpflichten sollten stärker an den Prinzipien von Wesentlichkeit und Proportionalität ausgerichtet werden. Aus Sicht der Pfandbriefbanken ist es außerdem entscheidend, dass die Taxonomie-Prüfung einmalig zum Zeitpunkt der Kreditvergabe auf Basis dann vorhandener Dokumente wie Energieausweis oder Renovierungspass erfolgen kann.

• Entwicklungen am Pfandbriefmarkt

Pfandbrief-Umlauf steigt auf 410,9 Mrd. Euro

Der Pfandbriefmarkt präsentierte sich 2025 abermals robust und diente den vdp-Mitgliedsinstituten als stets nutzbare Refinanzierungsquelle. Der Pfandbrief-Umlauf erhöhte sich im Berichtsjahr um 11,4 Mrd. Euro bzw. 2,9 % auf 410,9 Mrd. Euro. Dabei kletterte der Umlauf der Hypothekenpfandbriefe erstmals über die Schwelle von 300 Mrd. Euro (304,1 Mrd. Euro nach 298,4 Mrd. Euro im Jahr 2024). Auch der Umlauf Öffentlicher Pfandbriefe legte zu: um 5,6 % auf 106,8 Mrd. Euro.

Der Pfandbrief-Absatz nahm 2025 von 57,3 auf 66,8 Mrd. Euro zu, ein Plus von 16,6 %. Zu diesem Anstieg trugen sowohl Hypotheken- als auch Öffentliche Pfandbriefe bei, deren Absatz um 10,1 % bzw. 35,1 % stieg. Mit einem Emissionsvolumen von 31 Mrd. Euro erzielten Benchmark-Pfandbriefe (mit Volumina von mindestens 500 Mio. Euro) ihr drittbestes Absatz-Ergebnis in den vergangenen zehn Jahren.

Nachhaltige Emissionen: Mangel an geeigneten Deckungsmassen

Die Entwicklung nachhaltiger Pfandbriefe verlief divergent: Während deren Emissionsvolumen von 7,1 auf 4,7 Mrd. Euro zurückging, stieg deren Umlauf von 30,5 auf 33,0 Mrd. Euro. Das Interesse unserer Mitgliedsinstitute, nachhaltige Pfandbriefe zu emittieren, sei weiterhin stark ausgeprägt. Es mangele jedoch an Deckungsmassen, die die hohen Ansprüche an die Emission Grüner und Sozialer Pfandbriefe erfüllten, sagte Bergmann.

„Mit einer Ausweitung der Beleihungsgrenze auf 80 % könnte der Pfandbrief sein Potenzial für Wohnungsbau und ‑erwerb noch besser entfalten.“
Gero Bergmann

„Der Pfandbrief stellt seine traditionelle Krisen-Resilienz unverändert unter Beweis“, betonte Bergmann. Das Produkt habe seine Rolle als Stabilitätsanker für die Pfandbriefbanken und die Immobilienfinanzierung erneut eindrucksvoll unterstrichen. Abschließend kündigte er an, dass sich der vdp bei der anstehenden Novellierung des Pfandbriefgesetzes dafür einsetzen werde, die Beleihungsgrenze für Wohnimmobilien-Kredite auf 80 % auszuweiten – so wie es in vielen anderen europäischen Staaten schon längst Realität sei. Damit würde der Pfandbrief sein Potenzial für Wohnungsbau und Wohnungserwerb noch besser entfalten können, bekräftigte er. „Unser Ziel ist es, mittels der Novelle den Pfandbrief generell noch sicherer und attraktiver zu machen, die Wettbewerbsfähigkeit deutscher Emittenten zu stärken und gleichzeitig das Potenzial für die Wohnraumfinanzierung zu verbessern.“

Mit der Entwicklung auf dem Pfandbriefmarkt zu Beginn des Jahres 2026 zeigte sich Bergmann zufrieden, auch wenn das hohe Emissionsniveau des Vorjahres nicht erreicht werden konnte. Mit 20,8 Mrd. Euro lag das Volumen der von vdp-Mitgliedsinstituten in den ersten drei Monaten emittierten Pfandbriefe 11 % unter dem Volumen des außergewöhnlich emissionsstarken Vorjahreszeitraums.

• Mitgliederentwicklung im Verband

Dem vdp gehören wie im Vorjahr 52 Mitgliedsunternehmen an, die insgesamt einen Marktanteil von knapp 96 % am gesamten Pfandbriefumlauf auf sich vereinen. Eine Übersicht über die Mitgliedsinstitute ist hier zu finden: https://www.pfandbrief.de/site/de/vdp/verband/mitgliedschaft/mitglieder.html

Finanzierungsvolumen der vdp-Mitgliedsinstitute steigt 2025 um 15,7 %

Mit 148,6 Mrd. Euro vergaben die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute im Jahr 2025 ein deutlich höheres Volumen an Immobiliendarlehen als im Vorjahr. Der Anstieg belief sich auf 15,7 % (2024: 128,4 Mrd. Euro). Mit Quartalswerten zwischen 36,3 und 38,2 Mrd. Euro verteilte sich das Neugeschäft gleichmäßig über das gesamte Jahr, wobei der Höchstwert im Schlussquartal erreicht wurde.

Wie in den Vorjahren dominierten die Wohnimmobiliendarlehen auch 2025 das Immobilienfinanzierungsgeschäft: Die Finanzierungen für Wohnobjekte erreichten ein Volumen von 92,6 Mrd. Euro – ein Plus in Höhe von 17,5 % im Vergleich zum Vorjahreswert (2024: 78,8 Mrd. Euro).

Das Volumen neuer Darlehen für Gewerbeimmobilien summierte sich über alle vier Quartale auf 56,0 Mrd. Euro – ein Plus von 12,9 % gegenüber 2024. Ausgehend von einem niedrigen Niveau erholte sich das Neugeschäft im Berichtsjahr leicht, blieb aber angesichts der strukturellen Veränderungen auf dem Gewerbeimmobilienmarkt und des gesamtwirtschaftlichen Umfelds deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt.

„Das Immobilienkreditgeschäft der Pfandbriefbanken ist 2025 über nahezu alle Objektarten hinweg angestiegen.“
Jens Tolckmitt

„Die Pfandbriefbanken blicken in Anbetracht der wirtschaftlichen und geopolitischen Umstände auf ein zufriedenstellendes Immobilienkreditgeschäft im Jahr 2025“, stellte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt fest. Das Neugeschäftsvolumen sei über nahezu alle Objektklassen hinweg angestiegen. Dabei hat die Kreditnachfrage im Wohnimmobilienbereich nicht nur für den Bestandserwerb, sondern – ähnlich zu den moderat steigenden Baugenehmigungszahlen, die das Statistische Bundesamt kürzlich vorgestellt hat – auch für den Wohnungsneubau zugenommen, so Tolckmitt.

Wohnimmobilienfinanzierung: Ein- und Zweifamilienhäuser an der Spitze

Das Neugeschäft bei Wohnobjekten wurde im Jahr 2025 erneut von Darlehen für Ein- und Zweifamilienhäuser dominiert – auf sie entfielen mit 44,2 Mrd. Euro knapp 48 % des Gesamtvolumens im Segment Wohnen (92,6 Mrd. Euro). Dahinter folgten – mit Volumina von 22,8 bzw. 20,7 Mrd. Euro – Darlehen für Mehrfamilienhäuser bzw. für Eigentumswohnungen. Mit 27,4 % war bei Darlehen für Mehrfamilienhäuser der höchste Zuwachs im Berichtsjahr zu verzeichnen. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen erreichten Steigerungsraten von 16,3 % bzw. 15,6 %.

Gewerbeimmobilienfinanzierung: Mehr als die Hälfte entfällt auf Büros

Mit einem Volumen von 28,8 Mrd. Euro machten Darlehen für Büros 2025 mehr als die Hälfte des gesamten Neugeschäfts bei Gewerbeimmobilien aus (56,0 Mrd. Euro). Das Neugeschäft bei Einzelhandelsobjekten und Hotels lag mit Volumina von 13,5 bzw. 4,5 Mrd. Euro wie in den Vorjahren deutlich dahinter. Die Darlehensvergabe für Industriegebäude belief sich im Berichtsjahr auf 1,2 Mrd. Euro, für sonstige gewerblich genutzte Objekte auf 8,0 Mrd. Euro.

Bestand an Immobilienfinanzierungen bewegt sich seitwärts

Zum 31. Dezember 2025 erreichten die von den vdp-Mitgliedsinstituten ausgereichten Immobiliendarlehen eine Summe von 1.040,3 Mrd. Euro. Damit hielt sich der Immobilienfinanzierungsbestand insgesamt zwar ungefähr auf dem Vorjahresniveau (31.12.2024: 1.042,1 Mrd. Euro), allerdings verlief die Entwicklung bei den Segmenten unterschiedlich: Einem Anstieg um 1,3 % beim Wohnimmobiliendarlehensbestand stand ein Rückgang um 3,8 % bei Gewerbeimmobiliendarlehen gegenüber. Mit einem Anteil von 85,3 % entfiel der weit überwiegende Anteil des Finanzierungsvolumens unverändert auf Objekte in Deutschland.

Im Rahmen der NORD/LB-Veranstaltung „Regulatory Update“ am 19. Februar 2026 zeigte Sascha Kullig, Mitglied der vdp-Geschäftsleitung, unter dem Motto „Geht da noch was?“ aktuelle Entwicklungen bei der Regulierung von Pfandbriefen und Covered Bonds auf. Dabei standen die Empfehlungen der EBA zum europäischen Covered Bond-Regime im Mittelpunkt. In Bezug auf die Feststellungen der EBA für die EU-Kommission sind folgende Aspekte hervorzuheben:

• Die EBA hält den prinzipienbasierten Ansatz der Covered Bond-Richtlinie für richtig.
• Sie hat keine gravierenden Schwachstellen der Covered Bond-Regulierung identifiziert.

Aus Sicht des vdp ist damit klar, dass eine Änderung der europäischen Covered Bond-Richtlinie nicht erforderlich ist. Ob und wann die EU-Kommission die EBA-Vorschläge aufgreifen wird, lässt sich aus Sicht des vdp derzeit nicht prognostizieren.

In der aktuellen Debatte über die Neubelebung des Verbriefungsmarkts und der entsprechenden Änderung der bisherigen Regulierung unterstützt der vdp die geplanten Erleichterungen. Gleichzeitig ist für ihn eine entsprechende, risikoadäquate Eigenkapitalbehandlung von Covered Bonds zwingend geboten. Der Vorschlag, die Risikogewichtung von Covered Bonds mit dem Label European Covered Bond Premium und der höchsten Bonitätsstufe zu senken, wird daher vollumfänglich unterstützt. Mit Blick auf den deutschen Pfandbrief schlägt der vdp einige Änderungen am Pfandbriefgesetz vor, um das Produkt nicht nur sicher, sondern auch wettbewerbsfähig zu halten.

Aktuelle Regulierungsthemen rund um den Pfandbrief entnehmen Sie bitte der nebenstehenden Präsentation.

vdp-Index verzeichnet in allen vier Quartalen Preisanstiege

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit zwei Jahren: Nach einem Zuwachs von 1,8 % im Jahr 2024 belief sich die Preiszunahme 2025 auf 4,0 %. Dies zeigt der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp), der zum Jahresende 2025 einen Wert von 185,6 Punkten erreichte. In allen vier Quartalen des Jahres 2025 standen Preisanstiege zu Buche, zuletzt um 1,0 % vom dritten zum vierten Quartal.

Die dem vdp-Index zugrunde liegenden Zahlen werden seit 2010 quartalsweise von vdpResearch erhoben. Sie decken die Preisentwicklung auf dem gesamten deutschen Markt für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien flächendeckend ab und basieren – im Gegensatz zu anderen Preisindizes – auf echten Transaktionsdaten aus Immobilienfinanzierungen von mehr als 700 Kreditinstituten.

Erneut war der Index-Anstieg stärker auf die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise als auf die der Gewerbeimmobilienpreise zurückzuführen. Im Vergleich zum Abschlussquartal 2024 verteuerten sich Wohnobjekte um 4,2 %, während die Gewerbeimmobilienpreise, die aus Büro- und Einzelhandelsimmobilienpreisen bestehen, im selben Zeitraum um 3,5 % anzogen. Gegenüber dem dritten Quartal 2025 legten die Preise für Wohn- und Gewerbeimmobilien auf ähnlichem Niveau zu (1,0 % bzw. 0,9 %).

„Der Immobilienmarkt hat 2025 seine Erholungsphase fortgesetzt – die Preise steigen stetig, aber deutlich weniger dynamisch als in der Niedrigzinsphase.“ Jens Tolckmitt

„Nach der abrupten Zinswende hat der Immobilienmarkt in Deutschland seine Erholungsphase im Jahr 2025 fortgesetzt. Die Preise steigen stetig, jedoch deutlich weniger dynamisch als in der Niedrigzinsphase“, erläuterte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Aufgrund des anhaltenden Wohnraummangels sei davon auszugehen, dass Wohnimmobilien auch im laufenden Jahr Preiszuwächse verbuchen würden. Die Entwicklung der Gewerbeimmobilienpreise sei dagegen schwieriger vorherzusagen. „Wirtschaftliche Entwicklung und Geopolitik bleiben relevante Unsicherheitsfaktoren“, so Tolckmitt.

Wohnimmobilien: Mehrfamilienhäuser verteuern sich um 5,3 %

Als Treiber des Anstiegs der Wohnimmobilienpreise in Deutschland um 4,2 % erwies sich wie in den vorherigen Quartalen die Preisentwicklung von Mehrfamilienhäusern: Im Vorjahresvergleich verteuerten sie sich um 5,3 %. Die Preisentwicklung des selbst genutzten Wohneigentums, zu dem Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zählen, fiel mit +3,0 % spürbar geringer aus.

Die anhaltende Knappheit an Wohnraum drückte sich im vierten Quartal 2025 auch in weiter anziehenden Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern aus: Im Vergleich zum Schlussquartal 2024 erhöhten sie sich um 3,5 %. Da das Mietwachstum jedoch nicht mit dem Preisanstieg bei Mehrfamilienhäusern Schritt halten konnte, nahmen die Renditen, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, auf Jahressicht um 1,7 % ab.

„Staatliche Bürgschaften könnten die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum ankurbeln.“ Jens Tolckmitt

„Eine der politischen Prioritäten im Jahr 2026 muss die Schaffung von Wohnraum zu bezahlbaren Preisen sein“, forderte Tolckmitt. Viele gute Ideen dafür lägen aus den Arbeiten des ‚Bündnisses bezahlbarer Wohnraum‘ in der letzten Legislaturperiode auf dem Tisch. Auch habe die neue Bundesregierung mit dem ‚Bau-Turbo‘ einen zielführenden Impuls gesetzt, der jedoch noch von den Kommunen mit Leben gefüllt und um noch weitere Maßnahmen ergänzt werden müsse. Er warb in diesem Zusammenhang erneut für die Einführung staatlicher Bürgschaften für die Finanzierung des Wohnungsneubaus, um so die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum anzukurbeln und den andauernden Zustand zu überwinden, dass hauptsächlich im Bestand finanziert wird. Die Kosten von Darlehen könnten so deutlich reduziert werden und damit den Neubau wieder ökonomisch attraktiv machen. „Angesichts historisch extrem niedriger Ausfallraten in der Wohnimmobilienfinanzierung und des markanten Nachfrageüberhangs im Markt wäre das Risiko für den Staat, aus einer solchen Maßnahme in Anspruch genommen zu werden, gering, die Wirkung für das Wohnraumangebot bei passender Ausgestaltung aber erheblich“, unterstrich Tolckmitt.

Wohnen Top 7: Bankenmetropole mit größtem Preiswachstum

Das Preiswachstum bei Wohnimmobilien in den Top 7-Städten fiel im vierten Quartal 2025 noch etwas höher aus als im gesamten Bundesgebiet: In Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verteuerten sich Wohnobjekte um durchschnittlich 4,7 % im Vergleich zum Schlussquartal 2024. Während Baden-Württembergs Hauptstadt mit 2,2 % die geringste Zunahme aufwies, war Frankfurt am Main im Berichtsquartal die Metropole mit der höchsten Wachstumsrate (5,7 %).

Das Plus bei den Neuvertragsmieten in den Top 7-Städten entsprach mit durchschnittlich 3,5 % exakt der Entwicklung im gesamten Bundesgebiet. Die Spanne in den sieben Metroplen reichte dabei von +2,0 % (Stuttgart) bis zu +5,0 % (Frankfurt am Main). Gemessen am vdp-Liegenschaftszinsenindex, nahmen die Renditen in den Ballungsräumen im vierten Quartal 2025 – verglichen mit dem Vorjahresquartal – um durchschnittlich 1,4 % ab.

Gewerbeimmobilien: Höhere Wachstumsraten bei Büroimmobilien

Die Preise der von Banken finanzierten Gewerbeimmobilien stiegen um 3,5 % im Jahres- und um 0,9 % im Quartalsvergleich und wurden vor allem von der Entwicklung der Büropreise getragen. Büroimmobilien verteuerten sich um 3,9 % gegenüber dem Schlussquartal 2024 und um 1,1 % gegenüber dem direkten Vorquartal. Mit 2,3 % und 0,6 % verzeichneten die Preise für Einzelhandelsimmobilien geringere Zuwächse.

Auch bei den Neuvertragsmieten wiesen die finanzierten Büroobjekte mit 3,3 % höhere Wachstumsraten auf als Einzelhandelsimmobilien (+1,8 %) – jeweils verglichen mit dem vierten Quartal 2024. Die Renditeentwicklungen, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex, verliefen dagegen recht ähnlich: Während Büros einen Renditerückgang in Höhe von 0,6 % verzeichneten, belief sich das Minus bei Handelsobjekten auf 0,5 %.

Ausblick: „Wirtschaftliche Impulse und Regulierung mit Augenmaß gefragt“

„Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland benötigt einen Stimulus. Neben einem gezielten Abbau von Baunormen und einer schnellen Umsetzung des ‚Bau-Turbos“ wären auch entschlossene wirtschaftspolitische Impulse und eine Bankenregulierung mit Augenmaß wichtige Maßnahmen“, hob Tolckmitt hervor. Zudem sprach er sich dafür aus, die Hemmnisse für die Wohneigentumsbildung abzubauen, da dies den Mietwohnungsmarkt spürbar entlasten könnte. Konkret schlug er die Verringerung der in Deutschland besonders hohen Kaufnebenkosten vor.

Für den klimaneutralen Umbau der Wirtschaft müssen private Unternehmen bis 2045 hohe Milliardensummen investieren. Doch in einer Studie warnen Wissenschaftler am Institut der deutschen Wirtschaft (IW): Die Finanzierung droht an den Eigenkapitalgrenzen der Banken zu scheitern.

Um die zusätzliche Kreditnachfrage für den klimaneutralen Umbau der Wirtschaft abzusichern, müssten europäische Kreditinstitute nach geltenden Regeln bis 2045 zusätzlich 867 Milliarden Euro Eigenkapital aufbauen. Das entspricht einem Anstieg um rund 44 Prozent, wie eine IW-Studie im Auftrag des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) zeigt. Bliebe das Eigenkapital auf dem heutigen Niveau, würde die Eigenkapitalquote von 19,3 Prozent im Jahr 2024 auf 13,5 Prozent im Jahr 2045 sinken.

Enorme Investitionsbedarfe im Gebäudesektor

Hintergrund sind die enormen Investitionsanforderungen der kommenden Jahre: Für Industrie, Verkehr und Energie geht das IW von einer jährlichen Summe von rund 819 Milliarden Euro aus. Allein im Gebäudesektor sind bis 2045 zusätzliche Investitionen in Höhe von jährlich 435 Milliarden Euro notwendig, etwa für energetische Sanierungen und den Wohnungsneubau. Der Großteil davon wird über Kredite finanziert. Die Kreditinstitute müssten ihre Risikoaktiva nur in diesem Bereich dann um jährlich 214 Milliarden Euro ausweiten.

Zusätzlich verschärft die Bankenregulierung die Lage. Durch die Umsetzung des europäischen Bankenpakets entsteht ein weiterer Eigenkapitalbedarf von 129 bis 135 Milliarden Euro. Diese zusätzlichen Anforderungen sollen die Robustheit des Finanzsystems erhöhen. Allerdings bestätigen Politik und Aufsicht selbst, dass die europäischen Banken bereits heute stabil sind.

EU muss richtige Balance finden

„Die EU steht vor einem Drahtseilakt“, kommentiert IW-Finanzmarktexperte Markus Demary die Ergebnisse. Die strenge Eigenkapitalregulierung habe sich in den Krisen der vergangenen Jahre grundsätzlich bewährt, die Banken seien gut kapitalisiert. „Wenn die Dekarbonisierung der Wirtschaft nicht scheitern soll, sind dennoch Reformen nötig“, so Demary. Schon heute weichen Kreditnehmer zunehmend auf alternative Finanzierungsanbieter im Nichtbankensektor aus. Weil diese Anbieter weniger reguliert sind, erhöht das die Risiken für die Finanzstabilität. Möglich wären etwa eine Überprüfung einzelner Kapitalpuffer, der Verzicht auf verschärfende Elemente der Basel III-Umsetzung oder ein Abbau von Bürokratie in der Nachhaltigkeitsregulierung.

Der vdp hat dem Bundesministerium der Finanzen (BMF) im Gesetzgebungsverfahren zum Altersvorsorgereformgesetz Änderungsvorschläge übermittelt. Kernanliegen ist, Pfandbriefe ausdrücklich in die Positivliste nach § 1 Abs. 1b Nr. 2 (neu) Altersvorsorgeverträge-Zertifizierungsgesetz (AltZertG) aufzunehmen.

Nach der Gesetzesbegründung soll die Positivliste für Altersvorsorgedepot-Verträge ausschließlich „sichere“ Anlagen enthalten, die Altersvorsorgende grundsätzlich auch selbst erwerben können. Vor diesem Maßstab ist die bisherige Nichtberücksichtigung des Pfandbriefs nicht überzeugend. Pfandbriefe zählen zu den sichersten Anlageformen in Deutschland und sind in ihrer Sicherheitsqualität mit Staatsanleihen vergleichbar.

 Die gesetzgeberische Wertung der Sicherheit wird zudem durch die Sicherheitenverordnung (SiV) bestätigt. Diese regelt die zulässige Anlage von Mündelgeldern und erfasst ausschließlich besonders sichere, risikoarme Vermögenswerte. Pfandbriefe sind dort – ebenso wie Bundesanleihen – ausdrücklich genannt.

Hinzu kommt der besonders strenge Rechtsrahmen nach dem Pfandbriefgesetz sowie die produktbezogene Aufsicht durch die BaFin. Pfandbriefe sind jederzeit durch hochwertige Deckungswerte (insb. Immobilienkredite oder öffentliche Forderungen) besichert. Die Deckung wird fortlaufend überwacht und muss den ausstehenden Pfandbriefbestand übersteigen. Im Insolvenzfall besteht ein bevorrechtigter Zugriff der Pfandbriefgläubiger auf die Deckungsmasse. Sehr hohe Ratings internationaler Agenturen unterstreichen die Bonität. Vor diesem Hintergrund plädiert der vdp für die Aufnahme von Pfandbriefen in die Positivliste des AltZertG.

• Gute Investorennachfrage soll weiter anhalten

Die vdp-Mitgliedsinstitute nehmen eine positive Stimmung am Markt für Pfandbriefe und für unbesicherte Bankanleihen wahr. Dies ist das Ergebnis der siebten Befragung zum vdp-Emissionsklima. Erstmals seit Erhebungsbeginn im Dezember 2022 werden deutlich positive Werte für alle drei Scores ermittelt.

Während sich der Score für unbesicherte Bankanleihen seit der letzten Umfrage im Juni 2025 von +5 auf +22 verbesserte, kletterte der Score für Pfandbriefe erstmals überhaupt in den positiven Bereich (+14 gegenüber -1 im Juni 2025). Beide Entwicklungen führten dazu, dass auch der Gesamt-Score mit +17 so hoch wie noch nie ausfiel.

Das vdp-Emissionsklima wird zweimal im Jahr erhoben und veröffentlicht. Dabei wird der Stimmungsindikator in einer Bandbreite von -100 bis +100 Punkten angegeben.

Starke Nachfrage nach Pfandbriefen im Jahr 2025

In den ersten elf Monaten wurde von den vdp-Mitgliedsinstituten ein Volumen von 61,2 Mrd. Euro an neuen Pfandbriefen emittiert, dies entspricht einem Plus von 22 % gegenüber der Vorjahresperiode. Bei den Öffentlichen Pfandbriefen waren bislang 21,4 Mrd. Euro an neu begebenen Pfandbriefen zu verzeichnen, dies entspricht einer Steigerung um 73 %. Neue Hypothekenpfandbriefe wurden von Januar bis November 2025 im Volumen von 39,8 Mrd. Euro emittiert, was einer Zunahme um 7 % entspricht. Auf Pfandbriefe im Benchmark-Format (>500 Mio. Euro) entfiel ein Volumen von 31,4 Mrd. Euro gegenüber 29,9 Mrd. Euro im vergleichbaren Vorjahreszeitraum.

Von wesentlicher Bedeutung für das langfristig ausgerichtete Wohnimmobilienfinanzierungsgeschäft ist, dass im gesamten Jahresverlauf 2025 Pfandbriefe über das volle Laufzeitenspektrum erfolgreich platzierbar waren. Rund ein Drittel aller Benchmark-Emissionen weist Laufzeiten von mindestens sieben Jahren auf.

„Die gute Nachfrage nach Pfandbriefen mit längeren Laufzeiten unterstützt die fristenkonforme Refinanzierung der langfristig ausgerichteten Wohnimmobilienfinanzierung“, kommentierte Sascha Kullig, Mitglied der Geschäftsleitung des vdp.

Determinanten für die Nachfrage 2026

Während die aktuelle Investorennachfrage nach Pfandbriefen bei der Umfrage einen Score von 78 Punkten aufwies, zeigten sich die Expert:innen der Mitgliedsinstitute mit Blick auf die kommenden sechs Monate spürbar vorsichtiger und vergaben hier einen Wert von 22 Punkten. Bei den Determinanten für die Entwicklung der Investorennachfrage nach Pfandbriefen in den kommenden sechs Monaten wurden das Asset-Swap-Spread-Niveau (- 20 Punkte) und der Aufschlag zu Bundesanleihen (-19 Punkte) als eher negativ eingeschätzt, da beide Faktoren die relative Attraktivität von Pfandbriefen belasteten. Gegenüber Asset-Swaps engten sich die deutschen Pfandbriefe im Jahresverlauf um ca. 20 Basispunkte ein. Als positive Faktoren wurden hingegen die Fälligkeiten (+27 Punkte), das zu refinanzierende Aktivgeschäft (+38 Punkte) sowie das erwartete Überzeichnungsniveau (+49 Punkte) genannt.

Hohe Nachfrage für unbesicherte Bankanleihen

Ein positives Stimmungsbild zeigte sich auch für das Segment der unbesicherten Bankanleihen: Gegenwärtig wurde die Investorennachfrage mit einem Score von +72 Punkten bewertet, während der Score für die vergangenen sechs Monate bei +43 Punkten lag. Deutlich skeptischer blickten die befragten Expert:innen auf die kommenden sechs Monate: Hier wurde ein Score von 0 ermittelt. „Ein Grund für diese Einschätzung dürfte die mit einer sehr starken Nachfrage einhergehende Einengung der Spreads sein, wodurch die relative Attraktivität für Investoren und damit die Nachfrage schwächer ausfallen könnte. Grundsätzlich reflektiert aber die starke Nachfrage nach den unbesicherten Anleihen unserer Mitgliedsinstitute das Vertrauen der Investoren in die Resilienz der Institute aufgrund der guten Ertragslage und einer guten bis sehr guten Eigenkapitalausstattung“ erklärte Kullig.

Um besser zu verstehen, wie das QUARTERLY bei seinen Leser:innen ankommt und welche Verbesserungspotenziale bestehen, rief das Redaktionsteam im Herbst dieses Jahres die Leser:innen auf, Feedback zu geben. Knapp 100 Personen beteiligten sich an der Umfrage. Das Ergebnis fiel durchweg positiv aus: Über 90 Prozent der abgegebenen Stimmen bewertet das Magazin als gut oder sehr gut. Besonders geschätzt werden die angenehme Lesbarkeit, die Informationsfülle und das ansprechende Layout. Auch die thematische Ausrichtung trifft den Geschmack des Publikums – am meisten interessieren die Bereiche Immobilienmarkt, Regulatorik, Pfandbrief und Kapitalmarkt. Gefragt sind vor allem Fachbeiträge aus der Geschäftsstelle sowie Gastbeiträge externer Autor:innen. Nahezu alle Teilnehmenden zeigen sich mit dem ausschließlich digital zur Verfügung stehenden Magazin zufrieden. In den freien Rückmeldungen wurde der Wunsch nach noch stärker vertiefenden fachlichen Inhalten geäußert. Insgesamt bestätigt das Ergebnis, dass das QUARTERLY bei den Stakeholdern des vdp als informatives und relevantes Magazin wahrgenommen wird und die Themen der Pfandbriefbanken überzeugend aufgreift.