Eigenheimfinanzierung

Die Finanzierungsbedingungen für den Eigenheimerwerb sind seit mehreren Jahren außerordentlich stabil, dies zeigt die im ersten Halbjahr 2009 durchgeführte vdp-Erhebung über die Struktur der Eigenheimfinanzierung. Dabei wurden 723 Eigenheimfinanzierungen untersucht. Im Durchschnitt kostete ein Eigenheim 258.000 Euro, dies entspricht dem 5,6-fachen des jährlichen Haushaltsnettoeinkommens. Die Finanzierungen wurde zu 74 % bzw. 190.000 Euro durch die Aufnahme von Fremdmitteln vorgenommen. Der durchschnittliche Beleihungsauslauf ist im Vergleich zur Vorgängererhebung, die 2006 durchgeführt wurde, um zwei Prozentpunkte angestiegen. Für die Bedienung des Darlehens müssen die Kunden 27 % des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens aufwenden. Auch diese Belastungsquote hat sich aufgrund der stabilen Zinssituation (im Durchschnitt 4,7 % bei 10jähriger Zinsfestschreibung) nicht verändert.

Wohn-Riester als Annuitätendarlehen

Nach dem Inkrafttreten des Eigenheimrentengesetzes (Wohn-Riester) zum 01.01.2008 haben erste Pfandbriefbanken entsprechende Produkte bei der BaFin zertifizieren lassen. Bei den Modellen handelt es sich um Annuitätendarlehen, bei welchen die Förderung (Zulage oder durch Sonderausgabenabzug erstattete Einkommensteuer) als Sondertilgung des Darlehens eingesetzt wird. Ein solches Baufinanzierungsdarlehen zeichnet sich durch folgende Eckpunkte aus:

• Um für die nachgelagerte Besteuerung eine Bemessungsgrundlage zu generieren, werden alle geförderten Beiträge (insbesondere der jährliche Tilgungsanteil) und die erhaltenden Zulagen auf einem Wohnförderkonto verbucht und mit 2 % pro Jahr verzinst.
• Die auf dem Wohnförderkonto verbuchten Beträge sind ab Beginn der Auszahlungsperiode (60. bis 68. Lebensjahr) zu versteuern.
• Die Tilgung ist so zu wählen, dass das Darlehen spätestens bis zur Vollendung des 68. Lebensjahres zurückgeführt ist.

Auch wenn ein solches Produkt erklärungsbedürftig ist, wird erwartet, dass durch die positive Beurteilung in der Fachpresse Wohn-Riester Darlehen zukünftig stärker nachgefragt werden. Der vdp hatte sich bei den Ressorts und Abgeordneten seit vielen Jahren dafür eingesetzt, Immobilien bei der Riester-Förderung nicht zu diskriminieren. Dies ist mit dem Eigenheimrentengesetz für das Segment der Eigennutzer gelungen und gleichermaßen ein wohnungspolitischer Erfolg wie eine gute Geschäftsgrundlage für die Wohnungsfinanzierung der Pfandbriefbanken.

Immobilienwirtschaftliche Aktivitäten

Der vdp hat sich als Mitglied der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) intensiv in die wohnungspolitischen Debatten eingebracht und im Vorfeld der Bundestagswahl 2009 einen BSI-Forderungskatalog erarbeitet. Insbesondere bei der Gestaltung der steuerlichen Rahmenbedingungen für den Mietwohnungsneubau hat sich der vdp dafür ausgesprochen, dass die Abschreibungssätze erhöht werden sowie beim selbstgenutzten Wohneigentum ein befristeter Schuldzinsenabzug eingeführt wird. Einige der Punkte aus dem Forderungskatalog, die sowohl für die Immobilienwirtschaft als auch für die Finanzwirtschaft von Bedeutung sind, finden sich im Koalitionsvertrag wieder. Im einzelnen handelt es sich um die zusätzliche Neubauförderung in Ballungsgebieten, die Einbeziehung der vermieteten Wohnimmobilie in das Eigenheimrentengesetz sowie die Anpassung des Mietrechts für Fälle der energetischen Sanierung. Auch 2009 war der vdp im Rahmen des Gemeinschaftsstandes der BSI auf der EXPO REAL vertreten. Durch die Präsenz von Mitarbeitern der vdp-Geschäftsstelle sowie die Verteilung von Publikationen wurden Kontakte geknüpft. Der Gemeinschaftsstand wurde auch von vielen Mitgliedsinstituten als Anlaufstelle und Treffpunkt genutzt.

Gutachten zum Wirtschaftsfaktor Immobilien

Um die Bedeutung der Immobilienbranche nach Außen darzustellen, hat die BSI gemeinsam mit dem Zentralen Immobilienausschuss (ZIA), der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif), dem Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung sowie dem Bundesbauministerium ein Gutachten in Auftrag gegeben, welches die Forschungsinstitute IW Köln und ZEW Mannheim erstellt haben. Das Gutachten, das im Juli 2009 vorgestellt wurde, macht zur Bedeutung des Immobiliensektors folgende Kernaussagen: 12 % der gesamtwirtschaftlichen Bruttowertschöpfung (rund 251 Mrd. Euro) werden von der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft erbracht. 51 % des gesamtwirtschaftlichen Kapitalstocks sind in Wohnungen angelegt, 35 % in Nichtwohnbauten. Folglich sind 86 % des deutschen Kapitalstocks in Immobilien gebunden. Das Gutachten hat sich auch intensiv mit der Rolle des deutschen Immobilienmarktes im internationalen Vergleich beschäftigt. Besonders hervorgehoben wird darin die stabilisierende Wirkung des Festzinsdarlehens und der Beleihungswertsystematik.

Dialog im Bundesbauministerium

Der Immobilienwirtschaftliche Dialog im Bundesbauministerium wurde im Jahr 2009 fortgeführt. In Leitungsgesprächen (Staatssekretärebene) und Werkstattgesprächen (Abteilungsleiterebene) diskutierten die Ministerialvertreter mit Vertretern der wohnungs- und immobilienwirtschaftlichen Verbände sowie der Kreditwirtschaft. Im Vordergrund standen die Klima- und Energieeinsparungsziele, die inzwischen immer stärker seitens der EU formuliert werden, sowie die Konsequenzen daraus für die Anpassung des Mietrechts. In weiteren Gesprächen wurden die Auswirkungen des Konjunkturprogramms II diskutiert, die KfW-Förderprogramme vorgestellt sowie eine Bestandsaufnahme der Wohnungs- und Immobilienpolitik am Ende der Legislaturperiode vorgenommen.