vdp-Index verzeichnet durchgängig leichte Preisanstiege im Quartalsvergleich

Die seit Jahresbeginn festzustellende Stabilisierung der Immobilienpreise in Deutschland hielt auch im dritten Quartal 2024 an: Mit einem Wert von 177,3 Punkten übertraf der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) den Wert aus dem Vorquartal um 1,0 %. Im Vergleich zum dritten Quartal 2023 war allerdings mit -1,0 % noch ein Preisrückgang festzustellen. Die Zahlen, die dem vdp-Index zugrunde liegen, werden seit 2010 von vdpResearch quartalsweise erhoben. Sie decken die Preisentwicklungen auf dem gesamten deutschen Markt für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien ab und basieren – im Gegensatz zu anderen Preisindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten.

Treiber für den Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland waren die Wohnimmobilienpreise, die sich gegenüber dem direkten Vorquartal (Q3 2024 zu Q2 2024) um +1,1 % erhöhten. Gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3 2024 zu Q3 2023) stand bei den Wohnimmobilienpreisen dagegen noch ein leichtes Minus in Höhe von -0,2 % zu Buche.

Bei den Gewerbeimmobilienpreisen, die sich aus Büro- und Einzelhandelsimmobilienpreisen zusammensetzen, fiel die Entwicklung mit einem Preisrückgang von -4,7 % im Vorjahresvergleich weiterhin recht deutlich aus. Vom zweiten bis zum dritten Quartal dieses Jahres verzeichneten Gewerbeobjekte in Summe allerdings einen Preisanstieg in Höhe von +0,7 %.

„Noch zu früh, um von einem beginnenden nachhaltigen Aufschwung am Immobilienmarkt zu sprechen.“
Jens Tolckmitt

„Schon das zweite Quartal in Folge weisen die Immobilienpreise ein positives Vorzeichen im Vergleich zum direkten Vorquartal auf“, berichtete vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. „Die jüngste Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland ist ein Lichtblick inmitten eines ansonsten national wie international eher herausfordernden geopolitischen und gesamtwirtschaftlichen Umfelds. Auch aufgrund dieser Rahmenbedingungen ist es aus unserer Sicht noch zu früh, um von einem beginnenden nachhaltigen Aufschwung am Immobilienmarkt zu sprechen. Erst die Index-Entwicklung in den nächsten Quartalen wird Aufschluss darüber geben, wie robust die aktuelle Stabilisierung des Marktes ist.“

Wohnimmobilien: Mehrfamilienhäuser verteuerten sich auch auf Jahressicht

Zum Anstieg der Wohnimmobilienpreise um insgesamt 1,1 % im Vergleich zum zweiten Quartal 2024 trugen die Entwicklungen bei Mehrfamilienhäusern (+1,3 %) etwas stärker bei als beim selbst genutzten Wohneigentum (+0,8 %). Anders sieht es beim Vergleich mit dem Vorjahresquartal aus: Während sich Mehrfamilienhäuser auch hier geringfügig verteuerten (+0,2 %), gaben die Preise für selbst genutztes Wohneigentum, das aus Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen besteht, im Jahresvergleich leicht nach (-0,6 %). Beide Entwicklungen zusammengenommen führten letztlich zu einem minimalen Rückgang der gesamten Wohnimmobilienpreise (-0,2 %) zwischen dem dritten Quartal 2023 und dem dritten Quartal 2024.

Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern zogen – einhergehend mit dem anhaltenden Wohnungsmangel in Deutschland – auch im Berichtsquartal weiter an. Der Anstieg betrug auf Quartalssicht +0,7 %, auf Jahressicht +5,6 %. Die Renditen von Mietobjekten, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, nahmen auf Jahressicht um +5,3 % zwar zu. Dies war allerdings der geringste Renditeanstieg seit dem dritten Quartal 2022.

„Die Situation auf dem Wohnungsmarkt spitzt sich weiter zu.“
Jens Tolckmitt

„Wohnraum ist jetzt schon ein viel zu knappes Gut. Dennoch werden Monat für Monat weniger Baugenehmigungen gemeldet, die Baufertigstellungen verharren auf viel zu geringem Niveau. Die Situation auf dem Wohnungsmarkt spitzt sich weiter zu“, betonte Tolckmitt und appellierte trotz der aktuellen Regierungskrise an die politischen Akteure: „Es bedarf dringend entschlossener Maßnahmen, die den Wohnungsbau schnell und spürbar beleben. Diese Entscheidungen vertragen keinen weiteren Aufschub.“

Wohnen Top 7: Neuvertragsmieten und Renditen deutlich im Plus

Die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise im gesamten Bundesgebiet wich kaum von den Veränderungsraten in den Top 7-Städten ab: Im dritten Quartal 2024 verteuerten sich Wohnobjekte in den Metropolen um durchschnittlich +1,1 % gegenüber dem direkten Vorquartal. Im Jahresvergleich stand noch ein geringfügiges Minus zu Buche (-0,1 %).

Während die Preise vom zweiten bis zum dritten Quartal 2024 in allen sieben Metropolen anzogen – am stärksten in Frankfurt am Main (+1,6 %) sowie in Düsseldorf und München (jew. +1,5 %), war die Preisentwicklung auf Jahressicht uneinheitlich: Köln (+1,4 %), Berlin (+0,4 %) und Frankfurt am Main (+0,1 %) verzeichneten Zuwächse, München (-1,7 %), Düsseldorf, Stuttgart (jew. -1,5 %) und Hamburg (-0,2 %) dagegen Abnahmen.

Einheitlich zeigte sich dagegen die Entwicklung der Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern in den Metropolen, die allesamt deutliche Anstiege – durchschnittlich um +4,6 % – vermelden konnten. Am stärksten fiel die Erhöhung in Berlin mit +5,4 % aus.

Den größten Renditezuwachs im dritten Quartal 2024 unter den Top 7-Städten erreichte Stuttgart (+5,4 %). Knapp dahinter folgten München (+5,3 %), Berlin
(+5,2 %) sowie Düsseldorf (+5,1 %). Im Durchschnitt belief sich der Renditeanstieg in den Metropolen auf +4,7 %.

Gewerbeimmobilien: Ähnliche Entwicklung bei Büros und Handelsobjekten

Die Preiseffekte der Abschwungphase am Immobilienmarkt waren im Jahresvergleich auch im dritten Quartal 2024 bei Gewerbeobjekten deutlich stärker als bei Wohnimmobilien. Gegenüber dem Vorjahresquartal gingen die Gewerbeimmobilienpreise bei weiterhin moderater Marktaktivität um 4,7 % zurück. Dabei verlief die Preisentwicklung in den Sektoren Büro- (-4,8 %) und Einzelhandelsimmobilien (-4,5 %) recht ähnlich.

Verglichen mit dem direkten Vorquartal konnten die Gewerbeimmobilienpreise insgesamt um +0,7 % zulegen, was vor allem auf den Anstieg der Preise für Büroimmobilien (+0,8 %) zurückzuführen war. Einzelhandelsimmobilien verteuerten sich dagegen lediglich leicht um +0,3 %.

Wie in den vorherigen Quartalen waren sowohl bei Büro- als auch bei Handelsobjekten spürbare Renditeanstiege, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex, zu verzeichnen: Gegenüber dem dritten Quartal 2023 erhöhten sich die Renditen für Büro- und Einzelhandelsimmobilien um +6,9 % bzw. +8,1 %. Auch die Neuvertragsmieten zogen im Berichtsquartal weiter an und erreichten im Vorjahresvergleich Veränderungsraten von +1,8 % bei Büros und +3,3 % bei Handelsobjekten.

Ausblick: Mit mehr Rückenwind in das Jahr 2025

„Im Laufe dieses Jahres hat sich die Lage am Immobilienmarkt in Deutschland merklich entspannt. Doch eine Entwarnung kann noch nicht gegeben werden“, hob Tolckmitt hervor. Insbesondere bei den Gewerbeimmobilien sei die aktuelle Entwicklung noch nicht mehr als ein erstes Indiz für ein Ende des zweijährigen Preisrückgangs und für den Eintritt in eine mögliche Seitwärtsbewegung.

„Aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung und der geopolitischen Risiken sind Rückschläge weiterhin nicht ausgeschlossen.“
Jens Tolckmitt

„Erst wenn die Transaktionszahlen und Finanzierungsvolumina in allen Assetklassen weiter deutlich anziehen, wird die Abschwungphase vollständig überwunden sein. Der aktuelle Trend lässt dieses Szenario im kommenden Jahr möglich erscheinen“, so Tolckmitt, der zugleich aber auf die zahlreichen Unsicherheitsfaktoren, allen voran die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland sowie die anhaltenden geopolitischen Risiken, hinwies. Vor diesem Hintergrund seien Rückschläge bei der Preisentwicklung weiterhin nicht ausgeschlossen. Dennoch blieb er zuversichtlich: „Auf jeden Fall starten wir in das Jahr 2025 mit mehr Rückenwind als in das Jahr 2024.“

Finanzierungsneugeschäft der vdp-Mitgliedsinstitute legt um 15,6 % zu

Die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute reichten im zweiten Quartal 2024 Immobilienfinanzierungen im Volumen von 31,2 Mrd. Euro aus – ein Anstieg in Höhe von 15,6 % im Vergleich zum zweiten Quartal 2023 (27,0 Mrd. Euro). Damit lag das Neugeschäftsvolumen das dritte Quartal in Folge oberhalb des Vorjahreswertes und erreichte den höchsten Wert seit dem dritten Quartal 2022 (39,4 Mrd. Euro). Seit Jahresbeginn belief sich die Kreditvergabe kumuliert auf 58,2 Mrd. Euro, gleichbedeutend mit einem Zuwachs um 10,2 % gegenüber dem ersten Halbjahr 2023 (52,8 Mrd. Euro).

Treiber der positiven Entwicklung des Neugeschäftsvolumens waren die Wohnimmobilienfinanzierungen, deren Volumen sich vom zweiten Quartal 2023 zum zweiten Quartal 2024 um 33,1 % auf 20,1 Mrd. Euro erhöhte (Q2 2023: 15,1 Mrd. Euro). Im ersten Halbjahr 2024 betrug die Kreditvergabe für den Bau und Erwerb von Wohnimmobilien 37,9 Mrd. Euro, ein Anstieg um 19,6 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (H1 2023: 31,7 Mrd. Euro). Gewerbeimmobiliendarlehen verbuchten mit Volumina von 11,1 Mrd. Euro im zweiten Quartal 2024 und 20,3 Mrd. Euro im ersten Halbjahr 2024 hingegen jeweils ein Minus in Höhe von 6,7 % bzw. 3,8 % im Vergleich zum Vorjahresquartal bzw. -halbjahr (Q2 2023: 11,9 Mrd. Euro; H1 2023: 21,1 Mrd. Euro).

„Im wachsenden Finanzierungsvolumen spiegelt sich die wieder spürbar erhöhte Nachfrage nach Wohneigentum.“ Jens Tolckmitt

„Erstmals seit Herbst 2022 liegt das Immobilienfinanzierungsvolumen in einem Quartal wieder oberhalb von 31 Mrd. Euro. Schon im Auftaktquartal dieses Jahres hat sich eine Belebung in der Immobilienfinanzierung angedeutet, nun verfestigt sie sich“, stellte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt fest. „Auch unsere jüngst vorgelegten vdp-Indexzahlen zur Preisentwicklung signalisieren ein Auslaufen der zweijährigen Abschwungphase am deutschen Immobilienmarkt. Insbesondere der Wohnimmobilienmarkt profitiert bereits vom inzwischen stabileren Zins- und Preisumfeld und den angepassten Renditen. Bei diesen Rahmenbedingungen nimmt die Nachfrage nach Wohneigentum spürbar zu. Das wachsende Finanzierungsvolumen spiegelt diese Entwicklung.“

Wohnimmobilienfinanzierung: Zuwächse in allen Segmenten

Vom gesamten Volumen an Wohnimmobilienkrediten in Höhe von 20,1 Mrd. Euro entfiel mit 9,5 Mrd. Euro nahezu die Hälfte auf neue Finanzierungen für Ein- und Zweifamilienhäuser (Anteil: 47,3 %). Dieses Segment legte im zweiten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorjahresquartal genauso zu (+25,0 %) wie die Finanzierungen für Eigentumswohnungen (+38,7 %) sowie für Mehrfamilienhäuser (+ 57,6 %). Im Halbjahresvergleich beliefen sich die Zuwächse auf 24,2 % bei Ein- und Zweifamilienhäusern, auf 37,9 % bei Eigentumswohnungen sowie auf 2,2 % bei Mehrfamilienhäusern.

Gewerbeimmobiliendarlehen: Höheres Volumen für Einzelhandelsobjekte

Im Gegensatz zum Wohnimmobilienfinanzierungsneugeschäft wies die Vergabe neuer Gewerbeimmobilienkredite im zweiten Quartal dieses Jahres noch keine Belebung auf: Das Neugeschäftsvolumen von 11,1 Mrd. Euro verteilte sich auf die Finanzierung von Büroimmobilien (5,0 Mrd. Euro), von Einzelhandelsimmobilien (3,7 Mrd. Euro), von Hotelimmobilien (0,6 Mrd. Euro) sowie von sonstigen Gewerbeobjekten (1,8 Mrd. Euro). Während die Kreditvergabe für Einzelhandelsobjekte und sonstige Gewerbegebäude sowohl auf Einzelquartals- als auch auf Halbjahresbasis deutliche Anstiege gegenüber den Vorjahreszeiträumen aufwies, ließ das Finanzierungsvolumen für Büroimmobilien und Hotels jeweils merklich nach.

Immobilienfinanzierungsbestand hält sich oberhalb von 1.000 Mrd. Euro

Der Bestand an ausgereichten Immobiliendarlehen erreichte bei den vdp-Mitgliedsinstituten zum 30. Juni 2024 ein Volumen von 1.007,2 Mrd. Euro. Gegenüber dem direkten Vorquartal verzeichnete der Bestand damit eine leichte Zunahme (31. März 2024: 1.003,5 Mrd. Euro). Mit rund 87 % entfiel der weit überwiegende Anteil des Finanzierungsvolumens auf Immobilien in Deutschland.